Проблемы применения договор купли продажи судебная практика. Судебная практика по договору купли-продажи будущей недвижимости. Занижение суммы в договоре купли продажи

Принято Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"

1. Будущий объект недвижимости, выступающий в качестве предмета договора купли-продажи

Ключевое разъяснение: предмет договора купли-продажи будущего объекта недвижимого имущества может быть индивидуализирован должным образом даже до того момента, как он будет создан, зарегистрирован и не получил кадастрового номера.

В соответствии с положениями пункта 2 Постановления №54, отсутствие в договоре купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано либо приобретено в будущем, указание на его кадастровый номер не является подтверждением того факта, что стороны не договорились о распоряжение предмета договора.

Судебная практика по договору купли-продажи недвижимости была закреплена разъяснениями, данными Пленумом ВАС РФ. Он указал на то, что предмет договора купли-продажи будущего объекта недвижимого имущества может быть индивидуализирован другими способами, которые позволяют установить недвижимость, передаваемую по договору покупателю. Например, это может быть ориентировочная площадь будущей постройки, местонахождение возводимого объекта, свойства недвижимости, определенные в проектной документации. Кроме того, Пленум ВАС РФ разъяснил тот факт, что данный договор невозможно признать незаключенным даже в том случае, если в нем отсутствует достаточное количество данных для проведения индивидуализации предмета соглашения, но при этом они находятся, например, в акте приема-передачи недвижимости по договору.

В соответствии с пунктом 2 Постановления №54, территориальные органы Росреестра не имеют права в данной ситуации выражать отказ на проведение государственной регистрации прав лица на недвижимое имущество и сделки с ним. Таким образом, Пленум ВАС РФ дал расширенное пояснение к статье 554 ГК РФ, в которой не содержится определенного перечня методов индивидуализации объектов недвижимого имущества для их продажи. При этом он не указал на обязательную регистрацию недвижимости в ЕГРП на момент заключения договора. Но, вместе с тем, ВАС РФ отдельно выделяет, что в таких договорах предусматривается цена реализуемого имущества, установление которой может производиться за единицу площади или другим способом (согласно пункту 3 статьи 555 ГК РФ). В другом случае соглашения будут являться незаключенными (согласно пункту 1 статьи 550 ГК РФ).

В пункте 3 Постановления №54 указано, что неопределенность по предмету договора купли-продажи будущего объекта недвижимого имущества может считаться основанием для того чтобы признать соглашение незаключенным. Но при этом ВАС РФ приводит несколько ориентиров, посредство которых становится возможным установить действительную волю обеих сторон. Сделать это можно, ориентируясь на положение договора и другие доказательств по делу из практики взаимоотношений сторон и обычаев делового оборота.

Установлено, что если доказательства достижения соглашения между сторонами при обсуждении предмета договора отсутствуют, договор купли-продажи считается незаключенным.

Если же у лиц имеются доказательства, которые подтверждают тот факт, что соглашение о купле-продаже будущего объекта недвижимости было заключено под влиянием заблуждения об индивидуализации его предмета, заблуждающаяся сторона может потребовать возмещения ущерба в результате признания договора незаключенным. Для этого необходимо доказать наличие вины в действиях продавца, реализующего объект недвижимого имущества.

2. Исполнение договора купли-продажи будущей недвижимости

Ключевое разъяснение: в случае, если продавец по договору на момент исполнения соглашения не владеет либо не выступает в статусе собственника такого объекта, его нельзя принудить к исполнению обязательства, а также к государственной регистрации перехода права собственности на самого продавца.

Пленум ВАС РФ указал на две возможные ситуации, которые может повлечь за собой принудительное исполнение договора купли-продажи будущего объекта недвижимого имущества. В том случае, если продавец по договору не является собственником или владельцем данной вещи, его нельзя принудить к совершению действий по ее созданию либо приобретению. В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 487 ГК РФ, истец может требовать возврата уплаченной суммы денежных средств и уплаты процентов от нее. Также он может выступить с требованием о возмещении убытков, которые были ему причинены. Такой вид возмещения предусматривает, например, уплату разницы между стоимостью недвижимости, предусмотренной договором купли-продажи, и текущей рыночной ценой такого объекта.

В случае, если суд получит исчерпывающие доказательства того факта, что ответчик является владельцем недвижимого имущества, который выступает в качестве предмета договора и является его незарегистрированным собственником, то арбитражный суд может обязать ответчика исполнить свои обязательства по договору (согласно статье 398 ГК РФ), Требование ответчика может быть выражено в передаче объекта недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права собственности на него в рамках договора купли-продажи.

Кроме того, пленум ВАС РФ специально отметил, что требования о признании права собственности на недвижимость и истребованию ее у ответчика можно определить как требования, которые понуждают к исполнению обязательства по передаче определенной вещи и государственной регистрации перехода прав собственности на нее.

3. Возведение объекта недвижимого имущества на участке заказчика

Ключевое разъяснение: в статусе договора строительного подряда могут пребывать соглашения, в которых рассматривается создание будущего объекта недвижимого имущества на участке земли, находящемся во владении другого лица по договору.

В пункте 6 Постановления №54 разъяснено, что договор, который предусматривает создание недвижимого объекта на участке земли, принадлежащем другой стороне по данному договору, то такие отношения необходимо определять, как отношения строительного подряда. В данной ситуации сторона, которая осуществляет строительство, имеет право получить оплату за работы, выполненные в соответствии с договором. Когда это условие не выполняется, кроме указанной суммы денежных средств сторона может потребовать возмещения убытков с уплатой неустойки, предусмотренной по условиям договора. Также она может воспользоваться своим правом, которое предоставляется ей по правилам статьи 712 ГК РФ.

В случае, если оплата строительных работ по договору производится на в денежной форме, а с предоставлением в собственность помещения в возведенном здании, то этот договор можно квалифицировать как смешанный, и в соответствующей его части будут выполняться строго определенные требования, которые предусмотрены договором купли-продажи недвижимости.

4. Определение договора о будущем объекте недвижимого имущества как договора простого товарищества

Ключевое разъяснение: договором простого товарищества можно считать соглашение по поводу будущего объекта недвижимого имущества, предусматривающее, что каждая сторона делает свой вклад в достижение общей цели.

