Объектом оценки не может быть. Классификация объектов оценочной деятельности

"Аудит и налогообложение", 2008, N 10

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ввел основные понятия оценочной деятельности, основания и условия для ее осуществления и регулирования.

Специфика современного российского рынка оценочных услуг такова, что большая часть рынка принадлежит компаниям, занимающимся одновременно аудитом и консалтингом, имеющим стабильную репутацию и широкий круг связей.

Следует отметить, что Единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков начал функционировать только 28 июня 2007 г. Тогда же была зарегистрирована и первая Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков, чуть позже - Ассоциация российских магистров оценки и крупнейшая профессиональная ассоциация - Российское общество оценщиков.

Вступил в силу Федеральный закон от 01.12.2007 N 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях".

В соответствии с Законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 24.07.2007 N 220-ФЗ) фактически оценщиками являются физические лица, которые несут личную ответственность за результат своей деятельности.

Вышли в свет новые Федеральные стандарты оценки (ФСО):

• "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256;
• "Цель оценки и виды стоимости. Требования к отчету об оценке" (ФСО N 2), утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255;
• "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254.

Оценочная деятельность - деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Большинство отечественных предпринимателей фактически не понимают сути и необходимости независимой оценки как признанного во всем мире весьма действенного и при этом абсолютно законного инструмента управления стоимостью своего имущества.

Что же такое оценка?

Оценивать что-либо означает определять стоимость объекта. Есть и более сложное определение, одновременно отражающее суть и уточняющее ограничительные условия проведения оценки.

Оценка - это процесс установления экспертом-оценщиком стоимости объекта оценки для специфических целей, результатом которого является научно обоснованное мнение о стоимости оцениваемого объекта на дату оценки в денежном выражении.

Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет, с одной стороны, услугу оценщиков - независимых экспертов по определению рыночной стоимости, с другой стороны - юридический факт, устанавливающий стоимость объекта оценки для определенных договором об оценке целей. Каждый оценщик считает свое мнение научно обоснованным. Иногда мнение оценщика о рыночной стоимости объекта звучит настолько убедительно, что ему удается склонить на свою сторону и сам рынок.

Объект оценки - объект гражданских прав, оцениваемый в рамках конкретного договора об оценке и (или) в рамках определения суда, арбитражного суда, Третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Объектами оценки могут являться различные активы - земля, здания, сооружения и другие объекты недвижимости, оборудование, ценные бумаги, нематериальные активы (авторские права, патенты, гудвилл (деловая репутация), торговая марка и т.д.), предприятие как действующий бизнес и др.

Цель оценки - определение рыночной или иной стоимости для совершения тех или иных действий с объектом оценки.

Стоимость объекта оценки определяется для специфических целей. Фактически каждая операция в бизнесе требует проведения предварительной оценки вовлеченного в нее имущества. В определенных случаях оценку проводить обязательно. Иногда предприниматель проводит оценку по собственной инициативе для того, чтобы проверить правильность своих предположений о выгодности совершения той или иной операции, максимизировать прибыль, снизить риски деловой операции и предупредить возможные потери.

Процесс оценки включает в себя две базовые составляющие - аналитическую и расчетную.

Аналитическая составляющая - это анализ прошлой, текущей и прогнозирование будущей ситуации на рынке, изучение представленных заказчиком документов, рассуждения о важности тех или иных факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, самостоятельный выбор оценщиком источников информации, возможных подходов и методов оценки. Именно аналитическая составляющая объясняет возможность получения различных данных о стоимости одного и того же объекта в отчетах, сделанных разными оценщиками.

Расчетная составляющая - это введение полученных различными способами данных в математические формулы и получение результатов, которые снова будут аналитически перерабатываться до тех пор, пока оценщик не придет к конечной искомой цифре.

Хотя оценщики могут прийти к разным результатам, стоимость является объективной величиной, отражающей, с одной стороны, состояние рынка, с другой - состояние объекта. Произведя расчет стоимости объекта, мы обязательно уточняем, что стоимость определена именно по состоянию на конкретное календарное число, называемое датой оценки.

Естественно, что со временем стоимость объекта может значительно меняться в связи с изменением характеристик как самого объекта, так и окружающей среды. Величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете, в соответствии с действующими стандартами оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом только в течение шести месяцев считая с даты оценки. Иногда за эти шесть месяцев стоимость объекта практически не меняется. А бывают случаи, когда стоимость за это время меняется несколько раз.

Стоимость определяется в денежном выражении. Это значит, что в отчете стоимость должна быть выражена в рублях или, если это прописано в договоре, в иной валюте.

Оценить можно все, что относится к объектам гражданских прав, которые в соответствии с российским законодательством могут участвовать в гражданском обороте.

Оценщики обычно разделяют все виды имущества на четыре основные группы:

1. Объекты недвижимости. К недвижимости относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые помещения (дома, квартиры, коттеджи), земельные участки, леса, многолетние насаждения.
2. Движимое имущество. К этой группе относятся машины, оборудование и транспортные средства. Кстати, ГК РФ воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты относит к недвижимости, хотя по сути они являются транспортными средствами. Однако на работу оценщиков это не влияет.
3. Интеллектуальная собственность. В эту группу входят патенты, лицензии, авторские свидетельства, торговая марка, а также ноу-хау (новая, не известная другим информация, имеющая коммерческую стоимость), деловая репутация (гудвилл) и другие нематериальные объекты.
4. Бизнес. Обычно в рамках оценки бизнеса оцениваются акции и другие первичные и производные ценные бумаги, а также доли и паи в капитале предприятий различных организационно-правовых форм собственности.

На деле объектов оценки можно выделить еще больше. Оценить можно долги и права, требования, работы, услуги, информацию и некоторые другие виды имущества.

