Что строят между глобусом и леруа. Реконструкция Ярославского направления

На обочине Можайском шоссе в Одинцовском районе построят еще один торгово-развлекательный комплекс. Накануне проект планировки территории площадью более 5,6 га в районе Юдино согласовал градостроительный совет Московской области.

Место будущей стройки расположено на полях между Крюково и Юдино, слева по ходу движения по Можайскому шоссе из Москвы, за недавно построенным, но невостребованным торговым комплексом «ТАКТ».

«На территории комплекса появится магазин товаров для дома площадью 8,4 тысячи м²., ресторан на 485 мест площадью 229 м²., пункты общественного питания на 530 мест и кинотеатр на 1,72 тысячи мест», — говорится в сообщении министерства строительного комплекса Подмосковья. Также планируется строительство двухуровневого паркинга на 2,23 тысячи машиномест. Торгово-развлекательный комплекс будет возводить компания «Сандония лимитед», зарегистрированная на Кипре.

Публичные слушания, на которых обсуждалась возможность строительства, проводились в августе 2013 года. Администрация сельского поселения Жаворонковское назначила их на вторник 11 утра, в связи с чем принять участие в слушаниях смогли только те, кто специально отпросился с работы. В результате, по сообщениям местных жителей, «явились практически только представители заинтересованных организаций. Жителей было «раз-два и обчелся» .

Перспективы строительства крупного комплекса на обочине Можайского шоссе, итак не справляющегося с потоком автомобилей, широко обсуждались на различных форумах в Интернете. «Вчерашние слушания еще раз подтвердили, насколько властям наплевать на всех нас. Не надо быть провидцем, чтобы увидеть большой жирный крест на Крюково. Нашей маленькой деревне досталось все: и расширение шоссе, и перенос остановки плюс надземный переход, и строительство путепровода, и граница комплекса в 30 м от участков», — пишет umka .

«Транспортная схема спланирована очень мутно и явно «примазана» к этому комплексу, и даже мнение специалистов не берется в расчет. Весь поток жаждущих колбасы и зрелищ поедут практически по заборам одной стороны Крюково до разворота и обратно опять же по заборам другой стороны Крюково, чтобы попасть в магазины. Прибавить сюда же жителей Трубачеевки и Здравницы, которые едут после работы домой! А чтобы утром этим же людям попасть на Можайку — придется проехать опять-таки по территории комплекса! Отличная схема разгрузки Можайского шоссе! И все это преподносится под соусом выполнения наказа врио губернатора Воробьева о строительстве путепроводов в области. Уже молчу про пешеходов, которым надо пройти со станции Перхушково вдоль Можайки».

Многие жители Одинцовского района рассчитывали, что после открытия объездной дороги пробок на Можайском шоссе станет меньше. Однако с возведением жилого комплекса «Да Винчи», инновационного центра «Сколково» , мегамолла VEGAS Кунцево площадью 23 га на пересечении Можайского шоссе с 55-56 км МКАД , ТЦ «Одинцово парк» площадью 15 га в 3 км от Одинцово и в 12 км от МКАД , а также комплекса в Юдино, проезд по Можайке будет оставаться проблемным.

Сеть Metro Cash & Carry купила возле подмосковного города Пушкино 4,2 га земли у группы «Абсолют» под строительство нового гипермаркета. Стоимость сделки оценивается экспертами в 240-300 млн руб. Район популярен у девелоперов торговой недвижимости за счет сформированного там трафика покупателей.

О том, что Metro Cash & Carry приобрела на Ярославском шоссе возле города Пушкино 4,2 га под строительство нового магазина, «Коммерсант» рассказали два консультанта с рынка торговой недвижимости. По словам одного из них, продавцом земли выступила группа «Абсолют», один из крупнейших землевладельцев региона. В пресс-службе Metro Cash & Carry подтвердили факт сделки, отметив, что сейчас идет оформление документов, необходимых для начала строительства. В «Абсолюте» не ответили на запрос издания.