Договором простого товарищества является соглашение относительно будущей недвижимости. В пункте 7 Постановления №54 дается разъяснение по поводу того, что договор простого товарищества предусматривает равный вклад каждого участника сделки в будущий объект. Например, один участник передает деньги, второй – выполняет работы, третий – поставляет строительные материалы и т.д. Результатом сотрудничества по договору простого товарищества становится готовый объект недвижимости.

По указанию Пленума ВАС РФ, в случае, если вопреки основным условиям договора один из товарищей, который должен внести свой вклад в создание объекта недвижимости в виде передачи земельного участка в общую собственность или права аренды, уклоняется от выполнения своих обязательств, то в этом случае остальные участники могут требовать исполнения таких обязанностей в судебном порядке. Этот факт закреплен в пункте 3 статьи 551 ГК РФ. Исковые заявления товарищей, в которых выражается требование о признании права собственности на долю в созданном общими силами объекте недвижимого имущества, в соответствии с разъяснениями Пленума ВАС РФ, данными в пункте 7 Постановления №54, следует квалифицировать так же.

Во всех вышеперечисленных случаях необходимо учесть, что право собственности каждого товарища, который предъявляет вышеуказанное требование, может возникнуть только после проведения государственной регистрации такого права на основании судебного акта, в котором указан факт удовлетворения этого требования.

5. Договор инвестирования нельзя квалифицировать как самостоятельный вид гражданско-правовых договоров

Ключевое разъяснение: договор инвестирования нельзя считать самостоятельным видом договоров. Именно поэтому, в каждом случае необходимо определять правовую природу такого соглашения.

В пункте 4 Постановления №54 разъяснен тот факт, что договоры, которые связаны с инвестиционной деятельностью, не могут обладать специальным правовым регулированием обязательственных отношений, которые складываются между сторонами.

Пленум ВАС РФ отметил, что в данном случае арбитражные суды должны сначала установить правовую природу таких договоров (подряд, купля-продажа, простое товарищество). Кроме того, он обратил внимание на тот факт, что право собственности на объект недвижимого имущества, который создается согласно положениям «инвестиционного договора», может возникнуть у лиц, заключивших это соглашение, с того момента, когда будет проведена государственная регистрация права. Этот факт закреплен в пункте 2 статьи 223 ГК РФ.

6. Заключение предварительного договора купли продажи недвижимости

Ключевое разъяснение: предварительный договор купли-продажи недвижимости, который был заключен на условиях предварительной оплаты, можно считать договором купли-продажи будущего объекта недвижимого имущества.

Пленум ВАС РФ в пункте 7 Постановления №54 разъяснил, что предварительный договор купли продажи недвижимости между лицами, которые обязуются заключить договор купли-продажи имущества, созданного в будущем, на условиях предварительной оплаты большей части общей стоимости или полной цены объекта следует определять как договор купли-продажи будущей недвижимости.

Пленум ВАС РФ указал, что требование к индивидуализации объекта договора купли-продажи распространяется также на предмет будущего соглашения, который обозначен в предварительном договоре. Именно поэтому, данный предварительный договор нельзя считать незаключенным в том случае, если должным образом была проведена индивидуализация объекта в предварительном соглашении, но, например, без указания кадастрового номера недвижимости.

7. Процедура регистрации договора купли-продажи жилого помещения

Ключевое разъяснение: процедура государственной регистрации договоров купли-продажи жилого помещения необходима только в том случае, если на момент заключения этого договора продавец является собственником указанного объекта.

В соответствии с положениями пункта 9 Постановления №54, Пленум ВАС РФ пояснил, что государственная регистрация должна быть проведена в отношении договора купли-продажи жилого помещения в том случае, если к моменту его заключения предмет соглашения находится в собственности продавца (согласно пункту 2 статьи 558 ГК РФ). В противном случае будет считаться, что с момента своего подписания договор не является заключенным.

Также установлено, что выражение отказа со стороны территориальных органов Росреестра по поводу государственной регистрации права собственности на помещение жилого типа, не принадлежащего продавцу на момент заключение договора купли-продажи и не зарегистрированного соответствующим образом, можно считать незаконным в том случае, если отказ объясняется исключительно отсутствием этой регистрации.

8. Заключение договора долевого строительства.

Ключевое разъяснение: пояснения Пленума ВАС РФ, которые следуют из Постановления №54, не распространяется на те отношения, которые связаны с долевым строительством многоквартирных домов.

Данное утверждение относится к объектам, регулируемых Федеральным законом от м30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В последние годы одной из самых распространенных сделок в стране стала сделка, связанная с куплей и продажей недвижимости. Многие граждане стремятся продать принадлежащую им недвижимость в силу различных причин. Одни не могут содержать ее из-за высокой стоимости коммунальных услуг, другие хотят выручить за нее денежные средства для обеспечения своей жизнедеятельности.

Что это?

По своей сути «сделка купли-продажи» есть передача права собственности одним человеком другому на недвижимое имущество за определенную денежную сумму. Ее смысл заключается в совершении определенных юридически значимых действий.

В ходе ее проведения заинтересованными лицами подписывается договор купли-продажи. В нем указываются условия сделки, порядок ее совершения, права и обязанности участников сделки, их ответственность. Если покупатель даст за недвижимость установленную продавцом цену, то договор купли-продажи обязует его передать недвижимость покупателю. Он в свою очередь обязуется принять ее, уплатив денежные средства.

Нормативы ГК

Во многих случаях встает непростой вопрос оспаривания договора уже совершенной сделки. Если судебным органом договор купли-продажи недвижимости признается недействительным, то он не несет никаких юридических последствий с момента его подписания. Норма предусмотрена в указаниях статьи 167 ГК РФ, который регламентируют вопросы относительно сделок.

С точки зрения юриспруденции сделка может быть:

• оспоримой;
• ничтожной.

В первом случае сделка признается судебным органом недействительной, если заинтересованная сторона предъявить весомые законные основания.

Процедура оспаривания сделки предполагает обращение заинтересованных сторон с исковым заявлением в судебный орган. При этом они заявляют, что их интересы в отношении недвижимости не были учтены либо нарушены, когда заключался договор купли-продажи.

Например, такого рода иск может подать наследник имущества скончавшегося человека, если его право распоряжение им было не учтено. Он вправе подать исковое заявление в судебный орган о признании сделки недействительной.

