Добросовестным плательщиком. Управляющие компании исключат из схемы платежей за жкх. V. Награждение победителей

Покупка квартиры в строящемся доме всегда имеет риск недостроя. Что делать в такой ситуации?

Покупая квартиру по договору долевого участия, будущий собственник на самом деле является не покупателем, а участником бизнес процесса, спонсируя этот процесс финансово. А бизнес процесс, как известно, бывает и неудачным. Можно, конечно, утверждать, что надо думать, куда вкладываешь деньги, кому доверяешь, что надо внимательно выбирать застройщика, читать всю документацию, подводя все аргументы к тому, что сам виноват, и государство здесь ни при чем. Но если не подходить к процессу формально, а рассмотреть его логически, то для большинства населения страны покупка по ДДУ - единственная возможность улучшить свои жилищные условия, так как цены на начальных стадиях строительства значительно ниже, чем после сдачи дома. Кроме того, люди подписывают договора с застройщиками, которым государство выдало разрешение на строительство, то есть одобрило их деятельность. А государство все же должно отвечать за тех, кому строить разрешает, оно должно нести ответственность за свои решения. И если эти решения все же не оправдались, то государство вынуждено приходить на помощь своим гражданам.

Обращаться за помощью к государству стоит в крайнем случае, так как процесс этот сложный и очень зарегламентированный, когда нет надежды, что застройщик справится с проблемами сам.

Сперва, если сроки сдачи дома затягиваются, стоит выяснить все у застройщика, направив ему письменную претензию. Как обращает внимание генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина , согласно закону застройщик обязан выплатить участнику долевого строительства неустойку в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства. Для взыскания этой неустойки дольщику необходимо ее рассчитать, а затем обратиться к застройщику с претензией об уплате. Если ответа не последует, то надо обращаться в суд.

Если застройщик сам не справляется со своими проблемами, то он признается банкротом, и главная задача дольщика в этом случае как можно раньше попасть в реестр требований кредиторов. Шансов получить свои деньги больше у тех, кто попадет в этот реестр на первой стадии банкротства, когда в отношении застройщика лишь вводится процедура наблюдения. Можно, конечно, попасть и позднее, но и требования такого дольщика будут удовлетворяться позже. А хватит ли денег у банкрота на всех? Вероятнее всего, нет.

Вот в этом процессе нужно и обращаться за помощью к государству. И есть два пути получения такой помощи. Выбор зависит от того, когда именно заключалось ДДУ.

Дата имеет значение

Первый путь, который действует в настоящий момент, это Реестр обманутых дольщиков. Данный реестр - не панацея, но без него привлечь государство к проблеме недостроя практически невозможно.

Второй путь - Фонд защиты прав дольщиков, который начал свою работу лишь 20 октября 2017 года, поэтому на его помощь могут рассчитывать лишь люди, заключившие ДДУ с застройщиком после этой даты.

Получается, что все, кто «приобрел» квартиры в строящихся домах до 20 октября прошлого года, в случае остановки стройки будут решать свои проблемы через реестр. А те, кто купил уже позже, помощь будут получать через фонд. В каждом случае помощь одинаковая: либо денежная компенсация, либо достройка объекта.

Мария Литинецкая , управляющий партнер «Метриум Групп», поясняет:
- Как правило, если объект практически завершен, власти подыскивают другого девелопера, который заканчивает строительство. Дольщики перезаключают с ним договоры долевого участия и ожидают конца стройки. Это наиболее предпочтительный вариант для клиента. Если же на месте дома пустырь, то, скорее всего, государство выплатит денежную компенсацию. Ее размер определяется как произведение числа квадратных метров в квартире на среднюю стоимость «квадрата» по субъекту на момент заключения договора.

Как попасть в Реестр обманутых дольщиков

Чтобы как-то сдвинуть с мертвой точки недострой или вернуть вложенные средства, надо добиться попадание «покупателей» в Реестр обманутых дольщиков. Именно попадание в этот список является основанием для получения компенсации или заключения ДДУ с новым застройщиком, чью деятельность профинансируют власти. Да, просто так дольщики в этот список не попадают. Они должны соответствовать критериям обманутых дольщиков, которые были утверждены приказом Минстроя №560 12 августа 2016 года. И критериев этих семь.

