Имущественный комплекс как объект. Понятие имущественного комплекса. Признаки имущественного комплекса. Виды имущественных комплексов

1. Указанные в ГК РФ составляющие имущественного комплекса (вещи, отношения, права на результаты интеллектуальной деятельности) могут различным допустимым образом присутствовать и сочетаться в предприятии как объекте прав.

Из предлагаемой законодателем конструкции предприятия вытекает, что в любом сочетании в составе имущественного комплекса подразумевается присутствие имущества в форме вещных прав на предметы материального мира или (а возможно, и наряду) обязательственные права, дающие предприятию возможность пользоваться и владеть такими предметами для деятельности в предпринимательской сфере. Имущество в этом виде в составе предприятия должно иметь место при любых обстоятельствах.

В настоящей работе рассматривались некоторые особенности имущественных комплексов предприятий, со

ставляющих российское народное хозяйство. Бесспорно, что в период, непосредственно предшествующий началу разработки положений ГК РФ, каких-либо других предприятий и как субъектов, и как объектов права в виде имущественных комплексов практически не было.

Значительное число предприятий либо все еще находилось в составе государственной собственности, либо только что вышло из нее через аренду с. выкупом или разворачивающуюся приватизацию (хотя нельзя не принимать во внимание имущественные комплексы колхозов, кооперативов, которые, хоть и были лишены возможности свободно участвовать в обороте в качестве объектов права, реально существовали). Это наложило существенный отпечаток на формулировки норм Гражданского кодекса о предприятиях как объектах прав и на понимание сути этих законоположений.

Если следовать формальной логике закона (ст. 132 ГК РФ), то имущественные группы, составляющие изучаемый комплекс как объект гражданских прав, располагаются в общепринятом порядке гражданско-правовой значимости:

а) недвижимое и движимое имущество (земля, строения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция);

б) имущественные права и обязанности (права требования и долги);

в) права на результаты интеллектуальной деятельности (обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, услуги).

Иными словами, по ГК РФ вещный момент в имущественном комплексе имеет или во всяком случае должен иметь преобладающий и даже подчиняющий удельный вес. Более того, законодатель не только прямо исходит из вещного характера предприятия, но непосредственно и, казалось бы, безоговорочно расставляет акценты: "Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью".

Небезынтересен в этом отношении довод А. И. Ка-минки, приведенный им в теоретической полемике с Г. Ф. Шершеневичем. Приводя цитату последнего о том, что "торговое предприятие должно бы так же выделяться, как выделяется недвижимость, служащая исключительно обеспечением залогодателя", А. И. Каминка возражает: "Совершенно очевидно, как велика разница между торговым предприятием и недвижимым имуществом с точки зрения степени возможности установить фактический его состав, парализовать возможность его перехода в третьи руки, вообще обесценить" и далее: "Если бы даже и было возможно согласиться с целесообразностью такой постановки вопроса, то и в этом случае речь шла бы об институте будущего, а не об институте действующего права" .

Исходя в том числе и из этой посылки, профессор Е. А. Суханов отнес предприятие как имущественный комплекс, как комплекс взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению, к вещам, к особой разновидности недвижимости. Поскольку субъектом соответствующих имущественных прав, относящихся к предприятию как имущественному комплексу, по мнению Е. А. Суханова, является юридическое лицо (или иной собственник), постольку и само понятие предприятия как объекта права неотрывно связано с унитарным предприятием, является комплексным имуществом последнего. К этой же разновидности имущества как объекта права Е. А. Сухановым отнесен кроме предприятия и кондоминиум (комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок и расположенное на нем жилое здание) .

Обоснованное, хотя и несколько "механическое", признание предприятия недвижимой вещью не только не решает многочисленные вопросы, связанные с участием

имущественного комплекса в гражданском обороте, но и приводит зачастую к правовым "тупикам", как, например, в случаях, когда отчуждаемое предприятие вообще не имеет вещных прав на какое-либо имущество.

Вместе с тем в настоящее время место и роль предприятия в экономическом обороте следует рассматривать не только с традиционных "неподвижных" категорийно-оценочных позиций без учета качественных изменений в социально-экономической сфере. Как уже отмечалось выше, возникающие тенденции в вещных правоотношениях, изменения в характеристиках права собственности оказывают влияние на все институты гражданского права. Применительно к предприятию как имущественному комплексу современные концепции права собственности умаляют роль вещи в комплексе, смещают "центр тяжести" от вещного момента к имущественным отношениям и даже далее - к интеллектуальной собственности. Все большую роль в сущности предприятия приобретают динамические и векторные характеристики.