Не исключается вероятность разрешения спорной ситуации в результате досудебного регулирования. При оспариваемой сделке за заинтересованным лицом остается право выбора разрешения конфликта.

Второй случай касается сделок, которые были совершены с явным нарушением нормативов правовых актов. Она не имела оснований для совершения, поэтому договор не должен быть заключен. Обстоятельство предполагает бесспорность и однозначность недействительности сделки. Например, в результате совершения сделки была продана недвижимость, принадлежащая на праве собственности несовершеннолетнему лицу.

Действие считается как неправомерным, поэтому при выявлении такого рода факта сделка обретает ничтожность. Но придание законной силы ничтожности договора осуществляется в ходе судебной тяжбы по требованию законного представителя, не достигшего совершеннолетия лица.

Зачастую проведение мошеннических схем осуществляется в ходе мнимой сделки . Под ней подразумевается создание видимости сделки, которая не влечет за собой правовые последствия. Например, недвижимость переоформляется на подставное лицо в силу различных факторов. Что касается притворной сделки, то она совершается в целях прикрытия другой сделки. Например, продажа недвижимости осуществляется под видом процедуры дарения.

Основания оспаривания сделки купли-продажи недвижимости

Вопросы относительно признания договора купли-продажи недвижимости, заключенного между физическими лицами недействительной регулируются нормативами главы 9 Гражданского кодекса. Сделку можно оспорить только путем подачи в судебный орган искового заявления. Основания для оспаривания заключенного договора по сделкам купли-продажи предусмотрены законодателем в вышеуказанном акте.

В их число входит совершение сделки:

• без требуемого в силу закона согласия, которое должен дать третье лицо или государственный орган исполнительной власти сообразно статье 173.1 ГК. Например, квартира была реализована без получения разрешения от получателя ренты;
• не достигшим совершеннолетия лицом, о чем отмечено в нормативах статьи 175 ГК. Например, недвижимость была продана без разрешения родителей лицом, которому исполнилось 16 лет;
• законными представителями несовершеннолетнего лица без разрешения органа опеки и попечительства, о чем отмечено в статье 176 ГК;
• лицом, который был признан ограниченно дееспособным в соответствии с нормативами статьи 176. В обязательном порядке требуется разрешение органа опеки и попечительства;
• лицом, который не понимал своих действий, не осознавал их последствия, не мог управлять ими, норма предусмотрена в указаниях статьи 177 ГК. Например, продажа недвижимости в состоянии алкогольного либо наркотического воздействия, пребывание в состоянии аффекта;
• под влиянием чужой воли сообразно нормативам статьи 178 ГК. Как правило, условия сделки неверно либо искаженно выражают волю одного из ее участников. Например, он не совершил бы сделку, если бы обладал подлинной информацией о приобретаемой недвижимости;
• под влиянием принуждения, шантажа, запугивания либо собственник был вынужден продать недвижимость в результате формирования тяжелых жизненных обстоятельств. Такого рода сделка относится к категории «кабальной», о чем указано в статье 179 ГК. Например, умышленное использование покупателем своего преимущественного положения;
• одним из супругов без получения согласия на продажу недвижимости от второго супруга, если она является собственностью, совместно нажитой в официальном браке;
• одним из наследников, когда недвижимость была продана без получения согласия других наследников, обладающих с ним равными правами на наследственное имущество.

Как показывает судебная практика, от 5 до 15% заключенных сделок, связанных с продажей и покупкой недвижимости оспариваются в ходе судебного разбирательства. При этом большая часть совершенных сделок признается судебным органом недействительной либо ничтожной.

Сроки

Законодателем установлен разный срок давности по исковому заявлению относительно оспоримой и ничтожной сделки. Срок исковой давности по оспоримой сделке равен одному году, для ничтожной сделки он составляет 3 года .

При возникновении необходимости предусмотрено последующее увеличение срока до 10 лет, о чем отмечено в статье 181 ГК.

В первом случае срок отсчитывается с момента времени, когда была получена ранее неизвестная заинтересованному лицу информация. В отдельных случаях его отсчет начинается со дня, с которого были прекращены различные действия, носящие насильственный либо угрожающий характер.

Мнимую либо притворную сделку можно оспорить в продолжение 3 лет . При этом отсчет срока ведется со времени обнаружения нарушений, допущенных в составлении условий договора купли-продажи либо выявления новых, неизвестных в момент его подписания обстоятельств.

Что можно предпринять до регистрации договора

Как правило, любая сделка по купле-продаже недвижимости сопровождается получением задатка, подписанием предварительного договора. Он составляется по аналогии основного договора. Приобретатель имеет право обратиться в судебный орган с исковым заявлением, если продавец не исполнил его условия. В нем должна быть изложена просьба о признании договора недействительным.

Что касается задатка, то продавец обязан дать расписку о получении некой денежной суммы от приобретателя. Наилучшим вариантом является ее заверка в нотариальной конторе. Она подтверждает факт получения продавцом денег, поэтому входит в число обязательных документов.

Если приобретатель нарушил условия договора, то задаток остается у продавца. Нужно предпринять меры, позволяющие аннулировать договор купли-продажи до сдачи его на регистрацию. Соответственно нормативам статьи 433 ГК он считается заключенным со времени, когда ФКП Росреестр сделана запись о государственной регистрации. Нужно честь факт, что до ее прохождения собственником недвижимости остается продавец.

Сообразно указаниям статьи 8 ГК РФ право собственности на недвижимость, которая подлежит обязательной регистрации, возникает именно с момента ее осуществления. Если отчуждается недвижимость, то соответственно нормативам статьи 223 у ее приобретателя право собственности возникает вслед за осуществлением регистрации договора купли-продажи в ФКП Росреестр.

Он может приостановить осуществление регистрации либо прекратить ее, о чем отмечено в статье 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» . Она приостанавливается при формировании определенных оснований по инициативе правообладателя либо государственного регистратора сообразно указаниям статьи 20 вышеуказанного акта.

В число оснований для приостановления либо прекращения регистрации права собственности ФКП Росреестр входят:

• отдельные детали и нюансы, вызвавшие сомнения у регистрирующего органа относительно подлинности предъявленных документов и изложенных в них сведений. По указанным обстоятельствам регистрация приостанавливается на один месяц;
• подача заявления правообладателем, в котором выражается его просьба о приостановлении государственной регистрации с указанием веской причины. Как правило, регистрация может быть приостановлена на 3 месяца;
• заявление продавца о прекращении государственной регистрации права собственности, где приведена обоснованная причина такого рода действия. В сложившейся ситуации осуществление регистрации откладывается на один месяц;
• решение судебного органа, который в ходе рассмотрения дела устанавливает срок приостановления регистрации права собственности.

