Что такое зпифы – или как говорить на одном языке с паевыми фондами. Эмиссия денег: что это такое

В категории закрытых ПИФов наибольшее распространение получили паевые , именуемые сокращенно ЗПИФН. Они стали удобным финансовым инструментом для девелоперов, инвестиционных компаний и банков. Востребованность ЗПИФН объясняется наличием налоговых льгот и серьезной законодательной базы для защиты прав и интересов инвесторов.

Виды фондов недвижимости

На данный момент действует три разновидности ЗПИФН, а именно:

• рентные закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости;
• закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости с гарантированной доходностью
• девелоперские фонды для квалифицированных инвесторов;

Для управления коммерческой недвижимостью и получения на регулярной основе доходов от сдачи площадей в аренду создаются рентные ПИФы недвижимости. Пайщикам рентных ЗПИФН и ПИФов недвижимости гарантировано получение ежегодного дохода по инвестиционным паям.

Несколько лет назад законодателем был введен институт квалифицированных инвесторов, к которым относятся лица, имеющие достаточный опыт и соответствующий уровень квалификации, позволяющий им адекватно подходить к оценке рисков, связанных с коллективным инвестированием.

Управляющие компании фондов, участниками которых являются лишь квалифицированные инвесторы, наделены широкими возможностями для инвестирования. Строительство новых объектов недвижимости и реконструкция давно эксплуатирующихся зданий осуществляется через девелоперские фонды. Именно так принято называть ЗПИФН для квалифицированных инвесторов.

ЗПИФН - механизм привлечения инвестиций

ПИФ недвижимости позиционируется как удобный механизм привлечения и аккумулирования инвестиций, используемых при финансировании различных проектов на рынке недвижимости. Регулирование правоотношений, возникающих между владельцами инвестиционных паев и управляющей компанией, основывается на Законе об инвестиционных фондах и многочисленных нормативных актах ФСФР России и Правительства РФ, в которых предусмотрены следующие моменты:

• объекты недвижимости ЗПИФН находятся у владельцев инвестиционных паев в общей долевой собственности;
• управляющая компания ЗПИФН обременена ведением значительного количества форм отчетности, отражающей реальное состояние дел в фонде;
• операции с активами ЗПИФН находятся под контролем специализированного депозитария;
• регулярная оценка недвижимых активов ЗПИФН проводится независимым оценщиком;
• ежегодный аудит деятельности фонда;
• владельцы инвестиционных паев ЗПИФН наделены правом влияния на ряд решений, принимаемых на общем собрании: вопрос о смене управляющей компании, необходимость внесения изменений в инвестиционную декларацию фонда и др.
• создание инвестиционного комитета в ЗПИФН с квалифицированными инвесторами прописывается в правилах фонда, при этом полномочия комитета могут быть весьма значительными, вплоть до утверждения любых сделок с недвижимостью;
• регистратор ведет учет владельцев инвестиционных паев, а также сделок по переходу прав на паи; в качестве регистратора может выступать специализированный депозитарий паевого инвестиционного фонда или лицо, получившее лицензию на деятельность, связанную с ведением реестра владельцев именных ценных бумаг.

При реализации проектов, связанных со строительством и эксплуатацией объектов недвижимости, ПИФами могут выполняться различные функции . Фонды занимают позицию «держателя имущества», застройщика, заказчика или инвестора. От схемы, выбранной для конкретного проекта, зависит и механизм его финансирования.

Общая схема взаимодействия ЗПИФ для застройщиков.

К способам, которыми может воспользоваться управляющая компания для привлечения инвестиций под проекты, реализуемые в рамках закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, относятся:

• первичное размещение паев, а также размещение дополнительных инвестиционных паев, после завершения процесса формирования фонда;
• привлечение средств инвесторов в рамках инвестиционных контрактов для строительства или реконструкции объектов недвижимости;
• заемное финансирование (применимо лишь для ЗПИФН с квалифицированными инвесторами).

ЗПИФН - инструмент налоговой оптимизации

На недвижимое имущество, находящееся в составе активов ЗПИФН, не распространяется действие налога на имущество. Также с доходов, полученных в рамках ПИФа, не взимается налог на прибыль. Поэтому так популярны рентные фонды, пайщики которых фактически освобождаются от налога рентных платежей. Помимо этого пользуются законной схемой «ухода» от уплаты налога на имущество.