Предприятие, оставаясь по форме недвижимым имуществом, по сути зачастую является (или стремится к этому по целевой установке и месту в предпринимательском обороте) комплексом хозяйственных связей, "раскрученным" именем, где материальная основа - место расположения производственного или иного оборудования постепенно становится второстепенным и по значимости в структуре имущественного комплекса, и в денежно-стоимостной иерархии, уступая главенствующее значение действиям других лиц (права и долги) и торговой (промышленной) марке.

Не вступает ли в этой связи присвоенный законом предприятию статус недвижимости в противоречие с сутью имущественного комплекса как объекта права, с которым вещные права могут и не быть связаны вовсе? В известной мере - да. В относительно недалеком оте

чественном прошлом российский Свод законов гражданских (т. X, ч. 1, ст. 387) прямо причислял всякого рода обязательства к движимому имуществу.

К особому движимому имуществу, кстати, действующий французский Закон о купле-продаже и закладе торговых предприятий от 17 марта 1909 г. относит также и имущественные комплексы торговых предприятий. И в настоящее время французское гражданское законодательство определяет предприятие следующим образом: "Принадлежащий коммерсанту (физическому лицу или торговому товариществу) обособленный имущественный комплекс, состоящий из материальных и нематериальных элементов, используемый для предпринимательской деятельности и представляющий собой целостный объект правоотношений" .

Права на чужие действия как обязательственные права всегда относились к движимости, даже если эти права возникали ввиду недвижимого имущества, например при аренде здания, сооружения и т.

Д. Действующее же в настоящее время российское гражданское законодательство принципиально, хоть и допускает существование имущественного комплекса для участия в коммерческом обороте без права собственности или иного вещного права на недвижимые вещи, тем не менее относит такое предприятие к недвижимому имуществу со всеми вытекающими последствиями. Указанное положение, безусловно, требует более тщательного изучения и, возможно, дополнительного законодательного регулирования, поскольку действующая формулировка статей о предприятии как имущественном комплексе все же была

сориентирована на имущество бывших государственных предприятий.

Вместе с тем нельзя не учитывать, что на сегодняшний день предприятий - имущественных комплексов, созданных безотносительно первоначальной государственной собственности, но имеющих на основании вещных прав землю, здания, сооружения, недостаточное число, еще не оказывающее на экономические отношения решающего влияния.

Потребуется значительное время для того, чтобы, во-первых, предприятия как имущественные комплексы, вышедшие из-под государственной собственности, обрели действительную самостоятельность и оборотоспособность и, во-вторых, имущественные комплексы, созданные частными лицами, негосударственными коммерческими организациями, стали обладателями аналогичных вещных прав наравне с бывшими государственными. Безусловно, что с течением времени, при условии нормального развития экономического оборота разница между такими имущественными комплексами должна стать минимальной.

Но в настоящее время эта разница существует и требует постоянного внимания при юридической оценке всех положений, связанных с предприятием как объектом прав. Ввиду этого и некоторые вопросы, попытка решить которые предпринимается в настоящей работе, автор вынужден рассматривать с оговорками: и в отношении государственных имущественных комплексов настоящих и бывших предприятий-субъектов, и в отношении вновь возникающих, ранее не связанных с государственной собственностью.

2. Гражданское законодательство не ограничивает виды имущества, которые определяют содержание и сущность предприятия. В имущественный комплекс в соответствии с законом или договором могут быть включены и иные составляющие, прямо не перечисленные в ст. 132 ГК РФ. В литературе приводятся примеры передачи в

составе предприятий "клиентеллы" (goodwill), т. е. хозяйственных, устойчиво сложившихся связей, например, по поставке сырья, сбыту готовой продукции.

Определенный интерес в этом отношении может также представлять вопрос о возможности вхождения нематериальных благ, и в первую очередь деловой репутации, в состав предприятия как имущественного комплекса. Деловая репутация как материальное благо и гражданина (в том числе предпринимателя), и юридического лица наиболее тесно связана с входящими в состав предприятия правами на результаты интеллектуальной деятельности. Прежде всего в тех случаях, когда фирменное наименование, товарный знак и знаки обслуживания связаны с собственником предприятия - его именем, общим названием и т. д. Представляется, что в данном случае договоры, направленные на возникновение, изменение и прекращение прав в отношении такого имущественного комплекса, могут предусматривать и условия, "увязывающие" имущество с нематериальными благами, предусматривающие особые (в том числе имущественные)" формы и способы обеспечения их неприкосновенности и защиты.