В любой ситуации участникам сделки купли-продажи возвращаются документы, которые были поданы для регистрации права собственности. При этом расторжение договора купли-продажи не требуется, потому что он теряет законную силу вследствие прекращения регистрации права собственности. И в заключение нужно отметить, что на рынке недвижимости в последние годы совершается много неправомерных, . Граждане должны соблюсти порядок осуществления сделки купли-продажи. Они должны хорошо изучить условия подписываемого договора, чтобы избежать непредвиденных ситуаций.

В Обзоре судебной практики N 5, утвержденном в декабре 2017 года, Верховный Суд Российской Федерации (далее-ВС РФ) обобщил практику по спорным делам в различных правовых сферах. Так, ВС РФ рассмотрел порядок разрешения споров об исполнении обязательств. В п. 8 обзора ВС разъясняет, что неоплата товара покупателем при добросовестном исполнении обязательств продавцом признается существенным нарушениям условий купли-продажи.

В качестве примера в обзоре приводится определение ВС РФ (N 5-КГ17-13) по иску женщины, которая продала свой земельный участок и дом, но так и не получила от покупателя предусмотренной соглашением оплаты.

История разбирательства

Женщина обратилась в суд с исковым заявлением, в котором просила о расторжении заключенного с ответчиком договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества, переданного ему по договору.

Истица заключила с покупателем договор купли-продажи, в соответствии с которым последний должен был получить жилой дом и участок земли и передать женщине оговоренную договором денежную сумму. Свою часть обязательств истица выполнила в полной мере. Переход права собственности к покупателю был зарегистрирован надлежащим образом, однако, покупатель не отплатил недвижимое имущество, чем, по мнению истицы, существенно нарушил условия заключенного договора.

При первом рассмотрении дела суд удовлетворил требования женщины. Свое решение суд обосновал тем, что в результате длительного неисполнения ответчиком обязанности оплатить приобретенное имущество истица в значительной мере лишилась того, на что рассчитывала, заключая договор. Суд посчитал такое нарушение существенным, и признал право женщины требовать расторжения договора и возврата переданной покупателю недвижимости.

Следующая инстанция выразила иное мнение. Апелляцией было принято новое решение, требования женщины оставлены без удовлетворения. Суд не оспаривал того факта, что покупатель не выполнил принятое обязательство по оплате имущества, но посчитал что это нарушение договора не является существенным.

Принимая решение суд сослался на ст. 486 ГК РФ и указал: тот факт, что товар не был оплачен покупателем не влечет возникновения у истицы права на расторжение договора, а порождает только право требовать оплаты дома и участка и взыскания процентов в установленном порядке. Также отказывая истице суд применил разъяснения, содержащиеся в п. 65 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от апреля 2010 г. N 10/22 (далее-Постановление № 10/22), В п. 65 Постановления № 10/22 сказано, что в силу ст. 453 ГК РФ стороны разбирательства не могут требовать возврата того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если другие правила не определены законом или соглашением.

Выводы ВС РФ

ВС РФ указал, что вывод апелляционной инстанции противоречит нормам закона, а именно правилам ст. 450 ГК РФ. В указанной статье закреплено: существенным признается такое нарушение договора, по причине которого вторая сторона получает ущерб, из-за которого она в значительной мере лишается того, на что могла рассчитывать при заключении соглашения. ВС РФ разъяснил: оценивая существенность нарушения, допущенного покупателем, суд должен был исходить из того обстоятельства, что истица не получила никакой оплаты за участок и строение, и поэтому очевидно лишилась того, что рассчитывала получить, заключая договор.

Относительно вывода апелляции о том, что факт неоплаты земли и дома дает истице только право настаивать на оплате недвижимого имущества и взыскании процентов ВС указал, что такой вывод ошибочен и вытекает из неправильного толкования ст. 486 ГК РФ. Из смысла этой статьи не следует, что при отказе покупателя оплачивать товар у продавца отсутствует право требовать расторжения договора по основаниям, предусмотренным в ст. 450 ГК РФ.

Также ВС РФ указал на неверное применение апелляцией разъяснения Постановления № 10/22. В соответствии со ст. 1103 ГК РФ правила о неосновательном обогащении применимы к требованиям одной стороны в обязательстве к другой стороне о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Соответственно, при расторжении соглашения продавец вправе настаивать на возврате товара, переданного покупателю, если этот товар не оплачен.

Таким образом, ВС РФ разъяснил, что продавец вправе расторгнуть договор в случае, если покупатель отказался оплачивать товар. Суд определил, что неоплата полученного товара – существенное нарушение договора купли-продажи, на этом основании продавец вправе требовать расторжения договора в суде. Вместе с тем, указанное обстоятельство не исключает возможности для продавца требовать защиты прав в ином порядке, путем взыскания суммы задолженности по договору и процентов начисленных на сумму долга.

Заслуживает внимания тот факт, что ранее у ВС РФ была иная позиция по рассматриваемому вопросу. Например, в аналогичном споре о неуплате покупной цены за квартиру, рассмотренном ВС РФ в 2011 году (определение № 5-В11-27) ВС определил, что неоплата товара не относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Предполагается, что последние разъяснения ВС РФ будут активно применяться судами и послужат дополнительным инструментом защиты прав продавца, добросовестно исполнившего обязательства, в случае, когда эти права нарушены неоплатой товара.