В зависимости от цели, для которой производится оценка объекта, его стоимость будет различаться значительно. В результате проведения оценки собственности оценщик должен определить стоимость этого объекта. Стоимость - общеэкономическое понятие и не имеет общепринятого определения. Стоимость может определяться как мера полезности, как мера умственных и физических усилий человека при создании вещи, как мера относительной редкости и как мера может выражаться в деньгах.

Вещь, обладающая стоимостью, может обмениваться на другие вещи и деньги.

Согласно Федеральному стандарту оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная, инвестиционная, кадастровая.

Некоторые специалисты считают, что рыночная стоимость является краеугольным камнем оценочной деятельности. Это связано с тем, что чаще всего целью оценки является определение рыночной стоимости.

При определении рыночной стоимости объекта оценки устанавливается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Цена отражает затраты на покупку сходных объектов в прошлых сделках. Цены прошлых сделок и цены продавца не обязательно представляют стоимость объекта оценки на дату оценки.

Есть также и другие виды стоимости, рассчитываемые для конкретных целей.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий с учетом износа объекта оценки. Стоимость воспроизводства нужна для целей страхования имущества или для определения размера нанесенного ущерба, а также для определения рыночной стоимости методами затратного подхода.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в существующих на дату оценки рыночных ценах с учетом износа объекта оценки. При этом под аналогичным объектом подразумевается тот, который обладает максимально сходными с оцениваемым объектом качественными и количественными характеристиками, но создан в отличие от идентичного из современных материалов по современным технологиям. Определить эту стоимость бывает необходимо для целей страхования или определения размера нанесенного ущерба, в случае если невозможно определить стоимость воспроизводства объекта.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании определяется исходя из существующих условий и цели использования объекта. Предположим, вы захотите узнать, насколько эффективно используете свою собственность. Оцениваете стоимость при существующем использовании и сравниваете со стоимостью при альтернативном использовании. Может выясниться, что часть имущества выгоднее сдавать в аренду или что смена профиля предприятия позволила бы получать больший доход.

Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Например , вы - владелец металлургического комбината. На продажу выставлено предприятие, добывающее руду, - один из поставщиков вашего комбината. Для того чтобы принять решение о покупке добывающего предприятия, необходимо узнать его инвестиционную стоимость, то есть его стоимость конкретно для вас с учетом имеющегося металлургического комбината.

Если инвестиционная стоимость окажется выше цены предложения (даже если цена предложения выше рыночной стоимости), то можно покупать не задумываясь; если меньше, тогда нужны дополнительные аргументы в пользу покупки: например, новый собственник ужесточит условия поставки и ваши затраты в связи с этим могут превысить отрицательную разницу между инвестиционной стоимостью и ценой предложения.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов. Для целей налогообложения может рассчитываться стоимость имущества, стоимость реализованной продукции, стоимость основных средств предприятия и другие объекты.

Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта, в случае если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной, однако с увеличением срока экспозиции приближается к последней.

Утилизационная стоимость объекта оценки - это стоимость объекта, равная стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта. В ряде случаев затраты на утилизацию могут превышать стоимость материалов.

В утвержденных стандартах оценки есть еще так называемая специальная стоимость объекта оценки. Это стоимость, для определения которой в договоре на проведение оценки или в нормативном правовом акте, устанавливающем необходимость проведения оценки, оговариваются условия, не включенные в понятия всех вышеперечисленных видов стоимостей, в их числе, например, полная восстановительная стоимость объекта оценки. Это стоимость приобретения или воссоздания в текущих ценах на дату оценки аналога оцениваемого объекта с такой же полезностью, функциональными свойствами и физическими параметрами. Она отличается от стоимости воспроизводства тем, что при ее определении не учитывается износ.

И еще: вместо понятия "вид стоимости" оценщики часто используют термин "база оценки" - это тот вид стоимости объекта, который устанавливается в процессе оценки в соответствии с целью оценки и видом оцениваемого имущества.

Рассмотрим принципы, лежащие в основе оценки (речь идет о рыночной стоимости объектов оценки). Оценщики называют эти принципы фундаментальными. Для удобства их можно разделить на три группы:

1. принципы, основанные на представлениях собственника;
2. принципы, связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией;
3. принципы, обусловливаемые воздействием окружающей среды.

Рассмотрим эти принципы подробнее.

1. Принципы, основанные на представлениях собственника.

Принцип полезности. Любой объект (имущество) может обладать стоимостью, если он способен удовлетворять потребность реального или потенциального собственника в течение определенного периода времени. Используя этот принцип, следует иметь в виду, что полезность одного и того же объекта для всех участников рынка не одинакова.

Принцип замещения. Данный принцип гласит, что максимальная стоимость объекта на открытом конкурентном рынке не может быть больше наименьшей цены, за которую может быть приобретен или создан другой объект, обладающий такой же полезностью. Принцип действует для всех объектов, кроме, пожалуй, уникальных, из-за отсутствия аналогов и фактической невозможности воспроизведения.

Принцип ожидания (принцип ожидаемой полезности). Рыночная стоимость объекта отражает наши представления о его ожидаемой полезности, о будущих выгодах. Объект будет стоить ровно столько, сколько принесет доходов.

1. Принципы, связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией.

Принцип вклада. Рыночная стоимость объекта увеличивается при добавлении нового фактора, формирующего доход объекта. Сумма, на которую увеличивается рыночная стоимость, может не соответствовать стоимости добавляемого фактора. Так, наличие у торгового комплекса подземной автостоянки обычно увеличивает стоимость этого комплекса на сумму, превышающую издержки на строительство самой стоянки. И другой пример: если вы поставите посередине своего комплекса статую, сделанную известным скульптором, стоимость комплекса вряд ли увеличится на сумму, заплаченную за статую.

