Недвижимость как сложная вещь имущественные комплексы. Единый недвижимый комплекс — новый вид недвижимой вещи. Смотреть что такое "Имущественный комплекс" в других словарях

Понятие "имущественный комплекс" используется в разных отраслях экономики и права. Им считается совокупность взаимосвязанных объектов, движимых и недвижимых, используемых как одно целое по общему назначению. Традиционно выделяют два вида имущественных комплексов: кондоминиумы и предприятия. Рассмотрим их особенности.

Предприятие

Этот термин используется в отечественном законодательстве для обозначения определенной категории юрлиц, выступающих в качестве субъектов гражданско-правовых отношений.

Между тем, в рамках нормально имущественного оборота предприятия относятся к объектам, а не субъектам права. При этом они представляют собой не одну вещь и даже не простую их совокупность, а имущественный комплекс, в состав которого входят недвижимость (сооружения, участки земли), движимые объекты (сырье, инвентарь, оборудование, готовые изделия), обязательства и права (исключительные в том числе).

В некоторых странах в число объектов имущественного комплекса включают также клиентелу. Этим словом обозначают устойчивые экономические связи с потребителями, имеющие огромное значение в условиях рыночного хозяйства.

Соответственно, действующее предприятие как имущественный комплекс, как правило, имеет стоимость, превышающую совокупную балансовую цену чистых активов или наличного имущества.

Особенности оборота

Субъект, обладающий обязанностями и правами в комплекса, - это юридическое лицо (или другой собственник), а не имущество. Соответственно, под предприятием (как объектом) закон понимает в первую очередь имущество унитарных организаций. Между тем, в качестве самостоятельного объекта оборота может выступать и часть имущественного комплекса. Это может быть, к примеру, оборудование цеха. Также объектом является и производственная единица, не обладающая гражданской правосубъектностью. Примерами являются небольшой магазин, гостиница, кафе и пр.

При аренде, залоге, продаже имущественных комплексов такого типа или совершения с ними иных сделок собственник на основании договора передает другой стороне не только движимые и недвижимые объекты, входящие в их состав, но и обязанности и права, относящиеся к ним, а также клиентелу. В качестве владельца при этом может выступать как предприниматель, так и коммерческая организация.

Особенности правового статуса

Предприятие как имущественный комплекс необязательно должно включать в себя недвижимые объекты (сооружения, участки земли и пр.). Оно признается недвижимостью не по природе, а в силу наличия в законе указания на это.

Специфика правового статуса заключается не только в необходимости госрегистрации сделок, но и в том, что этот имущественный комплекс включает в себя не только вещи, но и права, обязанности и иные нематериальные объекты. Именно их общая цена определяет его стоимость в рамках оборота, предопределяет целесообразность заключения с ним сделок.

Кондоминиум

Это понятие имеет латинские корни. В буквальном переводе кондоминиум означает совместную собственность. Им считается земельно-имущественный комплекс - участок и жилое здание, находящееся на нем. При этом отдельные помещения этого сооружения должны находиться в частной или публичной собственности определенных владельцев, а прочие части являются их общей долевой собственностью.

Создание этих имущественных комплексов происходит, как правило, при приватизации в многоквартирных домах. Владельцам отдельных квартир приходится совместно использовать общие с соседями элементы: лифты, лестницы, подвалы, чердаки, сантехническое, электрическое и другое оборудование, предназначенное для обслуживания всего здания, придомовую территорию.

Ограничения

Специфической чертой правового режима земельно-имущественных комплексов является невозможность владельца жилого помещения осуществить отчуждение своей части в общем имуществе обособленно от права собственности на жилплощадь. Поступить наоборот, кстати говоря, тоже невозможно. Соответственно, закон неразрывно связывает право собственности на жилье с долей в праве на общее имущество дома.

Сложности практической реализации положений

Кондоминиумы предполагалось использовать для решения вопроса, связанного с принадлежностью оборудования и общих элементов МКД (многоквартирного дома), при приватизации которых отдельные квартиры, а в ряде случаев и комнаты были отнесены к категории самостоятельных объектов собственности.

По мнению многих юристов, такой подход нельзя считать удачным. Дело в том, что указанные комнаты и квартиры не были предназначены для самостоятельного использования, поскольку были тесно связаны между собой и с прочими элементами сооружения. Игнорирование этого обстоятельства вызвало необходимость определения специального режима для оборудования и общих частей здания, приравненных к объектам долевой собственности всех владельцев жилых помещений. В результате эксплуатация и управление земельно-имущественным комплексом осуществляется через ТСЖ (товарищество собственников).

При этом само сооружение перестало являться единым недвижимым объектом. Более того, по сути, перестали являться самостоятельными вещами общие его части, так как были лишены оборотоспособности отдельно от жилых помещений, обслуживаемых ими. На практике владельцы квартир не проявляют серьезного интереса в поддержании надлежащего состояния и управлении имущественным комплексом. Все усилия собственников сосредотачиваются на эксплуатации собственной "ячейки".

Однако если кто-то из владельцев не будет иметь долю в праве на общее домовое имущество (к примеру, лестницы или подъезда), он просто не сможет использовать нормально помещение, принадлежащее ему.

Альтернативный подход к проблеме

В некоторых странах многоквартирные дома признаются неделимой в юридическом смысле вещью и, соответственно, выступают в качестве объектов долевой собственности. Жильцы в таком случае получают в пользование на их доли жилые помещения и в рамках этих же долей несут расходы по обеспечению надлежащего состояния сооружения в целом.

Этот подход существенно упрощает ситуацию, поскольку исключает необходимость создавать кондоминиумы и ТСЖ. Жильцы, в свою очередь, становятся прямо заинтересованными в надлежащем содержании дома, а не только своей жилплощади. В отечественном законодательстве, к сожалению, это решение не было воспринято.

В австрийском праве этот подход называется "жилищная собственность". В ряде других стран он известен также как "этажная собственность". Ключевым недостатком этого подхода является то, что для главной вещи и принадлежностей к ней, тесно связанных друг с другом, устанавливается разный режим. В результате единый по своей правовой природе недвижимый объект перестает существовать.

Принцип superficies solo cedit

Некоторые юристы предлагают признать единым объектом, т. е. имущественным комплексом, участок и здание, находящееся на нем для обеспечения единства х судьбы.

Этот подход основывается на неверном понимании принципа, согласно которому все, что находится на земле, принадлежит ее собственнику (superficies solo cedit). В римском праве за счет него обеспечивалось единство прав владельца на разные объекты, хоть и тесно связанные между собой в качестве основной вещи.

Между тем признание этого принципа в современном законодательстве существенно ограничило бы права субъектов. К примеру, была бы исключена возможность постройки сооружения на участке, принадлежащем другому лицу. Отказ от superficies solo cedit имел место в некоторых восточноевропейских странах. В свое время они восприняли социалистический путь, однако полностью частную собственность не исключили из гражданско-правовых отношений.

Технологические имущественные комплексы

Развитие экономики приводит к возникновению новых объектов гражданского оборота. Речь, в частности, о технологических комплексах, включающих в себя газопроводы с распределительными станциями и прочим оборудованием, нефтеперерабатывающие установки и т. д.

Такие комплексы отличаются от предприятий тем, что в их составе находятся только вещи, а не обязанности и права. При этом элементы, формирующие совокупность, весьма разнородны. В их числе, в частности, земля, сооружения, относящиеся к недвижимости, а также оборудование, являющееся движимым объектом. Однако все элементы объединяются единым назначением. Этим обуславливается целесообразность их использования в качестве неделимого объекта оборота.

ПИФы

Паевые фонды также рассматриваются законодательством в качестве имущественных комплексов. ПИФы находятся в доверительном управлении акционерных обществ, специально созданных для этого.