Ведущий юрисконсульт

ООО «Центр правового обслуживания»

Бражников Владимир Сергеевич

См. изменения за последний месяц

КонсультантПлюс, 17.03.2010

Путеводитель по судебной практике: купля-продажа. Общие положения

Глава 30. Купля-продажа

§ 1. Общие положения о купле-продаже

Статья 454. Договор купли-продажи

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 454 ГК РФ

1. Последствие отсутствия в товарной накладной ссылки на заключенный между сторонами договор >>>

2. Возможность признания исполненного договора купли-продажи незаключенным >>>

3. Последствия передачи товара при отсутствии заключенного договора поставки >>>

4. Купля-продажа векселя >>>

5. Купля-продажа дебиторской задолженности >>>

6. Возможность применения положений о купле-продаже к продаже доли в уставном капитале >>>

7. Возможность применения положений гл. 30 ГК РФ при передаче исключительных прав >>>

8. Соотношение сделок РЕПО с договором купли-продажи >>>

1. Последствие отсутствия в товарной накладной ссылки на заключенный между сторонами договор

1.1. Вывод из судебной практики: Отсутствие в товарной накладной ссылки на заключенный между сторонами договор поставки свидетельствует о том, что товар поставлялся по разовой сделке купли-продажи.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.10.2009 по делу N А17-4447/2008

"...Как следует из материалов дела, Общество (поставщик) и Предприниматель (покупатель) заключили договор поставки от 01.02.2007 N 425/07 на поставку продуктов питания. Истец представил в подтверждение долга расходные накладные за период с февраля по сентябрь 2007 года N 5523, 6556, 9299, 10601, 12268, 15188, 15715, 16257, 17092, 20318, 20320, 20322, 20863, 24125, 25838, 25883, 26461, 28081, 30163, 30165, 32348, 33103, 33566, 33567, 33577, 33569, 33578, 36631, 41094, 41115, 41082 на общую сумму 677 208 рублей, доверенности к ним и счета-фактуры на оплату.

Суд апелляционной инстанции установил, что расходные накладные, доверенности на получение товар и счета-фактуры не содержат ссылки на договор поставки от 01.02.2007 N 425/07, поэтому, применив статью 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделал обоснованный вывод о наличии между сторонами спора разовых сделок с обязанностью ответчика оплатить товар после передачи товара..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.09.2009 по делу N А43-29475/2008-29-441

"...Поскольку имеющиеся в материалах дела товарная и товарно-транспортная накладные от 08.11.2007 N 00827 в нарушение пункта 1.2 спорного договора ссылки на него не содержат, суды правомерно расценили поставку по накладным как внедоговорную.

В указанных накладных содержатся сведения о наименовании, цене и количестве принятого ООО ТД "Растяпино" товара, что позволяет квалифицировать действия сторон как заключение разовой сделки купли-продажи.

Таким образом, к обязательствам сторон по передаче и принятию спорного товара подлежат применению правила § 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, вытекающих из договоров купли-продажи..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.10.2009 по делу N А46-5217/2009

"...Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении материалов дела пришел к выводу о том, что поставка алкогольной продукции осуществлена по разовым сделкам, оформленным товарно-транспортными накладными, содержащими сведения о наименовании и количестве переданного товара. При этом апелляционный суд посчитал, что не имеется оснований для оценки имеющегося в деле договора поставки от 20.12.2005 N 1015, поскольку представленные товарно-транспортные накладные не содержат указаний на передачу алкогольной продукции во исполнение данного договора.

Кассационная коллегия считает, что указанные выводы судов сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основе полного и всестороннего исследования всех обстоятельств и доказательств в их совокупности по делу, при правильном применении норм материального права.

Следует согласиться с выводом апелляционного суда о том, что поставка продукции по названным товарно-транспортным накладным представляет собой разовые сделки купли-продажи, к которым применяются положения главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.01.2010 N КГ-А40/14193-09 по делу N А40-57077/09-128-377

"...Так, из представленных в материалы дела товарных накладных усматривается, что в качестве основания поставок указан договор от 28 мая 2007 года N 718.

Между тем, судами первой и апелляционной инстанций, рассматривавшими настоящий спор по существу заявленных требований, установлено, что договор с указанными реквизитами между сторонами не заключался.

При этом, в представленных в материалы дела товарных накладных отсутствуют ссылки на договоры N 44713 и 44795 от 01 января 2007 года, N 44874 от 31 декабря 2007 года, в связи с чем, у судов не было оснований и для применения положений, предусмотренных этими договорами.

Суды обеих инстанций правомерно квалифицировали спорные правоотношения сторон как разовые сделки купли-продажи, в которых условия о наименовании и цене товара согласованы истцом и ответчиком в накладных, что не противоречит ст. 432, ч. 3 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 14.10.2009 N КГ-А41/10266-09 по делу N А41-18039/09

"...Суды обеих инстанций установили, что поставка товара истцом в адрес ответчика подтверждена товарной накладной N 298179 от 11 августа 2005 года на общую сумму 229.106 руб. 93 коп.

Суд апелляционной инстанции, оценив указанную накладную по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что она является одноразовой сделкой купли-продажи, поскольку договор поставки от 01 августа 2005 года N 05090030-86, на который ссылается истец в исковом заявлении, в качестве основания поставки в данной накладной не указан.

В соответствии с п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Поскольку поставка товара по накладной N 298179 от 11 августа 2005 года выполнена не в рамках договора N 05090030-86 от 01 августа 2005 года, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что исковые требования в части взыскания неустойки в сумме 152 553 руб. 31 коп., основанные на указанном договоре, удовлетворению не подлежат..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.07.2002 N КГ-А40/4597-02

"...Решением от 6 марта 2002 г. Арбитражного суда города Москвы, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции того же суда от 8 мая 2002 г., удовлетворен иск ЗАО "ОРФЕ" о взыскании с ООО "Кубаньмедстрах - Фармация" 180734 руб., составляющих задолженность за поставленную во исполнение договора от 6 февраля 1998 г. N 46/98к продукцию медицинского назначения по накладным N 9801171 и 9801167.

Признавая исковые требования подлежащими удовлетворению, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что спорные отношения возникли из разовых сделок купли - продажи, поскольку накладные N 9801171 и 9801167 не содержат ссылок на договор от 6 февраля 1998 г. N 46/98к, и ответчик должен был произвести оплату полученной продукции в сроки, установленные статьей 486 ГК РФ.

Разрешая данный спор, суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали представленные доказательства, установили все имеющие значение для дела обстоятельства, сделали правильные выводы как о характере спорных отношений, так и о наличии оснований для удовлетворения исковых требований и не допустили при этом нарушений ни норм материального права, ни норм процессуального права..."