Подводя определенный итог рассмотрению имущественного комплекса в ракурсе отнесения его ГК РФ к недвижимости, следует отметить следующие особенности предприятия как недвижимого объекта гражданских прав.

Во-первых, придание законодателем предприятию статуса недвижимости обусловлено практическим присутствием в имущественных комплексах большинства из них традиционных недвижимых вещей - земли, зданий, сооружений и т. д.

Во-вторых, предприятия - это и одна из основ экономического благосостояния общества, и значительная ценность для государственной власти, фактически обеспечивающие существование и развитие последней. Значимость

для публичной власти этой и правовой, и социально-экономической категории предопределила и законодательно установленный особый, характерный для недвижимости порядок обращения предприятия в сфере гражданского оборота. Не только имущественная значимость предприятий как имущественных комплексов для публичной власти предопределила отнесение этих объектов гражданских прав. Необходимость особого статуса вызвана и рядом иных причин, в свое время подмеченных Р. Саватье: а) недвижимое имущество подчиняется правопорядку страны нахождения; б) постоянное место нахождения обеспечивает возможность государственного учета, статистики не только самого имущества, но и прав на него; в) достигается возможность восстановления прав на него.

В-третьих, имущественный комплекс как объект недвижимости в регламентированном ГК РФ виде проиллюстрировал глубинные "пружины" и "противовесы", присутствующие в современном праве собственности на недвижимые объекты. В отнесении имущественного комплекса к недвижимости (даже при отсутствии в его составе традиционных недвижимых вещей) отобразился принцип эластичности права собственности, рассмотренный в свое время И. А. Покровским: "Признавая в принципе право собственности полной властью над вещью, государство в то же самое время резервирует для себя право налагать на нее те или другие ограничения, какие оно найдет необходимым, вплоть до полной экспроприации в интересах общего блага" . Право собственности (в том числе и на предприятие), с одной стороны, стремится к максимальному господству над объектом ("пружина"), а с другой - никогда этого не достигнет, так как всегда уравновешено системой "противовесов". В изучаемом ракурсе предприятие как оборотоспособ-

ный объект ограничен государственной регистрацией как следствием отнесения его к недвижимости.

В-четвертых, предприятие как объект недвижимости характеризуется не только необходимостью государственной регистрации. Сделки с этим своеобразным объектом обусловлены и дополнительным рядом предписываемых Гражданским кодексом (ст. 560, 561) формальностей. Применяя образы И. А. Покровского, формальности эти, как "гири", "перетягивают пружину" господства собственника над предприятием, тем самым превращая, по существу, имущественный комплекс в малоинтересный для участников предпринимательского оборота объект. Е. А. Суханов подчеркивает, что при "заключении договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса составляется множество документов, проводится аудит, составляется акт приемки-передачи, сверяется баланс" .

Это обусловливает больший удельный вес публичного элемента в характеристике предприятия как объекта недвижимости и, следовательно, меньший интерес для участников гражданского оборота.

Имущественный комплекс в настоящее время является спорным объектом в современной цивилистике. Гражданский кодекс Российской Федерации в разделе об объектах гражданских прав не устанавливает такого понятия, как имущественный комплекс, т.е. законодательного определения закрепленного в норме права нет. Понятие существует лишь на доктринальном уровне, например, Е.А. Суханов определяет имущественный комплекс как «особый объект гражданских прав, комплекс взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое» Российское гражданское право: учебник / Под ред. Е.А. Суханова - Том 1 - М.: Статут, 2010. - С. 310..

Термин "комплекс" (лат. complexus) означает совокупность предметов или явлений. В свою очередь слово "имущественный" происходит от слова "имущество", под которым в зависимости от сферы применения понимаются не только вещи, но также и имущественные права и обязанности.

Законодатель определил предприятие как объект права, представляющий собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом, именно как имущественный комплекс, признается законом недвижимостью (ст. 132 ГК РФ) Гражданское право: учебник / Под ред. С.А. Алексеева - М.: Проспект, 2010. - С. 91.. Вместе с тем в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудования, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги и права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом Гражданское право: учебник / Под ред. С.С. Сергеева - Том 1 - М.: ТК «Велби», 2009. - С. 377.. Другое название имущественного комплекса, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, - "бизнес" дано в ст. 85 Федерального закона от 8 января 1998 г. №6-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" Собрание законодательства Российской Федерации - 1998 - №2 - ст. 222., который утратил силу в настоящее время. В новой редакции закона от 26 октября 2002 года такое определение не дается, хотя по смыслу содержащихся в нем норм касающихся продажи предприятия должника можно предположить, что под предприятием понимается именно «бизнес».

Исходя из вышесказанного следует, что предприятие представляет собой не простую совокупность разрозненных вещей и произвольно выбранных обязательств, а единый имущественный комплекс, необходимый для предпринимательской деятельности. Обобщая данные положения можно вывести следующие признаки имущественного комплекса:

Объединение имущества (образование комплекса) для определенного вида предпринимательской деятельности;

Фактическое ведение предпринимательской деятельности, направленной на получение прибыли от использования этого имущества ("предприятие на ходу").

На фактическое ведение предпринимательской деятельности в первую очередь указывают обязательства, договоры, права требования и долги по которым включаются в состав предприятия. Иные комплексы недвижимых и движимых вещей, не задействованных в предпринимательской деятельности, предприятием (бизнесом) не являются. Предприятия могут образовываться на базе заводов, автозаправочных станций, ресторанов и пр., если это имущество будет "оживлено" предпринимательской деятельностью его собственника. Следует обратить внимание, что в состав предприятия включаются не любые права требования и долги по обязательствам собственника, а только связанные с деятельностью этого предприятия Понятие имущественного комплекса в законодательстве и правовой режим объектов в его составе / Авт. ст. Пискунова М.Г. «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование» / Жур. №1, 10.2002.. Е.А. Суханов указывает, что "предприятие на ходу" стоит намного дороже, чем простая совокупная «балансовая стоимость» его имущества или чистых активов, при наличии «клиентелы» (goodwill), т.е устойчивые хозяйственные связи с потребителями продукции или услуг. Наличие этого признака составляет весьма важную особенность предприятия как имущественного комплекса и обычно предопределяет целесообразность совершения сделок с ним именно как с имущественным комплексом, а не как с простой совокупностью вещей или других объектов Российское гражданское право: учебник / Под ред. Е.А. Суханова - Том 1 - М.: Статут, 2010. - С. 310..

Самостоятельным объектов гражданского оборота могут выступать и отдельные части и производственные единицы предприятия, например, имущество цеха, небольшой магазин, гостиница, кафе или иное предприятие сферы обслуживания. Т.е. по сути предприятие является сложным объектом по классификации объектов в гражданском праве, где общим назначением является получение прибыли от той или иной деятельности предприятия. В случае совершения сделок (аренды, залога, продажи и т.д.) с имущественными комплексами их собственник передает приобретателю не только простую совокупность вещей, но и так же сопутствующие права и обязанности, «бизнес» в целом с правом на получение «благ» и «бремени содержания».

Имущественный комплекс это не только предприятие, как субъект и объект гражданских правоотношений, но и общее имущество жилого дома, в силу закона находящееся в долевой собственности владельцев жилых квартир и (или) комнат (п. 1 ст. 290 ГК; ст. 36-43 ЖК). Оно обычно появляется после приватизации жилья в многоквартирных домах, когда частные собственники отдельных квартир должны совместно эксплуатировать лестничные площадки и лестницы, лифты, крыши и подвалы, электрическое, сантехническое и иное оборудование, обслуживающее жилой дом в целом, а также придомовую территорию, которые, строго говоря, вообще не являются отдельными вещами - объектами гражданских прав. Право собственности на квартиру (комнату) неразрывно связывается с долей в праве собственности на общее имущество жилого дома.

Такая юридическая конструкция (в ранее действовавшем законодательстве именовавшаяся «кондоминиумом») стала способом решения вопроса о принадлежности общих частей и оборудования многоквартирных жилых домов, в ходе приватизации которых отдельные квартиры и даже жилые комнаты стали рассматриваться законом в качестве самостоятельных объектов права собственности. Само по себе данное решение нельзя признать наиболее удачным, ибо такие квартиры и комнаты не предназначены для самостоятельной эксплуатации, будучи теснейшим образом связанными и друг с другом, и с другими частями дома (обычно общими в них являются не только стены, но даже пол и потолок, а объектом права собственности жильца в этом случае, по сути, становится «пространство»). Самостоятельными вещами не являются и общие части дома, которые к тому же лишены оборотоспособности вне связи с обсуживаемыми ими жилыми помещениями (п. 2 ст. 290 ГК, ст. 37, 38, 42 ЖК). Более эффективным, как, в частности, показывает и европейский опыт, было бы признание многоквартирного жилого дома единой, юридически неделимой вещью и тем самым в целом - объектом долевой собственности жильцов. Последние в этом случае получают в пользование (или на особом вещном праве) приходящиеся на их доли квартиры и в этих же долях несут все необходимые расходы по содержанию дома в надлежащем состоянии.

Особым объектом гражданских прав (единой вещью) может быть признан технологический имущественный комплекс (например, газопроводы с компрессорными станциями и тому подобным оборудованием, установки по переработке нефти и иного сырья и т.п.). От предприятия этот комплекс отличается тем, что в его состав входят только вещи, но не права и обязанности. При этом составляющие его вещи разнородны (недвижимость - земельный участок, здания, сооружения; движимость - оборудование и т.д.), но объединены единым хозяйственным назначением, что делает целесообразным его рассмотрение опять-таки как единого объекта имущественного оборота, но не вещных прав Российское гражданское право: учебник / Под ред. Е.А. Суханова - Том 1 - М.: Статут, 2010. - С. 311-312..

Итак, значит под имущественным комплексом понимается не просто особый объект гражданских прав, комплекс взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое, но и иные комплексы связанные с общедолевой собственностью жилого дома, технологический имущественный комплекс и другие.

Имущественный комплекс в настоящее время является спорным объектом в современной цивилистике. Гражданский кодекс Российской Федерации в разделе об объектах гражданских прав не устанавливает такого понятия, как имущественный комплекс, т.е законодательного определения закрепленного в норме права нет. Понятие существует лишь на доктринальном уровне, например, Е.А.Суханов определяет имущественный комплекс как «особый объект гражданских прав, комплекс взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое»См: Российское гражданское право/ учебник,под ред Е.А.Суханова, Том 1, М.: Статут, 2010.С.310 .

Законодатель определил предприятие как объект права, представляющий собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом, именно как имущественный комплекс, признается законом недвижимостью (ст.132 ГК РФ)См: Гражданское право/ учебник,под ред. С.А.Алексеева, М.: Проспект, 2010. С.91 . Вместе с тем в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудования, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги и права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено закономСм: Гражданское право/ учебник,под ред. С.С.Сергеева, Том 1, М.: ТК «Велби», 2009.С.377. Другое название имущественного комплекса, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, - "бизнес" дано в ст.85 Федерального закона от 8 января 1998г. №6-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" См: Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 2, ст.222., который утратил силу в настоящее время. В новой редакции закона от 26 октября 2002 года такое определение не дается, хотя по смыслу содержащихся в нем норм касающихся продажи предприятия должника можно предположить, что под предприятием понимается именно «бизнес».

- объединение имущества (образование комплекса) для определенного вида предпринимательской деятельности;
- фактическое ведение предпринимательской деятельности, направленной на получение прибыли от использования этого имущества ("предприятие на ходу").

На фактическое ведение предпринимательской деятельности в первую очередь указывают обязательства, договоры, права требования и долги по которым включаются в состав предприятия. Иные комплексы недвижимых и движимых вещей, не задействованных в предпринимательской деятельности, предприятием (бизнесом) не являются. Предприятия могут образовываться на базе заводов, автозаправочных станций, ресторанов и пр., если это имущество будет "оживлено" предпринимательской деятельностью его собственника. Следует обратить внимание, что в состав предприятия включаются не любые права требования и долги по обязательствам собственника, а только связанные с деятельностью этого предприятияСм: Понятие имущественного комплекса в законодательстве и правовой режим объектов в его составе/ авт. ст. Пискунова М.Г.«Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование»/жур. №1, 10.2002. Е.А.Суханов указывает, что "предприятие на ходу" стоит намного дороже, чем простая совокупная «балансовая стоимость» его имущества или чистых активов, при наличии «клиентелы» (goodwill), т.е устойчивые хозяйственные связи с потребителями продукции или услуг. Наличие этого признака составляет весьма важную особенность предприятия как имущественного комплекса и обычно предопределяет целесообразность совершения сделок с ним именно как с имущественным комплексом, а не как с простой совокупностью вещей или других объектовСм: Российское гражданское право/ учебник,под ред Е.А.Суханова, Том 1, М.: Статут, 2010.С.310.