Metro Cash & Carry работает в России с 2000 года, сейчас у нее открыто 90 центров мелкооптовой торговли в 50 регионах РФ. Из них 18 объектов в Москве и Московской области. Объем продаж российского подразделения компании за прошлый финансовый год (закончился в сентябре 2016 года) составил €3 млрд.

Новый гипермаркет Metro Cash & Carry разместится рядом со строящимся ТЦ «Акварель» (девелопер «Иммошан Россия», открывает гипермаркеты «Ашан»). По соседству работают также гипермаркеты Globus и Leroy Merlin. По оценке старшего директора отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Игоря Чаплинского, участок мог обойтись Metro в 240–300 млн руб. Его ценность, считает эксперт, составляет как раз близость других торговых объектов. «Ритейлеры стремятся к соседству, наличие в одном месте нескольких торговых брендов обеспечивает синергетический эффект — новый участник присоединяется к сформировавшемуся трафику покупателей»,- поясняет господин Чаплинский. Он считает, что, несмотря на растущее насыщение рынка качественными торговыми объектами, Московская область остается более привлекательной для развития в сравнении с другими регионами.

Гендиректор компании «Гео Девелопмент» (вела сделку с Metro) Максим Лещев рассказывает, что с операторами гипермаркетов в Московской области заключается около 15 сделок в год, с небольшими магазинами - 60–70 сделок. «Цены снизились, но качественные участки на первой линии магистралей на въезде в подмосковные города всегда востребованы»,- говорит он. Ранее господин Лещев отмечал, что предложение в Московской области постепенно вымывается. Крупные ритейлеры - IKEA, «Лента», Globus, «Ашан», «О`кей», Leroy Merlin - ищут площадки от 5 га до 10 га с хорошим подъездом, готовыми коммуникациями и в идеале с оформленными для строительства документами. Одно из требований к будущему объекту - способность генерировать трафик 6–12 тыс. человек в день. По данным «Гео Девелопмента», год назад в Московской области таких участков было 20–30 (около 150 га).

«Региональные рынки востребованы, но если это не город-миллионник, то предел их насыщения - один-два гипермаркета»,- говорит Игорь Чаплинский. По его словам, кроме ограничений, которые накладывает покупательная способность населения, приходится ориентироваться на особенности логистики, которые тоже могут препятствовать региональной экспансии, «чтобы минимизировать их, сеть “Магнит” на севере страны арендует имеющиеся складские мощности, хотя в других регионах предпочитает собственные помещения».

Девелоперы торговой недвижимости в период кризиса снизили темпы строительства. По данным Cushman & Wakefield, в 2017 году ввод торговых центров в Москве будет минимальным за пять лет и составит 800 тыс. кв. м - это вдвое меньше, чем было анонсировано в начале года. Чтобы ускорить поиск арендаторов, девелоперы сокращают размеры строящихся объектов. В прошлом году их средняя площадь была 43 тыс. кв. м, в этом - 34 тыс. кв. м. Среди введенных в этом году крупных проектов площадью более 50 тыс. кв. м более половины составили дополнительные фазы действующих объектов. В прошлом году на них приходилось до 10%.

Подписывайтесь на канал New-Retail в Telegram и будьте в курсе свежих новостей.

В 2015 году в подмосковном Пушкино торговая сеть «Глобус» запустила самый масштабный в своей истории проект. На землевладении площадью более 82 га компания начала строительство ритейл-парка - одного из крупнейших в Московской области. О том, как проходит строительство, партнерах проекта и изменении транспортной схемы Пушкинского района - в интервью с руководителем девелопмента сети гипермаркетов «Глобус» Михаилом Мартыненко.

Михаил, в Пушкино вы запустили весьма амбициозный проект: строительство такого ритейл-парка, еще и в кризис... Удается ли соблюдать заявленные сроки, какие работы на сегодня завершены?

