Доходный подход включает в себя следующие методы. PV – текущая стоимость. Ставка дохода на капитал строится на базе

Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода:

• метод капитализации доходов;
• метод дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов используется при оценке приносящей доход недвижимости. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка.

Целесообразно выделить основные этапы процедуры оценки методом капитализации.

1. Оценивается потенциальный валовой доход . Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100 % использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки.

ПВД = S ∙ С а,

где S - площадь в кв. м., сдаваемая в аренду, С а - арендная ставка за 1 кв. м.

Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле

ДВД = ПВД – потери.

3. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на:

o условно-постоянные расходы;

o условно-переменные или эксплуатационные расходы;

o расходы на замещение или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (например, страховые платежи).

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг.

Основными условно-переменными расходами являются коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на управление, зарплата обслуживающему персоналу и т.д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений (обычно к таким компонентам относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру).

В расчете подразумевается, что деньги на это резервируются, хотя большинство владельцев недвижимости, в действительности, этого не делает. Если владелец планирует замену изнашивающихся улучшений в течение срока владения, то указанные отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости рассматриваемым методом .

Пример. Косметический ремонт, требующийся один раз в 6 лет, обходится владельцу в $10000. Последний раз ремонт был проведен 2 года назад. Срок владения 5 лет. Необходимо рассчитать расходы на замещение по статье косметического ремонта за первый год владения.

Решение. Следующий ремонт необходимо провести через 4 года (6 – 2), следовательно, он придется на нынешнего владельца, и расходы на замещение составят:

10000 / 4 = $2500.

4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов. Таким образом:

ЧОД = ДВД – Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений).

5. Рассчитывается коэффициент капитализации . Существует несколько методов определения последнего:

o метод кумулятивного построения;

o метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

o метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы;

o метод прямой капитализации.

Метод кумулятивного построения . Коэффициент капитализации в оценке недвижимости состоит из двух элементов:

o ставки дохода на инвестиции (ставки дохода на капитал). Это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями.

o нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость части активов.

Ставка дохода на капитал строится на базе:

1) безрисковой ставки дохода;

2) премии за риск;

3) премии за низкую ликвидность недвижимости;

4) премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка дохода . Она используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные, ранее перечисленные составляющие. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими.

В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемыйстрановой риск .

Российские показатели берутся исходя из ставки дохода на государственные облигации или, что является предпочтительнее, ставок по валютным депозитам (сравнимой длительности и размеров суммы) банков высшей категории надежности. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект.

Премия за риск . Все инвестиции, за исключением ранее перечисленных, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем большим является риск, тем выше должна быть величина процентной ставки для компенсации первого.

Премия за низкую ликвидность . Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость относительно низколиквидна. Особенно высока эта премия в странах, где слабо развита ипотека.

Премия за инвестиционный менеджмент . Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы .

Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат . Как уже отмечалось ранее, коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает в себя ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала .

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

1) прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

2) возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

3) возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга . Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет происходить равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, иначе говоря, она представляет величину, обратную сроку службы актива.

Пример. Условия инвестирования:

сумма = $2000;

срок = 5 лет;

Решение. Ежегодная прямолинейная норма возврата составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100% / 5 = 20%). В этом случае коэффициент капитализации составит: 20% + 12% = 32%.

Ежегодно будет возвращаться 20% первоначальных инвестиций наряду с 12% доходом на инвестиции. Отметим, что выплачиваемые проценты в абсолютном выражении из года в год будут убывать, так как начисляются они на убывающий остаток основной суммы. Для первого года проценты будут составлять $240; для второго - 192; для третьего - 144; для четвертого - 96; для пятого - 48.

Метод Инвуда . Этот метод применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна часть этого потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала.

Более того, сумма потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции , а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала.

Более того, сумма возврата капитала будет реинвестироваться по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации будет равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор берется из таблицы шести функций сложного процента). Сам же коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов будет равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактору фонда возмещения для этого же процента (коэффициент капитализации можно взять из таблицы шести функций сложного процента в графе взнос на амортизацию единицы).

Пример. Условия инвестирования:

сумма = $2000;

срок = 5 лет;

ставка дохода на инвестиции = 12%.

Решение. Ежегодный равновеликий поток доходов равен 2000 ∙ 0,2774097 (графа «взнос на амортизацию единицы для 12%» - 5 лет) = 554,81. Процент за первый год составляет 240 (12% от 2000), а возврат основной суммы = 314,81 (554,81 – 240).

Если ежегодно получаемые 314,81 реинвестируется под 12% годовых, то в конце второго года возврат основной суммы будет равен 352,58; в конце третьего - 394,89; в конце четвертого - 442,28; а в конце пятого - 495,35. Итого, в течение пяти лет вся основная сумма в размере 2000 будет возвращена. В начале второго года остаток основной суммы будет 1685,19, соответственно, начисленный процент будет равен 202,23; в начале третьего года остаток основной суммы будет 1332,61 , а процент соответственно 159,92; далее по годам: 937,72 и 112,53; 495,44 и 59,46 долл.

Коэффициент же капитализации рассчитывается путем сложения ставки дохода на капитал (инвестиции) 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. В результате получается коэффициент капитализации равный 0,2774097, как если бы он был взят из графы «взнос на амортизацию» (для 12%, 5 лет).

Метод Хоскольда . Его используют в тех случаях, когда ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для инвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12% доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиции могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение. Если норма возврата капитала будет равна 0,1773964, что представляет собой фактор фонда возмещения при 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации (R ) будет равен 0,12 + 0,1773964 = 0,2973964.

Метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы . Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного исобственного капитала , коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина данного коэффициента определяется методом связанных инвестиций или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемных средств называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

Если условия кредита известны, то ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она будет представлять собой сумму ставки процента и коэффициента фонда возмещения или же будет равна коэффициенту взноса на амортизацию единицы.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение

где M - доля заемных средств в стоимости, R M - коэффициент капитализации для заемного капитала, R E - коэффициент капитализации для собственного капитала.

Метод прямой капитализации . В рамках доходного подхода стоимость актива рассчитывается по формуле:

где V - стоимость оцениваемого объекта, Y - ЧОД, R - коэффициент капитализации.

Если вышеприведенная формула преобразует ЧОД в стоимость, то следующая формула переводит стоимость в коэффициент капитализации:

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации. Определенный таким путем коэффициент капитализации называется общим. Эта формула используется, когда перепродажа актива производится по цене, равной сумме первоначальных инвестиций, и, следовательно, нет необходимости включать в коэффициент капитализации надбавку за возмещение капитала, а также когда прогнозируется поступление равновеликих доходов.

Пример. Имеется информация о недвижимости, сопоставимой с оцениваемой. Она показывает, что сопоставимая недвижимость продана за 325000, а ЧОД составил 30000 $.

Найти общий коэффициент капитализации позволяет вышеприведенная формула:

R = 30000 / 325000 = 0,09, или 9%.

6. На последнем этапе метода капитализации доходов стоимость недвижимого имущества определяется посредством деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода (результат 4-го этапа) на коэффициент капитализации (результат 5-го этапа):

или ЧОД / Коэффициент капитализации.

Метод дисконтированных денежных потоков .

Этот метод используется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесет использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Определение обоснованной рыночной стоимости с использованием метода дисконтированных денежных потоков можно разделить на несколько этапов.

1. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости.

2. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

3. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке.

4. Производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости.

Таким образом:

Стоимость недвижимого имущества = Текущая стоимость периодического потока дохода + Текущая стоимость реверсии.

Пример. Инвестор приобретает недвижимость и сдает ее в аренду на 10 лет с получением следующих сумм арендной платы, выплачиваемых авансом. Ставка дисконта 11%.

Доходный подход представляет собой целую комбинацию методов оценки стоимости недвижимости, имущества организации, самого бизнеса, в которых определение стоимости производится посредством конвертации экономических выгод, которые ожидаются в будущем. Теоретические основы подобного подхода вполне убедительны. Стоимость инвестиций представляет собой стоимость будущих выгод на текущий момент, которые дисконтированы по норме доходности, являющейся отражением рискованности инвестиций.

Это разумно и подходит для любого применяемого в сфере производства и реализации имущественного объекта действующего предприятия, а также его бизнеса при условии генерации положительной прибыли. Величина рисков вложений в оцениваемый бизнес демонстрируется посредством ставки дисконтирования. В роли таковой в экономическом смысле сейчас выступает ставка дохода, которая требуется инвесторам, на вложенный капитал в сопоставимые объекты инвестирования по уровню риска, либо это ставка дохода по альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимыми рисками на момент оценки.

Особенности

Применение доходного подхода на практике оказывается довольно сложным занятием, так как необходимо оценивать каждую важную детерминанту стоимости - норму доходности и прибыль. Если для оценки предприятия используются эти методики, то требуется обязательно проводить тщательный анализ всех их ключевых элементов, в том числе стоимости, товарооборотов компании, которые оказывают непосредственное влияние на прибыль, затраты и риски, которые создаются каждым отдельным элементом.

Применяется довольно часто. К примеру, если речь идет о поглощении или слиянии, то этот метод используется намного чаще затратного или рыночного. Вложение капитала покупателя сейчас производится с расчетом на то, что в будущем будут получены чистые денежные потоки, которые нельзя назвать гарантированными, так как для них характерны определенные риски. Доходный подход позволяет оценить эти ключевые детерминанты стоимости при том, что для употребления рыночного подхода обычно требуется соотношение цена-прибыль или какие-то иные аналогичные мультипликаторы доходов за ретроспективный период, без принятия во внимание будущего.

Для рыночных мультипликаторов характерны такие черты, как ненадежность, а также неспособность обеспечить ту же тщательность, что удается достичь при условии использования доходного подхода с прогнозом будущих прибылей и ставок дисконтирования. К примеру, коэффициент "цена-прибыль", который применяется за год, не позволяет отразить в достаточной степени ожидаемые изменения в будущих годах. Правильное обеспечивает возможность для демонстрации общих предпочтений инвесторов, их часто цитируют продавцы или отраслевые источники.

Использование

В анализе и защите нуждается и информация, касающаяся бюджета предприятия, который заставляет проводить изменения и отработку финансовых последствий созданного плана, прогнозов и базовых предложений. Доходный подход к оценке бизнеса позволяет измерить все предположения, которые касаются того, возникают ли определенные выгоды от поглощения в результате роста доходов, сокращения расходов, усовершенствования процессов либо снижения капительных затрат. С помощью подобного подхода можно это все измерить и обсудить. Помимо этого, с его помощью можно определить время наступления ожидаемых выгод, а также продемонстрировать процесс снижения стоимости предприятия по мере того, как происходит перемещение выгод в более далекое будущее.

Использование доходного подхода обеспечивает для покупателей и продавцов возможность для расчета справедливой рыночной стоимости предприятия, а также ее инвестиционной стоимости для одного или более стратегических покупателей. Если это различие будет отображаться достаточно четко, то продавцы и покупатели могут легко определить выгоды от синергии, а также принять информативные решения.

Когда используется доходный подход к оценке бизнеса, необходимо иметь в виду, что вычисляемая стоимость состоит из стоимости всего имущества, которое используется в процессе непосредственной деятельности. В рамках используемого подхода имеется несколько методов для оценки, которые представляют наибольший интерес. В частности, применимы такие методы доходного подхода: капитализации и дисконтирования денежных потоков. Можно рассмотреть их более подробно.

Методы

С помощью метода капитализации денежных потоков общая стоимость предприятия детектируется в зависимости от денежных потоков, генерируемых имущественным потенциалом предприятия. бизнеса или предприятия в целом - это разность между всеми притоками и оттоками финансовых средств за определенный расчетный период. Обычно для расчетов используется период, равный одному году. Методика состоит в том, чтобы конвертировать репрезентативный уровень ожидаемого потока денег в приведенную стоимость посредством деления всей суммы потока на принятую ставку капитализации. В этом случае уместен доходный поток с определенными корректировками.

Для использования обычного метода расчета денежных потоков применяют дополнение чистой прибыли (рассчитанной после уплаты налогов) неденежных расходов для определения величины абсолютного денежного потока к капитализации. Этот метод расчета можно считать более упрощенным в сравнении с расчетом свободного потока денег, где в качестве дополнения учитываются требуемые капитальные вложения и потребности в пополнении капитала, являющегося оборотным.

Дисконтирование денежных потоков

Данный метод в основе своей базируется только на ожидаемых денежных потоках, которые генерируются самим предприятием. Характерное отличие у него состоит в том, что оценка стоимости требуется для вычисления определения репрезентативного уровня денежного потока. Этот метод в развитых странах получил наибольшее распространение за счет того, что его можно использовать для учета всех перспектив развития. Денежный поток в общем виде равняется сумме и амортизации при условии вычитания прироста чистого оборотного капитала и вложений капитального характера.

Существуют следующие условия для использования метода дисконтированных денежных потоков:

• имеются основания полагать, что будущие уровни финансовых потоков будут отличаться от текущих, то есть речь идет о развивающемся предприятии;
• есть возможности для обоснованной оценки денежных потоков в будущем при использовании бизнеса или ;
• объект находится на стадии постройки полной или частичной;
• предприятие является крупным многофункциональным объектом коммерческого значения.

Доходный подход к оценке недвижимости посредством метода дисконтирования денежных потоков представляет собой самый лучший, однако его использование очень трудоемкое. Существуют оценки, которые без применения данного метода произвести невозможно. Среди них можно назвать разработку инвестиционного проекта с его последующей оценкой.

Достоинства метода дисконтирования

Если практиковать доходный подход к оценке недвижимости или бизнеса посредством метода дисконтирования, то можно определить некоторые основные преимущества. В первую очередь речь идет о том, что будущие прибыли от бизнеса напрямую учитывают только ожидаемые текущие издержки по изготовлению продукции с ее последующей продажей, а будущие капиталовложения, связанные с поддержанием и расширением производственных или торговых мощностей, отражаются в прогнозе прибылей только косвенно посредством их текущей амортизации.

Важные моменты

Оценка объекта доходным подходом при недостатке прибыли или убытка в качестве показателя инвестиционных расчетов проводится с поправкой на то, что прибыль служит бухгалтерским отчетным показателем, поэтому подвержена существенным манипуляциям в процессе работы.

В метод дисконтирования денежных потоков включается три группы моделей:

Если практикуется доходный подход в соответствии с моделью дисконтирования дивидендов в качестве свидетельства денежного потока, применяют величину выплат по акциям. Несмотря на то что модель существенно распространена в зарубежной практике для определения и оценки величины активов предприятия, у нее имеется масса недостатков. В моделях с нераспределенной прибылью отсутствует степень учета. Существует разница в дивидендных политиках не только конкретных предприятий, но и по странам в целом. Этот метод невозможно использовать на предприятиях, у которых нет прибыли. Эта модель лучше всего подходит для расчета стоимости миноритарных акций.

Модель остаточного дохода

Доходный подход к оценке посредством модели остаточного подхода предполагает, что в качестве показателя денежного потока будет использоваться величина остаточного дохода, то есть разница между прибылью по факту и величиной прибыли, которая прогнозировалась акционерами на момент покупки самой компании или ее акций. Если стоимость предприятия рассчитывалась на базе предположений, соответствующих данной модели, то она будет равна сумме с приведенной стоимостью ожидаемой величины дохода, оставшегося после этого. Такая модель демонстрирует существенную чувствительность к качеству данных, которые представлены в финансовой отчетности. Для российских условий адекватность такой информации подвергается существенным сомнениям.

Польза для акционеров

Естественно, пайщики или акционеры предприятия, у которого имеется определенная история, а также факты выплаты дивидендов, могут воспользоваться моделью дисконтирования для расчета стоимости собственной компании. Ситуация такова, что акционеры предприятий этого сектора редко бывают миноритарными, поэтому для них наиболее подходящим способом будет использовать доходный подход к оценке недвижимости и бизнеса посредством модели дисконтирования свободных денежных потоков. В данной системе ключевыми служат свободные денежные потоки со ставками дисконтирования или ожидаемой доходности инвестированного капитала. Самая большая проблема с использованием данной модели состоит в точности прогноза свободного финансового потока, а также адекватного определения ставки дисконтирования.

Если применять доходный подход, определение которого давалось выше, то при использовании метода дисконтированных денежных потоков в качестве доходов, ожидаемых от бизнеса, учитывают прогнозируемые потоки финансовых средств, которые можно изъять из оборота после требуемого реинвестирования части денежной прибыли. Как показатель денежные потоки не зависят от системы бухгалтерского учета, используемой на предприятии, и ее амортизационной политики. При этом обязательно учитывают любые движения денежных средств - притоки и оттоки. Оценка финансового смысла дисконтирования денежных средство оказывается такой, что в результате этих процессов происходит их уменьшение на суммы, которые были бы доступны инвестору к моменту получения указанного денежного потока, при условии, что он вложил свои средства не в данный бизнес прямо сейчас, а в какой-то иной инвестиционный актив общедоступного характера, к примеру, ликвидную ценную бумагу или банковский депозит.

Дополнительные методики

Доходный подход, пример которого был описан ранее, в последнее время используется все реже, теперь наиболее распространенным стал метод оценки. Его применяют для оценки всевозможных активов, а базой для него служит идея о том, что любой актив, разделяющий основные характеристики опционов, допускается оценивать в качестве этого опциона. На данный момент отказ от доходного подхода чаще всего осуществляется в пользу модели опционного ценообразования (соответственно, модели Блэка-Скоулза).

Такая система, при условии ее использования, позволяет производить оценку общей стоимости собственного капитала компании или предприятия в случае, когда оно работает с большими убытками. Данная модель предназначена для того, чтобы дополнительно объяснить, почему стоимость собственного капитала предприятия является не нулевой, даже если происходит снижение стоимости всего предприятия ниже уровня номинального размера долга. Но даже с учетом такого преимущества можно отметить, что модель Блэка-Скоулза для оценки стоимости российских предприятий на данный момент все больше несет теоретический характер. Основная проблема, из-за которой данная модель не может применяться к отечественному бизнесу, - это отсутствие некоторых фактических данных для параметров модели, которые являются крайне необходимыми.

Выводы

Доходный подход к оценке бизнеса и недвижимости стал применяться значительно реже, и это происходит по многим причинам. В частности, это касается недостатков, из-за которых возникают сложности в его использовании на потребительском рынке. В первую очередь следует отметить, насколько трудным является составление прогнозов будущей стоимости услуг и продукции, материалов и сырья, а также комплекса остальных затратных показателей. При этом можно говорить о некоторой субъективности экспертных оценок. Помимо этого, проблема состоит в низкой раскрываемости информации по российским предприятиям, а ведь она необходима для проведения грамотных расчетов и составления модели Блэка-Скоулза. Это обуславливается в большей степени низкой корпоративной культурой таких предприятий.

Подавляющее количество акций, в числе которых присутствуют и крупные пакеты, концентрируется в руках незначительного круга лиц, а доля и мелких собственников, доля которых очень мала, в уставном капитале является незначительной. Получается так, что многие предприятия оказываются просто незаинтересованными в раскрытии какой-либо информации. Именно поэтому заметно усложняется расчет доходным подходом применительно к большинству отраслей промышленности и бизнеса в России. В других условиях он работает наилучшим образом, демонстрируя все свои достоинства и надежность.

В нашей стране продажа или аренда недвижимости последнее время набирает обороты в коммерции, что приводит к необходимости владельцев четко определять стоимость их имущества. Это необходимо для того, чтобы в будущем выгодно продать или сдать в аренду недвижимое имущество.

На сегодня существует огромное количество организаций, в которых квалифицированные специалисты помогут сделать правильный расчет. Для вычисления этого показателя существует несколько методик, но последнее время популярность набирает доходный подход к оценке недвижимости. В чем его сущность, особенности и преимущества, следует рассмотреть подробнее.

Суть методики

Доходный подход к оценке недвижимого имущества представляет собой процедуру, когда оценщик вычисляет стоимость объекта исходя из возможной в дальнейшем прибыли от него. То есть владелец здания может получить от эксперта определенный прогноз прибыльности от имущества, а не только сухую стоимость на сегодняшний день. Подходит доходный подход для оценки только в тех случаях, когда прибыль и расходы от имущества можно точно спрогнозировать на будущее. Осуществляется вся процедура в несколько этапов работы оценщика.

Для завершения процесса и выдачи результата специалист обязан:

1. Точно определить временные рамки действия выдаваемого прогноза. Дело в том, что по истечении определенного времени выданная оценка становится не актуальной в связи с необходимостью проводить ремонт или другими факторами, влияющими на стоимость объекта. Все методы доходного подхода должны иметь строго установленные рамки его действия.
2. Рассчитать возможную прибыль и убытки от недвижимости в период действия выдаваемого прогноза и после его окончания.
3. В соответствии с вложениями, приписываемыми недвижимости, и учетом уровня риска рассчитать дисконтную ставку. Это необходимо для будущего сопоставления результатов оценки специалистом и реальной прибыли.

Способ упрощения процесса

Чтобы метод оценки доходным подходом был более понятен и прост для рядовых граждан, есть несколько вариантов его упрощения. Для этого оценщику сначала необходимо рассчитать несколько важных показателей недвижимого имущества, которые в дальнейшем лишь будут подставляться в готовые формулы и выдавать нужные результаты.

В их числе:

• объем чистой выгоды в случае реализации имущества;
• валовый доход (в этой ситуации определяется на основании тарифов и ставок, действующих на момент вычислений);
• действительная (реальная) валовая прибыль (вычисляется путем вычитания из валового дохода всех возможных убытков от недвижимости; в их числе возможные неуплаты от арендаторов, убытки от неполного пользования объектами и так далее);
• размер дисконтной ставки;
• правильный расчет всех возможных расходов.

Чтобы точно определить все возможные материальные потери для последнего пункта, специалисту потребуется разделить их на несколько показателей и провести расчеты для каждого отдельно.

Доходный подход к недвижимости предполагает расчет:

1. Фиксированных затрат, в числе которых выплаты и отчисления на содержание объекта, не изменяющиеся на протяжении времени. Часто это ставки по ипотеке, налоговые выплаты или учет амортизации недвижимости.
2. Эксплуатационные затраты - расходы на содержание объекта. Могут меняться время от времени в зависимости от необходимости поддержания недвижимости в приглядном товарном виде.
3. Незапланированные расходы, в числе которых возможные затраты на срочный ремонт или покупку.

Способы расчета

Чаще всего для расчета стоимости недвижимости применяются такие методы доходного подхода:

• метод прямой капитализации;
• метод дисконтирования.

Каждый из способов имеет свои плюсы и минусы, а еще определенные нюансы, благодаря которым для различных ситуаций лучше выбирать один конкретный способ. Чтобы разобраться в их особенностях, необходимо рассмотреть каждый отдельно.

Капитализация выгоды

Доходный подход этого плана чаще всего используется для расчета стоимости недвижимого объекта при наличии стабильной, хорошей и длительной прибыли от него или в случае, когда финансовая выгода от содержания недвижимости пропорционально растет.

Этот доходный подход расчеты предполагает производить по определенной формуле с двумя известными. Для получения точных данных о полной стоимости объекта оценщику необходимы коэффициент капитализации и чистый операционный доход. Итоговая цена определяется делением второго показателя на первый, взятых в обоих случаях за один год. Именно поэтому важна стабильность прибыли для получения точного результата.

Получение данных для метода

Чтобы доходный подход по расчету капитализации прибыли был максимально приближенным к реальности, необходимо точно рассчитать и все необходимые константы для подставления в формулу. Вычисление чистой операционной прибыли можно осуществить путем отнимания операционных расходов из данных реального валового дохода, кроме амортизации недвижимости.

Дисконтирование денежного потока

Доходный подход таким методом вычисляется в следующих случаях:

• при наличии большой разницы прибыли в определенный промежуток времени;
• сезонности прибыли от объекта;
• если здание еще находится в стадии возведения или восстановления;
• если недвижимое имущество является комплексом зданий, а не единичным объектом.

Осуществлять вычисления по этому методу сложнее, но применим он для большей части недвижимости по стране. Метод включает в себя определение временного отрезка для расчета и ожидаемой прибыли или убытков от объекта в этот период. Для развитых стран специалисты чаще всего берут промежутки продолжительностью не менее пяти лет, а иногда и до 10 лет, но для нестабильной экономики России более точными будут показатели за 3-5 лет, не более. Вычисление для большего срока не отразит реальных показателей, да и не каждый оценщик возьмется за такую работу, посчитав ее бессмысленной.

Получение данных для метода

Поскольку этот метод способен определить стоимость объекта при неточных и нестабильных показателях прибыли от него, то его вычисление требует большего количества констант для подстановки в формулу.

Требуется определить:

• потенциальный (возможный) валовый доход;
• чистый операционный доход;
• действительный (реальный) валовый доход;
• денежный поток до и после уплаты налогов.

Все имеющиеся константы подставляются в формулу расчета дисконтированного денежного потока :

PV=C i/(1+i) t + M * (1/(1+i) n) ,

где PV будет результатом всех вычислений, демонстрирующим цену объекта с учетом введенных показателей. Ci здесь представляет собой денежные потоки во время ограниченного периода времени, обозначающегося как t, M - остаточная стоимость, а it ставка дисконта недвижимости.

Чтобы человеку, не сталкивающемуся ранее с подобными вычислениями, было проще понять смысл всех действий, следует рассмотреть доходный подход, пример которого расставит все по местам. Итак, рассмотрим ситуацию, где денежный поток от владения недвижимостью за отведенное время на вычисление составил 200 тысяч рублей, а дисконтная ставка объекта определяется как 26% (в денежном эквиваленте составляет 0.26 рублей). Исходя их этих данных, владелец недвижимости рассчитывает получить прирост прибыли к концу отведенного для вычисления времени на 4% (в денежном эквиваленте 0.004 рублей). Получается, что: PV=200/(0.26-0.004)=909,1 тыс. рублей.

Положительные стороны метода

В числе преимуществ доходного подхода, несомненно, следует выделить простоту вычислений. Это на самом деле так, ведь все формулы для расчетов уже оптимизированы и для получения результата остается лишь подставить к ним свои данные. Важно только предоставлять их оценщику в соответствии с реальными, иначе и результат вычислений будет неправильным.

Вторым плюсом рассматриваемого метода вычислений является его способность отражать реальную картину экономики и стоимости объектов на конкретное время, ведь для получения результата оценщику приходится рассчитывать большое количество показателей с учетом всех возможных нюансов и самого объекта, и рынка в целом.

Ограничения к использованию

Главным образом, использовать такой метод расчета стоимости могут только предприятия и владельцы недвижимости, имеющие стабильный и длительный доход от своего имущества. То есть, при только что построенном здании оценить его прибыль будет сложно, ведь никаких начальных данных для необходимых расчетов просто нет.

По тем же причинам непостоянности показателей нельзя использовать доходно сравнительный подход для вычисления во время кризиса экономики, который может в короткие сроки кардинально изменить ситуацию на рынке.

Вся суть осуществления расчетов сводится к обычному анализу имеющихся данных и выделения выводов из них. Если у оценщика не будет хватать информации для подстановки в формулу, то осуществление расчетов сразу становиться невозможным.

Основания для отказа

Поскольку весь смысл доходного метода вычисления стоимости объектов состоит в знании всех необходимых для этого данных, то нехватка определенной информации может стать поводом для отказа в расчетах оценщиком. Также отказ от доходного подхода владелец объекта может получить при предоставлении данных в полном объеме, но не подтвержденных документально, ведь весь смысл расчета в оценке реальной информации, из которой и делаются выводы в дальнейшем.

Специалист может отказать в проведении расчетов этим подходом и по другим причинам. К примеру, если недвижимость планируется использовать в некоммерческих целях, а значит, получать с нее выгоду в дальнейшем не получится. Еще поводом для отказа часто служит неофициально развитый рынок аренды, основывающийся на устных договорах. Это также приводит к тому, что подтверждений о сборе данных нет, а значит и результат вычислений нельзя назвать точным.

Дополнительные способы вычислений

Доходный расчет стоимости недвижимости может осуществляться и посредством остаточного дохода. Данный метод представляет собой вычисление разницы между реальной прибылью и прогнозируемой во время покупки здания или совершения расчетов.

В развитых странах все методы доходного подхода постепенно отходят на второй план, вытесняясь опционным ценообразованием. В нашей стране метод неприменим из-за отсутствия основных показателей для подстановки в формулу, но в других государствах позволяет вычислять стоимость объектов недвижимости или бизнеса, даже если они несут видимые убытки, причем доказывая, что их цена не является нулевой при любом размере долга.

В заключение

Несмотря на легкость расчетов во время вычисления стоимости недвижимого имущества методом доходного подхода, он постепенно теряет свою актуальность. Это связано со сложностью вычисления необходимых для формулы данных, ведь для получения точного результата все они должны быть правдивыми и верными. Любое отклонение или приблизительное вычисление напрямую влияет на конечный результат метода.

Не применим способ для большинства ситуаций и по причине развитости в нашей стране подпольной бухгалтерии, которая не позволяет оценщикам получать действительную информацию об определенном объекте.

В целом, метод очень результативен и способен вычислить реальную стоимость любой недвижимости, малого или среднего бизнеса или крупной компании, но достоверность предоставляемой сотрудниками информации способна заметно повлиять на результаты вычислений от экспертов. Именно поэтому многие оценщики не решаются проводить расчеты этим подходом.

Но как бы там ни было, для того чтобы все таки произвести правильный расчет, лучше всего обратиться в проверенную компанию, где работают настоящие профессионалы своего дела.

Доходный подход является самым распространенным методом оценки стоимости компании, так как он используется при принятии решения об инвестировании в компанию. Любой инвестор, который хочет вложить свои деньги в бизнес, надеется в будущем получать доход, который бы окупил все его вложения и приносил бы прибыль.

«Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки».

Данный подход основан на расчете стоимости компании путем привидения будущих доходов к дате оценки. Этот подход используется, когда можно точно спрогнозировать будущие доходы компании.

К основным методам доходного подхода относятся метод капитализации дохода и метод дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации денежных доходов применяется чаще всего для оценки компаний, которые успели накопить активы, имеют стабильное производство и находятся на стадии зрелости. Данный метод позволяет «оценить стоимость компании на основе капитализации дохода за первый прогнозный период при предположении, что величина дохода будет такой же и в последующие прогнозные годы» .

В методе капитализации дохода необходимо определить будущие денежные потоки или будущую среднюю прибыль, которые получит компания.

Этот метод достаточно прост по сравнению с методами дисконтирования, так как при оценке не нужно делать долгосрочный прогноз доходов, но применение этого метода ограничено количеством стабильных предприятий, которые находятся на стадии зрелости.

Таким образом, главным фактором, определяющим возможность применения этого метода, является наличие стабильного дохода у рассматриваемой компании. Можно выделить следующие этапы проведения метода капитализации дохода (Sharipo, 1989):

– обоснование стабильности получения дохода;

Можно определить, стабилен доход или нет на основании анализа финансовой отчетности компании.