Принцип добавочной продуктивности. Добавочная продуктивность определяется, чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление. На практике дополнительный доход владелец может получать за счет того, что его собственность расположена в более выгодном месте.

Принцип предельной производительности. Изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Обычно по мере добавления ресурса стоимость объекта сначала возрастает, потом прирост стоимости по отношению к затратам на дополнительный ресурс уменьшается, далее прирост стоимости прекращается и, наконец, затраты на ресурс начинают превышать прирост стоимости объекта.

Принцип сбалансированности. Принцип состоит в том, что любому типу собственности соответствует оптимальное сочетание факторов производства.

1. Принципы, обусловливаемые воздействием окружающей среды.

Принцип зависимости. Этот принцип гласит, что стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающего имущества. Так, в районах элитной застройки стоимость квартир в типовых домах выше, чем в обычном районе.

Принцип соответствия означает, что максимальная стоимость достигается тогда, когда особенности и характер использования собственности соответствуют потребностям и ожиданиям местного рынка. Например , дом с бассейнами, стоящий среди таких же домов с бассейнами, будет иметь максимально возможную рыночную стоимость. Если этот же дом лишить такого значимого атрибута престижности, как бассейн, его стоимость тут же упадет на величину большую, чем стоимость бассейна.

Принцип спроса и предложения - знаменитый принцип классической экономики: цена определяется взаимодействием спроса и предложения.

Принцип конкуренции. Когда на рынке начинают расти прибыли, рынок становится привлекательным вследствие чего обостряется конкуренция и прибыли снова снижаются. Конкуренция устанавливает справедливую рыночную стоимость.

Принцип изменения - самый легкий принцип, который гласит, что стоимость изменяется во времени: ничто не вечно.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Этот принцип можно выделить отдельно. В соответствии с ним оценка рыночной стоимости объекта, когда это возможно, осуществляется на основе анализа, позволяющего определить наилучшее и наиболее эффективное использование. При этом учитываются юридические ограничения, решения местных органов власти и, конечно, экономическая целесообразность такого использования. Например , имея свой бизнес, вы производите специфическую продукцию с ограниченным спросом. Если анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выявит, что незначительная модификация оборудования позволит расширить ассортимент, найти новые рынки сбыта и увеличить доходы, рыночная стоимость бизнеса будет оценена выше, чем при существующем использовании ресурсов даже в случае, если вы не собираетесь что-либо менять в структуре производства.

Для определения рыночной стоимости в оценочной практике существуют:

• метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке;
• подходы к оценке - совокупность приемов и процедур, определяющих состав исходной информации и выполнение на ее основе оценки объекта (затратный, сравнительный, доходный).

Для определения рыночной стоимости пакета акций действующего предприятия в оценочной практике применяются следующие подходы:

1. Подход "сверху вниз", который включает три этапа:

• рассчитывается обоснованная рыночная стоимость всего предприятия;
• определяется ее часть, пропорциональная оцениваемому пакету акций;
• определяется, а затем вычитается из пропорциональной доли скидка на неконтрольный характер. На этом же этапе должно быть установлено, насколько необходима и какова величина дополнительной скидки на недостаточную ликвидность.

1. Горизонтальный подход.

При таком подходе необязательно определять стоимость всего предприятия. Данные для оценки стоимости неконтрольного пакета можно взять из данных по продаже сопоставимых неконтрольных пакетов открытых компаний, и осуществить расчет методом рынка капитала. Данный метод основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Базой для сравнения служит цена на единичную акцию открытого акционерного общества.

Если необходимо получить стоимость на уровне контрольного пакета, то к стоимости, полученной методом рынка капитала, необходимо добавить премию за контроль, которая представляет собой стоимостное выражение преимущества, связанного с владением контрольным пакетом акций.

1. Подход "снизу вверх". Его можно назвать дивидендным подходом.

В данном подходе оценщик суммирует все элементы стоимости пакета акций, к которым относятся прибыль, распределенная в форме дивидендов, выручка от продажи пакета и премия за контроль (в случае оценки контрольного пакета).

В рамках первого подхода необходимо сначала определить рыночную стоимость всего предприятия (контрольного пакета акций). Для этого в оценочной практике также используются три подхода, каждый из которых содержит в себе ряд методов, применяемых в зависимости от конкретной ситуации.

В рамках каждого подхода существует некоторое количество методов определения стоимости. Все полученные разными методами результаты обобщаются: делается так называемое согласование результатов оценки.

В соответствии со стандартами оценки существуют три подхода к определению стоимости: затратный, сравнительный и доходный. Отдельно можно выделить экспертный подход.

1. Затратный (имущественный) подход. Данный подход рассматривает стоимость предприятия с точки зрения затрат на его воспроизводство - стоимость объекта оценки с точки зрения владельца или продавца - и базируется на прошлых событиях. В данном случае используются:

Метод чистых активов.

Применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объем выпуска. По методу чистых активов стоимость предприятия равна разнице между обоснованной рыночной стоимостью активов предприятия и текущей стоимостью всех его обязательств.

Метод избыточной прибыли.

Включает совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта, за вычетом накопленного износа, который бывает устранимым и неустранимым.

Износ - это уменьшение стоимости оцениваемых объектов, обусловленное различными причинами. Обычно выделяют три вида износа (обесценивания):

1. физический (разрушение вследствие физического воздействия окружающей среды и времени) - метод остаточного срока службы;
2. функциональный, моральный (техническое и технологическое несоответствие современным условиям, появление на рынке более совершенных аналогов):

• избыток капитальных затрат;
• избыток производственных затрат;

1. внешний, экономический (обусловленный экономическими, политическими, организационными и некоторыми другими внешними факторами).

Наиболее сложный момент в настоящем подходе - определение стоимости накопленного износа.