Прежде всего, бить тревогу по закону следует лишь после того, как застройщик в течение 9 месяцев или более не исполняет свои обязательства. Срок считается от даты, указанной в договоре. Кроме того, у этого застройщика целых два отчетных периода должен отсутствовать прирост вложений в стройку.

Во-вторых, в реестр можно попасть лишь в том случае, если квартира приобреталась по ДДУ.

В-третьих, сами граждане должны надлежащим образом исполнять свои обязанности по договору.

Четвертым пунктом в законе значится, что застройщик не передал дольщику
жилое помещение, расположенное в проблемном объекте.

Кроме этого, должны отсутствовать правопреемники обязанностей застройщика, то есть дольщику некому предъявлять претензии.

В-шестых, у застройщика нет поручителя ни в лице банка, ни в лице страховой компании, или же нет страховых выплат по данным организациям по причине их ликвидации.

И последнее требование закона - дольщик, добивающийся своего включения в реестр, не должен там уже быть в отношении этого или иного объекта.

Мария Литинецкая обращает внимание, что дольщики не могут быть включены в реестр, если на объекте есть помещения, «проданные» дважды, если дом строится без документов на землю, разрешенное использование земельного участка не совпадает с назначением строящегося объекта, стройка идет с нарушением требований градостроительного плана участка или проектной документации.

Закон считает, если человек изначально пошел на заключение соглашений с застройщиком, нарушающим минимальные требования 214-ФЗ, то долгострой - его проблема. Данная редакция документа (она вторая, впервые критерии были приняты в 2013 году) вызвала большие споры в 2017, так как у органов строительного надзора на уровне субъектов, а именно они и формируют реестры, появилось множество причин отказать во включении в список, - рассказывает эксперт.

Однако попытаться получить государственную помощь в случае покупки квартиры в проблемном проекте все же стоит, тем более что многие обманутые дольщики соответствуют всем пунктам. А для этого в

местный орган стройнадзора необходимо подать соответствующим образом написанное заявление; копию паспорта; копию ДДУ или других соглашений, подтверждающих покупку квартиры; копию документов по оплате; вступивший в силу судебный акт об удовлетворении требований заявителя к застройщику или приговор суда, в рамках которого заявитель признан потерпевшим; а также вступившее в силу решение суда о признании требования заявителя к застройщику в связи с введением процедуры банкротства, признание банкротом или его ликвидации. После подачи документов и признания дольщика потерпевшим срок разрешения проблемной ситуации разный.

Адвокат Надежда Маматова убеждена, что Реестр обманутых дольщиков не решает проблему сам по себе, что через него государство просто отслеживает количество пострадавших:

Допустим, все дольщики обратились в реестр (на деле же далеко не все граждане вообще знают про него), государственные органы увидели проблему и стали думу думать, как ее решить. Пока государство размышляет, никаких подлинных действий по восстановлению нарушенного права не происходит. Тем не мене, звонок для чиновников давать необходимо. Но также необходимо понимать, что реестр, в первую очередь, создан для статистики. Борьба за недвижимость не закончится на том, что вы вписали себя в список обманутых дольщиков. В моей практике встречались дольщики, которые после включения их в списки на протяжении двух лет упорно обивали пороги государственных органов, еженедельно посылали письма во все инстанции, чтобы добиться справедливости.

Работа компенсационного фонда

Оценивать работу компенсационного фонда не просто рано, а невозможно, так как пока ни один объект, начатый с момента его запуска, не стал проблемным. Говорить о его функциональности можно лишь теоретически, согласно задуманному плану.

Алгоритм работы фонда все же иной, если его сравнивать с реестром. Деньги для компенсации ущерба поступают на счет фонда от каждого заключенного ДДУ, в противном случае ДДУ не будет зарегистрирован. Впоследствии эти деньги могут быть использованы фондом на выплату возмещения гражданам или же на финансирование завершения строительства.

В первом случае для получение денежной компенсации обманутый дольщик должен подать в фонд заявление, написанное по утверждённой фондом форме, и выписку из реестра требований кредиторов о размере, составе и очередности удовлетворения требований. А это означает, что дольщик должен был до этого принять участие в процедуре банкротства или, как минимум, подать заявление о включении в реестр требований кредиторов.