– определение величины капитализируемого дохода;

Величина дохода, который будет капитализирован, может вычисляться как прогнозный доход на один год после даты оценки или как средняя величина дохода за какое-то количество лет.

– расчет ставки капитализации;

Ставка капитализации для компании выводится из ставки дисконтирования путем вычитания ожидаемых среднегодовых темпов роста дохода или денежного потока. То есть ставка капитализации обычно меньше ставки дисконтирования.

– капитализация дохода;

– внесение итоговых поправок.

На практике метод капитализации дохода используется редко, из-за рыночных колебаний и неустойчивости доходов большинства компаний.

Гораздо чаще компании применяют метод дисконтирования денежных потоков для оценки своей стоимости. Это связано с тем, что данный метод опирается на тот факт, что денежные потоки изменяются каждый год. Таким образом, метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозе будущих потоков данной компании, которые дисконтируются по ставке дисконтирования, которая является функцией риска ожидаемых денежных потоков (Gordon, 1962). Расчет стоимости компании, с помощью дисконтирования денежных потоков производится по следующей формуле :

где: PV – текущая стоимость компании;

CF – денежный поток;

FV – стоимость активов в постпрогнозный период;

R – ставка дисконтирования;

n– количество лет прогнозирования.

Метод дисконтирования денежных потоков чаще всего применяется для компаний, которые находятся на стадии роста или развития, т.е. это относительно молодые компании. В таких компаниях ожидается, что будущие денежные потоки будут значительно варьироваться по сравнению с настоящими или данная компания хочет реализовать инвестиционный проект, который окажет существенное влияние на будущие денежные потоки.

Этапы проведения оценки стоимости бизнеса с помощью дисконтирования денежных потоков, следующие:

а) сбор необходимой информации;

Для расчета стоимости бизнеса требуется информация из бухгалтерского баланса компании, ее отчета о прибылях и убытках, отчета о движении денежных средств и других рыночных показателей.

б) выбор модели денежного потока;

Денежный поток – это разница между притоком и оттоком денежных средств компании. Существует две основных модели денежного потока – это денежный поток на собственный капитал и денежный поток на весь инвестированный капитал.

в) определение длительности прогнозного периода;

Длительность прогнозного периода определяется в зависимости от предполагаемого роста основных показателей компании и планов по развитию компании, которые принимает менеджмент. Чаще всего в качестве периода прогноза берется количество лет, через которое компания сможет выйти на постоянные темпы роста денежного потока.

г) проведение ретроспективного анализа валовой выручки и расходов, а также их прогноз;

При прогнозе валовой выручки и расходов компании можно использовать два способа: укрупненный и детальный подходы. Укрупненный подход основывается на прогнозе выручки, которая рассчитывается с учетом темпа ее роста за предыдущие годы. При вычислении прогнозного значения расходов, данный подход подразумевает, что переменные затраты будут пропорционально увеличиваться с ростом выручки. Детальный подход основывается на изучение большого количества информации. Так для расчета валовой выручки необходимы данные об объемах реализации продукции прошлых лет, текущие и прогнозные цены на продукцию и прогнозы специалистов относительно изменения экономических условий. Для расчета расходов данный подход определяет себестоимость продукции по элементам затрат.

д) расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода;

Существует два метода расчета величины денежного потока. Первый метод – это косвенный метод, который осуществляется путем анализа движения денежных средств по направлениям деятельности компании. Данный метод основывается на составлении бюджета движения денежных средств и дальнейшем вычислении денежного потока. Второй метод – прямой метод, направлен на анализ движения денежных средств по статьям прихода и расхода, т.е. он основан на рассмотрении бухгалтерского баланса компании и дальнейшего вычисления денежного потока на его основании.

е) определение ставки дисконтирования;

Расчет ставки дисконтирования учитывает следующие факторы: наличие разных источников привлекаемого капитала, изменение стоимости денег во времени и возможные риски. Исходя из того какая модель денежного потока была выбрана, компания определяет ставку дисконта: для денежного потока собственного капитала – это модель кумулятивного построения ставки или модель оценки капитальных активов (CAPM), а для денежного потока инвестированного капитала – это модель средневзвешенной стоимости капитала (WACC).

ж)расчет текущей стоимости будущих денежных потоков и стоимости компании в постпрогнозный период, а также их суммарного значения;

Постпрогнозный период – это оставшийся срок жизни компании, в течении которого ожидается средний стабильный темп роста денежных потоков. Для расчета стоимости компании в постпрогнозный период вычисляется стоимость реверсии. Реверсия – доход от возможной перепродажи предприятия в конце периода прогнозирования. Существует несколько способов расчета реверсии, в зависимости от того какие у компании есть перспективы развития в будущем. Существуют следующие методы расчета реверсии: метод расчета по ликвидационной стоимости, метод расчета по стоимости чистых активов, метод предполагаемой продажи и модель Гордона.

з) внесение итоговых поправок.

Метод дисконтированных денежных потоков позволяет получить рыночную оценку стоимости компании, которая показывает, насколько компания перспективна. Именно поэтому данный метод является самым привлекательным методом оценки для инвесторов, которые хотят вложить свои активы в прибыльную, развивающуюся и перспективную компанию.