Если фонд выступает в качестве инвестора строительства и через него направляются финансовые потоки, то удается достичь аналогичной налоговой оптимизации. Так как после завершения строительных работ и введения новостройки в эксплуатацию управляющая компания включает объект недвижимости в состав активов фонда. После этого использование площадей и их реализация происходит без уплаты налога на прибыль.

ЗПИФН - элемент правовой безопасности

Передача недвижимого имущества в паевой фонд обеспечивает более надежную его защиту. Преобладающая доля в ЗПИФН не дает возможности распоряжаться активами. Также в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ на имущество фонда не может быть обращен арест или взыскание по долгам его участников либо доверительного управляющего. Помимо этого возможность отчуждения имущества ПИФа существенно ограничена законодательством, за счет требований, предъявляемых к составу и структуре активов, обязательному получению согласия специализированного депозитария, деятельность которого находится под контролем ФСФР России.

Введение

Система коллективного инвестирования и доверительного управления активами является одной из инфраструктурных основ российского финансового рынка.

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) - форма коллективного инвестирования, при которой средства нескольких инвесторов (или одного) объединяются в единый имущественный комплекс.

Концепция закрытого паевого инвестиционного фонда: ЗПИФ - это тип ПИФа, имеющий следующие отличительные характеристики:

владелец пая имеет право участвовать в Общем собрании владельцев инвестиционных паев Фонда;

владелец пая имеет право на получение промежуточного дохода, если это предусмотрено Правилами Фонда;

отсутствие обязательства управляющей компании по погашению паев до прекращения фонда (за исключением случая, когда пайщик голосовал или не принимал участия в голосовании по определенному перечню вопросов общего собрания пайщиков). Как следствие, нет необходимости поддерживать текущую ликвидность, что дает возможность осуществления долгосрочных инвестиций;

изменения и дополнения в правила доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом по ключевым вопросам деятельности фонда утверждаются общим собранием владельцев инвестиционных паев этого фонда;

по решению общего собрания пайщиков фонд может быть досрочно прекращен.

Цель создания - получение дохода в результате управления имуществом фонда.

Выбранная тема актуальна по причине того, что на сегодняшний день в России ЗПИФы являются наиболее совершенным финансовым инструментом, сочетающим в себе одновременно и возможности финансирования проектов и регулирования денежных потоков, и являясь объектом инвестиционных вложений. При этом, в системе функционирования действует беспрецедентная для России система регулирования и контроля.

Паевые инвестиционные фонды впервые появились на российском рынке в ноябре 1996 г. Первые фонды работали только с государственными ценными бумагами, позднее появились фонды под управлением управляющих компаний, которые осуществляли инвестирование средств пайщиков не только в государственные ценные бумаги, но и в акции российских приватизированных предприятий.

Практика показывает, что закрытые паевые инвестиционные фонды нередко используются в группах компаний при осуществлении инвестиций в ценные бумаги и строительство, т. к. структура фонда позволяет и оптимизировать налоги, и обеспечивать высокую доходность инвестиций, особенно в длительной перспективе.

Права пайщиков удостоверяются ценной бумагой - паем. Как и любая другая ценная бумага, пай имеет те же возможности обращения в гражданском обороте на территории РФ и доступен в равной степени как для резидентов, так и для нерезидентов.

1.Закытые паевые инвестиционные фонды

1.1. Сущность и концепция закрытых паевых инвестиционных фондов

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) - это форма коллективного инвестирования, при которой средства многих вкладчиков объединяются в специально созданный для этого фонд и инвестируются управляющей компанией в ценные бумаги и иные активы. Характерной особенностью закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) является то, что инвестор может купить паи преимущественно только при формировании (или дополнительном выпуске паев), а предъявить пай к погашению управляющей компании только по окончании срока действия договора доверительного управления фондом. Закрытый паевой инвестиционный фонд, как и любой ПИФ, не является юридическим лицом. В закрытом фонде имеется фиксированное количество паев. Создание и выпуск дополнительных паев или выкуп паев обычно требует согласия пайщиков. Кроме того, если это указано в правилах доверительного управления (ПДУ), пайщики фонда могут регулярно получать доход от доверительного управления.