Метод ликвидационной стоимости. Заключается в определении скорректированной стоимости всех активов баланса за вычетом величины всех обязательств предприятия, суммы затрат, связанных с его ликвидацией.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, из которого следует, что никакой осведомленный и благоразумный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект больше, чем сумма денег, которую нужно потратить на приобретение или воссоздание аналогичного по своим потребительским характеристикам объекта.

В рамках затратного подхода величина рыночной стоимости рассчитывается на основе затрат на приобретение или создание оцениваемого объекта, то есть на его восстановление (полная восстановительная стоимость), за вычетом суммы накопленного износа.

1. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о сделках с ними.

В рамках данного подхода оценщик использует в качестве ориентира реально сложившиеся на рынке цены на сходные предприятия (акции).

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, механическим и иным характеристикам при сходных условиях.

При сравнительном подходе используются:

• метод рынка капитала;
• метод сделок или метод продаж, которые ориентированы на цены приобретения предприятия в целом либо контрольного пакета акций в сходных предприятиях;
• метод отраслевых коэффициентов, основанный на использовании специальных формул или ценовых показателей, применяемых в отдельных отраслях. Эти коэффициенты рассчитываются на основе длительных статистических наблюдений специальными исследовательскими институтами за ценой продаж предприятий и их важнейшими производственно-финансовыми характеристиками.

Методы рынка капитала, сделок и отраслевых коэффициентов возможны при условии строгого выбора компании-аналога, которая должна относиться к тому же типу, что и оцениваемое предприятие.

Сравнительный подход базируется на фундаментальном принципе оценки - принципе замещения, из которого следует, что никакой благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта на рынке.

Для некоторых видов недвижимости (квартиры, офисы, коттеджи), транспортных средств, сходный и даже идентичный объект найти гораздо проще, чем, скажем, если объектом оценки является бизнес или нетиповые объекты недвижимости. Наиболее сложны в оценке сравнительным методом объекты интеллектуальной собственности.

Основные этапы процедуры оценки с использованием сравнительного подхода:

• поиск объектов, сопоставимых с оцениваемым;
• выявление различий по основным количественным и качественным характеристикам;
• внесение поправок к цене объектов-аналогов на имеющиеся отличия от оцениваемого объекта;
• взвешивание полученных результатов;
• определение рыночной стоимости объекта.

Сравнительный подход также имеет свои достоинства, недостатки и ограничения в использовании.

Достоинства: это единственный подход, базирующийся главным образом на рыночных данных; отражает реальную нынешнюю практику покупателей и продавцов.

Недостатки: трудности в получении данных по сопоставимым объектам; необходимость внесения целого ряда поправок; основан на прошлых событиях и не берет в расчет будущие ожидания.

Этот подход применим только при существовании объектов, аналогичных оцениваемому, по которым существуют данные о сделках с ними.

Как уже было сказано, в рамках сравнительного подхода может быть использовано три метода расчета стоимости. Для расчета стоимости всего предприятия (контрольного пакета акций) используются метод сделок и метод отраслевых коэффициентов. Для расчета стоимости миноритарного пакета применяется метод компании-аналога (метод рынка капитала).

Вследствие неразвитости и "непрозрачности" российского фондового рынка оценщики не располагают информацией о продажах контрольных пакетов акций предприятий, относящихся к той же отрасли, что и оцениваемое предприятие или бизнес. В силу этого в расчетах не может быть использован метод сделок.

Невозможность применения метода отраслевых коэффициентов вытекает из отсутствия ретроспективных статистических данных, отражающих зависимость между ценой предприятий и финансовыми результатами их деятельности. Поэтому оценщик на практике попытается в рамках сравнительного подхода использовать только метод рынка капитала.

Данный метод заключается в расчете цены одной акции оцениваемой компании через цены акций сопоставимых предприятий и включает несколько этапов:

• сбор необходимой информации;
• составление списка аналогичных предприятий;
• финансовый анализ компаний-аналогов;
• расчет оценочных мультипликаторов;
• выбор величины мультипликатора;
• определение итоговой стоимости оцениваемых акций;
• внесение итоговых корректировок.

Прежде всего необходимо определить, какие предприятия могут быть взяты в качестве аналогов. Для этого существует ряд критериев, главные из которых - отраслевое сходство, размер, перспективы роста, финансовый риск и т.д. Однако вследствие наличия крайне скудной информации по российским предприятиям в качестве основного критерия отбора оценщиками часто бывает выбрано только отраслевое сходство. В результате оценщик не может выявить акции предприятий, успешно функционирующих на анализируемом рынке, акции которых успешно котируются в системе РТС и участвуют в торгах на российских фондовых биржах. Для применения метода рынка капитала также необходимо иметь полную информацию о результатах хозяйственной деятельности предприятий-аналогов. В силу отсутствия актуальных финансовых данных о деятельности рассматриваемых предприятий рассчитать оценочные мультипликаторы и применить в расчетах метод рынка капитала часто не представляется возможным.

Исходя из изложенного, оценщики не могут применить сравнительный подход при расчете конечной рыночной стоимости оцениваемого объекта.

1. Доходный подход основан на капитализации или дисконтировании прибыли, которая будет получена в случае сдачи недвижимости в аренду. Результат по данному методу включает в себя и стоимость здания и стоимость земельного участка (совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых периодов от объекта оценки).

Смысл данного подхода заключается в определении текущей величины будущих доходов от деятельности предприятия. Он основан на предположении, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания: любой актив, приобретаемый с целью извлечения доходов, будет стоить ровно столько, сколько принесет доходов.

Для оценки с использованием доходного подхода наиболее важными являются следующие методы оценки:

Метод прямой капитализации (капитализации прибыли).