Применение доходного подхода для расчета стоимости компании имеет как преимущества, так и недостатки. К преимуществам доходного подхода можно отнести то, что:

– данный подход учитывает будущее изменение доходов и расходов компании. Таким образом, он показывает доходность компании, что в свою очередь удовлетворяет интересы собственников, которые хотят получить дивиденды;

– применение этого подхода помогает принять решения об инвестировании в компанию, то есть данный подход учитывает интересы потенциальных инвесторов;

– этот подход учитывает перспективы развития компании.

Основные недостатки данного подхода следующие:

– сложность прогнозирования долгосрочных потоков доходов и расходов, так как экономика неустойчива. В результате чего увеличивается вероятность неправильного прогноза, с увеличением прогнозного периода;

– сложность расчета ставок капитализации и дисконтирования, так как существуют различные способы их вычисления;

– существование рисков, которые могут оказать существенное влияние на прогнозируемый доход;

– возможность несоответствия реальных доходов компании тем, что они показывают в своей бухгалтерской отчетности.

В итоге можно сказать, что доходный подход имеет свои преимущества и недостатки, но на сегодняшний день широко применяется на практике при оценке стоимости бизнеса.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Этапы доходного подхода:

• 1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
• 2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
• 3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

ѕ операционных (эксплуатационных) - издержки по эксплуатации объекта;

ѕ фиксированных - затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налоговых платежей и т.д.);

ѕ резервы - издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

• 4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.
• 5. Расчет коэффициента капитализации. В практике российской оценки понятие доходного подхода, как правило, связывают с двумя методами: прямой капитализации доходов и дисконтированных денежных потоков. Метод прямой капитализации преобразует в стоимость доход за один временной период, а метод дисконтирования денежных потоков - доход за ряд лет. [вопросы оценки, левада]

Достоинства и недостатки методов определяются следующим:

• - возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);
• - тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;
• - способность учитывать конкурентные колебания;
• - способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Метод капитализации доходов используется, если:

• - потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
• - потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

где C - стоимость объекта недвижимости (ден. ед.);

Коэффициент капитализации, (%);

ЧОД - чистый операционный доход

Основные проблемы данного метода:

• 1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
• 2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей. [Грязнова]

Последовательность действий при применении метода прямой капитализации:

• 1. Определить размер стабилизированного чистого дохода за один год, следующий за действительной датой оценки (как правило, путем усреднения годового дохода за несколько предыдущих лет на основании ретроанализа).
• 2. Определить величину коэффициента капитализации одним из методов.
• 3. Разделить чистый операционный доход за один год на общий коэффициент капитализации с тем, чтобы в качестве результата деления получить текущую стоимость оцениваемого объекта. [Касьяненко]

При использовании данного метода используются следующие доходы:

1) потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = S * С а, (7)

где S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;

С а - арендная ставка за 1 м 2 .

• 2) действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавление прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
• 3) чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений). [Грязнова]

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

ѕ с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

ѕ метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

ѕ метод прямой капитализации.

При определении коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат следует учитывать, что коэффициент капитализации состоит из двух частей:

• 1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
• 2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения путем сложения безрисковой ставки дохода, премии за риск, вложений в недвижимость, премии за низкую ликвидность недвижимости и премии за инвестиционный менеджмент. [Бугаева]

Безрисковая ставка доходности - ставка доходности высоколиквидных активов, доступных инвестору и имеющих гарантию возврата, т.е. риск по которым отсутствует.

Требования к безрисковой ставке:

ѕ доходность на наиболее ликвидные активы, для которых характерна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала;

ѕ доступность для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений. [Ванданимаева]

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

ѕ прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

ѕ возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

ѕ возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда). [Грязнова]

Метод Ринга целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная Доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

R K = R y +1/n (8)

где n - оставшийся срок экономической жизни.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям

RK = Ry + SFF (n, Y), (9)

где SFF - фактор фонда возмещения;

Y= R (ставка дохода на инвестиции).

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке [Бугаева]

R K = R y +SFF (n, Y б), (10)

где Y б - безрисковая ставка процента.

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации. [Грязнова]

где NOY - чистый операционный доход i-того объекта-аналога;

Vi - цена продажи i-того объекта-аналога

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

• - предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
• - имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
• - потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• - оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
• - объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Для расчета ДДП необходимы данные:

• - длительность прогнозного периода;
• - прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
• - ставка дисконтирования. В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:
  • 1) метод кумулятивного построения - основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сума всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости;
  • 2) метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости;
  • 3) метод мониторинга - основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле 12.

где PV - текущая стоимость;

C i - денежный поток периода t;

i t - ставка дисконтирования денежного потока периода t;

М - стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей остаточной стоимости (стоимости реверсии).

Доходный подход основан на предположении о том, что стоимость объекта недвижимого имущества определяется текущей стоимостью будущих доходов от его использования. Однако деньги, полученные в будущем, не равны аналогичной сумме, полученной сегодня. Для определения стоимости имущества, приносящего поток доходов в будущем, необходимо последние привести к текущему значению. В общем случае для этого используется процедура дисконтирования, которая может быть применена к любой модели доходов и стоимости объекта. Капитализация в отличие от дисконтирования учитывает не только возврат на капитал, но и возврат капитала. Методы доходного подхода, так же как и затратный подход, применимы для оценки стоимостей в использовании (инвестиционной, потребительной) и для целей финансового учета.