Постановление ФАС Уральского округа от 12.10.2009 N Ф09-7749/09-С3 по делу N А50-5692/2009

"...Как следует из материалов дела, 17.01.2008 между обществом "Пермжелтранс-Сервис" (поставщик) и обществом "Пермский мотовозоремонтный завод "Ремпутьмаш" (заказчик) заключен договор поставки N 07, в соответствии с п. 1.1 которого поставщик обязался поставить, а заказчик принять и оплатить продукцию согласно спецификаций, являющихся неотъемлемой частью договора.

Арбитражным судом установлено, что общество "Пермжелтранс-сервис" поставило в адрес общества "Пермский мотовозоремонтный завод "Ремпутьмаш" товар по товарной накладной от 08.10.2008 N 19 на сумму 3 003 890 руб. 60 коп.

Поскольку общество "Пермский мотовозоремонтный завод "Ремпутьмаш" не оплатило стоимость поставленного товара, общество "Пермжелтранс-сервис" в соответствии с п. 7.2 договора поставки от 17.01.2008 N 07 направило в адрес заказчика претензию от 19.01.2009 N 006 с предложением в добровольном порядке погасить задолженность в сумме 3 003 890 руб. 60 коп. и уплатить проценты по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в сумме 96 289 руб. 10 коп.

В связи с невыполнением обществом "Пермский мотовозоремонтный завод "Ремпутьмаш" изложенных в претензии требований общество "Пермжелтранс-сервис" обратилось в арбитражный суд с данным исковым заявлением.

Апелляционный суд признал удовлетворение исковых требований общества "Пермжелтранс-сервис" правомерным, однако при этом указал на то, что в данном случае имела место разовая поставка товара, поскольку спорная товарная накладная не содержит ссылки на договор поставки от 17.01.2008 N 07.

Вывод апелляционного суда является правильным и подтверждается материалами дела..."

Постановление ФАС Уральского округа от 03.03.2009 N Ф09-866/09-С5 по делу N А60-14932/2008-С9

"...Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что в материалы дела не представлены спецификации к договору от 24.01.2008 N 3-642/08, упомянутые накладные ссылки на договор не содержат, поэтому передачу товара по ним следует рассматривать как разовые сделки купли-продажи...

Условия договора от 24.01.2008 N 3-642/08 не подлежат применению к правоотношениям сторон по поставке товара по накладным от 28.12.2007 N 92 и от 26.02.2008 N 1288, поскольку передача товара по ним квалифицирована судом как разовые сделки купли-продажи. Соответственно, отношения сторон регламентируются гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключающей возможность оплаты товара после его передачи покупателю..."

Постановление ФАС Уральского округа от 15.01.2009 N Ф09-10351/08-С5 по делу N А71-3636/2008

"...Как установлено судом, обществом "Центрметалл-Оренбург" (поставщик) и предприятием "Башавтотранс" (покупатель) подписан договор на поставку продукции от 01.06.2007 N 093/1, по условиям которого поставщик в течение срока действия названного договора обязуется поставлять, а покупатель - принимать и оплачивать продукцию в порядке и сроки, предусмотренные условиями договора. Ассортимент, количество и цена продукции согласовываются сторонами путем переговоров и указываются в накладных, являющихся неотъемлемой частью договора (пункт 1.3 данного договора).

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что в представленных обществом "Центрметалл-Оренбург" в обоснование исковых требований накладных отсутствует ссылка на договор от 01.06.2007 N 093/1. Иных доказательств, подтверждающих факт согласования сторонами наименования и количества товара, являющегося предметом поставки по данному договору, истцом не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Следовательно, как верно указано судом апелляционной инстанции, между сторонами возникли отношения по поставке товара по разовым сделкам (ст. 506 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Уральского округа от 26.06.2006 N Ф09-5306/06-С5 по делу N А71-480/05

"...Установив, что факт поставки товаров по разовым сделкам подтвержден товарными накладными, в которых имеются отметки (подпись и печать ответчика) о получении товара, расчет задолженности выполнен истцом правильно, доказательств полной оплаты полученного от истца товара ответчиком не представлено, суды обоснованно, в соответствии со ст. 309, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили исковые требования.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что поставка товара производились в рамках договора поставки от 01.11.2004, а не по разовым сделкам купли-продажи, отклоняются, поскольку в накладных отсутствуют ссылки на названный договор.

Суд кассационной инстанции полагает, что арбитражным судом спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, фактические обстоятельства дела установлены на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных доказательств, выводы суда соответствуют этим обстоятельствам. Нарушений норм материального и процессуального права, которые в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могут являться основанием для отмены судебных актов, не установлено..."

Покупка недвижимости: как правильно за нее рассчитаться (анализ судебной практики) (Чакински А.)

Дата размещения статьи: 26.03.2018

Итак, свершилось. Деньги за квартиру заплачены, договор подписан и зарегистрирован, ключи от квартиры получены. Можно справлять новоселье и спокойно обустраиваться на новом месте? Не всегда. Возможен вариант, когда обиженный продавец, считающий, что он "продешевил" при совершении сделки, подаст в суд на расторжение договора купли-продажи недвижимости и заявит при этом, что никаких денег он не получил. Как обезопасить себя от такого неутешительного варианта развития событий, расскажем далее...

СПОСОБЫ ОПЛАТЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Практика совершения сделок с недвижимостью в нашей стране вывела четыре основных способа передачи покупателем продавцу денежных средств. Самый простой из них - передача наличности "из рук в руки". Второй способ - с использованием аренды индивидуального банковского сейфа или, по-простому, "банковской ячейки". Возможна также оплата с использованием банковских учреждений, в частности с помощью открытия банковского аккредитива. И, наконец, последний способ - передача денег при покупке жилья с использованием депозита нотариуса.