Выбор метода зависит от того, ожидается ли изменение денежного потока от оцениваемого объекта во времени потока. Если в прогнозном периоде предполагаемые доходы остаются примерно на одном уровне, близком к текущему, то оценщик применяет метод капитализации. Так чаще оценивается недвижимость, земельные участки (арендные платежи), небольшие стабильные предприятия (например, магазины).

Метод капитализации разумен для применения к тем предприятиям, которые успели накопить активы в результате капитализации их в предыдущие периоды. Иными словами, этот метод наиболее адекватен оценке "зрелых" по своему возрасту предприятий.

Метод капитализации прибыли подразумевает выражение рыночной стоимости предприятия через величину чистой прибыли за какой-либо период (чаще всего выбирается прибыль последнего отчетного года). Инструментом перевода прибыли предприятия в его стоимость является ставка капитализации.

Коэффициент капитализации, который определяется как отношение постоянного дохода от объекта к его стоимости, учитывает не только отдачу на вложенный капитал, но и его возврат. Поэтому, если оценивается объект, стоимость которого не убывает во времени (например, земельный участок), коэффициент капитализации равен ставке дисконтирования.

Метод дисконтирования денежных потоков (чистого денежного потока).

Методы дисконтированных денежных потоков, рынка капитала и отраслевых коэффициентов ориентированы на оценку предприятия как действующего, которое будет и дальше функционировать.

Метод дисконтированных денежных потоков основан на прогнозах будущего развития рынка в целом, прогнозировании доходов конкретного предприятия и приведении будущих доходов к стоимости на текущую дату.

Этот метод более применим для оценки молодых предприятий, не успевших заработать достаточно прибылей для капитализации в дополнительные активы, но которые тем не менее имеют перспективный продукт и обладают явными конкурентными преимуществами по сравнению с существующими и потенциальными конкурентами.

Если предполагаемые доходы будут изменяться во времени (поступать неравномерно), то применяется метод дисконтирования денежных потоков (например, в оценке бизнеса).

Ставка дисконтирования определяется как минимально допустимая отдача на вложенный капитал, при которой инвестор предпочтет участие в проекте альтернативному вложению средств в другой проект с сопоставимой степенью риска.

Дивидендный метод.

Достоинства доходного подхода: единственный подход, который учитывает будущие ожидания относительно затрат, цен, инвестиций и других рыночных тенденций. Он включает в себя рыночный аспект, поскольку требуемая ставка дисконта определяется рынком.

Недостатки этого подхода: трудности при выработке прогноза, получении внутренней информации об объекте оценки, умозрительность.

Доходный подход может применяться для оценки любых объектов, приносящих доход.

Иногда использование того или иного подхода совершенно нелогично. Если оценщик не использует ни один из подходов, он обязан обосновать свое решение.

Кстати, есть такие объекты, которые вообще очень сложно оценить любым из существующих методов. Возможность использования каждого подхода и объективность рассчитанной любым методом стоимости значительно зависят от вида имущества и целей оценки.

Предположим, нам необходимо оценить картину Казимира Малевича "Черный квадрат". В данном случае применим еще один, ни в каких стандартах не прописанный экспертный подход. Фактически экспертный подход - это мнение оценщика, основанное исключительно на его опыте, без применения каких-либо расчетов. Расчетная часть в экспертном подходе полностью отсутствует. Основываясь на собственном опыте, интуиции, оценщик может достаточно точно определить возможную рыночную стоимость даже самого уникального объекта, не проводя никаких расчетов. Самое сложное в этом подходе - отразить его результаты в отчете.

В арсенале каждого оценщика существует еще универсальный метод, используемый во всех трех подходах, так называемый метод 3П (метод "трех п"): "пол - палец - потолок". Оценщики прибегают к оценке с помощью этого метода в самых сложных случаях: когда использование других методов не представляется возможным, либо не приводит к получению желаемых результатов, либо оценщик не владеет другими методами.

М.Гаспарян

Генеральный директор

ООО "Единство-Аудит"

Лекция, реферат. 27.3. Объекты оценочной деятельности - Обязательная оценка - понятие и виды. Классификация, сущность и особенности.

Цель оценки - определение рыночной или иной стоимости (инвестиционной, ликвидационной или кадастровой) для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.

Результатом оценки является итоговая величина стоимости Объекта оценки, выраженная в денежном эквиваленте (в рублях РФ).

Самый распространённый вид стоимости объекта оценки - рыночная стоимость. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Ниже представлены основные цели оценки различных объектов, наиболее часто встречающиеся в нашей оценочной практике:

• Оценка для купли-продажи или аренды . Именно независимая оценка имущества - будь то недвижимость, земельный участок, оборудование, транспортное средство - перед совершением сделки по его отчуждению, приобретению или аренде позволит вам не продешевить, либо, наоборот, не потратить лишних средств.
• Оценка имущества для споров в суде . В судах обычно возникают вопросы о конкретной стоимости прав требований, и только независимая оценка может определить рыночную стоимость имущества и обосновать ее. Таким обоснованием является отчет независимого оценщика о рыночной стоимости имущества.
• . Согласие органов опеки и попечительства требуется только в случаях, где ребенок выступает собственником продаваемого имущества. Органы опеки в данном случае призваны осуществлять защиту прав и законных интересов подопечного (ребенка). В этом случае может потребоваться независимая оценка имущества, планируемого для сделки, результатом оценки для органов опеки является официальным документом - отчет об оценке, имеющий доказательственное значение для принятия решения.
• . В хозяйственной деятельности любой организации могут возникать ситуации, когда обнаруживается актив без четко обозначенной стоимости. В соответствии с правилами бухгалтерского учета при отсутствии документов, подтверждающих стоимость имущества, это имущество должно быть поставлено на баланс предприятия по рыночной стоимости, подтвержденной документально или экспертным путем.
• Оценка для кредитования . Большинство кредитов, в том числе и ипотечных, выдается под залог имущества. Независимый отчет об оценке имущества для кредитования в банке, на основании которого можно сделать заключение о ликвидности объекта, его рыночной цене и инвестиционной привлекательности, несомненно, будет способствовать решению банка о выдаче кредита. Обратитесь к независимым оценщикам для того, чтобы получить представление, на какую сумму кредита вы в действительности можете рассчитывать.
• Оценка для страхования . Страхование имущества эффективный способ защиты имущественных интересов, связанных с владением, пользованием и распоряжением имуществом. Для заключения договора страхования чаще всего требуется определение рыночной стоимости имущества, поскольку рыночная цена наиболее полно отражает действительную стоимость страхуемого имущества.
• . Уставный капитал — это сумма, зафиксированная в учредительных документах организации, прошедших государственную регистрацию. Поскольку взносом в уставный капитал могут быть не только денежные средства, но также и имущество (оборудование, транспорт, недвижимость и т.д.), и права на него (ноу-хау, изобретения, патенты, лицензии и т.д.), которые можно выразить в денежном эквиваленте. Именно оценка взноса поможет определить стоимость имущества.
• Оценка для таможни . Рыночная стоимость товара применяется для определения размера пошлин, уплачиваемых при ввозе товара на территорию РФ, для целей внешнеэкономической статистики и валютного контроля. В связи с этим оценка для таможенного оформления является одной из обязательных процедур экспорта или импорта продукции.
• Оценка для посольства . Посольства отдельных государств требуют гарантий неиммиграционных намерений лиц, которые обращаются к ним за визой. Наличие у заявителя на визу крупной собственности и документа о величине рыночной стоимости этого имущества (отчета об оценке) подтверждает его благонадежность для консульских служб.
• . При помощи переоценки можно не только получить сведения о текущей стоимости активов предприятия или компании, но и отследить динамику его финансовой эффективности.
• Оценка для нотариуса . Необходима для решения таких задач, как вопросы с передачей наследства, для оформления дарения, распределение активов. Могут оцениваться любые виды недвижимости, включая земельные участки, коммерческие объекты, дома, дачи, квартиры, гаражи. Также такой сервис востребован для оценки антиквариата, оружия, коллекционных изданий, транспортных средств и облигаций. Дело в том, что клиент обязан совершить определенные отчисления при наследовании либо получении другим путем некоторых материальных благ. Таким образом, задачей оценщика может быть изучение рыночной стоимости обсуждаемых объектов с целью расчета будущей государственной пошлины. Согласно действующим нормам законодательства (Статья 333.24 НК РФ. Размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий), госпошлина за оказание услуг по получению свидетельства о наследства составляет 0,3% от общей стоимости наследства (но не более 100 тыс. руб.) для ближайших родственников (дети, включая усыновленных, супруги, родители, братья и сестры). Для остальных получателей наследства госпошлина составляет 0,6% от суммы, но не более 1 млн. рублей.

Наши квалифицированные специалисты подготовят для вас всю необходимую документацию для обоснования Вашей позиции в любом из вышеперечисленных случаев.

Независимая оценка от «НОТАРОЦЕНКА» - это наиболее эффективный метод разрешения любых имущественных споров в цивилизованных рамках.

Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный,

целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определённый период времени в условиях конкретного рынка.

Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный период времени в условиях конкретного рынка.

Статья Федерального закона №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" содержит определение понятия "оценочная деятельность": "деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости".

В этом Законе дается определение понятия "объект оценки".

К объектам оценки относят:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое имущество, в том числе предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информацию;

иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

В отношении недвижимого имущества объектом оценки могут выступать как отдельные его объекты - отдельно стоящие здания и сооружения различного назначения, встроенные помещения (например, квартира, склад, производственный цех, магазин), так комплекс недвижимого имущества юридического или физического лица (например, все недвижимое имущество какого-либо предприятия), а также права на недвижимость (например, право аренды, право залога), отдельные виды работ, связанные с недвижимым имуществом (например, работы по реконструкции гостинницы).

4. Процесс оценки недвижимости

Оценка - определение заданного вида стоимости с учетом всех ценообразующих факторов, влияющих на ее величину, опирающееся на понимание задач и цели оценки и состоящие из нескольких этапов, ведущих к получению рекомендуемого для совершения сделки с объектом оценки, достоверного и обоснованного, базирующего на подробном исследовании заключения о стоимости объекта оценки, имеющего доказательственное значение.

В соответствии со стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, проведение оценки включает следующие этапы:

1) заключение с заказчиком об оценке;

2) установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

3) анализ рынка недвижимости, к которому относится объект оценки;

4) выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и необходимые расчеты;

5) обобщение результатов полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой стоимости объекта оценки;

6) составление и передача заказчику отчета об оценке.

Таким образом, в целом процесс оценки можно поделить не шесть этапов.

Основной задачей первого этапа следует считать заключение с заказчиком договора об оценке, существенные условия которого - основания для его заключения, вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки, вид объекта оценки и его описание - адрес, общая площадь (строительный объем), этаж (этажность), характеристика конструктивных элементов и др., сведения о вознаграждении оценщика, о страховании его гражданской ответственности. Вознаграждение оценщика не может зависеть от итоговой стоимости объекта оценки, а следовательно не может быть выражено в процентах или доле стоимости объекта оценки.

В договор обязательно включают сведения о наличии у оценщика лицензии на оценочную деятельность с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа её выдавшего, а также срока на который данная лицензия выдана.

В процессе переговоров с заказчиком оценщик выясняет цели, задачи и дату планируемой оценки и фиксирует их в техническом задании на оценку.

