Чем отличается жск от тсж. В чем разница между договором жск и дду. Что такое ТСЖ

Жизнь сама подсказала новую тему для статьи. Вечером у подъезда меня буквально отловили председатель ЖСК и активный член правления. Засыпали вопросами: в чем разница между ЖСК и ТСЖ, как получить задолженность с неплательщиков, какие меры к ним можно применить самостоятельно? Постарался ответить на вопросы, думаю, многих читателей заинтересует.

Как правило, я начинаю свои материалы строкой: «Ко мне часто обращаются с вопросом…» В статье расскажу о том, чему являюсь прямым свидетелем уже много лет. Свидетелем войн жильцов моего дома… друг с другом. На собраниях кто-то, немного знающий законодательство, просит покинуть его собственников, не являющихся членами ЖСК. И для полноправного участия в жизни дома вначале нужно написать заявление о вступлении, внести вступительный взнос и дождаться одобрения своей кандидатуры правлением. Это заявление сразу оспаривается. Аргументы – в соседнем доме ТСЖ, там все собственники в собрании участвуют. И в чем отличие жилищно-строительных кооперативов от товариществ собственников жилья?..

Когда моя мама вступила в члены ЖСК в 1965 году, все было предельно ясно. Построили дом, всем внесшим первоначальные взносы вручили ордера. На лицевой стороне ордера был указан наниматель, на другой стороне – члены его семьи. Вот те, кто был на «лицевой стороне», и решали вопросы жизни дома, выбирали правление, которое в свою очередь избирало из своего состава председателя. Он и решал все насущные вопросы: выдавал справки, два раза в неделю вел прием и получал за это небольшое вознаграждение. До ТСЖ в ту пору было еще очень далеко.

Стать членом кооператива

Итак, для того чтобы влиять на жизнь жилищно-строительного кооператива (а по сути дома, где ты живешь), нужно стать его членом. Приобретение жилья автоматического членства в кооперативе не дает. Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива
заявление о приеме. Оно должно быть рассмотрено в течение месяца правлением и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива. Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме общим собранием членов кооператива.

Общее собрание является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины присутствовавших членов жилищного кооператива, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, – более трех четвертей.

Решение общего собрания, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью. Решение общего собрания оформляется протоколом.

Здесь главное – не перейти на крик в отстаивании своих интересов и подойти к выбору правления серьезно и обдуманно. Ведь из состава будет избран председатель, который в конце концов будет распоряжаться вашими деньгами, и от его своевременных действий будет зависеть, к примеру, выделит городская администрация часть денег на ремонт дома или нет. Избранный на предусмотренный уставом срок председатель правления жилищного кооператива:

1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;

2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;

3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.

Ревизионная комиссия избирается также собранием на срок не более чем три года. Ее количественный состав определяется уставом. Одновременно все члены комиссии не могут входить в состав правления. Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

Ревизионная комиссия:

1) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;

2) представляет общему собранию членов кооператива заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива о своей деятельности.

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.

Ну и наконец, жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

ТСЖ – объединение собственников

Что же это такое? Прежде всего это объединение собственников жилья многоквартирного дома. Соответственно, вступлением в его члены считается факт приобретения в доме помещения (квартиры или комнаты). Нередки случаи, когда собственниками одной квартиры является несколько человек, и все они имеют право участвовать в управлении домом без процедуры вступ-ления, как это предусмотрено в ЖСК.

Далее почти все сходно. Правление избирается сроком не более чем на два года. Правда, в уставе товарищества может быть предусмотрено, что председатель избирается не членами правления, а общим собранием. Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.

Обязанности председателя, а также ревизионной комиссии ТСЖ идентичны аналогичным органам правления ЖСК. И здесь, и там неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг исходя из нормативов потребления осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан.

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потреб-ляемых коммунальных услуг по показаниям приборов учета, а при их отсутствии – исходя из нормативов потреб-ления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Задолженность взыскивается в суде

Ну и в конце – о самом наболевшем: как бороться с неплательщиками ЖКУ? Деньги получить можно только через суд. Обязательно соблюсти досудебную процедуру урегулирования проблемы. Сначала собственнику (нанимателю) помещения в многоквартирном доме направляется претензия-уведомление о наличии задолженности и необходимости ее погасить, указывается срок, в течение которого необходимо оплатить задолженность (30 дней с момента получения заказного письма с уведомлением).

В претензии-уведомлении также сказано, что решить вопрос о погашении задолженности возможно в досудебном порядке (заключить с управляющей организацией соглашение о погашении задолженности, предусматривающее рассрочку платежа на определенный период, выполнить определенные работы в счет погашения задолженности). В том случае, если собственник помещения по истечении срока, предусмотренного в уведомлении, не внес оплату, а также не обратился в управляющую организацию по решению данного вопроса в досудебном порядке, на него оформляется и подается в суд исковое заявление о взыскании задолженности.