Цели создания ЗПИФа:

оптимизация налогообложения

привлечение инвестиций в бизнес и инвестиционные проекты

получение максимальной прибыли

защита капитала и собственника и др.

Типы фондов:

ЗПИФ облигаций. Облигации традиционно считаются тихой гаванью при спадах на рынке. Долговые инструменты должны составлять не менее 50% активов фонда, а вот доля акций не должна превышать 20%.

ЗПИФ акций. Непосредственно в акции должно быть инвестировано не менее 50% активов ПИФа не менее 2/3 рабочих дней в квартал. Помимо акций в портфеле также могут быть и облигации, но не более 40%.

ЗПИФ смешанных инвестиций. Представляет собой нечто среднее между вышерассмотренными категориями фондов. Соотношение акций и облигаций может быть любым, но суммарно ценные бумаги должны занимать не менее 70% портфеля фонда.

ЗПИФ прямых инвестиций. Фонды прямых инвестиций осуществляют долгосрочное инвестирование средств в компании различных отраслей, создаются для вложения денег непосредственно в реальные активы или для получения контроля над предприятием (приобретение его контрольного пакета акций).

Доход Фонда формируется в результате увеличения капитализации компаний, бизнес которых финансируется из средств Фонда. Характерной особенностью фонда прямых инвестиций является запрет инвестирования в зарубежные активы и инструменты, также акции (доли), размещаемые при учреждении обществ. Фонд обладает достаточно широким инструментарием как по долевому, так и по долговому финансированию.

ЗПИФ особо рисковых (венчурных) инвестиций. Венчурные фонды специализируются на создании бизнеса «с нуля» путем приобретения активов, в том числе нематериальных. Вложения средств венчурных фондов потенциально более доходны, так как в отличие от фондов прямых инвестиций, вкладывают средства в предприятия, находящихся на начальном этапе своего развития. В то же время такие фонды характеризуются высоким уровнем инвестиционного риска.

ЗПИФ рентный. Рентные фонды создаются для получения дохода от сдачи объектов недвижимости в аренду, а также повышение стоимости объектов недвижимости за счет проведения реконструкции и модернизации объектов.

В состав рентных ЗПИФ могут входить денежные средства, недвижимое имущество и право аренды недвижимого имущества, акции акционерных инвестиционных фондов и инвестиционные паи паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории рентных фондов, долговые инструменты, паи определенных иностранных фондов. В Правилах доверительного управления таким фондом должны быть предусмотрены периодичные (не реже одного раза в год) промежуточные выплаты дохода его пайщикам. Основными преимуществами фонда являются защита активов и особенности налогообложения, позволяющие реинвестировать полученную прибыль в полном объеме (отсутствие налога на прибыль, получаемую фондом).

ЗПИФ недвижимости. ЗПИФы недвижимости - получили наибольшее распространение, так как являются удобным инструментом для вложений в недвижимое имущество. Среди преимуществ - налоговые льготы, большая защита интересов инвесторов, а также возможность привлечения других инвесторов.

ЗПИФ недвижимости может принимать черты рентного фонда с возможностью выплаты промежуточного дохода, например, от сдачи объектов недвижимости в аренду. В состав ЗПИФ недвижимости могут входить денежные средства, недвижимое имущество и право аренды недвижимого имущества, имущественные права из долевого участия в строительстве, акции акционерных инвестиционных фондов и инвестиционные паи паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории рентных фондов и фондов недвижимости, долговые инструменты, паи определенных иностранных фондов. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, предназначенный для квалифицированных инвесторов, значительно расширяет список возможных активов фонда, позволяя вести полноценное освоение земельных участков и строительство: имущественные права, связанные со строительством и реконструкцией объекта, проектная документация, акции российских хозяйственных обществ (доля более 50%).

ЗПИФ кредитный. Кредитные ЗПИФы могут предоставлять займы за счет имущества фондов.