Во втором случае должно пройти собрание дольщиков, организованное конкурсным управляющим, где должно быть принято решение именно о достройке дома, а не о возврате денег.

И так, если вы купили квартиру в долгострое, который вообще обещает стать вечным недостроем, то не стоит ждать милости от мироздания и надеяться на вселенскую справедливость. Необходимо действовать, тем более, что схема выхода из тупика уже разработана и опробована другими потерпевшими.

Наталья БУХТИЯРОВА

Положение о конкурсе «Добросовестный плательщик-2014»

I. Цели и задачи конкурса.

1.1. Определение и поощрение физических лиц - клиентов филиала ЕРИЦ ЯНАО в Ноябрьске, которые исправно платят за ЖКУ.

II. Общие положения

2.1. Конкурс проводится с 9 января по 30 марта 2014 года среди жителей города, клиентов ЕРИЦ ЯНАО в г. Ноябрьске.

2.2. Организатором конкурса является филиал ЕРИЦ ЯНАО в г. Ноябрьске.

2.3. Организация конкурса возлагается на Исполнительный комитет.

2.4. Подведение итогов и определение победителей возлагается на конкурсную комиссию.

III. Порядок и условия проведения конкурса

3.1. В конкурсе принимают участие жители города, являющиеся клиентами филиала ЕРИЦ ЯНАО в г. Ноябрьске.

3.2. Конкурсная комиссия определяет победителей конкурса не позднее 15 апреля 2014 года.

3.3. Конкурс проводится в три этапа. По итогам первого этапа конкурсная комиссия определяет первых победителей - каждого пятитысячного клиента, оплатившего в январе услуги ЖКУ через кассы филиала ЕРИЦ ЯНАО и каждого тысячного клиента, оплатившего услуги ЖКУ через банк, терминалы или почту.

3.4. Итоги первого этапа конкурса сообщаются клиентам филиала ЕРИЦ ЯНАО в г. Ноябрьске не позднее 15 февраля 2014г.

3.5. На втором этапе конкурса комиссия определяет вторую группу победителей: каждого пятитысячного клиента, оплатившего услуги ЖКУ в феврале через кассы филиала ЕРИЦ ЯНАО и каждого тысячного клиента, оплатившего услуги ЖКУ через банк, терминалы или почту.

3.6. Итоги второго этапа сообщаются всем клиентам филиала ЕРИЦ ЯНАО в г. Ноябрьске не позднее 15 марта 2014г.

3.7 . На третьем этапе комиссия определяет третью группу победителей: - каждого пятитысячного клиента, оплатившего в марте услуги ЖКУ через кассы филиала ЕРИЦ ЯНАО и каждого тысячного клиента, оплатившего услуги ЖКУ через банк, терминалы или почту.

3.8 Итоги третьего этапа сообщаются всем клиентам филиала ЕРИЦ ЯНАО в г. Ноябрьске не позднее 15 апреля 2014г.

3.9 Авансовые платежи за услуги ЖКУ так же принимают участие в конкурсе на общих основаниях.

IV. Критерии отбора

4.1. Отбор производится по следующим параметрам:

• Отсутствие задолженности;

V. Награждение победителей

5.1. Победителям конкурса вручаются ценные призы и памятные дипломы.

VI. Состав конкурсной комиссии

Председатель конкурсной комиссии - директор филиала ЕРИЦ ЯНАО в г. Ноябрьске И.А. Полякова.

Члены Комиссии:

• Заместитель директора филиала ЕРИЦ ЯНАО в г. Ноябрьске - О.Г. Пимоненкова;
• Старший кассир филиала ЕРИЦ ЯНАО в г.Ноябрьске - С.А.Беляцкая.

VII. Исполнительный комитет конкурса

• Менеджер по связям с общественностью - Потехина И.В.;

• Заместитель директора филиала ЕРИЦ ЯНАО в г. Ноябрьске - О.Г. Пимоненкова.

,

Какие бонусы Саратов может предложить добросовестным плательщикам за жилищно-коммунальные услуги, и чьи в таком случае будут расходы – эти вопросы корреспонденты задали городским депутатам и общественникам.