Являются имуществом, представленным преимущественно в виде денежных средств. Оно находится в общей собственности у субъектов, которые учредили доверительное управление и получили от управляющей компании (УК) инвестиционные паи. Собственники этих ценных бумаг могут потребовать от УК прекращения договора и выплаты дохода, т. е. погашения паев. В зависимости от характера ПИФа, это требование может предъявляться в любое время (открытый фонд), в течение срока, закрепленного в договоре (интервальный) или только по окончании периода действия соглашения (закрытый).

В последнем случае собственники паев могут вносить не только деньги, но и другое имущество. Именно поэтому закрытые ПИФы можно рассматривать как имущественные комплексы в прямом смысле.

В отличие от простых собственников, субъекты, владеющие паями, не могут потребовать раздела фонда или выдела из него своей доли. Не наделены они и преимущественным правом приобретения паев, принадлежащих иным участникам.

Как имущественный комплекс ПИФ отличается тем, что совладельцы - участники долевой собственности - в обязательном порядке передают свое имущество в доверительное управление специализированной коммерческой организации, а взамен получают ценные бумаги. Фонд выступает в качестве объекта договора, который заключается с УК.

Содержание права на имущественные комплексы

Если "комплексность" состоит в реализации прав относительно имущества, то речь идет об управлении объектом оборота. Что под ним понимать?

Если право управления имуществом связано с осуществлением то, следовательно, оно заключается в принятии решения о владении, распоряжении и пользовании. Некоторые юристы не выделяют имущественные объекты в зависимости от характера проявления их комплексности. При этом они полагают, что правом на них выступает именно возможность управления. Это означает, что, если комплексность состоит в объединении разнородных элементов в единое целое, к примеру, в предприятие, возникает право управления. Так ли это на практике?

Безусловно, субъект имеет определенные права на имущество, входящее в комплекс. Речь, в частности, о собственности, ином вещном праве, в том числе обязательственном и пр.

Реализация юридических возможностей может осуществляться независимо от прочих элементов комплекса. К примеру, при предъявлении права требования. Реализовывать права можно и при соизмерении их в совокупности. К примеру, при передаче имущества реорганизуемого предприятия или недееспособного гражданина в доверительное управление. Однако в любом случае имеет место осуществление полномочий, различающихся в зависимости от конкретных потребностей субъекта, характера объекта и основания возникновения юридических возможностей.

Если принимать во внимание сущность права, переходящего по соглашению о доверительном управлении, можно заключить, что любым имуществом необходимо управлять. Такая деятельность сводится к реализации субъектом мер по использованию, владению или распоряжению объектом.

При передаче прав на комплекс на оговоренный сторонами срок возникают обязательственные отношения. При окончательном (бессрочном) предоставлении имущества с момента выполнения участниками договора условий или совершения односторонней сделки по приобретению вещи, право управления обретает абсолютный характер.

Заключение

Сформулированные законодателем и закрепленные в нормативных актах конструкции комплексов возникают по различным основаниям. Если классифицировать их по причинам их создания, то можно выделить объекты, включающие в себя разнородные элементы, и обладающие комплексностью, проявляющейся в режиме управления. В первом случае предполагается специфический гражданско-правовой объект, а во втором - особый юридический режим.

Если говорить о целях возникновения, то одни имущественные комплексы создаются ради реализации конкретных задач. Примером, в частности, являются предприятия. Они образуются для реализации производственных целей - выпуска продукции, предоставления услуг, исполнения работ. Создание других имущественных комплексов связано с жизнеобеспечением гражданина или деятельностью другого субъекта права. К примеру, в эту категорию можно отнести унитарные предприятия, учреждения, функционирующие в сфере социального обеспечения, образовательные организации и пр.

Что касается реализации правовых режимов, то в отечественном законодательстве для отдельных имущественных комплексов установлены четкие правила, для других - нормативное регулирование требует пересмотра и корректировки, поскольку действующие правила имеют пробелы.

Экономический аспект понятия «имущественный комплекс»
Имущественный комплекс может также пониматься и через экономические категории: активы (внеоборотные и оборотные) и пассивы (долговые обязательства общества), состав которых законодательно закреплен . Подобный подход определяет экономический аспект рассмотрения понятия «имущественный комплекс».
Исходя из указанного выше определения понятия «имущество», определим его состав, основываясь на действующих законодательных стандартах:
1. Недвижимое имущество: земельные участки; здания, сооружения; многолетние насаждения; инженерная инфраструктура; незавершенное строительство; прочие объекты недвижимого имущества.
2. Движимое имущество и вложения: машины и оборудование, передаточные устройства, вычислительная техника; измерительная техника, транспортные средства, инструмент, производственный и хозяйственный инвентарь, рабочий и продуктивный скот, другие основные средства; капитальные вложения и авансы (включая стоимость неустановленного оборудования); долгосрочные (на срок больше года) финансовые вложения (включая вклады предприятия в доходные активы: акции, паи, облигации, векселя и прочие ценные бумаги других предприятий); прочие активы по статье «Основные средства и прочие внеоборотные активы».
3. Запасы и затраты: производственные запасы (сырье, материалы, топливо, малоценные и быстроизнашивающиеся предметы, запасные части и прочее); незавершенное производство; расходы будущих периодов; готовая продукция; товары и прочие запасы и затраты.
4. Денежные средства и прочие финансовые активы: денежные средства в кассе и на счетах в банках; краткосрочные финансовые вложения предприятия в доходные активы других предприятий; стоимость отгруженных товаров; дебиторская задолженность и другие аналогичные средства, отражаемые в активе баланса.
5. Прочие активы, неотраженные в балансе: объекты, находящиеся на консервации; объекты, находящиеся в запасе и в резерве; объекты, переданные в аренду или доверительное управление; средства, вложенные предприятием, в том числе за рубежом.
6. Нематериальные активы: права пользования водой и другими природными ресурсами; авторские права на использование в коммерческих целях продуктов творческой деятельности; льготы и другие имущественные права; регистрируемые объекты «промышленной собственности» (изобретения, патенты, лицензии, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки, знаки обслуживания и прочее); нерегистрируемые объекты «промышленной собственности» (ноу-хау, научные отчеты и монографии, конструкторская и технологическая документация, макеты и опытные образцы, инструкции и методики по эксплуатации); прочие нематериальные активы (бизнес-планы, технико-экономические обоснования, практический опыт организации бизнеса, список клиентов и иная конфиденциальная информация) .
Деловая репутация также может рассматриваться как отдельное специфичное имущество предприятия. Имущественный характер деловой репутации юридического лица проявляется в том, что это благо может быть оценено в денежной форме, а также может быть передано другому субъекту. Это утверждение следует из анализа статей главы 54 ГК РФ о договоре коммерческой концессии, по которому в том числе и деловая репутация может быть передана в пользование другой стороны на определенный срок или бессрочно (ст. 1027). Также ГК РФ содержит нормы о договоре простого товарищества (гл. 55), вкладом по которому может быть деловая репутация (ст. 1042), причем по соглашению между товарищами производится денежная оценка вклада.
На основании представленного состава имущественного комплекса, можно заключить, что основу имущественного комплекса составляют активы предприятия, то есть имущество, которым владеет данное предприятие как обособленный объект хозяйствования.
Именно активы предприятия следует отождествлять с основой имущественного комплекса предприятия, что имеет следующие основания:
1. К активам относятся экономические ресурсы, которые полностью контролируются предприятием и представляют собой имущественные ценности, имеющие стоимостную оценку. Данное положение соответствует пониманию имущественного комплекса как совокупности имущества предприятия, на которые оно обладает правами собственности.
2. Понимание активов в виде «экономических ресурсов предприятия как объекта управления в различных их видах, используемых в процессе осуществления хозяйственной деятельности» , определяет имущественный комплекс предприятия в соответствии с его хозяйственной направленностью и объемами производства.
3. Активы предприятия как экономические ресурсы, генерирующие доход и характеризующиеся определенной производительностью, соответствуют определению имущественного комплекса, согласно которому имущественный комплекс выступает как производственная категория, то есть приносящая доход, и включающая элементы, позволяющие потенциально получать его в будущем.
4. Активы предприятия, используемые в его хозяйственной деятельности, находятся в процессе постоянного оборота. Именно от оборачиваемости активов зависит способность имущественного комплекса к генерированию денежного потока.
5. Участие имущественного комплекса в процессе производственно-хозяйственной деятельности определяется понятиями времени и риска, связанными с использованием активов предприятия, входящих в состав имущественного комплекса. Имеется ввиду изменение стоимости владения, пользования и распоряжения имуществом в разные периоды производственно-хозяйственной деятельности и определение факторов риска, определяемых спецификой деятельности предприятия.
Стоит отметить, что некоторые авторы ошибочно включают в состав имущественного комплекса пассивы предприятия. Пассивы представляют собой источники образования имеющихся у организации средств, их назначение, принадлежность и обязательства по платежам. Включение в состав имущественного комплекса пассивов не корректно также по той причине, что «в состав пассивов включаются кредиты и другие заемные средства, на которые права собственности не распространяются» .
Исходя из приведенного выше состава имущественного комплекса и того, что он выступает, прежде всего, как воспроизводственная категория, генерирующая финансовый результат, либо отвечающая другим целям собственника, не связанным с прямым получением прибыли, особое место в составе имущественного комплекса занимают средства предприятия, отражаемые в бухгалтерском учете, так как именно эти средства в составе имущественного комплекса в совокупности с определенным набором ресурсов обеспечивают создание конечной продукции. Так, для осуществления своей производственно-хозяйственной деятельности предприятию требуются как оборотные, так и внеоборотные средства, которые представлены денежными и вещественными средствами (рис. 2).
Следуя рис. 2, в составе основных средств можно выделить:
— материальные фонды (основные средства), которые представляют собой совокупность материально-вещественных элементов производства, которые участвуют в процессе труда постоянно или в течение многих циклов производства, сохраняют натуральную форму и по мере износа переносят свою стоимость на изготавливаемую продукцию и услуги;
— непроизводственные фонды (нематериальные активы — НМА), к которым относятся приобретенные или созданные на самом предприятии результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности или исключительные права на них, которые при этом используются в производстве или для управленческих нужд;
— долгосрочные финансовые вложения.
Роль и производственное назначение основных средств легли в основу их классификации. В соответствии с общероссийским классификатором основных фондов (ОКОФ) отнесение инвентарных объектов к группам основных фондов производится с учетом их конструктивных особенностей и элементов функционального предназначения и других параметров. В настоящее время выделены следующие группы: здания, сооружения, включая передаточные устройства, машины и оборудование, транспортные средства, производственный и хозяйственный инвентарь, скот рабочий и продуктивный, многолетние насаждения и другие фонды .
Примерная структура основных фондов по отдельным отраслям промышленности приведена в табл. 2.

October 22, 2013 - 4:06am | administrator

С 1 октября 2013 года вступил в силу так называемый третий блок поправок в Гражданский кодекс РФ, а именно Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Теперь в гражданском обороте появится новый объект вещных прав - единый недвижимый комплекс. Проблема заключается в том, что Росреестр достаточно часто отказывал регистрировать имущественные права на такие нестандартные, но довольно распространенные объекты, как линейные. Такие объекты не относятся к традиционным зданиям, строениям и сооружениям, и в большинстве своем имеют в составе не только недвижимое имущество, но и движимое (например, системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др.). Судебная практика по этому вопросу также не была единой - арбитражные суды по-разному квалифицировали такие объекты и далеко не всегда относили их к недвижимости. Появление новой статьи в ГК РФ призвано разрешить такую проблему.

В единый недвижимый комплекс включаются как недвижимые, так и движимые вещи

В Гражданском кодексе РФ единому недвижимому объекту посвящена отдельная ст. 133.1. Так, единый недвижимый комплекс является недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект.

ЦИТАТА: «Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь» (ст. 133.1 ГК РФ).

Единый недвижимый комплекс является новой юридической конструкцией, которая включает в себя помимо собственно недвижимых вещей также вещи движимые (иные вещи). Между тем закон прямо не указывает, какие движимые вещи могут входить в состав единого недвижимого комплекса. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Логично предположить, что, например, в состав производственных комплексов могут входить производственное оборудование, котлы, кабели, трубопроводы, то есть вещи сами по себе движимые, но в рассматриваемом случае имеющие физическую связь с объектами недвижимости и совместно предназначенные для производственной деятельности. Вместе с тем вызывает сомнение возможность включения в состав единого недвижимого комплекса, например, инвентаря или иных вещей, которые хотя и используются в производственной деятельности, но физически не соединены с общей системой и в любой момент могут быть изъяты без ущерба для нее.

В понятие единого имущественного комплекса, в отличие от предприятия, не включаются исключительные права долги и права требования. Главная причина в том, что такие права связаны с субъектом - обладателем прав на предприятие, а не с недвижимым комплексом как объектом гражданских правоотношений.

В целом, можно выделить несколько условий для признания совокупности вещей единым недвижимым комплексом.

Во-первых, все объекты должны иметь единое назначение, например, быть предназначенными для производственной деятельности. Другими словами, это не случайный набор отдельных видов имущества, а определенная, находящаяся в системе совокупность имущества.

Во-вторых, все объекты должны быть либо расположенными на одном земельном участке, либо быть неразрывно связанными между собой физически или технологически. В этом случае они могут располагаться и на нескольких земельных участках.

В-третьих, право собственности на совокупность указанных вещей как на одну недвижимую вещь должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Таким образом, для признания совокупности вещей единым недвижимым комплексом необходимо как их фактическое, так и юридическое объединение.

Фактическое объединение предполагает такую взаимосвязь нескольких движимых и недвижимых вещей, которая позволяет их использовать для достижения определенной цели, что невозможно при использовании их по отдельности.

При этом одновременно необходимо и их формальное объединение, то есть регистрация права собственности на них как на единый объект.

Земельный участок - не обязательный элемент единого недвижимого комплекса

О необходимости выделения единого сложного объекта, объединяющего движимые

и недвижимые вещи, говорилось давно. В частности, Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации предусматривала необходимость включения в ГК РФ в качестве нового объекта гражданских прав технологического имущественного комплекса, который также должен был заменить собой предприятие как имущественный комплекс. В Концепции технологический имущественный комплекс предполагался как сложная или составная вещь (п. 3.7.3 разд. 4). В качестве необходимых признаков такого объекта назывались: 1) объединение различных объектов движимого и недвижимого имущества с единым хозяйственным назначением; 2) наличие в его составе земельного участка (прав на земельный участок), на котором расположены объекты (объект) недвижимости, входящие в имущественный комплекс.

Первоначально законопроектом № 47538 6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - законопроект) предусматривалось введение в гражданский оборот объекта, поименованного единым имущественным комплексом. Также изначально не предполагалось посвящать ему отдельную статью, а поместить положения о едином имущественном комплексе в п. 2 ст. 130 ГК РФ. Однако, несмотря на то, что определение этого понятия, содержащееся в ст. 133.1 ГК РФ, почти дословно повторяет определение, данное в законопроекте, между ними имеется несколько отличий.

В тексте законопроекта единый имущественный комплекс понимался как совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных аналогичных объектов. В финальной же версии аналогичные объекты были заменены на иные вещи. Последняя формулировка видится более удачной, поскольку непонятно, что в законопроекте понималось под объектами, аналогичными зданиям и сооружениям, в частности, можно ли к ним отнести движимые вещи.

Кроме того, законопроект прямо не требовал государственной регистрации права собственности на единый имущественный комплекс как на одну недвижимую вещь.

Вместе с тем предполагалось отражение в ЕГРП такого объединения нескольких вещей в одну недвижимую вещь, что фактически означало то же самое.