Фонды этой категории могут приобретать в состав активов денежные требования по кредитным договорам или договорам займа, имущество (в том числе имущественные права), полученное при взыскании, долговые инструменты. Денежные требования могут быть обеспечены поручительством, банковской гарантией, а также залогом (в частности ценными бумагами, недвижимостью, долями в уставных капиталах ООО). Во время кризиса кредитные ЗПИФы оказались выгодным инструментом для банков, желающих очистить баланс от проблемных долгов. Кредитный фонд предлагал передачу просроченных кредитов в один ПИФ для последующего управления. Кредитные фонды также можно рассматривать как инструмент реструктуризации долгов и финансирования различных проектов.

ЗПИФ ипотечный. Ипотечные фонды создаются с целью приобретения ипотечных кредитов (прав требования) и выкупа закладных у банков. Ипотечные фонды в некоторой степени позволяют решить проблему отсутствия у банков необходимых ресурсов для ипотечного кредитования. А также могут рассматриваться банками как инструмент рефинансирования ипотечных кредитов и секьюритизации активов.

ЗПИФ хедж-фонд. Хедж-фонды - новый для России инструмент инвестирования, позволяющий совершать спекулятивные операции с различными инструментами, в том числе с деривативами и драгоценными металлами.

ЗПИФ художественных ценностей. ЗПИФы художественных ценностей - недавно появившийся вид фондов. Предназначен для инвесторов, желающих вложить деньги в активы, стоимость которых не имеет корреляции с финансовыми рынками.

Художественные ценности, в которые могут инвестировать фонды данной категории, - это картины, скульптуры, почтовые марки, фотографии и т. д. (полный перечень будет определен в Положении о составе и структуре активов). Ценности на момент их приобретения должны находиться на территории России и быть застрахованы. Правилами фонда может быть прописано, что фонд предназначается для квалифицированных инвесторов, что ограничивает количество инвесторов, но в то же время открывает дополнительные возможности.

Дополнительные возможности для квалифицированных инвесторов:

Уведомление и раскрытие информации о деятельности фонда только для владельцев паев.

Увеличения срока формирования ЗПИФ.

Рассрочка по оплате выданных паев (неполная оплата паев), траншевое финансирование.

Создание инвестиционного комитета для контроля за операциями УК.

Выдача заемных средств фондом.

Возможность привлечения долгового финансирования: кредита, договоров займа.

При выдаче и погашении паев можно ввести специальный порядок расчета стоимости пая.

Преимущества создания ЗПИФа:

Выгодная схема налогообложения ЗПИФов - одно из главных преимуществ, на котором базируется популярность этого инструмента инвестирования. ЗПИФ не является юридическим лицом, в следствие чего освобожден от уплаты налогов на прибыль и имущество. При использовании ЗПИФ отсутствует двойное налогообложение, так как налогооблагаемая база возникает только при погашении паев.

Контроль за работой фонда со стороны пайщиков через общее собрание пайщиков и инвестиционный комитет: одобрение инвестиционным комитетом сделок с имуществом, составляющим фонд; принятие решений об изменении инвестиционной декларации, правил фонда; утверждение прав на получение дохода по инвестиционному паю; досрочное прекращение работы фонда или смена управляющей компании.

Возможность регулярной выплаты дохода по паю.

Реинвестирование различных платежей в новые объекты, включая отложенные налоговые платежи.

Отсутствие риска банкротства управляющей компании. Все средства ЗПИФа остаются собственностью пайщиков, и фонд никаким образом не отвечает по долгам управляющей компании. Защита прав инвесторов в данном случае обеспечена разделением функции управления, хранения и учета средств фонда между независимыми друг от друга структурами: управляющей компанией и специализированным депозитарием, а также контролем со стороны государства.

Заинтересованность управляющей компании в максимальном доходе инвестора: чем больше прибыли управляющая компания зарабатывает для пайщика, тем больше она заработает сама.

#99598#

Заместитель генерального директора
по правовым вопросам
ООО«Уником Партнер»

Статья в рамках программы:

Повышения Финансовой грамотности

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) является инструментом инвестирования. При этом для организатора инвестирования ЗПИФ – это форма привлечения денежных средств и иного имущества в качестве инвестиций, а для инвестора – способ вложения свободных средств в инструменты фондового рынка или реального сектора экономики. ЗПИФы сейчас активно используются на практике: объем рынка коллективных инвестиций превышает 400 миллиардов рублей, причем 300 миллиардов рублей приходится на ЗПИФы. Впрочем, в 2011 году ситуация может радикально изменится.