В последние годы в России с новой силой началось обсуждение инициатив, связанных с поощрением добропорядочных плательщиков за услуги ЖКХ. Предлагается ввести ряд льгот для граждан, стабильно оплачивающих ЖКУ в течении нескольких лет. Также предлагается ввести льготы для абонентов, чей расход газа, воды и тепла меньше среднего показателя по региону. Таким «методом пряника», как полагают некоторые чиновники, общественники и депутаты из разных субъектов страны, можно снизить число недобросовестных плательщиков и должников – не только же ограничениями людей пугать!

Кстати, в некоторых регионах «плюшки» для самых ответственных уже появились. В соседней Самаре, к примеру, в начале 2014-го одна из УК разыграла среди добросовестных плательщиков холодильник. В городе Ноябрьске (Ямало-ненецкий автономный округ) уже не первый год проходит акция: оплатил ЖКУ тысячным или пятитысячным по счету – получи приз. А в городе Инза Ульяновской области подарки разыгрывают среди жителей, не влезавших в долги за ЖКУ в течение года. Похожие розыгрыши проходят также в Нижегородской и Новосибирской областях. Но впереди всея Руси, похоже, снова окажется Москва: за вовремя оплаченные услуги и экономию ресурсов здесь будут начислять баллы в городском приложении «Активный гражданин» , а жители смогут обменять их на различные бонусы. В частности, на бесплатные парковочные часы или билеты в театр. Предполагается, что реальные бонусы жители столицы начнут получать уже в начале 2015-го.

Но Москва далеко – а в Саратове, вне сомнения, добросовестные плательщики тоже найдутся. Как их можно поощрить, парковками или чем другим, да и возможно ли такое в принципе – ответы на эти вопросы мы пытались найти в беседах с чиновниками, депутатами и общественниками.

Во-первых, спасибо!

На уровне Саратовской области, похоже, подобных свершений в обозримом будущем не предвидится. По мнению замминистра строительства и ЖКХ области Валерия Васильева следует, безусловно, сказать «спасибо!» добросовестным плательщикам – но пока в планах региональных властей нет конкретных законопроектов по их поощрению.

В Саратовской городской думе, что вполне объяснимо, тему поощрений тоже не считают первоочередной: куда ей до капремонта или переселения аварийного жилья! Но нашли ее интересной и на заметку взяли.

Мнения народных избранников

Константин Лекомцев, депутат Саратовской городской думы: «Город тоже мог бы устраивать акции для жителей»

Вообще инициатива интересная. Платных парковок, как в Москве, у нас в городе нет. Поэтому думаю, что необходимо вести диалог с управляющими компаниями и ТСЖ - именно они заинтересованы в том, чтобы абоненты своевременно и полноценно оплачивали ЖКУ. Необходимо проводить акции со стороны управляющих компаний, стимулировать жильцов. Город тоже может устраивать акции для жителей, но что именно мы можем предложить - это необходимо обсуждать и работать над законопроектом. Как один из вариантов: поощрять какие-либо положительные ТСЖ или дома, делая детские площадки, улучшая дворовую территорию, приводя в порядок скверы или сады. Допустим, если дом достигнет 90-95% оплаты за ЖКУ, то сможет получить подобный подарок от города - тогда жители будут понимать, что от своевременной оплаты ЖКУ наступают улучшения. Но опять же, для этого необходимо вести диалог и работать над законопроектом.

Станислав Бондарев, депутат Саратовской городской думы: «За счет муниципалитета, наверное, несправедливо»

В любом случае, поощрение должно быть. К тому же практика других городов показывает: в этом есть смысл и это реально работает. Что касается московской инициативы с бесплатными минутами на стоянках - в нашем городе необходим другой формат, так как парковки и автостоянки в Саратове отданы в частные владения. Инициатива поощрять плательщиков за услуги ЖКУ появилась еще давно, однако всегда встает вопрос: за счет чьих средств? Если мы говорим про муниципалитет, то наверное это будет несколько несправедливо. Я считаю, что нужно рассматривать различные варианты поощрений и обсуждать, за чей счет это будет исполняться. В первую очередь конечно же нужно подключить управляющие компании, которые напрямую заинтересованы в том, чтобы их подопечные жильцы оплачивали "коммуналку". Самое главное, должен быть налажен хороший диалог между жильцами, управляющими организациями и поставщиками ресурсов. Только в ходе этого диалога можно прийти к общему мнению.

Андрей Иващенко, депутат Саратовской городской думы: «Это могут быть скидки на услуги УК»

Должны поощрять управляющие компании, а не город. Например, это могут быть скидки на предоставление каких-либо услуг: на услуги электриков, монтеров, слесарей, которые проводят работы от данной УК или ТСЖ. Как правило, такие работы внутри квартиры оплачиваются жильцом. Поощрением должны заниматься те, кто непосредственно получает выгоду, когда абоненты оплачивают услуги ЖКХ вовремя. Если бы муниципалитет оказывал жилищно-коммунальные услуги, то был бы смысл поощрять за наш счет. Но мы это отдали управляющим организациям - они и должны заниматься повышением процента оплаты.

Слово общественнику

Александр Журбин, правозащитник и общественный деятель: «Детские площадки не могут быть «бонусом»

Система платных стоянок в Москве и Саратове не сопоставима: у нас это совсем незначительные точки в городе, в то время как в Москве это многокилометровые зоны. И то, в Москве люди возмущены, почему они должны оплачивать стоянку, если они живут в этом районе. В то время как в Саратове жители только и мечтают о таких стоянках, чтобы хоть было, куда машину поставить.
О том, что УК заинтересованы в оплате коммунальных услуг, говорить не приходится, так как их финансовое состояние зависит от оплаты услуг жилищных, а в некоторых случаях оплата даже разбита на две квитанции. Если же мы говорим о содержании жилья, то часто в договорах с УК отсутствует структура распределения денег на ремонт и содержание домов, и люди не знают, за что платят. Нельзя требовать оплачивать ЖКУ взамен на «бонус» - детскую площадку: она и так должна быть! Это не может быть «бонусом», это обустройство придомовой территории. УК и без бонусов обязаны это делать. Но к сожалению жильцы этого не знают, и активность УК принимают за «подарок с неба» - хотя это просто расходование их денег. С другой стороны, льготирование быть должно. Но тут возникает еще один вопрос. Сейчас я, допустим, обращусь в «Водоканал»: «Водоканал», любимый, я тебе плачу без задолженностей уже 20 лет, сделай мне скидку на услугу!» - «Да ты с ума сошел, у нас сейчас перерыт весь город, нам нужно менять (условно) сто труб - а ты еще и скидку хочешь!» - ответят мне там. Это демагогия, прошу не обижаться: вопрос очень сложный, а система очень шаткая. Как его реализовывать, я не берусь утверждать.

МЕЖДУ ТЕМ

Поощрения добросовестных плательщиков прописаны в ЖК РФ

Прописаны совсем недавно, буквально 16 сентября. В этот день на заседании Госдумы был в первом чтении принят законопроект , предусматривающий поправки в ЖК РФ. Одна из них, в частности, позволяет УК предоставлять скидки добросовестным плательщикам. Дословно она звучит так (статья 157 ЖК РФ, часть 5):

«Лицо, обеспечивающее предоставление коммунальных услуг вправе предоставить собственникам помещений в многоквартирном доме скидку при оплате коммунальных услуг, в том числе при условии авансовой оплаты такими собственниками помещений в многоквартирном доме коммунальных услуг. Размер скидки определяется в соответствии с условиями договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг».

О том, что данная норма уже вступила в силу, корреспонденту ИА «ЖКХ64» сообщил председатель комитета по ЖКХ Саратовской областной думы Сергей Нестеров.

В федеральное законодательство внесено очень важное дополнение: теперь управляющая организация может делать гражданам скидку на оплату ЖКУ. И нужно максимально работать по этой норме. Пока эта возможность закреплена в добровольном порядке и мы посмотрим, насколько управляющие организации на это пойдут. До конца года, думаю, проведем «круглый стол» по данной теме: насколько норма законодательства начала реализовываться и начали ли УК предоставлять скидки. – рассказал Сергей Нестеров. - А дополнительные предложения, какие можно сделать льготы для добросовестных плательщиков – парковки или что-то другое, мы с городскими коллегами обязательно пообсуждаем, обсудим опыт Москвы. Довольно много тем звучит по наказанию неплательщиков, так что над «пряником» тоже стоит подумать.

Заплати за ЖКХ вовремя и получи скидку. Под таким лозунгом управляющие компании начнут работать до 2020 года. Правительство утвердило Стратегию развития ЖКХ, которая предусматривает принципиально новый подход к расчету коммунальных платежей. Могут появиться дополнительные скидки на своевременную оплату и льготные условия для предоплаты.

В конце прошлого года власти начали решительную борьбу со злостными неплательщиками за услуги ЖКХ. В Министерстве строительства и жилищного-коммунального хозяйства придумали целый ряд репрессивных мер для должников. Например, резко повысили пени за длительную просрочку. Активно обсуждалась даже идея запретить должникам совершать сделки с недвижимостью. Подобно тому, как им сейчас запрещено выезжать за границу. И вдруг в начале этого года чиновники вспомнили о другой форме мотивации своевременной оплаты - поощрения для добросовестных плательщиков. Сначала замминистра напомнил о возможности оплачивать счета в рассрочку, а затем выяснилось, что лучшие плательщики могут рассчитывать еще и на скидки и подарки.

Действительно, раньше об эффективности метода кнута и пряника в ЖКХ мало кто думал. Но если уж столько санкций вводится для неплательщиков, то должна быть и награда для тех, кто платит стабильно и вовремя. Так решили и в одной из управляющих компаний в подмосковном Долгопрудном. Там коммунальщики устроили конкурс на лучшего плательщика. Победителю полагался приз - LCD телевизор. Кстати, аналогичные акции проходят и в других городах Подмосковья - в частности, в Кашире, Пушкино и Сергиевом Посаде.

В ближайшее время вопрос поощрения добросовестных плательщиков должен быть проработан и на федеральном уровне. Эта тема затрагивается в Стратегии развития жилищно-коммунального хозяйства до 2020 года, которая была утверждена правительством в конце января. Документ предусматривает, что «будут дополнительно проработаны предложения о совершенствовании порядка расчета за предоставление жилищно-коммунальных услуг, в том числе введение скидок на их оплату или определение условий предоплаты». Правда, точные размеры скидок и новые правила оплаты коммунальных услуг станут известны позже - порядок и механизмы реализации будут определяться отдельными федеральными законами.

Опыт дифференцированных платежей в России уже есть - дифференцированные тарифы на электроэнергию. Сутки разбиваются на две или три зоны, а оплата по счетчику различается в зависимости от времени. Дешевле всего - ночью, дороже - днем или вечером. «По такому же принципу можно организовать и систему скидок для добросовестных плательщиков, - считает председатель правления Международной конфедерации обществ потребителей (КонфОП) Дмитрий Янин. - Например, продумать разные тарифы на разные коммунальные услуги и предоставлять возможность потребителям получать какой-то объем ресурсов со скидкой. Это касается, в первую очередь, тех, кто сразу делает большой платеж - закупает определенное количество киловатт электричества или кубов воды. Допустим, человек внес предоплату за услуги ЖКХ на несколько месяцев вперед и за это расчет производится по льготному тарифу или предоставляется скидка на следующий платеж».

Дополнительные скидки, по мнению Янина, особенно актуальны в тяжелые экономические времена. Это будет стимулировать людей экономить. В результате вместо того, чтобы задерживать платеж, часть жильцов постарается заплатить вперед, лишь бы уложиться в пониженный тариф. Это и гражданам будет хорошо, и поставщикам ресурсов - высока вероятность, что общая задолженность в секторе ЖКХ начнет снижаться. «Система скидок очень нужна для баланса системы оплаты, - поясняет Янин. - Одних людей стимулируют пени, других - скидки. Например, есть категория потребителей, которые в состоянии платить за коммунальные услуги вперед, но не делают этого, так как нет никакой разницы в тарифах. Чем более гибкой будет система оплаты счетов ЖКХ, тем меньше будет должников. Поэтому очень хорошо, что сейчас власти задумались о разных подходах к потребителю».

Инициатива ЖКХ вызывает резонный вопрос: если не исключен люфт в расценках и есть возможность дарить дорогостоящие подарки, то, может быть, стоит снизить, или хотя бы заморозить сами расценки? Может быть, настало время бороться не с симптомами, а с самой болезнью и не устраивать шоу из проблемы неплатежей?