ДЕНЬГИ "ИЗ РУК В РУКИ": ПРОТИВОРЕЧИВАЯ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Наиболее часто встречающийся способ. Где-нибудь в районе кабинета нотариуса покупатель передает продавцу деньги за желанную недвижимость. В договоре купли-продажи недвижимости (вариант - в передаточном акте) указывается, что деньги получены продавцом в полном объеме. Производится государственная регистрация недвижимости. Все отлично? Нет, не так все просто.
Дело в том, что отечественная судебная практика имеет два совершенно противоположных мнения по рассматриваемому вопросу.
В первом случае отечественная Фемида утверждает, что раз в договоре указано, что расчет за столь желанный купленный "угол" произведен, а продавец не привел доказательств обратного, то и деньги им за недвижимость, стало быть, получены.
К.В.В. обратился в суд с иском к Я.О.Ш. о признании недействительным договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <...> край, станица <...>, ул. <...>, указав в обоснование исковых требований, что 24 марта 2010 г. между ним и Я.О.Ш. был заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества. 20 апреля 2010 г. за Я.О.Ш. зарегистрировано право собственности на данное недвижимое имущество, однако оплата по договору ответчицей до настоящего времени не произведена.
Ответчица иск не признала, просила отказать в удовлетворении заявленных требований.
Решением Ленинградского районного суда Краснодарского края от 29 мая 2013 г. в удовлетворении исковых требований К.В.В. было отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 августа 2013 г. решение суда первой инстанции было отменено. На данное апелляционное определение ответчиком была подана кассационная жалоба.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ нашла, что имеются основания, предусмотренные законом для удовлетворения кассационной жалобы и отмены Апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 августа 2013 г.
В судебных заседаниях судов первой и апелляционной инстанций представитель ответчицы ссылался, что получение истцом денежных средств по договору купли-продажи от 29 марта 2010 г. подтверждено текстом самого договора, в п. 3 которого указано, что расчет произведен между сторонами полностью до его подписания.
Данный договор имеет все существенные условия и прошел государственную регистрацию, при этом каких-либо письменных доказательств, свидетельствующих о неправомерности действий ответчицы при заключении данного договора, истцом не представлено и в материалах дела нет. Поэтому Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ определила: Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 августа 2013 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (Определение Верховного Суда РФ от 09.09.2014 N 18-КГ14-99).
Второй случай - когда суды представляют прямо противоположную позицию.
М.С.Н. обратился в суд, обосновывая требования тем, что он является собственником квартиры, расположенной по адресу: <...>, в отношении <...> доли которой <...> между ним и М.А.А., от имени которой действовала мать М.Н.А., была совершена сделка купли-продажи. Между тем денежные средства за отчужденную <...> долю по настоящее время ему не выплачены, в связи с чем просил взыскать с ответчика <...> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами.
Решением суда исковые требования удовлетворены частично.
С постановленным решением суда не согласилась ответчик, в апелляционной жалобе просила его отменить как незаконное и необоснованное.
Заслушав пояснения истца, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что, согласно разделу IV договора цена доли квартиры определена в размере <...> руб., также определено, что покупатель выплачивает продавцу <...> руб. в день подписания договора перед государственной регистрацией договора купли-продажи.
Истец, обосновывая свои исковые требования, указывал, что покупателем (ответчиком) не произведена оплата приобретенной недвижимости по договору. Анализируя собранные по делу доказательства, принимая во внимание, что ответчиком не представлено допустимых законом доказательств в обоснование своих доводов, судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что исковые требования о взыскании с покупателя денежных средств подлежат удовлетворению.
Из материалов дела следует, что факт заключения вышеуказанного договора купли-продажи и передачи доли ответчиком не оспаривался, следовательно, ответчик как покупатель недвижимого имущества должна была представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи истцу денежной суммы по данному договору.
Между тем, достоверных письменных доказательств, подтверждающих оплату по договору купли-продажи объекта недвижимости, М.Н.А. не представлено. При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, соответствует установленным обстоятельствам и требованиям закона. Правовых оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется (Апелляционное определение Верховного суда Республики Карелия от 01.12.2015 по делу N 33-4547/2015).
Отметим также, что доказательства передачи денег, по мнению российских судов, должны быть именно письменные. Свидетельские показания в подтверждение факта передачи денег суды в расчет не принимают.
Представляется, что необходимы соответствующие разъяснения Верховного Суда РФ о том, считать ли утверждение в договоре купли-продажи недвижимости (передаточном акте), что деньги получены, юридическим фактом их получения, без предоставления каких-либо дополнительных доказательств, или нет.

БАНКОВСКАЯ ЯЧЕЙКА - "ДЬЯВОЛ КРОЕТСЯ В ДЕТАЛЯХ"