Юридическая конструкция

Отношения инвестора и организатора инвестирования в ЗПИФе строятся на основе договора доверительного управления, в соответствии с которым собственник имущества – инвестор (также именуемый учредитель управления, пайщик) передает его организатору инвестирования (доверительному управляющему), который обязан совершать сделки с этим имуществом в интересах собственника. Все права пользования и распоряжения переданным имуществом переходят к управляющей компании, которая становится его владельцем.

При этом доверительным управляющим по договору доверительного управления является юридическое лицо – управляющая компания, в то время как количество лиц на стороне учредителя управления не ограничено.

Особенностью модели доверительного управления является то, что право собственности на переданное имущество не переходит к доверительному управляющему.

Действует режим общей долевой собственности лиц, внесших принадлежащее им имущество в ЗПИФ, на все активы этого фонда. Пайщик не имеет права раздела имущества или выделения доли из него, а также преимущественного права приобретения доли в праве собственности на это имущество.

Имущество, переданное инвестором организатору инвестирования (доверительному управляющему), формируется в имущественный комплекс, основные характеристики которого – обособленность и возможность изменения структуры и состава входящих в него активов.

Имущество ЗПИФа обособляется от иного имущества инвесторов и управляющей компании и учитывается последней на обособленном балансе. В отношении имущества ЗПИФа ведется самостоятельный учет. Следствием этого является невозможность обращения на него взыскания ни по долгам инвестора, ни по собственным обязательствам управляющей компании. В случае их банкротства указанное имущество не включается в конкурсную массу.

Возможность изменения структуры и состава имущества, входящего в имущественный комплекс, определяется тем, что активы фонда участвуют в хозяйственной деятельности, то есть какое-то имущество может видоизменяться и отчуждаться, а иное имущество – приобретаться в фонд.

Перечень активов, которые могут находиться в ЗПИФе, определяется в соответствии с условиями договора доверительного управления и требованиями законодательства: от денежных средств и ценных бумаг до недвижимости, долей в хозяйственных обществах и ипотечных кредитов.

С участием инвестора в ЗПИФе связано наличие у него двух групп гражданских прав: обязательственных (в отношении организатора инвестирования) и вещных (в отношении активов фонда). Комплекс этих прав удостоверяется ценной бумагой – инвестиционным паем. Именно посредством покупки инвестиционного пая осуществляется присоединение к договору доверительного управления и приобретение доли в праве собственности на имущество ЗПИФа.

Передача недвижимого имущества в оплату инвестиционных паев осуществляется по передаточному акту, подписываемому лицом, передающим недвижимое имущество в оплату инвестиционных паев, и управляющей компанией, а если это предусмотрено договором со специализированным депозитарием – также специализированным депозитарием. При этом передача недвижимого имущества в оплату инвестиционных паев фонда осуществляется при условии государственной регистрации права на недвижимое имущество.

Деятельность ЗПИФ

Первый вариант – приобретение объекта недвижимости и последующая его продажа по цене, превышающей цену покупки.

Второй вариант – изменение купленного актива и последующая его продажа. Преобразования, например, реконструкция, модернизация объектов недвижимости, приводящие к повышению категории офисных помещений, создают добавочную стоимость объекту, поэтому доходность данных операций в меньшей степени зависит от рыночного изменения цены.

Следующим типом возможных операций является инвестирование в строительство, то есть заключение инвестиционных договоров или договоров участия в долевом строительстве и приобретение, таким образом, имущественных прав на объекты недвижимости, которые будут построены в будущем. Доходность операции складывается из инвестиционного роста стоимости объекта в процессе его строительства и общего роста на рынке недвижимости.

Еще одним способом извлечения дохода является сдача объекта недвижимости в аренду. Для этого может использоваться жилая, офисная, торговая и складская недвижимость. Доходность таких операций составляет чистый поток рентных платежей и зависит от типа недвижимости и класса самого объекта.

ЗПИФ может участвовать в инвестировании строительства объекта, а затем оформить его в собственность и сдать в аренду.

Выплата дохода от доверительного управления и налогообложение

Поскольку ЗПИФ представляет собой имущественный комплекс, следовательно, прибыль, образовывающаяся от использования имущества фонда, не подлежит обложению налогом на прибыль до момента её извлечения из ЗПИФа, то есть до момента получения этой прибыли пайщиком. Налог на прибыль всё же подлежит уплате, но только в случае, если инвестор захочет зафиксировать прибыль, то есть продать или погасить свой пай. До этого момента обязанности по уплате налога у инвестора не возникает.

В то же время поправки, принятые в главы 30 и 31 Налогового кодекса РФ, устанавливают, что с 1 января 2011 года управляющие компании обязаны уплачивать налог на имущество, внесенное в ЗПИФ, за счет средств фонда. Таким образом, ранее действовавшая налоговая льгота утратит силу, а количество ЗПИФов, созданных в целях такой оптимизации, сократится.

Преимущества использования конструкции ЗПИФа

1. Дополнительный способ привлечения финансирования инвестиционного проекта

2. Разделение управленческого и инвестиционного участия

Хозяйствующие субъекты, осуществляющие инвестирование, зачастую могут быть заинтересованы в различном характере своего участия (управленческом и/или инвестиционном). Таким образом, в ЗПИФе, в отличие от хозяйственного общества, возможны различные варианты распределения управленческого и инвестиционного участия между субъектами инвестиционного процесса. При этом один хозяйствующий субъект может быть одновременно и пайщиком, и участником УК, осуществляя тем самым полный контроль над инвестиционным проектом.

3. Отделение рисков

4. Гарантии целевого использования средств

5. Повышение прозрачности бизнеса

• - о структуре и стоимости активов фонда;
• - о динамике изменения стоимости имущества фонда;
• - о вознаграждении УК и расходах, связанных с управлением фондом;
• - информацию, содержащуюся в бухгалтерском балансе и отчете о прибылях и убытках управляющей компании;
• - информацию, полученную по результатам ежегодной аудиторской проверки фонда;
• - в отношении фондов недвижимости – по каждому из проектов строительства (реконструкции) объектов недвижимости, финансирование которых осуществляется за счет имущества фонда.

6. Повышение ликвидности имущества

7. Реинвестирование прибыли инвестора без налоговых потерь

Это позволяет реинвестировать полученную прибыль без налоговых потерь. Фактически уплата налога на прибыль может быть «отложена» на неопределенный срок.

8. Защита собственности

• - участие разделено на управленческое, принадлежащее управляющей компании, действующей на основании лицензии, и инвестиционное, субъекты которого имеют возможность сменить УК;
• - информация о субъектах инвестиционного участия, а следовательно, и субъектах права собственности на активы фонда (в том числе недвижимость) содержится в более закрытой (по сравнению с такими публичными системами как ЕГРП и ЕГРЮЛ) информационной системе – реестре владельцев инвестиционных паев;
• - управляющая компания распоряжается имуществом фонда при непосредственном контроле специализированного депозитария, а распоряжение недвижимостью также обусловлено проведением её оценки указанным в правилах ДУ оценщиком;
• - за счет повышенной ликвидности активов имеется возможность в кратчайшие сроки передать их иному лицу, если собственник стал объектом рейдерской атаки.

Указанные факторы значительно осложняют недружественные действия в отношении бизнеса в целом или конкретного актива в частности.

9. Консолидация и централизация управления

Недостатки использования конструкции ЗПИФа

Таким образом, особенность закрытых фондов состоит в том, что пайщик в течение срока функционирования фонда не может погасить свой пай и изъять имущество из фонда.

Посредством этого достигается определенная стабильность имущественного комплекса, что является необходимым условием работы фонда, что требует именно длинных вложений.

Направления использования конструкции ЗПИФа

1. Портфельное инвестирование

2. Финансирование строительных и девелоперских проектов

3. Управление такими категориями активов, как недвижимое имущество и ценные бумаги

Вывод

19 сентября 2006

В прошлом номере мы попытались разобраться, что такое паевые инвестиционные фонды (далее ПИФ). Теперь речь пойдет о закрытых ПИФах (далее ЗПИФ), ЗПИФах недвижимости (далее ЗПИФН) и принципах их работы.

Популярность закрытых ПИФов в России продолжает бить все рекорды. По оценкам специалистов, количество ПИФов, в частности, фондов недвижимости, за последние три года выросло в 16 (!) раз. Итак, что же представляет собой паевой инвестиционный фонд закрытого типа?

На сегодняшний день существует несколько категорий ЗПИФов: фонды денежного рынка, облигаций, акций, недвижимости, фонды фондов, фонды смешанных, прямых и особо рисковых (венчурных) инвестиций, индексные и ипотечные фонды.

ЗПИФы имеют ряд преимуществ перед другими фондами:

В закрытом ПИФе можно получать доход с инвестиций без сокращения паев, кроме того, возможно их вторичное обращение.

Появление посторонних пайщиков здесь возможно только с согласия учредителей.

Пайщики могут контролировать действия управляющей компании, влияя на основные направления деятельности.

ЗПИФ имеет широкую инвестиционную декларацию и меньшие ограничения по структуре активов.

Учредитель управления формально никак не связан с юридическими лицами, ценные бумаги которых составляют имущество ЗПИФа.

ЗПИФ может функционировать на рынке недвижимости.

О последнем "плюсе" поговорим подробнее.

Закрытый ПИФ недвижимости (ЗПИФН) создается для того, чтобы участники фонда могли управлять недвижимостью. Основной интерес в этой деятельности - получение дохода от сдачи недвижимости в аренду, а также от сделок по купле-продаже. Все очень просто. О "жизни" ПИФов недвижимости рассказывает Игорь Кокорев - управляющий активами ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент":

"Образованию или рождению того или иного ЗПИФН предшествует сбор пула инвесторов, заинтересованных в определенном долгосрочном проекте. Свои интересы пул может иметь как в жилищном, так и в коммерческом секторах. Девелоперский проект (который существует только на бумаге) не может быть внесен в состав закрытого ПИФа. В таких случаях закрытый ПИФ выкупает некие ООО, например, в лице застройщика, и тогда начинается инвестирование.

Оно состоит из двух этапов:

1. Сначала вносится доля некоего ООО - оно же застройщик.

2. Потом вносится сам объект строительства.

Есть и еще один вариант инвестирования, при котором проекты реализуются, когда уже изначально есть какой-то построенный объект. Доходы пайщики получают с продажи или со сдачи объекта в аренду. Точка выхода (ее еще называют сроком жизни) - 5 - 10 лет. По истечении срока действия фонда недвижимость продают, пайщиков распускают, и фонд ликвидируется.

Пороги для входа в ПИФы недвижимости более высокие, чем в открытых ПИФах акций или облигаций. В большинстве случаев стоимость "входного билета" начинается от 3 - 4 тысяч долларов. Дорого, но это единственная возможность для некрупных инвесторов проявить себя на рынке недвижимости. Этот сектор по-прежнему продолжает расти в цене и является очень устойчивым и уверенным, в отличие от тех же акций или облигаций. Здесь нет резких скачков в ценах.

Вход в закрытый ПИФ нужно постараться не прозевать. Иногда, правда, бывают ситуации, когда может осуществляться допэмиссия - дополнительный выпуск паев. Фонд решает, что на примете есть еще один привлекательный объект, а значит нужно открывать дополнительную подписку. Это решение пайщики принимают на общем собрании. Вот тут-то и надо ловить момент и выбирать объект: столичный он или региональный, коммерческий или частный. Выбор - за инвестором.

Сегодня наиболее активно инвесторы работают с коммерческой недвижимостью в регионах. Все больше вкладчиков отдают предпочтение развитию, например, бизнес-центров в провинции. Таким образом, уровень деловой активности в регионах растет, а, значит, со временем у людей появятся деньги, при помощи которых они будут решать свои квартирные вопросы. Перспективы для жилого сектора тоже есть, инвесторы просто ждут подходящего момента".

ЗПИФы в нашей стране представляют собой специфические инструменты для коллективного инвестирования. Как правило, суть заключается в том, что большое количество частных инвесторов добровольно передают имеющиеся у них средства выбранной профессиональной управляющей компании, которая в дальнейшем использует свой уникальный опыт и знания специалистов для управления этими средствами. Компания выбирает объекты для инвестирования, оценивает соотношение рисков и вероятную прибыль.

Как правило, закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости в качестве основного инвестирования выбирают объекты недвижимого имущества, права на его аренд, а также другие имущественные права, которые связаны с проведением строительных работ, реконструкцией различных объектов недвижимости или подготовкой проектной документации для таких объектов.