Целью оценки всегда является определение какого - либо вида стоимости объекта недвижимости на дату оценки.

Дата оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Дата оценки чрезвычайно важна при определении прежде всего рыночной стоимости объекта недвижимости в связи с изменениями рыночной конъюнктуры на рынке недвижимости и в других секторах экономики. Дата оценки не всегда совпадает с датой осмотра объекта недвижимости, с датой составления отчета об оценке, с текущей календарной датой. Так при наличии соответствующей информации, оценщик может определить стоимость здания (сооружения) на любую дату с момента его постройки, а для объектов незавершенного строительства - на любую дату с момента начала строительства.

Оценка стоимости всегда осуществляется для решения какого-либо рода задач, которые называют задачами оценки.

Оценка объекта недвижимости может понадобиться заказчику для:

принятия управленческих решений;

оценка недвижимость объект стоимость

переоценки основных фондов, оптимизации балансовой стоимости основных фондов;

продажи или иного отчуждения;

приватизации (национализации);

выкупа или иного изъятия имущества у собственников;

налогообложения;

передачи в качестве вклада в уставный капитал;

составления брачных контрактов;

раздела имущества;

наследования, дарения;

разрешения имущественных споров;

ипотечного кредитования, залога;

передачи в доверительное управление, аренду;

переуступки долговых обязательств, прав владения;

осуществления банкротства, санации убыточного предприятия;

ликвидации, реорганизации предприятия;

страхования;

финансирования развития, реконструкции, модернизации и эксплуатации объекта недвижимости;

лицензирования;

решения прочих задач.

Задачи оценки неразрывно связаны с видами оцениваемой стоимости. Исходя из четко сформулированных задач оценки определяется именно тот вид стоимости, который нужно оценить.

После заключения договора оценщик составляет план оценки, позволяющий избежать непродуктивных затрат и сформулировать требования к составу необходимой информации.

Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ст.3) выделяет обязательные случаи проведения оценки. Так, оценка обязательна в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе при:

определении их стоимости для приватизации, передачи в доверительное управление либо в аренду;

использование их в качестве предмета залога;

продаже или ином отчуждении;

переуступке долговых обязательств, связанных с ними;

передаче в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

Кроме того, оценка обязательна при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе при:

национализации имущества;

ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров предмета ипотеки;

составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требований одной или обеих сторон в случае спора о стоимости этого имущества;

выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

оценке объектов для контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Предполагается, что во всех остальных случаях оценка производится по желанию заказчика, однако существуют ряд законов и подзаконных нормативных актов, косвенно регулирующих оценочную деятельность и также обуславливающих обязательность оценки.

На втором этапе оценки устанавливаются количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Оценщик осматривает и при необходимости фотографирует объект оценки, собирает информацию, на которой будут основываться выводы о стоимости объекта. Важность этого этапа очевидна, поскольку от качества и полноты собранной информации из доступных и достоверных источников напрямую зависят результаты работы в целом.

Работа обычно осуществляется по двум направлениям. Сбор общих данных, характеризующих экономические, социальные, экологические и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города, района расположения объекта, и их анализ. Сбор и анализ специальных данных, представляющих детальную информацию, относящуюся как к оцениваемого объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам аналогам, недавно проданным или сданным в аренду. В частности, оценщик осуществляет сбор и обработку:

правоустанавливающих документов, сведений об обмерении объекта оценки правами третьих лиц;

данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки объектов аналогов;

другой информации, связанной с объектом оценки и объектами - аналогами.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Набор количественных и качественных характеристик объекта оценки напрямую связан с ценообразующими факторами, влияющими на его стоимость, зависит от сложности объекта недвижимости. Так, для условно простых объектов недвижимости - типовых квартир, небольших встроенных нежилых помещений и др. этот набор характеристик относительно невелик по сравнению с характеристиками условно сложных объектов, например комплекса промышленно - складской недвижимости.

Описание количественных и качественных характеристик типовой квартиры должно включать:

информацию о зарегистрированных на квартиру правах и об имеющихся правах третьих лиц;

полный адрес, описание местоположения, района, микрорайона;

план квартиры;

данные об этажности дома, этаже, на котором расположена квартира;

информация о числе квартир на этаже;

размер общей и жилой площади, площади кухни, высоту потолков;

информацию о наличии либо отсутствии балкона и/или лоджии;

описание вида из окон;

информацию о состоянии квартиры и о необходимых ремонтных работах;

информацию о наличии и состоянии инженерных систем электро-и газоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, канализации;

год постройки дома;

описание основных конструктивных элементов

общий износ дома;

информации о состоянии подъезда и внешнем виде фасада дома;

данные о преимущественном социальном (профессиональном) составе жильцов дома и о престижности района;

данные о транспортной доступности, близости к скоростным магистралям, расстоянии до метро, наличии маршрутов общественного транспорта;

информацию о качестве обустройства двора: наличии зеленых насаждений детских площадок, охраняемой парковки для автомобилей, расположенных рядом объектов, снижающих либо повышающих привлекательность конкретного двора и района в целом;

данные об экологической обстановке;

данные по средней стоимости 1м2 жилой площади в данном районе (микрорайоне) и другие данные, полученные в результате анализа рынка недвижимости.

Описание характеристик более сложного объекта недвижимости часто бывает невозможным без проведения дополнительных технических, гидрогеологических и других экспертиз с привлечением соответствующих специалистов.

Существуют следующие виды для оценки параметров качественной характеристики помещения:

"Евростандарт" - помещение пригодно к использованию по функциональному значению, не имеет дефектов, после ремонта с использованием импортных отдельных материалов, находящимся в работоспособном состоянии.

Упрощенный "евростандарт" - помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, не имеет дефектов после ремонта, проведенного по отечественной технологии, находящейся в работоспособном состоянии.