Если стороны договора купли-продажи недвижимости решают осуществить сделку с использованием банковской ячейки, то применяется следующая схема. С банком заключается договор аренды индивидуального банковского сейфа (банковской ячейки), сторонами которого являются, в том числе, и покупатель, и продавец. Покупатель закладывает в банковскую ячейку деньги, а продавец, в соответствии с условиями договора аренды, через некоторое время получает к ним доступ, чтобы забрать их.
Но "дьявол кроется в деталях", и самые каверзные условия договора аренды банковской ячейки, как правило, прописываются мелким шрифтом. Возможный результат: недвижимость продана, а к получению денежных средств из банковской ячейки возникают непреодолимые препятствия...
Истец Р.Е.В. обратилась в суд с исковыми требованиями, в которых просила признать недействительной государственную регистрацию права, на основании которой Е.Н.В. стала собственником земельного участка.
В обоснование заявленных исковых требований З.И.Н. указывает, что по указанному договору купли-продажи земельного участка Р.Е.В. обязана была оплатить ей денежные средства в размере <...> рублей, однако передала только наличными <...> рублей, остальные денежные средства были положены в банковскую ячейку. При этом, по условиям заключенного между сторонами и банком договора аренды индивидуального банковского сейфа, получение продавцом З.И.Н. уплаченных за земельный участок денежных средств возможно лишь при личном присутствии супруга покупателя - Р.А.Н., который всячески уклонялся от явки в банк, в связи с чем она не получила от покупателя причитающиеся по договору денежные средства.
Между тем, материалами дела было подтверждено, что обещанные З.И.Н. денежные средства в размере <...> руб. за спорный земельный участок до настоящего времени не выплачены Р.Е.В., однако данное обстоятельство не является основанием для расторжения договора купли-продажи (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.12.2016 по делу N 33-43103/2016).
Деньги из банковской ячейки истица впоследствии по решению суда все-таки получила. Но, согласитесь, что тратить на это свое время, силы и нервные клетки, а также нести дополнительные судебные расходы не входило в ее планы!
Еще один пример, в котором судебными инстанциями был сделан прямо противоположный вывод о том, что неполучение денежных средств из банковской ячейки является основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости.
Ф. обратилась в суд с иском к М.А.С. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения в связи с неоплатой и возврате квартиры в собственность. В обоснование заявленных требований истица указала, что <...> года между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с условиями которого истица продала ответчику принадлежащую ей квартиру по адресу: <...>. Покупатель осуществил передачу денежной суммы путем аренды индивидуального банковского сейфа в АКБ "ФОРА-БАНК", для чего Ф. и М.А.С. заключили с АКБ "ФОРА-БАНК" (АО) договор аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями.
20 марта 2015 г. истица обратилась в банк для получения доступа к сейфу с представлением паспорта и договора купли-продажи, однако банком отказано в доступе к ячейке, поскольку допущена опечатка в договоре, в п. 5.1.1 указан покупателем Ф., а должен быть указан в качестве покупателя М.А.С. С 20 по 23 марта 2015 г. истица звонила М.А.С., чтобы совместно с ним посетить банк и исправить опечатку, чтобы Ф. могла получить доступ к ячейке и получить денежные средства за проданную квартиру. 23.03.2015 истица письменно обратилась в банк для получения доступа к ячейке, однако в этом ей было отказано. Доступ к банковской ячейке у истицы был до 25.03.2015, с 26.03.2015 - доступ исключительно у покупателя. При этом ответчик в банк не явился, денежные средства истице не переданы.
Решением Люблинского районного суда г. Москвы от 13 августа 2015 г. в удовлетворении иска Ф. к М.А.С. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и возврате квартиры в собственность было отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 февраля 2016 г. было постановлено:
решение Люблинского районного суда г. Москвы от 13 августа 2015 г. отменить, вынести по делу новое решение, которым исковые требования Ф. к М.А.С. удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <...>, заключенный между Ф. и М.А.С. <...> года. Возвратить в собственность Ф. квартиру, расположенную по адресу: <...>.
В кассационной жалобе М.А.С. просил отменить Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 февраля 2016 г., оставить в силе решение Люблинского районного суда г. Москвы от 13 августа 2015 г.
Было вынесено определение об отказе в передаче дела в кассационную инстанцию по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Ф., суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи не содержит условий о расчете между продавцом и покупателем путем аренды банковской ячейки, расчет между сторонами по договору купли-продажи подтверждается наличием указанной выше расписки и передаточным актом, подписанным сторонами, в связи с чем оснований считать, что расчет между сторонами произведен не был, не имеется. Кроме того, ни законом, ни договором купли-продажи истице не предоставлено право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.
Судебная коллегия, рассмотрев дело в апелляционном порядке, с выводами суда первой инстанции не согласилась.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (абз. 1 - 4), продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.
Как указала судебная коллегия, из существа договора купли-продажи квартиры получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец прежде всего рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы.
Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости, в том числе квартиры, знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.
Дав оценку собранным по делу доказательствам в их совокупности, судебная коллегия пришла к выводу, что со стороны покупателя М.А.С. договор купли-продажи квартиры исполнен не был, поскольку он не уплатил за квартиру предусмотренную договором купли-продажи цену, продавец квартиры Ф. денежные средства не получила, так как не получила доступ к банковскому сейфу, в котором находились причитающиеся ей по договору купли-продажи денежные средства.
На основании изложенного судебная коллегия правомерно отменила решение суда первой инстанции и расторгла договор купли-продажи квартиры (Определение Московского городского суда от 28.04.2016 N 4г-4632/2016).
Таким образом, и в этом примере, несмотря на то что договор купли-продажи недвижимости был в итоге отменен, невнимательное чтение договора аренды индивидуального банковского сейфа также привело к негативным последствиям в виде потерянного пострадавшей стороной времени и расходов на судебные издержки.

ПЛАТЕЖНЫЕ ДОКУМЕНТЫ КАК НЕОПРОВЕРЖИМЫЕ ДОКАЗАТЕЛЬСТВА

Деньги за приобретаемый "домашний очаг" можно передать продавцу, используя банковские учреждения. Например, с использованием банковских аккредитивов, заключаемых между продавцом и покупателем. В этом аккредитиве прописываются условия оплаты, извещения продавца и покупателя, а также их основные реквизиты. При этом продавцом открывается в своем банке специальный счет, а банком покупателя переводится на этот счет необходимая сумма. Но продавец сможет получить ее только после завершения сделки и получения его банком всех необходимых документов, подтверждающих факт ее совершения.
В этом случае отечественной судебной практикой демонстрируется поразительное единообразие. Практически любые банковские документы могут служить подтверждением сделки по купле-продаже недвижимости. Это вытекает из правового анализа содержания ст. 161 - 162 Гражданского кодекса РФ и изложенной в Постановлении от 27 марта 2002 г. N 245пв-01пр правовой позиции Президиума Верховного Суда РФ по их толкованию и применению в отношении вопроса о допустимых доказательствах, подтверждающих факт передачи денег покупателем продавцу по сделкам купли-продажи недвижимого имущества. Необходимо представлять письменные доказательства в подтверждение передачи денег за приобретаемую недвижимость (платежные документы: банковское поручение, расписку и т.п.).

ДЕПОЗИТ У НОТАРИУСА КАК ГАРАНТИЯ НАДЕЖНОСТИ СДЕЛКИ

И, наконец, с 1 января 2015 г. появилась возможность совершать сделки по купле-продаже недвижимости, используя депозит нотариуса. Работает эта схема следующим образом. Покупателем переводятся деньги на специальный депозитный счет нотариуса. Им удостоверяется сделка, право собственности покупателя регистрируется Росреестром, и далее нотариусом продавцу переводятся денежные средства.
В этом случае судебного спора о том, была ли произведена покупателем оплата недвижимости, возникнуть просто не может. Более того, внесение покупателем денежных средств на депозит нотариуса свидетельствует о его намерении исполнить договор купли-продажи недвижимости (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 22.09.2014 по делу N 33-9172/2014).

ПОДВОДИМ ИТОГИ

Итак, делаем выводы о том, как лучше действовать осмотрительному покупателю недвижимости.
Собрались передавать деньги из рук в руки? Требуйте с продавца расписку, написанную собственноручно, о том, что денежные средства получены им в полном объеме.
Передаете деньги с использованием банковской ячейки? Внимательно читайте договор ее аренды.
Переводите деньги через банк? Способ надежный, но будьте готовы нести расходы, связанные с банковскими комиссиями и т.п.
А лучше всего использовать депозит нотариуса! Как говорил герой одного культового фильма, это недорого, надежно и практично!