Что такое ЗПИФ?

Закрытые ПИФы обычно создаются под конкретный проект. Осуществить продажу паев можно только после окончательной реализации этого проекта. Фонды закрытого типа создаются для привлечения прямых инвестиций. Стандартный срок реализации проекта может составлять от одного года до 15 и более лет.

В таких фондах имеется некое фиксированное количество паевых долей. Именно поэтому в тех случаях, когда паевые доли в инвестиционном фонде кем-то приобретаются, соответствующее количество одновременно должно продаваться другим лицом. Дополнительное создание или выпуск новых паев, а также их выкуп, как правило, невозможен без единогласного согласия большинства пайщиков. ПИФы недвижимости закрытого типа удобны для размещения среднесрочных инвестиций.

Окончательное погашение паев обычно производится после окончания сроков, на которые создается фонд. В качестве активов могут использоваться ценные бумаги акционерных обществ, непосредственно объекты недвижимости или права на них.

На сегодняшний день в нашей стране существует несколько различных категорий:

• фонды денежного рынка;
• облигаций;
• акций;
• недвижимости;
• фонды фондов;
• фонды смешанного типа;
• прямые, особо рисковые или венчурные инвестиции;
• индексные и ипотечные фонды.

Преимущества ЗПИФов недвижимости

Разные виды инвестирования предполагают наличие собственных преимуществ. В закрытых ПИФах недвижимости инвесторы имеют возможность получения доходов со своих инвестиций без одновременного сокращения паевых долей. Помимо этого, у них есть возможность их вторичного обращения. Для того, чтобы в фондах появились посторонние пайщики необходимо проведение собрания, на котором будет получено согласие соответствующего уставу фонда количества первоначальных его учредителей.

У пайщиков компании есть все возможности для контроля за всеми действиями управляющей компании ЗПИФа недвижимости, которые будут оказывать влияние на основные направления ее деятельности. Современные фонды имеют широкие инвестиционные декларации и достаточно небольшие ограничения в структуре активов.

Учредители, которые занимаются управлением активами, формально никаким образом не связаны с юридическими лицами и компаниями, ценные бумаги и акции которых будут составлять основное имущество ЗПИФов. Еще одним преимуществом является возможность функционирования на рынке недвижимости.

На последнем «плюсе» стоит остановиться более подробно. Закрытые ПИФы недвижимости обычно создаются для того, чтобы предоставить участникам фонда возможности управлять различными объектами недвижимости. Основным объектом интереса в этой сфере деятельности является получение доходов от сдачи этой недвижимости в аренду или заключение выгодных сделок купли-продажи.

Перед образованием или рождением конкретного ЗПИФН происходит предварительный сбор необходимого пула инвесторов, которые заинтересованы в реализации определенных долгосрочных проектов. Реализовать свои интересы инвесторский пул может как в сфере жилищного, так и в сфере коммерческого секторов.

Девелоперские проекты, большинство которых существует только на бумаге, не могут вноситься в состав закрытых ПИФов. В этих случаях закрытые паевые фонды выкупают некие ООО, к примеру, в лице застройщиков, после чего начинается непосредственное инвестирование.

Как инвестировать в ПИФН?

Для того, чтобы принимать участие в процессе возведения новых объектов жилья или других объектов недвижимости, ЗПИФ недвижимости может, приобретать у застройщиков их имущественные и другие права на строящиеся ими объекты. Это осуществляется на основании инвестиционного договора или договорных долей участия.

Управляющая компания может передавать денежные средства, которые есть в распоряжении ЗПИФа недвижимости, застройщикам и получает право после окончания периода строительства и сдачи объектов в эксплуатацию получать конкретные объекты, например, квартиры или здания.

Чтобы войти в такой фонд в качестве инвестора, необходимо выбрать удобный момент. Как правило, большинство инвесторов принимают участие в реализации проекта с самого начала. В некоторых случаях возникают ситуации, когда фонду необходимо осуществить допэмиссию, то есть выпуск дополнительных паев.

Если руководство фонда находит привлекательный объект, но для его приобретения собственных средств фонда недостаточно, открывается дополнительная подписка. Такое решение собрание пайщиков принимает на совещательной основе в процессе обсуждения.