Отличное - помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, не имеет дефектов, не более одного года после ремонта по отечественной технологии с использованием отечественных отделочных материалов.

Нормальное - помещение пригодно к использованию по функциональному назначению без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки.

Удовлетворительное - помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта.

Неудовлетворительное - помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые только с помощью значительного ремонта.

Непригодно для использования - помещение непригодно к использованию по функциональному назначению, необходимо принятие неотложных мер для его капитального ремонта. Требуется полное восстановление отделки и ремонт элементов несущих конструкций.

Для определения любого вида стоимости необходимо достигнуть четкого понимания юридического статуса объекта недвижимости. В оценочной деятельности объект недвижимости неразрывно связан с зарегистрированными на него правами. Говоря об оценке объекта недвижимости, оценщик подразумевает определение стоимости имеющихся на дату оценки прав на него, так как в обороте находятся не сами объекты недвижимости, а права на них (как таковая передача объекта недвижимости из рук в руки не осуществляется, а происходит передача прав на объект путем оформления соответствующих документов, передачи ключей и т.п.). Объект недвижимости (объекта права) не может отчуждаться и передаваться сам по себе и отдельно от права собственности (т.е. правоотоношения) или другого вещного права. Таким образом, объект оценки - объект недвижимости вместе с существующими вещными правами на него, т.е. с зарегистрированными правами и правами третьих лиц, и данная характеристика напрямую влияет на стоимость объекта. Основу теории оценки недвижимости составляют принципы оценки, один из которых - принцип экономического разделения и соединения имущественных прав - означает следующее: имущественные права нужно разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

Собственник объекта может:

сдать его в аренду, лишившись при этом на время права владения и пользования объектом, но получая за это арендную плату;

пустить объект в качестве обеспечения кредита в сделке ипотечного кредитования, при этом собственник рискует потерять право собственности в случае невозвращении кредита, а его право собственности становится, обремененным на некоторое время, но за это он получает дополнительный источник финансирования и может вложить полученные средства, например в развитие объекта;

осуществить другие операции, связанные с разделением и соединением имущественных прав на объект.

На третьем этапе оценки производится анализ рынка недвижимости. Оценщик определяет сегмент рынка, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

Четвертый этап оценки - основной с точки зрения получения методически обоснованного заключения о стоимости объекта недвижимости. На данном этапе оценщик обязан использовать (или обосновывать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.

Правительство РФ постановлением от 6 июля 2001г. №519 " Об утверждении стандартов оценки" утвердило стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. В соответствии со ст.5данного документа:

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Таким образом на этом этапе оценщик выбирает метод в рамках каждого из подходов к оценке и проводит необходимые расчеты с учетом полученных ранее количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа сегмента рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации. Какой из методов оценки использовать в рамках каждого из подходов, оценщик вправе определить самостоятельно.

На пятом этапе оценщик обобщает результаты, полученные в рамках каждого из подходов к оценке, и определяет итоговую стоимость объекта недвижимости.

Итоговая стоимость объекта оценки - стоимость, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Использование трех подходов приводит, как правило, к получению трех различных стоимостей одного и того же объекта. И лишь при идеальной модели рынка совершенной конкуренции результаты оценки тремя подходами совпадают. После анализа результатов, полученных разными методами в рамках трех подходов, итоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается исходя из того, какой подход наиболее полно соответствует оцениваемому объекту, отражает реальную рыночную ситуацию и опирается на более точную и достоверную информацию.

Итоговая стоимость должна быть выражена в рублях. Если по каким - либо причинам это сделать невозможно и договором об оценке не предусмотрено иное, итоговую стоимость допустимо указать в виде наиболее вероятного диапазона, в котором может находиться итоговая стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Итоговая стоимость объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном с учетом всех требований, может быть признана рекомендуемой для совершения сделки с объектом недвижимости, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом или даты предоставления публичной оферты прошло не более 6 мес.

На шестом этапе составляется и передается заказчику отчет об оценке объекта недвижимости.

В нем должны быть указаны:

цели и задачи оценки;

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта недвижимости;

место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на оценочную деятельность;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при оценке данного объекта недвижимости;

перечень используемых при оценке объекта недвижимости данных с указанием источников их получения, а также принятые при оценке объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта недвижимости и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости и объекта недвижимости;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта недвижимости.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком - индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица, который оценил объект недвижимости, и его руководителем.

Регистрационный N 10040

В целях реализации положений Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, N 31, ст. 3456), в соответствии с пунктом 5.2.5 Положения о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 27 августа 2004 г. N 443 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 36, ст. 3670; 2005, N 22, ст. 2121; 2006, N 11, ст. 1182; N 16, ст. 1743, ст. 1744; N 18, ст. 2005; N 22, ст. 2333; N 32, ст. 3569, ст. 3578; 2007, N 22, ст. 2642), приказываю:

Утвердить прилагаемый федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Министр Г. Греф

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)

I. Общие положения

1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.

2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

II. Общие понятия оценки

3. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

4. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

5. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

6. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

7. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

8. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

9. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за объект оценки.

10. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

11. При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

12. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

III. Подходы к оценке

13. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

14. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

15. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

IV. Требования к проведению оценки

16. Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

17. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

а) объект оценки;

б) имущественные права на объект оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

18. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

19. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.

Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.

Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

20. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

21. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

22. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

23. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

24. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.

Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

25. По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст.3813; 2002, N 4, ст. 251; N 12, ст. 1093; N 46, ст. 4537; 2003, N 2, ст. 167; N 9, ст.805; 2004, N 35, ст. 3607; 2006, N 2, ст. 172; N 31, ст. 3456; 2007, N 7, ст. 834; N 29, ст. 3482) и в федеральных стандартах оценки.

26. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

27. Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях).