Категория земли сельскохозяйственного назначения: состав и особенности использования. Земли сельскохозяйственного назначения

Право Российской Федерации разграничивает земли по видам использования. Значительное количество людей из-за незнания норм права покупают участки и начинают строительство, даже не зная о виде использования. Земли сельскохозяйственного назначения привлекли к себе максимальное внимание государства.

Так как многие предприниматели используют ее, нарушая законодательство. Президент в декабре 2015 ужесточил санкции за нарушение использования сельхоз земель не по назначению, и утвердил составления нового законопроекта об изъятии таких участков у недобросовестных хозяев и перепродаже их на аукционах.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно !

Определение понятия

Чтоб разобраться в этой проблеме нужно выделить понятие этой категории земель. Термин земли сельхоз назначения определен в земельном праве. В соответствии с нормами ЗК РФ землями с/х назначения являются участки, предоставленные за чертой города (населенных пунктов) для ведения сельского хозяйства.

Они могут быть переданы субъекту права, в соответствии со ст.ст. 81, 82 ЗК РФ, для производства сырья на продажу или только для использования собственником, а также выращивания многолетних культур, скашивания сена, выпаса скота, земледелия и дачного строительства.

Субъектами таких отношений являются:

гражданин РФ;
юридическое лицо;
органы власти государства и местного муниципалитета.

В нормах закона нет четкой грани между личным подсобным и фермерским хозяйством. Существенное отличие между ними это то, что фермерское (крестьянское) хозяйство занимается изготовлением и обработкой сырья, которое направлено на продажу, а личное подсобное хозяйство ориентировано исключительно на хозяина участка.

Из вышеизложенного, можно сказать, что к таким землям относятся:

пашня;
сенокос;
участки для пастбища и залежи;
участки, предоставленные для выращивания многолетних насаждений;
дороги и прогоны;
лесополосы;
для ведения фермерского (крестьянского хозяйства);
для подсобного хозяйства;
для постройки дач;
с целью выращивания скота и разведения пчеловодства;
для земледелия;
угодья, на которых построены сельскохозяйственные постройки и дворы;
иные предусмотренные законодательством.

Если садоводством либо огородничеством занимают на территории черты населенного пункта, то такие участки не относятся к этой категории.

Правовые основы

Использование земель, которые относятся к этой категории регулируется следующими законодательными актами:

Основной Закон РФ - Конституция.
Гражданский кодекс.
Земельный кодекс.
Градостроительный кодекс.
Федеральным Законом №101 от 24.07.2002 г.
Федеральным Законом №74 от 11.06.2003 г.
Федеральным Законом №66 от 15.04.1998 г.
Федеральным Законом №193 от 08.12.1995 г.
Федеральным Законом №172 от 21.12.2004 г.
Постановлением Правительства РФ от 08.06.1996 г.
Актами и решениями местного самоуправления.
Другими нпа.

Земли, которые относятся к этой категории определяются нормами права как единый объект, что означает:

Во-первых, они используются только для этой цели.

Во-вторых, для предоставления в подходит только определенная категория земель. Например, земли в заповедниках нельзя использовать для этой категории земель.

Особенности и виды

Можно выделить следующие виды этой категории земель:

Которые используются под пастбища, угодья для сенокошения, участки занятые дорогами, каналами, многолетними насаждениями, а также для ведения подсобного хозяйства. Законодательство Российской Федерации выделяет 11 видов ведения личного подсобного хозяйства.
Часть земельной площади, на которой земля непригодна для пахотного угодья. Здесь выращивают технические культуры. Такие как виноград, картофель, рис, подсолнечник, сахарная свекла, табак и др.
На которых находятся постройки, сооружения и строения для обслуживания сельскохозяйственных угодий. Например, коровники, амбары, ангары, свинарники - всего 17 .
Участки земли на которых находятся водные объекты для предпринимательской деятельности (водоемы для разведения рыбы и так далее).
Угодья на которых расположены лесные массивы.
Полевые земли на которых собственником ведется непредпринимательская деятельность.
Приусадебные участки на которых собственником ведется непредпринимательская деятельность.
Земельные участки для огородничества и садоводства.
Для строительства дачных построек, предоставленные в собственность для использования собственником в целях отдыха.
Угодья, предоставленные собственнику для ведения скотоводства, выпаса скота и кошения сена.
Угодья, приобретенные собственником для ведения производства.
Для ведения подсобного хозяйства.
Непригодные для сельхоз эксплуатации и предоставлены для коммуникаций, дорог, каналов и т.д.
Для создания искусственны лесополос.
Иные земли. К ним относятся болота, овраги, свалки - все земли, которые не предназначены для градостроения.

Для отдельных угодий могут быть установлены отдельные разрешения:

Основные.
Разрешенные условно.
Вспомогательные. Такие разрешения предоставляются, как дополнительные к основным видам разрешения.

Земли, которые имеют особую ценность:

Стоимость угодья в результате кадастровой оценки более 10% от средней стоимости угодий на определенном территориальном районе.
Которые относятся к опытно-производственным учреждениям, научно-исследовательским образованиям, образовательным организациям.
Искусственно орошаемые участки и осушаемые угодья.

Как изменить разрешенное использование?

Земли используются собственником в зависимости от категории назначения. Но существует возможность изменения разрешенного пользования сельскохозяйственного угодья.

В зависимости от субъекта собственности перевод осуществляется разными органами государственной власти. Различают перевод такими органами:

земли находятся в федеральной собственности - то перевод осуществляет высший Федеральный орган исполнительной власти – Правительство Российской Федерации;
земли находятся в собственности гражданина РФ, в том числе и земли сельхоз назначения, собственниками которых является муниципальный орган - органы исполнительной власти;
земли, которые находятся в собственности муниципального органа, кроме земель с/х назначения - территориальные органы;
земли, собственниками которых являются граждане и юр. лица:
земли с/х назначения - органы исполнительной ветви власти;
земли с другим целевым назначением - органы муниципального образования.

Существует два способа перевода земель:

изменение категории;
изменение только вида, без перевода в другую категорию.

Способ №1

Согласно п.2 ст.7 Закона № 172 ФЗ от 21.12.2004 г. перевод земель из этой категории, которые имеют особую ценность не допускается.

Для того, чтоб осуществить перевод вам надо:

Первая стадия

Собственник должен подать прошение (ходатайство) в государственные органы, которые уполномочены рассматривать заявления об изменении категорий земли.

номер под которым зарегистрирован участок в кадастре;
категория земли к которой относится этот земельный участок, и в которую будет проводится перевод;
мотив, почему вам нужен перевод;
документ подтверждающий правомочность собственности земельным участком.

Кроме того, к поданному ходатайству нужно приложить следующие документы:

землеустроительный проект, который обосновывает внесение изменений;
выписка из государственного земельного реестра об этом угодье;
копии документов, подтверждающие личность: для гражданина - паспорт либо выписка о регистрации ИП или юр. лица.
выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок;
для земель, относящихся к категориям, где проведение экологической проверки - обязательный процесс, необходимо такое заключение;
письменное разрешение собственника на внесение изменений;
если прошение подает представитель, то необходим оригинал доверенности.

Вторая стадия

Органы гос. власти могут вынести два вида решения: отказ в прошении (ходатайстве) и решение об изменении категории.

Государственные органы могут отказать в прошении в таких случаях, если:

ходатайство подало ненадлежащее лицо;
документы, которые приложены к прошению, не соответствуют требованиям законодательства.

Акт с решением о переводе земель выносится на определенный срок, в течение которого собственник должен будет зарегистрировать изменения. Для вынесения такого решение у органов государственной власти есть срок - 2 месяца. В том случае если документы поданы на рассмотрение Правительству РФ - срок составляет 3 месяца.

Третья стадия

После получения акта с заключением о переводе земель из одной категории в другую, необходимо новые данные предоставить в Государственный земельный кадастр и Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После того как изменения будут внесены в , сделка завершена.

Способ №2

Перевод земель в одной категории намного проще и быстрее. Для этой процедуры установлены правила в статьях 37, 38 Градостроительного кодекс РФ.

Для этого нужно подать заявление в территориальные органы. Они проводят открытое слушание, с присутствием граждан проживающих на смежной территории, а также в пределах территориальной зоны. Участники такого слушания могут предоставить свои примечания и рекомендации.

Минимальные и максимальные размеры земель этой категории

Минимальный размер земель этой категории должен не противоречить земельному законодательству Российской Федерации. Органы муниципального образования устанавливают минимальный размер самостоятельно и для каждого территориального округа он отличается.

Что касается максимального размера, то законодательство регламентирует этот вопрос Федеральным Законом №101 от 24.07.2002 г. Согласно ст.4 этого Закона максимальный размер участка должен составлять не менее 10% от всех земель данной категории назначения. Верхний предел не установлен. То есть теоретически вполне вероятна возможность владения 100% земель в территориальном округе. Естественно, что на практике такого не встретишь.

Земли сельхоз назначения имеют особую ценность для государства. Поэтому для них существует жесткий контроль со стороны государства. Перевод из одной в другую категорию земель сельхоз назначения, возможно, только в исключительных случаях, предписанных законодательство Российской Федерации.

Нередко в 2019 году люди задают вопрос, какие у земель сельхозназначения есть виды разрешённого использования. Сейчас все участки подлежат обязательному разделению. Ориентироваться нужно на характеристики земли, чтобы понять, для чего она может быть предназначена. К примеру, участки с плодородной почвой могут попасть в категорию, связанную с огородничеством. А та площадь, на которой находится лес, будет определена для переработки и заготовки лесных ресурсов. Стоит разобраться с тем, что такое разрешённое использование, какие у него есть виды и можно ли их менять.

Что собой представляет ВРИ земель сельхозназначения

Сельскохозяйственного назначения.
Поселения.
Лесной фонд.
Водяной фонд.
Специального назначения (сюда входят участки, на которых размещают энергетические и промышленные объекты).
Охраняемые природные территории (например, заповедники).
Государственного запаса.

Стоит помнить о том, что каждый участок имеет свои характеристики. Обязательно прописывается категория, иначе говоря, целевое назначение. Также должен присутствовать вид разрешённого использования, то есть, указывается та деятельность, которую можно осуществлять на территории. И, конечно же, присутствует вид права. Это может быть собственность или аренда. Во втором случае человек не будет являться владельцем, но он сможет использовать участок за определённую цену.

Характеристики будут выглядеть примерно так:

Категория – земли сельскохозяйственного назначения.
Вид разрешённого использования – для ведения огородничества и садоводства.
Вид права – собственность.

Отметим, что при необходимости можно сменить ВРИ, но для этого придётся проходить специальную процедуру.

Что входит в состав сельскохозяйственных земель

Ещё раз отметим, что земля сельскохозяйственного использования в основном предназначается для производства растительного сырья и продуктов питания. А находится она за чертой поселений. В данную категорию входят определённые ВРИ.