При рассмотрении подобных исковых заявлений судом выносится решение о взыскании задолженности. Помимо взыскания суммы задолженности за ЖКУ управляющая организация вправе потребовать с должника пеню. Размер пени согласно ч. 14 ст. 155 ЖК РФ составляет 1/300 ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм. Должникам стоит помнить о том, что к ним могут быть применены и другие меры воздействия, например, ограничение или приостановление предоставления какой-либо коммунальной услуги, правда, за исключением отопления, а в многоквартирных домах – холодного водоснабжения.

Вадим ГРАЧ, адвокат, г. Тюмень

Что лучше ТСЖ или ЖСК? Каждая из данных форм, которая учреждается жильцами, имеет своей целью обеспечивать заботу о жилом доме, помогать при решении вопросов жилищной сферы. При этом важным является понимание того, какие отличия ТСЖ от ЖСК. Несмотря на то что по своей сути данные аббревиатуры определяют похожие организации, имеется существенная разница, которая будет отражаться в различных аспектах как организации, так и самой деятельности ТСЖ и ЖСК.

Прежде чем говорить о принципиальном отличие одной аббревиатуры от другой, необходимо понять, что они означают. ТСЖ (товарищество собственников жилья) представляет собой организации, а именно пример товариществ, которые создаются непосредственно собственником жилья. Они необходимы для того, чтобы организовывать управление имуществом, относящимся к так называемому жилищному фонду многоквартирных построек и частных секторов. За счёт такого товарищества происходит также организации необходимых для содержания жилья услуг и распоряжение тем имуществом, что находится в долевой собственности.

ЖСК также представляет собой некие организации, а именно кооперативы, которые занимаются как жилищным, так и строительным вопросом. Соответственно, расшифровывается такая аббревиатура, как жилищно-строительный кооператив. Эта форма создаётся для возведения и дальнейшее использование какой-либо недвижимости. Однако она признаётся устаревшей, так как большинство таких организаций создавалось ещё до того, как была принята последняя редакция Жилищного кодекса РФ.

Рассматриваемые формы могут быть созданы только в качестве некоммерческой организации, так как не подразумевают главной целью получение прибыли.

• организационно-правовая форма;
• учредительные бумаги;
• цель формирования организации;
• способы формирования;
• сроки;
• участники организаций;
• особенности осуществления деятельности хозяйственного характера.

Данные характеристики будут определять сходство и различие ТСЖ и ЖСК, а также отражать суть осуществляемой ими деятельности.

При любой форме, которая бы применялась для создания подобного рода организации, главное направление деятельности сосредотачивается на обеспечение того права, которое имеет каждый из жильцов дома, будь то многоэтажные дома или же частные сектора. Однако необходимо понимать, что первый вариант, а именно ТСЖ, более продуктивен и охватывает широкий спектр возможностей, в то время, как ЖСК вовсе устарел и в некоторых ситуациях даже не применяется.

Если говорить о ЖСК и ТСЖ как о двух самостоятельных организациях, то важно понимать, что каждая из них затрагивает одну и ту же сферу, а именно жилищную область отношений между гражданами. Именно поэтому товарищество и кооператив могут соотноситься друг с другом, однако на практике подобное происходит редко, что вызвано рядом отличий, определяющихся на основании критериев и характеристик каждой отдельной формы.

Итак, закон определяет чёткий порядок создания любого варианта организации, в том числе если речь идёт о некоммерческих образованиях, существующих в форме кооперативов или товариществ. Всё это регламентируется гражданским законодательством. Говоря конкретно о таких вариантах, как ТСЖ и ЖСК, то к правовой базе уместно будет прибавить ещё и Жилищный кодекс, который напрямую устанавливает правила для участников подобных организаций и их учредителей.

Несмотря на то, что в большинстве случаев жильцы самостоятельно принимают решение о создание и регулирования подобных организаций, должно быть точное следование закону, в противном случае возможно привлечение к разным видам ответственности.

1. Учредительные документы. И товарищество, и кооператив создаются на основании определённых документов, которые утверждаются и подписываются лицами, их формирующими. В первом и во втором случае это всегда устав, что имеет существенное значение для дальнейшей организации деятельности.
2. Способ формирования организации. Всё основывается на решении, которое принимается их участниками. В кооперативах и товариществах данная процедура происходит одинаково, всегда важно мотивированное решение, подписанное и одобренное всеми учредителями. Кроме того, в каждой ситуации нужно оформлять протокол собрания, на котором и было принято решение.
3. Сроки деятельности организации. Для товарищества так же, как для кооператива, нет регламентации этого вопроса, то есть ограничений по сроку существования подобные организации не имеют.

Представленные сходства самые очевидные и проявляются на законодательном уровне, по остальным вопросам организации и осуществления работы подобных организаций закон предполагает разные порядки и цели их деятельности.

Товарищество собственников, которое направлено на разрешение жилищных вопросов, лишь по своей сути схоже с кооперативом жилищно-строительного характера. Однако главные направления, а именно цели, участники и прочие подобные моменты существенно отличаются, что приводит к тому, что ТСЖ становится наиболее предпочтительной формой, так как даёт больше прав гражданам, имеющим к ней отношение, и при этом возлагает на само товарищество ряд обязанностей, выступающих определённым гарантом.

ТСЖ, как форма организации, осуществляющей жилищную деятельность, существует до настоящего времени. ЖСК менее устойчивы и применимы, так как большинство из них создано до появления актуальной редакции закона.

1. Период создания организации. ЖСК всегда формируется в то время, когда происходит подготовка к строительству, так как непосредственно касается вопросов возведение построек, а уже потом их эксплуатации. ТСЖ создаётся только после того, как дом построен, так как обеспечивает услуги, необходимые для его поддержания.
2. Цель создания. Для ЖСК главное - это обеспечить всех заранее определённых заинтересованных лиц жильём, а ТСЖ предусматривает управление имуществом, его поддержание и обеспечение на должном уровне.
3. Распределение доходов. Несмотря на то что обе организации некоммерческие, они всё же имеют некоторый доход. Различие в том, что в ЖСК оно распределяется между участниками, а в ТСЖ отходит к самой организации.
4. Количество участников. В ЖСК обязательно должно входить минимум пять человек, в ТСЖ таких ограничений нет, главное, чтобы в их число вступило пятьдесят процентов жильцов.
5. Возможность объединиться с другими организациями. ЖСК может существовать только в конкретном доме, который был построен под его деятельностью, ТСЖ допускает объединение нескольких домов вместе под управлением одного кооператива.

Говоря о том, какой вариант организации лучше выбрать, точного ответа дать невозможно. Рассматривая цели ТСЖ и ЖСК можно понять, что каждая из форм уместна в определённый период. Кооператив создаётся до того, как дом был построен, а товарищество после, поскольку требуется управление и наблюдение за имуществом.

Возможны и иные варианты проявления различий между товариществом и кооперативом, которые охватывают жилищную сферу деятельности.

Они могут устанавливаться напрямую в законе, а именно в Жилищном кодексе, а также в Гражданском кодексе РФ, который прямо закрепляет организацию и процедуру принятия всех решений в подобных формах. Все это формирует ряд особенностей, которые могут относиться к ТСЖ, но могут не затронуть ЖСК, и наоборот.

Таким образом, товарищество собственников жилья и кооперативы, имеющие жилищно-строительный характер, характеризуются больше отличиями, чем сходствами. Это касается прежде всего целей и организации деятельности. Однако выделить одну форму и исключить другую нельзя, так как каждая из них применена на различных этапах строительства и управления недвижимостью.

Как разобраться в ЖКХ и не переплачивать Шефель Ольга Михайловна

Отличия Товарищества собственников жилья от Жилищно-строительного кооператива

Основное отличие товариществ собственников жилья от жилищно-строительного кооператива - то, что ТСЖ создается в уже существующем жилом доме, а жилищно-строительный кооператив - на этапе строительства жилого дома.

Каждый член ЖСК вносит пай - денежные средства - на счет паевого фонда строгого целевого назначения: они предназначены исключительно для оплаты строительства или стоимости построенного дома.

Члены же ТСЖ уже являются собственниками помещений, то есть они оплатили или приобрели жилье до вступления в товарищество.

Следующим важным отличием является то, что члены ТСЖ могут, но не обязаны покрывать убытки путем дополнительных взносов. А для членов ЖСК это является обязанностью.

Товарищество собственников жилья как юридическое лицо не может иметь в собственности дом, которым управляет. Жилищно-строительный кооператив, наоборот, выступает в качестве собственника жилых помещений и объектов общего пользования.

Еще одно интересное отличием ЖК от ТСЖ - положения о временных жильцах в жилом помещении в доме жилищного кооператива.

Для того чтобы разрешить проживание в жилом помещении временным жильцам, член ЖК или ЖСК обязательно должен получить предварительное письменное согласие всех проживающих совместно с ним членов его семьи (в том числе временно отсутствующих), а также предварительно уведомить правление кооператива. При этом не играет роли, полностью ли внесен паевой взнос или еще не полностью.

Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев подряд. Плата за проживание с временных жильцов не взимается. Но это вовсе не означает, что член ЖСК, впустивший временных жильцов, может не платить за потребляемые ими коммунальные услуги.

По истечении 6 месяцев временные жильцы обязаны покинуть территорию ЖК, иначе они будут выселены по суду.

В ТСЖ соблюдения такого рода условий не требуется. Собственники вправе распоряжаться своей квартирой как им вздумается (разумеется, в рамках закона), могут пустить жить в нее кого угодно и в каком угодно количестве и ни перед кем не обязаны об этом отчитываться..

В структуре и организации этих двух форм управления жильем тоже имеются отличия.