Да, все идет по плану. Еще в ноябре 2015 года мы построили и открыли 11-ый по счету гипермаркет «Глобус». В настоящее время мы ввели в эксплуатацию всю инженерную инфраструктуру ритейл-парка. К ней относятся водозаборный узел (ВЗУ), ливневая и хозяйственно-бытовая канализации, пожарный резервуар, газопровод и электроснабжение общей мощностью 24 МВт. Хотел бы отдельно отметить, что на все вышеперечисленные объекты наша компания получила право собственности. Партнеры проекта, становясь участниками ритейл-парка, также получают в собственность земельный участок, точки подключения, включая лимиты, к сетям и долю в транспортной и инженерной инфраструктуре.

Транспортную инфраструктуру мы реализовываем в два этапа: до и после реконструкции федеральных автомобильных трасс М-8 «Холмогоры» и Красноармейского шоссе. Первая фаза завершена, за исключением дополнительного примыкания. Оно будет готово к маю этого года. Ко второй фазе, как и планировалось, приступим после реконструкции М-8 «Холмогоры».

Транспортная инфраструктура будет реализована в два этапа: Этап №1 - работы завершены (на схеме выделено темно-серым цветом); Этап №2 - работы начнутся после окончания реконструкции М-8 «Холмогоры» (на схеме выделено светло-серым), включая строительство наземного пешеходного перехода и демонтаж существующего въезда в ритейл-парк с «клеверной» развязки.

- Кто уже стал совладельцем вашего ритейл-парка?

Сети «Леруа Мерлен», «Декатлон» и «Дарвин» уже принимают покупателей. Моечный комплекс полного цикла Christ откроется в ближайшее время, в течение года на стройку выходят Starbucks, Shell, KFC и торговая галерея. Для обслуживания общей инфраструктуры парка мы привлекли специализированную независимую компанию NAI Becar - лидера в области эксплуатации и обслуживания объектов данного типа.

И во сколько обходится эксплуатация? Зачастую зайти в подобные ритейл-парки могут только «гиганты», готовые принять высокую стоимость...

Так как все наши партнеры имеют долю в собственности в общей инженерной и транспортной инфраструктуре, мы предложили им простую и прозрачную формулу компенсации затрат на эксплуатацию: платишь ровно столько, сколько потребляешь. Условно: если у тебя 1% от доли, то ты платишь 1 рубль, если 70% - то 70 рублей. Таким образом мы защищаем и страхуем всех участников ритейл-парка и особенно «малышей», которые чаще всего переживают о несоизмеримо большой стоимости за эксплуатацию.

- Каковы первые отзывы партнеров о сотрудничестве?

Гипермаркет «Глобус» в Пушкино работает уже больше года. И мы можем уверенно сказать, что все наши прогнозы по количеству покупателей, среднему чеку и товарообороту не просто оправдались, а существенно превысили ожидания. «Леруа Мерлен», «Декатлон» и «Дарвин», которые уже открылись в ритейл-парке, делятся положительными отзывами и высокими показателями по тем же параметрам, а также отмечают грамотное построение всей концепции и обслуживания ритейл-парка в целом.

Хотел бы отдельно отметить, ритейл-парк в Пушкино - это наш первый проект, где вся инженерная и транспортная инфраструктура оформлена в собственность: от электросетевого хозяйства до дорог. Это принципиально важно. Мы тщательно продумали каждый шаг, проработали все нюансы - для того, чтобы нашим партнерам было комфортно «зайти в проект» и сконцентрироваться на строительстве своих объектов.

- Как покупатели реагируют на развернувшееся строительство и возможные неудобства?

Согласно регулярным опросам, покупатели довольны появлением ритейл-парка. Ведь теперь они могут купить все необходимое - продукты питания, спортивные товары, строительные материалы, товары для сада - в одном месте и по разумным ценам.

Если речь о комфорте клиентов, которые совершают покупки в еще строящемся ритейл-парке, то и это мы продумали. На время стройки вокруг каждого земельного участка ставится ограждение, а грузовой транспорт заезжает с грузового двора и не пересекается с покупателями. Таким образом партнеры не мешают ни клиентам, ни друг другу.