Что присутствует:

Сооружения, которые применяются для хранения, производства и переработки продукции. Например, амбары, элеваторы и другое.
Животноводство. То есть, разведение рогатого скота, свиней, пушных животных.
Водные объекты, которые, к примеру, используются для разведения рабы.
Выращивание саженцев, а также сооружение зданий для их размещения.
Земля для культурных растений – для зерновых, плодовых, цветочных и ягодных культур, а также для овощей и лекарственных трав.
Личное подсобное хозяйство.
Жилая застройка.
Исследовательская деятельность.
Размещение транспортных путей.
Научная и селекционная работа.

Читайте также О межевании земельного участка: что собой представляет, процедура

Если есть документ на участок, то в нём, как правило, прописан конкретный вид разрешённой деятельности. В этом случае использование земель сельскохозяйственного назначения возможно только с учётом ограничений.

Кто может использовать

Сельхозземля имеет разные ограничения, в том числе существует определённый круг лиц, который может ей воспользоваться. Следует ознакомиться со списком, прежде чем что-либо планировать.

У кого есть право:

Некоммерческие организации. К ним относятся потребительские кооперативы и религиозные сообщества.
Учебные и научные организации. А применять участки они могут для подготовки специалистов по сельскому хозяйству, а также для проведения исследований, которые позволят улучшить продуктивность подобного рода деятельности.
Фермеры, которые ведут личные подсобные хозяйства.
Коренные народы Дальнего востока. Они могут воспользоваться, чтобы сохранить промыслы и привычный образ жизни.
Коммерческие организации.
Казачьи сообщества.

Нередко возникает вопрос, будет ли законодательство разрешать строительство на подобной территории. Да, подобное возможно, но в определённых пределах. Причём у каждой подгруппы есть свои ограничения, которые потребуется учитывать. Например, могут быть разрешены постройки для сельскохозяйственного производства. Потребуются складские помещения, элеваторы, зерносушилки. Могут понадобиться водопроводы и дороги для нормальной деятельности. Иногда разрешено строить дома, коттеджи и помещения другого типа, которые можно использовать для жизни.

Но, несмотря на то, что строительство не запрещено, придётся придерживаться строгих норм. Необходимо учитывать пожарную безопасность, санитарные и экологические требования. Если этого не сделать, то тогда могут возникнуть проблемы с законом.

Как правило, строить можно на участках промышленного, жилого и рекреационного типа. А в жилом доме можно даже прописаться, если человек занимается фермерской деятельностью. Ведь для того, чтобы выполнять это задачу, необходимо ежедневно находиться на участке. Эта же ситуация предполагает то, что человеку может понадобиться гараж, сарай, баня и прочее. А значит, можно будет сооружать помещения несельскохозяйственного назначения. Однако важно, чтобы их общая площадь не превышала 30% от размера участка.

Особенности

Земли сельхозназначения могут использоваться для производства и переработки продукции, фермерства и так далее. Соответственно, на них могут располагаться сопутствующие объекты, инженерные коммуникации, обслуживающие их, склады и др. Возможность строительства сооружений либо полный запрет на это, а также конкретное направление деятельности субъектов определяют виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения. Рассмотрим их подробнее

Классификатор видов разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения

В нормативных актах определены категории территорий, предназначенные для:

Ведения ЛПХ.
Осуществления производственной деятельности. К ним относят сенокосы, пашни, участки под многолетними насаждениями, пастбища, виноградники, сады и пр.
Ведения фермерского (крестьянского) хозяйства.
Дачного строительства. К ним относят участки, которые предоставлены гражданам либо приобретены ими для отдыха с правом сооружения жилого дома и регистрации в нем, а также подсобных строений с возможностью выращивать ягодные, плодовые, овощные, бахчевые и прочие культуры, картофель.
Ведения садоводства. Сюда относят участки, которые предоставлены гражданам либо куплены ими для выращивания культурных растений, картофеля, а также для отдыха с возможностью возвести жилое сооружение, но без права регистрации в нем.
Ведения животноводства.
Выпаса скота и сенокошения.
Ведения огородничества.
Создания защитных зеленых насаждений.
Ведения пчеловодства.
Научно-исследовательских, учебных и прочих мероприятий, связанных с с/х производством.
Ведения рыбного промысла.

Это далеко не полный перечень направлений, в которых могут эксплуатироваться земли сельхозназначения. Виды разрешенного использования устанавливаются и для особо охраняемых территорий.

Угодья

Разрешенное использование земель сельскохозяйственного назначения устанавливается для особо ценных территорий. К ним относят угодья, стоимость которых по кадастровой оценке выше средней, сложившейся на конкретной местности, на 10%. В эту же категорию включены участки опытно-производственных и научно-исследовательских подразделений и организаций среднего и высшего спецобразования, а также государственные сортоиспытательные территории.

Разрешенное использование земель сх назначения предусматривается и для искусственно орошаемых и осушаемых угодий со стационарными и открытыми системами.

Строительство

Как выше было указано, для сооружения жилых построек, кроме других территорий, могут выделяться земли сельскохозяйственного назначения. Виды разрешенного использования, установленные в ЗК, предусматривают строительство при соблюдении положений градостроительных регламентов. Кроме этого, при возведении сооружений должны выполняться санитарные, экологические, противопожарные и прочие правила и нормы.

