Показатель обеспеченности торговыми площадями. Обеспеченность торговыми площадями

Обоснование расчета нормативов обеспеченности населения площадью торговых объектов

При разработке методики расчета нормативов обеспеченности населения площадью торговых объектов изучена действующая нормативная правовая база в России и за рубежом, проведен анализ торговой инфраструктуры субъектов Российской Федерации, влияние на потребность населения в торговой площади экономических, демографических и социальных факторов.

Зарубежный опыт планирования развития розничной торговли основывается на определенных нормативах. Во Франции проектирование новых жилых домов предусматривает строительство 2 кв. м магазинной площади на одну квартиру. В Великобритании нормы определяют необходимое количество магазинов на 1000 жителей и количество населения на один магазин. В США нормативами определяется количество торговых предприятий на 1000 жителей или же необходимая протяженность фасада улиц, отводимая под магазины, исчисляемая в погонных метрах на условное население.

В Венгрии за расчетный показатель принимается оборот на один кв. м торговой площади, который экстраполируется на период 3-5 лет. В Чехии расчет основывается на определении объема розничного оборота путем долгосрочного прогнозирования потребности в торговых площадях, численности торговых работников. В Польше при планировании торговой сети применяется показатель производительности, выражающейся в сумме оборота, реализуемого с 1 кв. м торговой площади. В Румынии применяется аналогичная методика планирования потребности в торговых площадях. Дополнительно для проверки потребности делают контрольный расчет – определяют норматив торговой площади на 1000 жителей на перспективу по данному городу путем деления всей торговой площади на численность населения города в перспективе.

В Республике Украина нормативы выражены минимальным размером торговой площади, которая приходится на 1000 человек населения. Он составляет 423 кв. м для всех типов предприятий розничной торговли, в том числе - 169 кв. м по товарам повседневного спроса и 254 кв. м - по непродовольственным това­ра­м. В Белоруссии утверждены нормативы обеспеченности населения торговой площадью в размере 260 кв. м на 1000 жителей в районных центрах, в сельских районах - 220 кв. м.

Действовавший прежде в СССР общесоюзный норматив обеспеченности торговыми площадями на 1000 жителей составлял 230 кв. м (90 кв. м по продовольственным и 140 кв. м по непродовольственным товарам). Однако указанный показатель значительно ниже среднеевропейского и североамериканского уровня (650 кв. м) и уровня США (1200 кв. м).

Один из последних принятых в СССР документов - Строительные нормы и правила (СНиП) 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений », утвержденные Постановлением Госстроя СССР от 01.01.01 года № 78. В нем предусмотрены нормы торговой площади магазинов в городских поселениях - 280 кв. м на 1000 человек (в том числе продовольственных – 100 кв. м, непродовольственных – 180 кв. м), в сельских поселениях - 300 кв. м (в том числе продовольственных – 100 кв. м, непродовольственных – 200 кв. м)

Разработанные в период централизованного управления экономикой нормативы СССР не могут отвечать изменившимся социально-экономическим условиям жизни населения современной России. Нормативы СССР устанавливались исходя из экономических возможностей страны на конкретном этапе, а не из реальной потребности в обеспечении населения розничной торговой сетью.

В целях разработки методики расчета нормативов обеспеченности населения площадью торговых объектов Российским государственным торгово-экономическим университетом было проведено исследование в городах: Кемерово, Иваново, Оренбург, Челябинск, Самара, Южный Сахалинск . Данные населенные пункты были выбраны с целью анализа нормативов предельно допустимого времени, которое покупатели согласны потратить на совершение покупки различных категорий товаров, выявления региональной специфики и степени удовлетворенности жителей этих городов обеспечением торговой площадью.

Общий размер выборки составил четыре тысячи человек, в анкетном опросе участвовали граждане с разным уровнем достатка в возрастном диапазоне от 18 до 70 лет.

Анкета социологического опроса позволила выявить материальное положение респондентов; среднюю частоту покупок; приемлемое количество времени, которое респондент согласен потратить на приобретение товаров; выявление уровня притязаний в процессе совершения покупки; покупательскую активность населения в процессе приобретения товаров длительного пользования, а также предпочтительность мест их продажи.

В рамках исследования была определена средняя частота покупок предложенных категорий продуктов питания. При покупке продовольственных товаров для населения важна пешеходная доступность магазина - свыше 12% респондентов предпочитают покупать, не затрачивая длительного времени на поиски, выбор и очереди в магазине. Например, на выбор хлеба и хлебобулочных изделий респонденты готовы тратить до 5 минут, а на выбор мяса и мясопродуктов – 15 минут и дольше.

После исследования экономических, социально-демографических, организационно-административных и другие факторов, была произведена количественная и качественная оценка потребностей населения в торговой площади и выведена эмпирическая формула расчета норматива обеспеченности населения площадью торговых объектов, которая зависит от среднего количества посещений мест продажи определенной товарной группы в сутки, нормы площади торгового зала, необходимой для обслуживания одного покупателя, а также максимального допустимого времени, которое покупатель согласен потратить на приобретение определенного товара:

В ходе вычисления базовых показателей был проведен анализ 23 групп товаров. Расчеты общего норматива Ro и составных нормативов Ro прод и Ro непрод приведены в Таблице 1.

Таблица 1. Расчет общего норматива обеспеченности площадью торговых объектов для Российской Федерации и его составных значений для продовольственных и непродовольственных товаров

Данные расчетов минимальных нормативов потребности в торговой площади скорректированы на максимально возможный коэффициент комплексности покупки, который представляет собой среднее количество предметов, приобретаемых за одно посещение магазинов.

В продовольственной торговле максимально возможное значение коэффициента принимается равным 5,0, в непродовольственной - 1,5. С учетом данных поправок комфортные нормативы обеспеченности населения площадью торговых объектов, усредненные для Российской Федерации, имеют следующие значения:

Ro прод = 795,47/5 = 159 кв. м на 1000 человек;

Ro непрод =542,51/1,5 = 362 кв. м на 1000 человек.

Общий норматив:

Ro = Ro прод + Ro непрод = 521 кв. м на 1000 человек.

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank сравнили уровень развития торговой недвижимости в крупных российских и европейских городах с населением от 1 млн человек. Российские города вошли в топ-10 рейтингов по обеспеченности торговыми площадями и объему площадей.

• Так, Самара заняла 3-ю строчку в европейском рейтинге городов по уровню обеспеченности торговыми площадями (551 кв. м на 1000 жителей), оставив позади Бухарест (532 кв. м), Прагу (521 кв. м), Милан (400 кв. м) и Лондон (224 кв. м). При этом Самара лидирует по данному показателю на российском рынке, опережая Москву (444 кв. м) и Санкт-Петербург (542 кв. м).

• На первом месте рейтинга по обеспеченности торговыми площадями Варшава (823 кв. м) и Мадрид (726 кв. м). В топ-10 также вошли Санкт-Петербург, Екатеринбург (539 кв. м) и Нижний Новгород (467 кв. м) (подробнее см. таблицу 1).

• Москва замыкает первую десятку в рейтинге из 24 городов с показателем 444 кв. м. Однако с учетом строящихся и планируемых к строительству ТЦ обеспеченность торговыми площадями москвичей может вырасти до 609 кв. м на 1000 жителей уже к 2019 г. Таким образом, через 3 года Москва может войти в топ-5 европейских городов по уровню развития торговой инфраструктуры.

• По объему предложения качественной торговой недвижимости рынок Москвы остается крупнейшим в Европе (GLA - 5,47 млн кв. м). Второе и третье места занимают Париж (GLA – 4,7 млн кв. м) и Санкт-Петербург (GLA– 2,83 млн кв. м) (подробнее см. таблицу 2).

• Из региональных городов России по показателю объема предложения в «европейскую десятку» вошел Екатеринбург (GLA - 769 764 кв. м).

• Формирование рынков торговой недвижимости в российских городах в значительной степени зависит от условий кредитования, международной геополитической ситуации и спроса со стороны конечных потребителей, который пока оценивается как слабый (показатель Индекса потребительской уверенности один из самых низких в Европе).

Источник: Knight Frank Research, 1 полугодие 2016

Таблица 2. Рейтинг городов по объему качественной торговой недвижимости, кв. м

По оценкам специалистов на тысячу россиян на данный момент приходится примерно 500 квадратных метров торговой площади при норме 1200 квадратных метров – это самый низкий показатель в Европе после Украины. 5

В ******* области работает 21 200 объектов торговли, из них 17 056 - стационарные. В структуре стационарной сети 157 торговых центров и комплексов, 16 899 магазинов. Общая торговая площадь составляет 2 695,2 тыс. кв. м. Объем торговых площадей увеличился на 187,7 тыс. кв. м.

Обеспеченность торговыми площадями за 2009 год в ******* области увеличилась с 570 до 613 кв. м на 1 тыс. жителей.

В областном центре этот показатель вплотную приблизился к цифре 900–990 квадратных метров торговой площади на тысячу человек.

Таким образом, показатель обеспеченности городов области торговыми площадями значительно ниже, чем в областном центре и составляет 469 метров на тысячу человек.

******* край отстает от соседних регионов по наличию качественных торговых площадей, в 2007 год уровень обеспеченности населения торговыми площадями всех категорий в городе Перми составлял 452,8 кв.м. на 1000 жителей. Это выше социальной нормы в 260 кв.м. на 1000 жителей, но ниже чем в соседних регионах и существенно ниже европейских стандартов – 1000 кв.м. на 1000 жителей.

В 2008 году правительством области запущен проект «Торговые площадки. Развитие логистического кластера и качественных торговых площадей в ******* крае». По задумке властей он должен обеспечить регион качественными торговыми площадями. Они, в свою очередь, создадут все условия для удовлетворения покупательского спроса жителей и гостей ****** края, развития рынка розничной торговли и сферы услуг, создания условий для формирования конкурентной среды, увеличения инвестиций в торговлю и смежные отрасли. Также этот проект помогает приблизить торговую и логистическую инфраструктуру края к европейского уровню.