- С торговой галереей вопрос решен?

Да, уже получено разрешение на строительство, в ближайшее время начнутся работы на участке.

- Когда планируете открытие? Что галерея предложит покупателям?

Открытие запланировано на август-сентябрь 2018 года. Концепция проекта предусматривает сильный пул якорных арендаторов и мощную развлекательную составляющую. В галерее будет многозальный кинотеатр и парк развлечений для всей семьи. Однако всех секретов пока раскрывать не буду.

- Вакантные места еще есть?

В ритейл-парке «Пушкино» осталось 5 свободных земельных участков площадью от 0,3 до 6 Га, я их называю лотами. Они находятся в готовности «land-to-suit»: участки сформированы, проект планировки территории утвержден, категория и вид разрешенного использования позволяют строительство торговых объектов, вся инженерная и транспортная инфраструктура примыкает к каждому участку. Приходи, делай проект, получай разрешение на строительство и выходи на стройку.

- С кем ведете переговоры? На что особенно обращаете внимание при выборе?

Изначальная цель осталась прежней. Мы привлекаем партнеров, по большей части это сетевые компании с понятной концепцией и уже заслужившие признание на рынке, - чтобы покупатели могли получить качественный сервис, профессиональное обслуживание и лучшую стоимость товара в одном месте - нашем ритейл-парке. Для нас важно, чтобы товарные группы не пересекались и уж тем более не конкурировали. Мы тщательно анализируем поступающие предложения. Задачи быстро продать участок перед нами не стоит. Наша стратегия проста: мы делаем долгосрочный проект, который будет работать и развиваться на всем жизненном пути.

- Но понимание, кто там должен быть, уже есть.

Да, конечно. К примеру, нам интересны мебельные ритейлеры - эта ниша свободна. Востребованными будут объекты, специализирующиеся на продаже товаров для охоты и рыбалки, торгово-сервисные центры товаров и услуг для автомобилистов, рестораны быстрого обслуживания. Кроме того, мы рассматриваем различные варианты развлекательных аттракционов, например, аэродинамическую трубу. Также возможность размещения автомобильных брендов, включая всю технологию от места продаж до сервиса и хранения. Площади для этого есть. Это наши предположения на уровне рекомендации.

- На каких покупателей все-таки делаете ставку? Кто ваша аудитория?

Будем отталкиваться от аудитории «Глобус». Поскольку мы - гипермаркет, то фактически это - все жители нашей зоны охвата с различным уровнем дохода, как автомобилисты, так и пешеходы. Для последних у нас предусмотрены маршруты бесплатного транспорта. Зона охвата обширная: Пушкино, Ивантеевка, Сергиев Посад, Хотьково и др. Приезжают к нам и из Москвы, доля таких покупателей продолжает увеличиваться. Ядро целевой аудитории составляют семьи в возрасте с детьми до 16 лет, приезжающие на автомобиле.

- Часть магазинов в вашем ритейл-парке уже открылась, часть на подходе. Но как к вам будут добираться?

Для удобства покупателей мы планируем построить и запустить автобусную станцию на территории ритейл-парка, участок для этого есть. Надеемся, что это произойдет уже в августе этого года. В 2016 году мы подписали соглашение с администрацией Пушкинского муниципального района о разработке комплексной схемы организации дорожного движения (КСОДД) в Пушкинском районе и профинансировали ее реализацию в три этапа. Первый из которых - улучшение дорожно-транспортной ситуации в городе и районе. Как только все работы завершатся, муниципальный городской общественный транспорт будет приезжать к нам в ритейл-парк на регулярной основе.

- Как обстоят дела с логистическим центром «Глобус»?

В данный момент решение о строительстве логистического центра еще не принято. Надеюсь, мы определимся с этим вопросом в конце 2017 года.

- Когда планируете закончить строительство всего ритейл-парка?

Мы планируем заполнить ритейл-парк на 100% до конца 2019 года.