Земли сельхозназначения: виды разрешенного использования СНТ/ДНП

Между указанными категориями есть определенные различия. В первую очередь следует отметить разную стоимость земли сельскохозяйственного назначения. Виды разрешенного использования имеют существенное значение при ее определении. Участки дачного некоммерческого партнерства имеют меньшую кадастровую стоимость. Это обуславливается тем, что они отличаются меньшей плодородностью, чем предназначенные для садоводства земли сельхозназначения. Виды разрешенного использования имеют значение для осуществления регистрации проживания. Участки дачного некоммерческого партнерства приобретаются обычно для возведения небольшого по площади домика и создания на прилегающей территории сада. В соответствии с новым законодательством допускается их размещение в пределах поселений. Это почти приравняло земли сельхозназначения (виды разрешенного использования ДНП и ИЖС). Участки садового некоммерческого товарищества располагаются, как правило, в экологически чистых и красивых районах. К ним организуются удобные подъезды.

Достоинства дачных участков

Как выше было сказано, виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения оказывают влияние на кадастровую стоимость. Зачастую дачное партнерство является самым оптимальным вариантом приобретения участка. При его покупке у гражданина появляется гарантированное членство. Соответственно, он имеет право принимать участие в собраниях, принимать решения по текущим вопросам.

Разрешенное использование земель сельхозназначения предполагает возможность регистрации проживания. Если дачное партнерство располагается в пределах поселения, то прописаться в доме, сооруженном на таком участке, будет проще, чем в садовом товариществе. Несомненным плюсом является отсутствие необходимости проводить обязательную техэкспертизу здания и признавать его жилым.

Недостатки и ограничения

Такие виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения, как садовое товарищество и дачное партнерство, предназначены для разных целей. Последнее, в частности, предполагает, в первую очередь, выращивание культур, организацию сада. На участках, имеющих указанные виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения, можно строить жилые сооружения. Однако в случае дачного партнерства возвести дом для постоянного в нем проживания будет проблематично. К участкам ДНП не предусмотрено подведение дорог и инженерных коммуникаций. Прокладкой водо-, газопровода, а также электросетей занимаются специализированные организации. Однако их услуги стоят достаточно дорого. Несмотря на то что Конституционный суд признал право собственников участков осуществлять регистрацию проживания, на практике этот процесс достаточно сложен и занимает много времени. Не предусматривается на таких землях строительство поликлиник, детских садов и прочих общественных учреждений.

Плюсы и минусы садовых товариществ

Земли СНТ стоят дешевле, чем участки под ИЖС. При этом на них не обязательно возводить жилой дом. Участки располагаются, как правило, за городом. Их можно использовать исключительно для выращивания культурных растений.

Среди недостатков следует отметить сложность регистрации проживания, несмотря на признание такой возможности Конституционным судом. Независимо от того, какой дом будет возведен на участке, он будет считаться и проходить по всем документам как дачный.

Важная информация о наделах

Необходимо сказать, что разницу между СНТ и ДНП не всегда могут установить даже юристы. Дело в том, что эти категории имеют много общего, ряд аналогичных достоинств и недостатков. Следует также отметить, что при желании владельца провести электричество в дом необходимо получить согласие всех членов партнерства или товарищества. Если гражданину, подавшему документы на прописку в доме, будет отказано, ему необходимо проводить экспертизу для получения акта о признании здания жилым и соответствующим установленным нормам. После этого придется обратиться в суд. Если сравнивать все достоинства и минусы СНТ и ДНП, то выгоднее приобретать участок в дачном партнерстве. Здесь основным недостатком является сложность с регистрацией по месту проживания. Однако эта проблема решается при определенной настойчивости.

Специфика применения норм

В настоящее время все чаще возникает необходимость изменить существующий вид использования наделов. Это обуславливается, в первую очередь, тем, что эксплуатация участков для коттеджного (дачного) строительства более привлекательна в экономическом плане. Порядок, в соответствии с которым будет проводиться изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения, во многом будет зависеть от того, утверждены ли на территории округа, в границах которого расположен надел, правила застройки.

Если этого не произошло, то применяются общие положения. В соответствии с ними не может изменяться вид использования надела, который относится к категории особо ценных. Критерии определения должны устанавливаться регионами самостоятельно. После принятия правил для соответствующих территорий устанавливается 2 зоны. Одна из них предназначается для угодий. К ним относят пашни, пастбища, сенокосы, виноградники и пр. В пределах второй зоны располагаются объекты сельхозназначения, предназначенные для ведения хозяйства, садового и дачного в том числе, а также ЛПХ.

Выводы

Правовая регламентация использования угодий, включающая вопросы по изменению их вида, будет осуществляться отдельными нормативными актами. С момента утверждения правил и до принятия указанных документов, перевести участок в иную категорию будет невозможно. Это означает, что в рамках этого временного промежутка будет действовать жесткий правовой режим. Что касается участков, отнесенных во вторую зону, то для изменения вида использования следует применять общие правила. В свою очередь, это означает, что процедура может быть проведена правообладателем без дополнительных согласований. Необходимо при этом учесть, что изменение вида возможно только в случае, если участком будет владеть надлежащий субъект. Им может быть или гражданин, или некоммерческое объединение. Коммерческое предприятие не сможет сменить вид использования надела "для дачного строительства" и в том случае, если он будет отнесен к одной из основных категорий.

Для владельцев участков для сельскохозяйственного производства, желающих поменять вид использования, сегодня существует дилемма. Она связана с выбором подходящего периода для проведения этой процедуры. Если надел по правилам должен относиться к угодьям, то изменение нужно провести до их утверждения. Если участок не включен в эту категорию, то владельцам целесообразнее дождаться принятия соответствующего нормативного акта.

Однако при этом владельцы должны понимать, что может возникнуть такая ситуация, при которой в соответствии с правилами участок будет отнесен к угодьям со всеми вытекающими из этого последствиями. В связи с тем, что реальных гарантий предотвращения этого нет, правообладателям следует проявлять активность и участвовать в разработке нормативного акта, а также генпланов поселений и округов, в границах которых находятся участки.

Заключение

Как показывает практика, в целом с пользованием землями сельхозназначения не возникает сложностей. Проблемы появляются только в определенных случаях. В частности, затруднения возникают с регистрацией проживания в домах, сооруженных в СНТ или ДНП. При проведении данной процедуры есть вероятность, что придется обращаться в суд. Проблемы могут возникнуть и при необходимости поменять вид использования участка. В таких случаях целесообразно проконсультироваться с квалифицированным юристом.

Виды земель сельхозназначения:

Поля, пастбища и сады, составляющие основу всего хозяйства;
Внутрихозяйственные дороги и средства коммуникации, дислоцирующиеся в пределах сельскохозяйственных угодий;
Лесополосы, служащие защитой полей, высаженные на территории сельхозугодий;
Объекты водного хозяйства, применяемые для разведения рыбы или иных объектов аквафауны и аквафлоры;
Участки, непосредственно задействованные в производстве или используемые для обслуживания техники, в том числе имеющие на своей территории различного рода строения.

Очевидно, что каждый из вышеперечисленных типов земель может использоваться по-разному. Попробуем разобраться в нюансах и очертить разрешенное законом использование земель сельскохозяйственного назначения и определить круг людей, кто имеет право пользоваться такими землями.

Какие существуют виды разрешенного использования земель сельхозназначения?

Земельный кодекс РФ указывает на следующие способы использования:

Ведение личного хозяйства;
Сельхозпроизводство;
Крестьянско-фермерское хозяйство;
Строительство дачи;
Садоводство;
Рыбное хозяйство;
Научно-исследовательская деятельность;
Охотничьи хозяйства;
Животноводство и некоторые другие виды деятельности.

Помимо того, в отдельную группу выделяются земли, причисленные к категории сельскохозяйственных угодий. Кадастровая стоимость земель из этого разряда превышает среднюю в границах определенного региона не менее чем на 10% и они находятся под охраной государства. К этой категории причисляются также земли с автоматической подачей воды на поля, испытующие дефицит естественной влаги и земли, используемые в научных целях.

Если говорить о том, кто имеет право пользоваться землями сельскохозяйственного назначения, то список таких лиц довольно широк. К нему относятся, как физические лица, имеющие статус фермера, в том числе, так и разнообразные организации граждан, а также научные и учебные заведения. В отдельную статью выделены общины коренных народов, что объясняется особой заботой государства о защите их старинного образа жизни, традиционных промыслов и древних способов ведения хозяйства.

Каковы правила строительства на землях сельскохозяйственного назначения?

Это самый главный вопрос, волнующий большинство наших граждан. Многие думают приблизительно таким образом - если земля принадлежит мне, то я могу делать на ней все что угодно, в том числе строить какие-либо объекты. Но это, к сожалению, а может и к счастью, совсем не так, особенно если речь идет о сельхозугодьях, определение которым мы давали выше.

На землях, которые числятся как особо ценные, не то чтобы строительство, а даже любая другая деятельность, отличающаяся от предусмотренной законом, категорически запрещена. Но на некоторых видах земель сельскохозяйственного назначения строительство все-таки разрешается, в том числе жилищное. Все зависит от категории выделенной земли.

Так, на участках для ведения крестьянского или фермерского хозяйства допускается возведение на них построек, включая подсобные и хозяйственные, без которых жизнедеятельность хозяйства не может обойтись. Очевидно, что при этом потребуется и постоянное присутствие хозяина земли, а это значит, что ему необходимо какое-то жилье. Только законом установлены некоторые ограничения, например, в этажности здания и другие нюансы. Но зато, построив жилой дом, можно рассчитывать на присвоение ему адреса, что позволяет прописать там всех его жильцов.

Совсем другие правила действуют относительно личных подсобных хозяйств, где допускается строительство лишь временного жилья, которое не подлежит обязательной регистрации в органах местной власти.

Что имеется в виду, под определением временное жилье? Это некапитальная постройка для размещения на определенное время работников хозяйства, а также сооружения теплиц или навесов для скота. Если же вы рискнете и все-таки построите капитальный дом на своем участке, то узаконить его вам точно не удастся. Были даже прецеденты, когда такие постройки были принудительно снесены соответствующими государственными службами после решения суда.

Что касается участков для сельскохозяйственного производства, например садов или пастбищ, то на них разрешается возводить постройки профильного назначения, фермы, к примеру, а вот для строительства жилья потребуется отдельное разрешение от органов местной власти. На землях для садоводческого хозяйства, к которым причисляются дачные участки, разрешается возведение дачного дома. Подобного рода строительство наиболее распространено, благодаря гораздо более простой процедуре оформления права собственности на такую недвижимость, а вот прописаться там хоть и можно, но очень хлопотно. Для этого потребуется недюжинная настойчивость и, возможно, помощь юриста.

Как осуществляется покупка земли сельхозназначения?

Приобретение участка, относящегося к данной категории, многие расценивают как недорогое, в сравнении с участками под застройку, предприятие. Такое вложение средств является разумной инвестицией, учитывая динамику, хоть и небольшого, но все же роста цен. При этом нужно помнить, что использование земли сельхозназначения регламентируется законами, а самовольное строительство на ней запрещено и без организации фермерского хозяйства возвести капитальное жилье, на что многие рассчитывают, не получится.

А чтобы не стать жертвой недоразумения или обмана, перед покупкой следует тщательно ознакомиться с документами земельного надела. Целевое назначение участка должно быть указано в правоустанавливающих документах. Кроме того, бывает сложно определить рубежи такого земельного участка, чем часто пользуются недобросовестные продавцы, сообщая неправдивую информацию. Поэтому землю сельскохозяйственного назначения лучше покупать непосредственно у муниципальных властей.

Понятие земель сельскохозяйственного назначения

В пределах ст.7 Земельного кодекса РФ законодатель выделил 6 категорий земель согласно их целевому назначению и отдельно - земли запаса. Некоторые земли (поселений, транспорта, обороны) используются человеком в качестве пространственного базиса для размещения зданий, имущественных комплексов предприятий, инженерной инфраструктуры и других объектов. Они подвергаются наибольшему антропогенному влиянию.

Другие земли (особо охраняемых территорий, лесного и водного фонда) сохранили явственную связь с природой. Они используются преимущественно для организации рационального использования природных ресурсов, охраны окружающей среды и рекреационных целей.

И только сельскохозяйственные земли непосредственно используются для выращивания сельскохозяйственной продукции, являясь незаменимым средством ее производства. Земли сельхозназначения по праву считаются стратегическим объектом жизнедеятельности, основой экономического и экологического благополучия страны, каждого региона и муниципалитета в отдельности.

Определение сельскохозяйственных земель содержится в п. 1 ст. 77 ЗК РФ.

Ими признаются участки за чертой населенных пунктов, уже используемые для ведения сельского хозяйства или предназначенные для этой цели. Специфика правового режима земель сельского хозяйства обусловлена их целевым назначением, использованием для выращивания растений, разведения домашних животных, птицеводства.

Отличительным признаком земель рассматриваемой категории признается плодородие почв. Однако нельзя забывать, что часть земель сельскохозяйственного назначения используется для реализации второстепенных задач - размещения хозяйственных построек, защитных насаждений и пр.

Законодатель использует в нормативных актах такие категории как «земли сельхозназначения» и «земли сельхозиспользования». Их логический объем не одинаков. Можно утверждать, что:

земли сельхозназначения - это составная часть земельного фонда России, выделенная в самостоятельную категорию согласно специфическому целевому назначению;
земли сельхозиспользования - совокупность участков из состава земель промышленности, поселений и любых других категорий, по признаку основного хозяйственного назначения используемых в качестве сельхозугодий.

Попеременно, используя каждый из этих терминов, законодатель распространяет регуляторное влияние предписаний земельного законодательства на те или иные правоотношения.

Виды земель сельскохозяйственного назначения

Более ценными в составе земель рассматриваемой категории считаются сельскохозяйственные угодья, значимой характеристикой которых признается плодородие. Последние имеют приоритет в использовании и в силу ст. 79 ЗК РФ подлежат особой охране. В их числе:

пашни;
территории, занятые виноградниками, садами, кустарниками;
залежи;
пастбища;
сенокосы.

Продуктивные сельхозугодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднюю по району/округу, признаются особо ценными.

Часть сельхозземель используется для размещения вспомогательных объектов, напрямую не связанных с выращиванием сельскохозяйственной продукции. Такие земли заняты:

внутрихозяйственными путями сообщения;
мелиоративными, инженерными системами;
замкнутыми водоемами;
коммуникациями;
древесно-кустарниковыми насаждениями, защищающими сельхозугодья от вымывания, выдувания, дорожной пыли и подобного (обычно высаживаются на крутых склонах, вдоль дорог и водоемов);
стационарными (коровники, птицефермы, склады, элеваторы) и нестационарными (теплицы, навесы) сооружениями для нужд агропромышленного комплекса.

Субъекты использования земель сельскохозяйственного назначения

Ст. 9 и 36 Конституции РФ гарантируют право пользования землями самому широкому кругу частных лиц и субъектов хозяйствования, не допуская дискриминации.

Несмотря на это, п. 1 ст. 78 ЗК РФ перечисляет землепользователей применительно к землям сельскохозяйственного назначения, включая в них «нетрадиционные» образования. Общий список:

граждане, ведущие личное подсобное хозяйство;
физлица, практикующие садоводство, огородничество, животноводство;
крестьянские (фермерские) хозяйства, действующие на основании профильного Федерального закона РФ № 74-ФЗ, могущие не обладать статусом юридического лица;
коммерческие структуры;
унитарные муниципальные и госпредприятия,
потребительские кооперативы;
религиозные организации;
казачьи общества;
опытные и производственные отделения научных и образовательных учреждений;
общины коренных малочисленных народов.

Некоторым из названных субъектов государство гарантирует особые условия. Так, малочисленные народы могут заниматься традиционными промыслами без получения участков в собственность или пользование.

Фермерские хозяйства имеют приоритетное право на получение земель, могут участвовать в программах льготного кредитования. В некоторых регионах они также имеют льготы при уплате налогов.

Общие положения об использования земель сельскохозяйственного назначения

Использование земель сельскохозяйственного назначения сводится к получению от нее пользы (экономической выгоды) как от естественного средства производства и территориального базиса для размещения вспомогательных сельскохозяйственных объектов. Целью эксплуатации таких земель признается удовлетворение потребностей граждан в продукции сельского хозяйства собственного производства, а также обеспечения прибыли субъектам хозяйствования агропромышленного комплекса.

Данные земли могут использоваться для:

создания и развития личных подсобных хозяйств;
огородничества;
фермерства;
садоводства;
создания защитных лесных насаждений;
животноводства;
рыбоводства (аквакультуры);
охотничьего хозяйства;
выпаса скота;
сенокошения;
научных, исследовательских, учебных и иных подобных целей;
дачного строительства.

В некоторых случаях на землях сельхозназначения возможно индивидуальное жилищное строительство. Однако в большинстве ситуаций строительство жилья и госрегистрация на землях сельхозназначения невозможна, возможна с ограничениями или только после перевода участков в состав земель населенных пунктов.

Участки земель сельхозназначения, расположенные на расстоянии не более 30 км от сел, не могут использоваться для целей, не связанных с хозяйствованием на земле.

Поскольку земли сельхозназначения обладают такой значимой характеристикой как плодородность, они не являются взаимозаменяемыми с землями других категорий (транспорта, связи, обороны). Очевидно, что общество заинтересовано в сохранении существующего объема сельскохозяйственных земель.

В пользу этого тезиса свидетельствуют сведения о приросте населения, а, соответственно, увеличении объема потребляемой в пищу сельхозпродукции. Кроме того, обеспечение насущных нужд населения в продовольствии собственного производства возведено в ранг проблемы национальной безопасности.

Вместе с тем, охрана земель сельхозназначения не должна тормозить рост городов, строительство линейных объектов и научно-технический прогресс в целом. Особенности правового регулирования использования и оборота земель сельхозназначения отражают сложность ситуации и поиск баланса между интересами общества и отдельных его членов.

Понятие рационального землепользования

Применительно к землям сельхозназначения и особенно плодородным угодьям актуальны проблемы рационального землепользования. Оно не должно истощать почвы, а, наоборот, способствовать сохранению и приумножению земельных ресурсов агропромышленного комплекса. Ключевые идеи рационального землепользования:

земли должны использоваться максимально естественным для них образом;
максимальные урожаи ограничены потенциальным плодородием и могут быть увеличены искусственно исключительно за счет истощения почв;
необходимо поддерживать оптимальный баланс пашен, сенокосов и пастбищ;
лесополосы и другие защитные насаждения должны сохраняться и восстанавливаться;
следует минимизировать промышленное и другое несельскохозяйственное использование сельскохозяйственных земель.

В советский период рациональное землепользование обеспечивалось плановой экономикой. Колхозы и совхозы были крупными сельхозпроизводителями, обеспеченными посевным материалом, техникой и удобрениями надлежащего качества.

Режим эксплуатации земель был более щадящим и научно обоснованным. В современной России участки сельскохозяйственных земель подверглись дроблению, что утрудняет севосмену, проведение мелиоративных работ, борьбу с вредителями и реализацию других надлежащих мероприятий.

Арендаторы, будучи временщиками, а не постоянными хозяевами земель, заинтересованы в максимализации прибыли независимо от ухудшения качества почв. Перечень проблем можно продолжить. Очевидно одно: система рационального землепользования в РФ только формируются.

Специфика правового режима использования земель сельскохозяйственного назначения

Правовой режим использования сельхозземель регламентирован Гражданским и Земельным кодексами, а также Законом РФ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Примечательно, что под регулятивное воздействие последнего не подпадают участки предоставленные под личное подсобное хозяйство, гаражное строительство, а также те, на которых размещена недвижимость.

Основные положения, отображающие специфику правового режима сельхозземель:

Сохранение целевого использования участков сельхозназначения.

Принцип оговорен ст. 1 вышеназванного Закона № 101-ФЗ и во многом декларативен. Прямого запрета на смену целевого назначения и/или разрешенных способов использования в отечественном законодательстве нет.

Исключение: продуктивные сельхозугодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднюю по муниципальному району либо городскому округу признаются особо ценными. В отношении таких земель может быть принято решение о недопустимости их использования для целей, не связанных с производством сельхозпродукции (п. 4 ст. 79 ЗК РФ).

Установление граничной площади сельхозугодий, расположенных на территории муниципального района/округа, могущих находиться в собственности одного лица.

В силу п. 2 ст. 4 Закона РФ № 101-ФЗ ограничение определяется региональным законом, однако не может быть меньшим 10% сельхозугодий соответствующего района/округа.

Возможность установления минимальной площади участков сельхозназначения региональным законом.

Это право, а не обязанность региональных властей (п. 1 ст. 4 Закона РФ № 101-ФЗ). Если лимит установлен, он должен равняться минимальной площади участка, предоставляемого для ведения фермерского хозяйства (п. 1 ст. 19.1 того же Закона). Представители аграрной науки ратуют за установление минимальных размеров участков сельхозназначения повсеместно. Мотивация: дробление сельхозугодий сводит к минимуму возможности рационального землепользования.

Запрет передачи сельскохозяйственных земель в собственность иностранцам, иностранным компаниям.

Ограничение распространяется на субъекты хозяйствования, зарегистрированных на территории РФ, если хотя бы 50% их статутного фонда находятся в собственности иноземных лиц или компаний. Примечательно, что иностранцы и иностранные компании вправе получать сельхозугодья в аренду.

Установление за публичными образованиями (субъектами РФ, а в случаях, оговоренных региональным законом, муниципалитетами) права приоритетного выкупа сельхозугодий на случай их продажи.

Во всех случаях, кроме продажи сельскохозяйственных земель с торгов их собственник обязан уведомить компетентный орган о факте продажи, объекте договора и продажной цене. Если в течение 30 суток поступил отказ либо уведомление было проигнорировано, продавец вправе заключить договор с выбранным им покупателем.

Отчуждать участок по цене, равной или превышающей фигурирующую в уведомлении, продавец вправе на протяжении всего следующего года. Если это срок прошел, необходимо повторное уведомление.

Договор, заключенный с нарушением права приоритетного выкупа, никчемен. Сегодня случаи использования публичными образованиями права приоритетного выкупа в России редки.

Глава III Федерального закона РФ № 101-ФЗ посвящена обороту долей в праве общей собственности на участки сельхозназначения. Законодатель не решился императивно установить минимальные площади участков сельхозназначения для обеспечения рационального землепользования и планирования мероприятий по поддержанию и восстановлению плодородия почв. Однако он разными способами предотвращает их дробление.

Одним из них можно считать признание оборотоспособности долей без выделения участков в натуре. Долю можно продать, подарить, обменять, передать в залог или ипотеку. Сложилась судебная практика, в рамках которой собственникам малозначимых долей сельскохозяйственных участков судьи отказывали в выделении доли, назначая соразмерную компенсацию.

Разрешенное использования земель сельскохозяйственного назначения

Земли в РФ поделены на категории. В пределах каждой категории выделяют подгруппы, которым характерны собственные виды использования. Параметры дозволенного землепользования устанавливаются в пределах соответствующей территориальной зоны, применительно к землям сельхозназначения - с учетом дифференциации почв по плодородию и продуктивности (эти параметры устанавливаются путем бонитировки).

Учитывая значимость земель сельхозназначения для государства и общества, обусловленную их плодородностью, основным видом разрешенного использования сельскохозяйственных земель должно быть хозяйствование на земле, производство сельхозпродукции. Осуществление вспомогательной деятельности и размещение производственной инфраструктуры на таких землях разрешается в порядке исключения при условии одновременного ведения натурального сельского хозяйства.

Осуществление условно допустимых видов деятельности (рыболовство, туризм, рекреация) допускается при условии, что это не мешает ведению сельскохозяйственного производства, его логистическому и инфраструктурному обеспечению.

Для земель сельского хозяйства (как и для земель населенных пунктов) актуально зонирование. Землеустроительные работы проводятся на уровне муниципалитетов и регионов. Местными властями зачастую разрабатываются классификаторы видов разрешенного использования земель сельхозназначения.

Таким образом, собственник земель ограничен в способах использования принадлежащих ему земель не только целевым назначением, но и видами разрешенного использования, установленными местными властями. Также стоит учесть, что установление вида разрешенного использования, не характерного для сельскохозяйственных земель, требует смены целевого назначения.

Это возможно по решению компетентного органа после проведения надлежащих землеустроительных и кадастровых работ при условии обоснования необходимости такого изменения. Сведения о смене разрешенных видов использования вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения

Обычно государство не вмешивается в вопросы реализации собственникам принадлежащих им прав по владению, пользованию и распоряжению законно приобретенным имуществом. Ненужную вещь можно отложить на потом, сломать или выкинуть. Но земли - это народное достояние, ценное и охраняемое имущество.

По этой причине в рамках Гражданского кодекса России законодатель установил возможность принудительного прекращения права собственности в случаях:

неиспользования земель (ст. 284);
ненадлежащего или нецелевого использования (ст. 285).

Положения названных статей являются общими и могут применяться к землям разного целевого назначения. Однако для сельхозземель они особо актуальны. Дело в том, что неиспользование пахотных земель (прекращение их обработки, полива, мелиоративных работ) само по себе может нанести неисправимый вред.

Земли могут истощиться, высохнуть, заболотится, зарасти древесной растительностью, быть заселенными вредителями. Приведение таких земель в состояние, пригодное для использования согласно целевому назначению, может быть утруднено и связано со значительными расходами.

Изъятие неиспользуемых участков возможно, если их целевое назначение связано с сельским хозяйством или строительством. Основанием изъятия признается неиспользование в течение 3 лет.

Использование не по назначению может заключаться в самовольной застройке, складировании стройматериалов или мусора, устройстве автостоянки. Срока длительности правонарушения не оговорено. Это означает, что компетентному органу достаточно установить факт ненадлежащего использования участка.

Случается, что земля используется по назначению, однако с нарушением принципов рационального землепользования, что приводит к истощению слоя гумуса, эрозии, иссушению или заболачиванию. Кроме того, возможна излишняя интенсификация использования земель - внесение множества удобрений, пестицидов, химикатов для повышения урожайности. Это может послужить основанием для изъятия земель по мотивам причинения вреда окружающей среде.

Порядок изъятия оговорен ст. 286 ГК РФ.

Компетентный орган принимает административное решение об изъятии. Если собственник согласен, участок продается с торгов, если же нет, то компетентный орган обращается в суд.

Примечательно, что факт изъятия не исключает возложение на правонарушителя обязательств компенсировать вред, причиненный его неправомерными действиями. Кодексом об административных правонарушениях оговорена ответственность за нецелевое использование участков в форме внушительного штрафа.

Для граждан максимальная сумма составляет 1%, для организаций - 2% кадастровой стоимости участка. При этом сумма штрафа для граждан не может быть меньшей 10 тыс. руб., для организаций - 100 тыс. руб.