Также необходимо отметить, что, несмотря на введение понятия единого недвижимого комплекса, предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ) также сохранилось в качестве объекта гражданских прав.

ЦИТАТА: «Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью» (п. 1 ст. 132 ГК РФ).

Таким образом, не произошло замены одного объекта другим, как это предполагалось сделать согласно Концепции. При этом налицо очевидное сходство указанных конструкций и в настоящий момент неясно, каким образом будут соотноситься эти объекты недвижимости.

Непоследовательность законодателя также прослеживается и в вопросе о ролиземельного участка в образовании единого комплекса. Так, Концепция в качестве обязательного элемента такого объекта называла земельный участок. Однако из ст. 133.1 ГК РФ прямо не следует, что земельный участок всегда выступает обязательным элементом единого недвижимого комплекса.

Следовательно, мы можем наблюдать отступление от постепенного внедрения в законодательство принципа единой вещи, согласно которому земельный участок является базовым элементом, а все, что на нем расположено, - его принадлежности или улучшения.

Конструкция единого недвижимого комплекса упростит оборот сложных объектов

Изменения в Гражданском кодексе РФ в части введения в гражданский оборот единого недвижимого комплекса направлены на решение нескольких проблем.

Во-первых, решена проблема режима так называемых линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы). Ранее их отнесение к недвижимым вещам вызывало определенные затруднения, поскольку они включают в себя множество вещей, как недвижимых, так и движимых, например, линии передач, оборудование, различные системы. Ситуация осложнялась еще тем, что законодательством не установлен четкий перечень линейных объектов. Лишь некоторые отраслевые акты содержат в себе указание на отдельные виды линейных объектов, а также устанавливают некоторые критерии для их определения. В частности, согласно Федеральному закону от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» под ними понимаются дороги, линии электропередачи, линии связи, нефте-, газо- и иные трубопроводы, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (п. 6 ч. 1 ст. 7).

Федеральный закон от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи» линейно-кабельные сооружения связи относит к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 8). Термин «линейно-кабельные сооружения» определяется в законе как совокупность разнородных недвижимых вещей, технологически образующих единое целое. При этом они должны быть соединены физическими цепями (кабелями), имеющими одновременно следующие признаки:

Наличие функциональной и технологической взаимосвязанности;

Предназначение их для использования по общему целевому назначению для размещения кабеля связи;

Наличие протяженности (длины).

Градостроительный кодекс РФ понимает под такими объектами линии электропередачи (в том числе линейно-кабельные сооружения), линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и др. (ст. 1 п. 11).

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) устанавливает единственный критерий для определения линейного объекта - сложная или неделимая вещь (п. 1 ст. 9).

На практике при обращении в уполномоченный орган за регистрацией права собственности на вновь возведенный линейный объект заявители зачастую получали отказ и были вынуждены обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании такого отказа незаконным.

ПРАКТИКА . Общество обратилось в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности на антенные сооружения площадок ПКУ. Росреестр отказал в государственной регистрации права собственности на эти сооружения, сославшись на то, что представленный кадастровый паспорт не позволяет определить указанные в нем антенные сооружения площадок ПКУ как единую совокупность недвижимых вещей, технологически образующих единое целое, соединенных физическими цепями (кабелями). Общество оспорило отказ Росреестра в суде. Арбитражный суд удовлетворил требование заявителя, указав, что спорное сооружение и все его составные части задействованы в едином технологическом процессе, функционально и технологически взаимосвязаны. Кроме того, суд указал, что использование составных частей сооружения по отдельности с сохранением общей выполняемой функции невозможно (постановление ФАС Московского округа от 25.12.2012 по делу № А40-6408/11- 145-72).

В другом деле арбитражный суд признал незаконным отказ в государственной регистрации прав на кабельную линию. Суд пришел к выводу, что данное сооружение является сложной вещью, прочно связано с землей, ввиду чего отсутствует возможность его перемещения без несоразмерного причинения ущерба его назначению (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2012 по делу № А51- 13589/2011).

Во-вторых, рассматриваемые изменения однозначно упростят оборот объектов энергетики, коммунальных объектов, объектов транспорта, связи и иных инфраструктурных объектов. В настоящее время права на такие объекты оформляются посредством государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимости, входящие в их состав. Такой подход в большинстве своем поддерживают и суды.

В-третьих, возможность признания нескольких движимых и недвижимых вещей единой сложной вещью имеет большое значение при приобретении прав на землю

в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, например, при обосновании размера предоставляемого земельного участка. Ранее собственники таких объектов должны были в судебном порядке доказывать, что совокупность разнородных элементов, в том числе движимых, объединенных общим функциональным назначением, представляет собой единый комплекс, для эксплуатации которого необходим весь земельный участок, а не только его часть, занятая недвижимостью.

ПРАКТИКА. Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия со стороны управления Росимущества. Дело в том, что управление не приняло в установленный ст. 36 Земельного кодекса РФ срок решение о предоставлении обществу земельного участка, занятого объектами недвижимости, принадлежащими обществу. Росимущество считало, что общество не представило документов, обосновывающих необходимость предоставления для эксплуатации объектов недвижимости общей площадью 44 473 кв. м земельного участка площадью 107 932 кв. м. Суд встал на сторону заявителя и удовлетворил требования общества, аргументировав тем, что помимо зданий и сооружений на указанном земельном участке были расположены линии электропередач, линии связи, трубопроводы, автодороги, проезды, площадки и тротуары, территория завода по периметру ограждена забором. Суд пришел к выводу, что названное имущество представляет собой единый имущественный комплекс, необходимый для функционирования завода (постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.08.2012 по делу № А52 -3960/2011).

В другом случае обществу было отказано в предоставлении в собственность земельного участка под комплексом зданий и сооружений рынка (административно-торговый центр, контейнеры, кафе, лотки для торговли, туалет, ограждение рынка и автомобильная стоянка с асфальтовым покрытием). Управление Росимущества ссылалось на отсутствие у общества единого свидетелства о государственной регистрации права собственности на указанное имущество как единый имущественный комплекс. Суд признал такой отказ незаконным (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.08.2006 по делу № А70-1028/9-2005).

В одном из дел Президиум ВАС РФ также указал, что сооружение может представлять собой единый объект, состоящий из разнородных элементов (объектов недвижимости и иных), объединенных общим функциональным назначением. При этом регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости не влияет на его использование в качестве единого объекта и не препятствует приватизации земельного участка под всей территорией. В этом деле Президиум ВАС РФ указал, что к подобным сооружениям относятся стадионы, включающие в себя специально оборудованные площадки для занятия различными видами спорта и вспомогательную инфраструктуру при них, в том числе объекты недвижимости и иные элементы (постановление от 20.10.2010 по делу № А56-50083/2008).

Еще одним плюсом легализации термина «единый недвижимый комплекс» является то, что при объединении нескольких движимых и недвижимых вещей в единый имущественный комплекс становится невозможным признание права собственности на одну из них за третьим лицом.

ПРАКТИКА. Общество предъявило иск о признании права собственности на строения, входящие в единый комплекс, как на самостоятельные объекты недвижимости, сославшись на то, что оно своими силами произвело их строительство. Суд отказал в удовлетворении заявленных требований, в том числе по причине того, что возведенные истцом постройки и сооружения имеют

хозяйственный вспомогательный характер, предназначались для качественного улучшения функциональных характеристик основного объекта с точки зрения его благоустройства и эффективности использования. Это указывает на неразрывный характер эксплуатации названных объектов как единого комплекса (решение Арбитражного суда Республики Карелия от 26.07.2007 по делу № А26-1751/2007).

При анализе положений ст. 133.1 ГК РФ возникают и некоторые вопросы, ответов на которые в законодательстве пока не содержится. Например, не совсем ясно, какой документ будет отражать все материальные и технические характеристики единого недвижимого комплекса. Можно ли считать таковым технический паспорт? В настоящее время законодательством предусмотрена подготовка технических паспортов линейно-кабельных сооружений связи. В этих документах отражается информация о расположении линейно-кабельного сооружения, его общие характеристики (протяженность или площадь, количество необслуживаемых регенерационных и усилительных пунктов, количество кабельных переходов через водные преграды, протяженность кабельной канализации в километрах, количество кабельных смотровых устройств (телефонных колодцев)). Эти требования содержатся в постановлении Правительства РФ от 11.02.2005 № 68 «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи», а также в приказе Мининформсвязи России от 02.08.2005 № 90 «Об утверждении Инструкции по заполнению технического паспорта линейно-кабельного сооружения связи».

Также не вполне понятно, каков будет механизм признания группы вещей единым недвижимым комплексом. Для целей упрощения оборота правовой режим единого недвижимого комплекса должен быть предельно гибким и позволять его собственнику как устанавливать, так и изменять его по собственной инициативе. Иными словами, собственник имущества может не только объединить объекты в единый недвижимый комплекс, но и в последующем прекратить его режим, разделить на составляющие и зарегистрировать право собственности на отдельные элементы, входящие в его состав.

Пока нет ясности и относительно того, как будет поименован в свидетельстве о регистрации права единый недвижимый комплекс. Возможно, такое свидетельство будет содержать перечень объектов, входящих в состав комплекса, аналогично тому, как свидетельство о праве собственности на помещение содержит на обороте перечень комнат, входящих в состав этого помещения.

В любом случае успех рассматриваемых нововведений зависит прежде всего от того, насколько быстро и качественно в действующее законодательство будут внесены изменения, связанные с появлением такого нового объекта прав, как единый недвижимый комплекс.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПРИЗНАЕТ КОМПЛЕКС ЕДИНЫМ, ЕСЛИ ВЕЩИ ИСПОЛЬЗУЮТСЯ ДЛЯ ОДНОЙ ЦЕЛИ

Ранее действовавшему законодательству не был известен в качестве объекта гражданских прав имущественный комплекс, в связи с чем возникали определенные трудности в признании совокупности вещей единой сложной вещью. При этом наличие в законодательстве такого объекта вещных прав, как предприятие, ситуацию

не упрощало. Как показывает практика, данная конструкция фактически не используется. Кроме того, в определении понятия «предприятие» акцент ставится не столько на имущественной составляющей, сколько на производственной, где основное значение имеет круг клиентов и обязательства собственника предприятия, связанные с его деятельностью.

Тем не менее, несмотря на это, судебная практика исходила из того, что при определенных обстоятельствах несколько взаимосвязанных вещей могут образовывать единый имущественный комплекс. В судебных актах также встречаются попытки определить условия для признания совокупности вещей единым имущественным комплексом. В числе таких условий назывались:

Наличие единого хозяйственного назначения (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.06.2012 по делу № А43-5163/2011);

Наличие у вещей единого функционального назначения, которое позволяет им образовывать инфраструктуру, предназначенную для производства (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.03.2012 по делу № А46-3472/2011);

Связанность единым технологическим процессом (постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 по делу № А51 1888/2007);

Возможность обеспечивать единый технологический процесс (определение ВАС РФ от 02.08.2012 по делу № А51-4475/2011);

Участие в едином неделимом производственном процессе (определение ВАС РФ от 21.02.2013 по делу № А40-17239/12-121-174).

В отдельных случаях суды также указывали, что имущественный комплекс должен иметь один технический паспорт, один инвентарный и кадастровый номер, одну дату постройки и ввода в эксплуатацию объекта (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 20.02.2006 по делу № А82-18908/05-1 07-12).

Также в судебной практике встречается мнение о необходимости государственной регистрации имущественного комплекса в качестве единого, неделимого объекта недвижимого имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.08.2010 по делу № АЗЗ-544/2010).

Как видно, во главу угла ставится именно единое назначение вещей, возможность их использования для достижения общей цели.

Введение в Гражданский кодекс нового объекта вещных прав - единого недвижимого комплекса призвано упростить процедуру оформления и повысить эффективность оборота комплексных инфраструктурных объектов. Практическая востребованность данной правовой конструкции во многом будет зависеть от последующей гармонизации корреспондирующих положений законодательства.

В рамках продолжающейся реформы гражданского законодательства 1 октября 2013 года вступили в силу поправки, внесенные в Законом № 142 ФЗ 1 . Изменения, помимо прочего, касаются понятия и состава объектов гражданских прав. Введен новый вид недвижимого имущества - единый недвижимый комплекс (далее - ЕНК) 2 , а также внесен ряд корреспондирующих уточнений в понятие неделимой вещи.

Правовая конструкция ЕНК
Под ЕНК понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь 3 . При этом ЕНК признается недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, и к нему применяются правила о неделимых вещах.
Введение в гражданское законодательство такого понятия, как "ЕНК", вероятно, призвано закрепить правовой статус и, следовательно, упростить процедуру оформления, а также повысить эффективность использования в гражданском обороте комплексных инфраструктурных объектов (включая линейные).
До настоящего времени при определении статуса таких объектов не возникало трудностей только в отношении линейно-кабельных сооружений связи, которые отнесены к недвижимому имуществу в силу прямого указания закона. Так, пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 126 ФЗ "О связи" предусмотрено, что сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи, относятся к недвижимому имуществу.
В других случаях, ввиду отсутствия специального законодательства, статус вышеуказанных объектов определялся нередко в том числе судом на основании анализа технических и иных характеристик конкретных объектов с учетом нормативно-правовых актов, регулирующих порядок их эксплуатации. При этом из-за отсутствия специального регулирования в судебной практике складывались различные подходы к определению правового статуса таких объектов.
С учетом изложенного выше, правовая конструкция ЕНК, вероятно, может представлять интерес для владельцев сложных промышленных и (или) комплексных инфраструктурных объектов в тех случаях, когда оформление и оборот данных активов предполагается в виде единого объекта. Однако эффективность, целесообразность и практическая востребованность такой конструкции во многом будут зависеть от развития и гармонизации корреспондирующих положений законодательства в части регулирования земельных и градостроительных отношений, а также вопросов кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество.
Так, уже предусмотренная гражданским законодательством концепция признания предприятия в целом как имущественного комплекса недвижимостью не нашла широкого применения, в том числе в связи с практическими трудностями регистрации предприятий как единых объектов.

Предприятие и ЕНК
Следует отметить, что первоначально обсуждалась возможность исключить из Гражданского кодекса понятие "предприятие" и оставить только "единый недвижимый комплекс" (в качестве одного из исходных названий предлагалось понятие "единый имущественный комплекс"), но в итоговом варианте Закона № 142 ФЗ понятие "предприятие" сохранено.
Обе вышеуказанные правовые конструкции предполагают, что в их состав могут входить как недвижимые, так и движимые вещи, которые в целом признаются недвижимым имуществом в силу прямого указания закона. Вместе с тем данные конструкции имеют и существенные различия, к которым, в частности, можно отнести следующие:

• ЕНК отнесен законом к неделимым вещам, в то время как предприятие может участвовать в коммерческом обороте и как единый объект, и по частям;
• в отличие от предприятия в состав ЕНК входят только вещи и не входят имущественные права и обязанности, а также исключительные права;
• обязательным признаком предприятия является его использование для осуществления предпринимательской деятельности, в то время как в отношении ЕНК законом такого требования не установлено;
• в отношении предприятия законом прямо установлен порядок совершения отдельных видов сделок, в то время как правовой статус ЕНК регулируется только общими положениями.

Несмотря на наличие вышеуказанных различий между ЕНК и предприятием, в настоящее время представляется затруднительным оценить, как именно будут соотноситься между собой указанные два понятия по вопросам кадастрового учета, регистрации прав, налогообложения и бухгалтерского учета.

Перспективы применения конструкции ЕНК в гражданском обороте
Как отмечено выше, Законом № 142 ФЗ установлены лишь общие положения касательно правового статуса ЕНК, при этом отсутствие последовательного правового регулирования порядка и правил применения ЕНК в гражданском обороте может привести к снижению практической привлекательности данной конструкции для хозяйствующих субъектов. Рассмотрим некоторые аспекты, которые, по нашему мнению, требуют внимания с точки зрения дальнейших перспектив применения правовой конструкции ЕНК в гражданском обороте.

1. Кадастровый учет и регистрация прав на ЕНК
В настоящее время законодательство не предусматривает специальных и последовательных правил ни в отношении порядка постановки ЕНК на кадастровый учет, ни в отношении государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества.

2. Реализация собственником ЕНК исключительного права на приватизацию или аренду земельного участка под ЕНК
Земельного кодекса предусматривает исключительное право собственников зданий, строений, сооружений на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, на которых такие здания, строения и сооружения расположены. ЕНК прямо не поименован в названной статье, однако представляется, что и собственник ЕНК также должен быть наделен указанным выше исключительным правом в отношении земельного участка под ЕНК.
Кроме того, необходимо учитывать то, что объекты недвижимого имущества в составе ЕНК могут вводиться в эксплуатацию в разное время. При этом, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ 4 , земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному Земельного кодекса, именно и только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Применение же указанного порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно только в случаях, прямо указанных в законе. Таким образом, если данная позиция суда будет применена и к ЕНК, то реализовать исключительное право на выкуп земельного участка под ЕНК будет возможно только после завершения строительства всех объектов недвижимого имущества в составе данного комплекса.

3. Вопросы раздела и обращения взыскания на ЕНК
Как указано выше, к ЕНК применяются правила о неделимых вещах. Понятие неделимой вещи 5 было изменено Законом № 142 ФЗ, вероятно, и для целей учета особенностей ЕНК как нового вида недвижимого имущества. Ранее к неделимым относились вещи, раздел которых в натуре невозможен без изменения их назначения. Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь устанавливались соответствующими нормами Гражданского кодекса в отношении раздела имущества, находящегося в долевой собственности 6 .
С 1 октября 2013 года под неделимой понимается вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав 7 . При этом уточнено, что неделимой может быть и вещь, имеющая составные части.
Кроме того, Законом № 142 ФЗ дополнено, что замена одних составных частей неделимой вещи другими составными частями не влечет возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются 8 . Взыскание может быть обращено на неделимую вещь только в целом, если законом или судебным актом не установлена возможность выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях продажи ее отдельно 9 . Отношения по поводу долей в праве собственности на неделимую вещь регулируются правилами и Гражданского кодекса. Таким образом, применяя конструкцию ЕНК, хозяйствующий субъект должен учитывать перечисленные выше особенности в части порядка и правил отчуждения ЕНК и порядка обращения взыскания на него, а также правил и порядка распоряжения ЕНК при его нахождении в общей собственности.

4. Налог на имущество организаций и особенности бухгалтерского учета в отношении ЕНК
Отдельного внимания заслуживают вопросы налогообложения и бухгалтерского учета операций в отношении ЕНК. По общему правилу, объектами налогообложения для российских организаций признаются движимое и недвижимое имущество, учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств (далее - ОС) в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета 10 . При этом не признается объектом налогообложения по налогу на имущество организаций движимое имущество, принятое на учет в качестве ОС с 1 января 2013 года 11 .
ЕНК как новый вид недвижимого имущества, безусловно, попадает в категорию имущества для целей обложения налогом на имущество. При этом, несмотря на то что в состав ЕНК могут входить как недвижимые вещи, так и движимое имущество, ЕНК в силу закона является недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект. Следовательно, в отсутствие специальных правил налогообложения включение в состав ЕНК движимого имущества фактически может привести к увеличению налогового бремени, то есть для целей налогообложения организации будет более выгодно не регистрировать совокупность движимых и недвижимых объектов в качестве ЕНК (то есть единой недвижимой вещи), а учитывать объекты движимого имущества (которые были приняты на учет в качестве ОС с 01.01.2013) в качестве самостоятельных объектов, так как в таком случае стоимость таких объектов не будет учитываться при расчете налога на имущество организаций.
Законом № 142 ФЗ фактически предусмотрена возможность, а не обязанность собственника зарегистрировать в качестве ЕНК совокупность принадлежащих ему объектов движимого и недвижимого имущества, отвечающих критериям, установленным Гражданского кодекса. При этом в настоящее время в силу новизны правовой конструкции ЕНК затруднительно предположить, какой именно подход в отношении порядка расчета налога на имущество может быть применен налоговыми органами в ситуации, когда организацией будет принято решение о регистрации совокупности отдельных объектов в качестве ЕНК, но при этом для целей оптимизации налогообложения ряд движимых вещей не будет включен в состав такого ЕНК.

• Так, согласно разъяснениям Минфина России организация может не включать отдельные инвентарные объекты движимого имущества в состав здания или другой недвижимости, если эти объекты соответствуют следующим критериям 12:
• учитываются как отдельные инвентарные объекты движимого имущества (ОС);
• могут быть использованы вне объекта недвижимого имущества;
• демонтаж таких объектов не причиняет несоразмерного ущерба назначению недвижимого имущества;
• функциональное предназначение указанных объектов не является неотъемлемой частью функционирования самого недвижимого имущества.

С учетом изложенного выше, нельзя исключить, что при использовании конструкции ЕНК и невключении в состав ЕНК ряда объектов движимого имущества организации придется доказывать соответствие таких объектов движимого имущества вышеуказанным критериям, а следовательно - обоснованность самостоятельного учета таких объектов для целей налогообложения.
С точки зрения бухгалтерского учета, включая вопросы списания стоимости объектов ОС, также сложно предположить, будет ли обязан хозяйствующий субъект в любом случае учитывать ЕНК как один инвентарный объект или будет вправе учитывать объекты в составе ЕНК отдельно, если сроки полезного использования таких объектов существенно отличаются. Также на данном этапе сложно оценить, могут, будут ли и в какой мере применяться к ЕНК правила, используемые для целей бухгалтерского учета в отношении имущественных комплексов и сложных вещей.
Таким образом, практическая востребованность и эффективность применения конструкции ЕНК в гражданском обороте будут во многом определяться уточнением и усовершенствованием соответствующих положений земельного и градостроительного законодательства, законодательства по вопросам кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество, а также вопросов налогообложения и бухгалтерского учета с целью создания понятных и последовательных механизмов для использования ЕНК в гражданском обороте, не приводящих к возникновению дополнительных практических трудностей для хозяйствующих субъектов при применении данной конструкции.

Основная часть гражданских правоотношений носит имущественный характер, имея объектом оборота то или иное имущество. Само же имущество представляет собой совокупность принадлежащих субъекту гражданского права вещей, имущественных прав и обязанностей.

При этом очень важное юридическое значение имеет деление вещей на движимые и недвижимые (ст. 130 ГК РФ). Особой разновидностью недвижимости являются комплексы взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое. Имущественный комплекс представляет собой не случайный набор отдельных видов имущества, а определенную, находящуюся в системе совокупность имущества, которое используется по общему (единому) назначению.

В виду того, что имущественные комплексы предполагают использование по общему назначению, то их можно отнести к сложным вещам. Такие вещи образуют единое целое, (ст. 134 ГК РФ).

Хотя имущественный комплекс при этом и определяет более емкое явление, чем сложная вещь (последняя состоит из реальных, наличных вещей, а имущественный комплекс образуют не только вещи, но и иное имущество), в данном случае предполагается наступление общих последствий при совершении сделок с имущественными комплексами, как и сделок со сложными вещами, где действие сделки с такой вещью распространяется на все ее составные части. То есть можно сделать вывод, что предприятие является особой разновидностью сложной вещи.

Классификация имущественных комплексов

В гражданском обороте выделяется два вида имущественных комплексов: предприятие и кондоминиум. Дадим их краткую характеристику.

Предприятие. Определение предприятия как объекта гражданского оборота дано в Гражданском кодексе РФ:

«Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью» (ст.132 ГК РФ).

Предприятие как объект имущественных прав, как объект гражданского оборота является не просто абстрактным набором «вещей» или их совокупностью. Предприятие - прежде всего имущественный комплекс, в состав которого входят наряду с недвижимостью (прежде всего земельными участками и их частями, зданиями, сооружениями) и движимостью (оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция) входят обязательственные права требования и пользования, долги (обязанности), а также некоторые исключительные права - на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права.

К примеру, в государствах с устоявшимся правопорядком и традициями в состав предприятий нередко включают так называемую «клиентеллу», право на возобновление найма недвижимости, шансы и др., то есть устойчивые хозяйственные связи с потребителями их продукции или услуг, которые нередко могут иметь решающее значение в условиях конкурентного рыночного хозяйства.

В некоторых случаях клиентеллу отделяют от шансов, т.е. возможностей предприятия иметь клиентов в будущем. Шансы определяют как оцененные в денежном выражении перспективы предприятия.

В экономике часто используется понятия - «место на рынке», «борьба за место на рынке», что прежде всего и составляет сложившиеся связи, постоянных клиентов, за которые порой идет бескомпромиссная борьба (причем постоянная). Названные нематериальные элементы можно объединить общим понятием goodwill.

Предприятием признается только тот имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности.

В данный комплекс, в принципе, входит вся совокупность имущества, предназначенного для деятельности предприятия.

Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Следует так же согласиться с мнением В. Н. Табашникова, что «имущественный комплекс, используемый без цели извлечения прибыли, не образует предприятия. Так, например, медицинский комплекс, используемый поликлиникой (государственным учреждением) для оказания медицинской помощи гражданам в рамках обязательного медицинского страхования, нельзя признать предприятием. Этот же медицинский центр, используемый коммерческой организацией в целях извлечения прибыли, уже является предприятием» Табашников В. Н. // Журнал «Законодательство» №9, 1998. С. 6.

Следует также отметить, что сам термин «предприятие» достаточно часто применяется для обозначения не только к объектам права (то есть к имущественному комплексу), но и к некоторым видам юридических лиц, являющихся субъектами гражданского правооборота. Так, ГК признает одним из видов юридических лиц государственные, муниципальные, а также казенные предприятия (статьи 113-115 ГК РФ). Одновременно тот же термин применяется для обозначения определенного вида объектов права. Именно в этом смысле идет речь о предприятии в статье 132 ГК РФ.

Предприятие представляет собой, по существу, некую производственную единицу, наделенную гражданской правоспособностью и действующую на рынке. Происходит это, прежде всего потому, что наше государство не всегда способно использовать известные организационно-правовые формы юридических лиц (например, форму акционерных обществ) для организации управления имуществом, находящимся в публичной собственности. Именно в результате этого и появилась достаточно искусственная правовая конструкция предприятия как субъекта права.

Ввиду того, что любые права, в том числе и входящие в только что указанный перечень, могут принадлежать только тем, кого законодатель рассматривает в качестве субъекта, совершенно очевидно, что имеются ввиду прежде всего предприятия, признаваемые юридическими лицами, то есть государственные и муниципальные, а также казенные унитарные предприятия.

Причем данное образование - предприятие, не включено органично и полноценно в экономическую систему, в ее гражданский оборот. Конечно, ГК РФ предполагает принятие Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», в котором будут содержаться нормы, регулирующие деятельность предприятий как юридических лиц, в том числе связанные с наделением этих субъектов имуществом, с повышением эффективности управления, ответственностью и др.

Следует также отметить, что государство в настоящее время пошло по пути сокращения числа - государственных унитарных предприятий.

Предприятие является само по своей сути является объектом прав на имущественные комплексы, закрепленные на балансе соответствующих юридических лиц, но при этом они продолжают оставаться объектами права собственности их учредителей. Следовательно, предприятие, как непосредственно имущественный комплекс (и как объект оборота), ни при каких условиях не может стать субъектом права собственности, то есть собственником себя самого. Из этого можно сделать вывод, что лишено всякого основания мнение о возможности права собственности «трудовых коллективов», «права собственности работников» и «их коллективной собственности» на какую бы то ни было часть имущества предприятия. Все это имущество остается собственностью учредителя.

Все остальные «предприятия», то есть предприятия, составляющие объект прав иных собственников, тоже могут представлять собой комплекс различного рода имущества. В таком случае вместе с набором вещей к приобретателю могут перейти только те права и обязанности, которые принадлежали собственнику предприятия, и только те, которые относятся к числу отчуждаемых. Например, при продаже предприятия к новому владельцу не переходят лицензии, принадлежавшие ранее продавцу.

В рамках гражданско-правового регулирования очень важно четко и единообразно следовать трактовкам понятия предприятия как особого субъекта права и объекта права. Смешение этих понятий может носить очень печальный характер.

В арбитражном суде рассматривалось дело по иску общества с ограниченной ответственностью (ООО) к акционерному обществу (АО) о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Между ООО и АО был заключен договор купли-продажи предприятия - торгового комплекса. По мнению истца - продавца по договору купли-продажи - указанная сделка является ничтожной в силу того, что заключением договора о продаже всего имущества ООО без одновременного принятия решения о ликвидации ООО нарушены положения п.1 ст.48 ГК РФ, устанавливающие в качестве обязательного признака юридического лица наличие обособленного имущества, обеспечивающего его уставную деятельность. Суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, справедливо отметил, что наличие у ООО имущества на правах собственности не является признаком юридического лица, и имущество юридического лица не исчерпывается только вещными объектами, а включает в себя и денежные средства, находящиеся на счетах юридического лица. Таким образом, указанный иск мог появиться только в результате непонимания того, каким образом связаны субъект права (юридическое лицо) и предприятие (имущественный комплекс).

Трактовка предприятия как объекта прав преобладает и в зарубежном гражданском и торговом праве. В ряде стран континентальной правовой системы при определении предприятия используется понятие «особой правовой общности», которая состоит из всего имущества предприятия (Италия), или же из большей его части (Бельгия, Франция). В Бельгии и во Франции в состав этой общности не включается недвижимость и обязательства предприятия, которые обладают особым правовым режимом. В Германии предприятием признается вся совокупность имущества, включая недвижимость, долги и права требования. В США Единообразный торговый кодекс (раздел 6) особым образом регулирует процедуру «комплексной продажи», при которой в состав предприятия включаются его активы в виде оборудования, материалов, товаров, иного материального и нематериального движимого имущества.

Вместе с тем, в некоторых странах предприятие признается субъектом гражданского и торгового права. К примеру, в Лихтенштейне, некоторых странах Латинской Америки физическое лицо вправе создать предприятие с ограниченной ответственностью, которое может самостоятельно выступать в имущественном обороте в качестве субъекта права.

Предметом сделок могут быть только объекты прав, т.е. те материальные и духовные блага, по поводу которых субъекты вступают в правовые отношения. Предприятие может быть предметом гражданско-правовых сделок, выступая только в качестве объекта гражданских прав. Именно в этом смысле, на мой взгляд, в дальнейшем применительно к российскому праву и должен использоваться термин «предприятие».

Предприятие как имущественный комплекс является сложной вещью. Данная классификация предприятия как сложной вещи предполагает, что действие сделки, предметом которой является предприятие, распространяется на все его составные части. Данная норма права является диспозитивной, а потому договором сторон может быть предусмотрено иное: исключение некоторых вещей, обычно входящих в состав «сложной вещи».

Иначе говоря, в обороте вещей, в частности имущественных комплексов, объектом права может выступать не только предприятие в целом, но и его часть. При этом существенным условием совершаемой сделки служит перечень имущества, входящего в эту часть. Также под понятие «предприятие» как имущественного комплекса попадает даже такая часть, как, например, отдельный цех. Но не просто как объект недвижимости, а с его оборудованием, персоналом, источниками сырья, комплектующих и т. д. То есть по сути являющегося частью действующего предприятия (или иначе говоря частью на «на ходу»).

В настоящее время сделки, предметом которых являются предприятия, совершаются не только в рамках приватизационных отношений или в связи с банкротством должников - собственников предприятий. Предприятия как имущественные комплексы могут быть предметом многих сделок (односторонних актов и договоров). Предприятия продаются, покупаются, сдаются в аренду, закладываются, переходят по наследству. Порядок заключения и исполнения этих сделок, а также их последствия участникам этих отношений необходимо знать хотя бы потому, что ошибки, допущенные при совершении подобных сделок, ввиду большой стоимости объектов, могут быть причиной значительных имущественных потерь для сторон.

Необходимо отметить, что возможность участия предприятия, как объекта гражданского оборота на сегодняшний день имеет скорее потенциальный, чем реальный характер. Это связано и с отсутствием у предпринимателей практики совершения сделок с предприятиями, и со сложностями процедуры совершения сделок, в частности, на этапах оценки предприятия, оформления сделки и регистрации прав по сделкам с предприятием.

Для примера - в Москве за первый год существования органов юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоялась всего одна сделка по продаже предприятия. Хотя за тот же период число сделок с разрозненными промышленными объектами было несравненно большим.

То есть для покупателя на сегодняшний день интерес представляет просто само недвижимое имущество, а не его остальные активы и пассивы. В этом случае новые хозяева предпочитают идти на то, чтобы дробить предприятие на части (на цеха, склады, гаражи и т. д.) и покупать то же самое предприятие этими «бездыханными» частями как просто недвижимость.

Это говорит о том, что в настоящее время при сложившейся экономической ситуации продаваемые предприятия очень редко представляют интерес как имущественные комплексы. К сожалению.

Кондоминиум. Является еще одной разновидностью имущественных комплексов. Кондоминиум (новолатинское condominium, от латинского con (cum) - вместе, заодно и dominium - владение, власть) в понимании гражданского права - общая собственность. Это - «Объединение собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере (домовладельцев), в границах которого каждому из них на праве частной, государственной, муниципальной или иной формы собственности принадлежат в жилых домах жилые (квартиры, комнаты) и (или) нежилые помещения, включая пристроенные, а также другое недвижимое имущество, непосредственно связанное с жилым домом, являющееся общей собственностью домовладельцев и следующее судьбе права домовладельца на жилое и (или) нежилое помещение».

Не следует путать понятие кондоминиума в гражданскоправовом смысле с понятием в государственном праве, где кондоминиум означает совладение, т. е. совместное осуществление верховной власти над одной и той же территорией двумя или более государствами.

Из положений Федерального закона следует, что кондоминиумом признается единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное в нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения) находятся в частной или публичной собственности конкретного круга владельцев, а остальные части (имущество) - в их общей долевой собственности.

Основанием для создания кондоминиумов могут являться: приватизация жилищного фонда в многоквартирных домах, реорганизация жилищно-строительных и жилищных кооперативов, создание кондоминиума в строящемся жилом доме своими будущими домовладельцами, объединения домовладельцев в жилых массивах малоэтажной постройки (земли с разрешенным использованием под индивидуальную застройку). В этих случаях частные собственники отдельных квартир должны совместно эксплуатировать поступившее в их общую собственность имущество: лифты, чердаки, подвалы, подсобные помещения, лестничные клетки и лестницы, крыши домов, электрическое, водяное, сантехническое, инженерное и другое имущество. И еще, что очень важно, придомовую территорию - земельный участок (или его части). Все это имущество не просто должно находится в общей собственности домовладельцев, а должно содержаться в надлежащем порядке, во время обслуживаться и ремонтироваться.

Кондоминиум, как и предприятие, являясь объектом гражданского оборота, не может рассматриваться в отрыве от своих владельцев - субъектов права. То есть существует не как имущественный комплекс сам по себе, а прежде всего связан со своими владельцами, конкретными субъектами, имеющие реальные права на него. Иначе говоря, кондоминиум принадлежит не сам себе, а тем собственникам, по инициативе которых он был создан.

Владельцами кондоминиума могут являться, в зависимости от формы его управления, в соответствии с Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996г., №72-ФЗ (в дальнейшем Закон о ТСЖ):

Непосредственно сами домовладельцы;

Служба заказчика;

Товарищество собственников жилья;

Управление кондоминиумом домовладельцами непосредственно ограничено рамками закона и допускается только в случаях прямо предусмотренных статьей 21 Закона о ТСЖ - когда кондоминиум включает в себя не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным домовладельцам.

Служба заказчика. В этом случае домовладельцы передают функции по управлению кондоминиумом уполномоченному государством или органом местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги.

Товарищество собственников жилья. Является некоммерческой организацией, объединяющей собственников жилья в кондоминиуме для совместного обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества. Это происходит в случаях, когда домовладельцы сами по каким-либо причинам сами не желают или не в состоянии заниматься вопросами управления кондоминиумом.

В виду того, что при управлении кондоминиумом службой заказчика функции хозяйствующего субъекта передаются государственным или муниципальным органам, а управление непосредственно домовладельцами - это лишь частный случай с небольшим количеством участников, предметом рассмотрения отношений при формировании кондоминиумов в настоящей работе будет уделено основное внимание именно товариществам собственников жилья.

Следует отметить, что до недавнего времени понятие товарищества собственников жилья отождествлялось с понятием кондоминиума. В частности, в действовавшем законодательстве России в начале девяностых годов предусматривалось понятие жилищного фонда в коллективной собственности: фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений.

Такая классификация жилищного фонда не соответствовала новому гражданскому законодательству.

Возникшее смешение данных понятий в определениях была скорректирована Указом Президента Российской Федерации от 23 декабря 1993г. № 2275, которым было утверждено Временное положение о кондоминиуме. В нем давалось понятие «кондоминиума» как объединения собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере.

Одновременно с этим в Положении отдельно закреплялось и понятие «товарищества» домовладельцев, т.е. собственников помещений. Таким образом, понятия «товарищество» и «кондоминиум» были разграничены.

И все же Указ не мог надолго заменить законодательной нормы, призванной дать однозначное толкование термину «кондоминиум». Противоречие между Законом о товариществах и Законом об основах в части, касающейся определения товарищества собственников жилья, было разрешено с принятием Федерального закона «О товариществах собственников жилья» от 21 апреля 1997 года, внесшего изменения и дополнения в Закон об основах.

Отход от трактовки кондоминиума как товарищества привел к тому, что кондоминиумом теперь считается единый комплекс недвижимого имущества, в котором отдельные помещения находятся в частной, государственной, муниципальной или иной форме собственности.

Товарищество собственников жилья является особой разновидностью некоммерческих организаций. К разряду заблуждений следует также отнести отождествление кондоминиума с потребительскими кооперативами, что, разумеется, совершенно не обосновано. Тем не менее, товарищества собственников жилья могут возникать и на базе жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в которых хотя бы один участник выплатил свой пай полностью.

Как уже указывалось во введении к настоящей работе, создание товариществ собственников жилья стало следствием массовой приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. То есть передачи объектов жилищного фонда из государственной и муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц. При этом в силу добровольности приватизации жилья у той части квартир, где владельцы не пожелали их приватизировать, сохранились прежние, в том числе и публичные собственники.

Товарищество организуется не менее чем двумя домовладельцами, в качестве которых могут выступать не только граждане, но и иные собственники жилых помещений - юридические лица и публично-правовые образования. К тому же, по решению этих публично-правовых образований членами товарищества могут стать и их унитарные предприятия или учреждения.

Наиболее типичным примером кондоминиума на сегодняшний день является многоквартирный жилой дом, в котором квартиры принадлежат различным собственникам.