1. Государственное регулирование отрасли

В условиях кризиса стабилизировать ситуацию в торговой отрасли помогло участие Правительства РФ, в том числе представителей Минпромторга России, в диалоге предприятий торговли с банковским сектором.

Министерство промышленности и торговли РФ, как профильное ведомство, комплексно подошло к развитию торговой отрасли в России.

В апреле 2009 г. Правительство РФ утвердило подготовленную Мипромторгом России и другими заинтересованными ведомствами программу мер по развитию торговли, основными мероприятиями которой были определены принятие закона «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» и разработка Стратегии развития торговли в Российской Федерации на 2010–2015 гг.

Призванный обеспечить нормативно-правовое регулирование отрасли закон «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» затрагивает семь основных сфер:

обеспечение единого экономического пространства на всей территории страны;

разграничение полномочий между органами власти;

устранение административных барьеров в торговле;

коррекция усложнившихся взаимоотношений между отечественными производителями продовольственных товаров и организациями торговли с целью формирования добросовестных, соответствующих рыночным условиям торговых практик;

развитие современной торговой инфраструктуры в Российской Федерации;

поддержка малого предпринимательства;

содействие развитию товарного производства.

Одним из основных направлений развития отрасли является расширение разнообразия форм и форматов торговой деятельности, что позволит поддерживать высокий уровень конкуренции, будет способствовать обеспечению географической и ценовой доступности товаров для населения.

Закон о торговле был одобрен 25 декабря закон Советом Федерации. Документ вступает в силу с 1 февраля 2010 года.

Закон вводит ограничения для отсрочки по оплате поставщикам в зависимости от категории продуктов: 10 дней - для продуктов с десятидневным сроком годности, 30 дней - для продуктов с 30-дневным сроком и 45 дней - для всех остальных продуктов, включая произведенную в России алкогольную продукцию.

Согласно закону, ритейлерам запрещается включать в договор поставок любые вознаграждения от поставщиков кроме объемной скидки в размере максимум 10% от закупочной цены товара.

Кроме того, закон содержит антимонопольную поправку, запрещающую рост сетей в регионах, где они заняли свыше 25% розничного рынка, начинает действовать с 1 февраля в субъектах Федерации, а с 1 июля - в муниципальных районах и городских округах.

Столица опустилась на девятое место в России по количеству ТЦ на душу населения

Москва откатилась на девятое место в России по обеспеченности торговыми площадками на душу населения, независимо друг от друга подсчитали брокерские компании JLL и Colliers International. По их оценкам, на каждого столичного жителя приходится от 373 до 435 кв. м арендопригодной площади в торговых центрах. Москва уступает Санкт-Петербургу, Ярославлю, Тюмени и другим городам России.

Последним столицу обогнал Нижний Новгород: благодаря осеннему вводу в эксплуатацию торговых центров «Олимп» (16 тыс. кв. м), «Жар-птица» (45 тыс. кв. м) и «Небо» (69 тыс. кв. м) город поднялся на восьмую позицию в общероссийском рейтинге, сообщает Colliers International. Среди городов с миллионным населением Нижний Новгород стал четвертым, Москва сдвинулась на пятую строчку.

На первом месте удержался Краснодар. Столица Кубани остается лидером по обеспеченности торговыми площадями не только на внутрироссийском рынке, но и во всей Европе, сошлись в оценках JLL и Colliers International. В первую пятерку также входят Екатеринбург, Самара и Тюмень. Санкт-Петербург не смог попасть в число лидеров отчасти из-за того, что за весь 2015 год в городе не открылось ни одного нового торгового центра. Аналогичная ситуация с ТЦ зафиксирована в Ленинградской области.

Топ-15 городов России по обеспеченности торговыми площадями

Топ-15 городов Европы по обеспеченности торговыми площадями

В третьем квартале 2015 года в России открылось 15 торговых центров суммарной арендопригодной площадью 259 тыс. кв. м, в четвертом квартале заработает еще 26 новых ТЦ. Большая часть объектов, введенных в эксплуатацию с июля по сентябрь 2015 года, сосредоточена в городах с населением от 300 до 500 тыс. жителей, указывает Colliers International. Среди них Владимир, Сочи, Нижний Тагил, Архангельск и другие.

Торговые центры, которые откроются в четвертом квартале 2015 года

По итогам трех кварталов 2015 года в России построили 925 тыс. кв. м ТЦ, с октября по ноябрь в стране возведут еще 1 млн кв. м торговых площадей. Тем не менее 2015 год не сможет повторить показатели предыдущих трех лет, когда в России ежегодно вводили в эксплуатацию более 2 млн кв. м новой торговой недвижимости, утверждает Colliers International. Итоговые результаты 2015 года будут примерно соответствовать результатам 2008 года.

Антон Погорельский