Самостоятельным объектов гражданского оборота могут выступать и отдельные части и производственные единицы предприятия, например, имущество цеха, небольшой магазин, гостиница, кафе или иное предприятие сферы обслуживания. Т.е по сути предприятие является сложным объектом по классификации объектов в гражданском праве, где общим назначением является получение прибыли от той или иной деятельности предприятия. В случае совершения сделок (аренды, залога, продажи и т.д.) с имущественными комплексами их собственник передает приобретателю не только простую совокупность вещей, но и так же сопутствующие права и обязанности, «бизнес» в целом с правом на получение «благ» и «бремени содержания».

Такая юридическая конструкция (в ранее действовавшем законодательстве именовавшаяся «кондоминиумом») стала способом решения вопроса о принадлежности общих частей и оборудования многоквартирных жилых домов, в ходе приватизации которых отдельные квартиры и даже жилые комнаты стали рассматриваться законом в качестве самостоятельных объектов права собственности. Само по себе данное решение нельзя признать наиболее удачным, ибо такие квартиры и комнаты не предназначены для самостоятельной эксплуатации, будучи теснейшим образом связанными и друг с другом, и с другими частями дома (обычно общими в них являются не только стены, но даже пол и потолок, а объектом права собственности жильца в этом случае, по сути, становится «пространство»). Самостоятельными вещами не являются и общие части дома, которые к тому же лишены оборотоспособности вне связи с обсуживаемыми ими жилыми помещениями (п. 2 ст. 290 ГК, ст. 37, 38,42 ЖК). Более эффективным, как, в частности, показывает и европейский опыт, было бы признание многоквартирного жилого дома единой, юридически неделимой вещью и тем самым в целом -- объектом долевой собственности жильцов. Последние в этом случае получают в пользование (или на особом вещном праве) приходящиеся на их доли квартиры и в этих же долях несут все необходимые расходы по содержанию дома в надлежащем состоянии.

Особым объектом гражданских прав (единой вещью) может быть признан технологический имущественный комплекс (например, газопроводы с компрессорными станциями и тому подобным оборудованием, установки по переработке нефти и иного сырья и т.п.). От предприятия этот комплекс отличается тем, что в его состав входят только вещи, но не права и обязанности. При этом составляющие его вещи разнородны (недвижимость -- земельный участок, здания, сооружения; движимость -- оборудование и т.д.), но объединены единым хозяйственным назначением, что делает целесообразным его рассмотрение опять-таки как единого объекта имущественного оборота, но не вещных правСм: Российское гражданское право/ учебник,под ред Е.А.Суханова, Том 1, М.: Статут, 2010.С.311-312.

Итак, значит под имущественным комплексом понимается не просто особый объект гражданских прав, комплекс взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое, но и иные комплексы связанные с обще-долевой собственностью жилого дома, технологический имущественный комплекс и другие.

Как мы уже выяснили, что при совершении сделок с имущественными комплексами объекты, находящиеся в его составе теряют тот правовой режим присущий им по отдельности, а объединившись в совокупности придают единый правовой режим имущественному комплексу. Но, тем не менее, законодатель признает имущественный комплекс (предприятие) недвижимостью, согласно ст.132 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Несмотря на отсутствие основных признаков недвижимости -- прочной связи с землей и невозможности перемещения без ущерба назначению, а также на подвижность, изменчивость предприятия как объекта права, законодатель счел необходимым подчинить его правовому режиму недвижимого имущества, а следовательно, и требованию государственной регистрации прав и сделок. Государственная регистрация прав на предприятие и сделок с ним должна проводиться в особом порядке, обусловленном правовой спецификой данного объекта. Основной особенностью предприятия является возможность включения в его состав земельных участков и других объектов недвижимости, находящихся на различных территориях, а также возможность исключения недвижимого имущества из состава предприятия. Тем не менее, предприятие в целом признается недвижимостью, даже если в его состав не входят земельные участки, здания, сооружения и иные недвижимые объекты. В статье 22 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определено особое место регистрации прав на предприятие, отличное от места нахождения недвижимости.

Как считает Пискунова М.Г. существенной особенностью предприятия является его объективная неопределенность. Другие объекты недвижимости являются индивидуально определенными вещами, чья физическая природа, прочная связь с землей или невозможность перемещения обусловливают фиксированное место нахождения, пространственную определенность их как объектов права. Земельные участки, здания и сооружения, жилые и нежилые помещения являются объективно существующими вещами, «объективными объектами прав». Их возникновение и существование не связаны с субъективными правами, объект недвижимости может существовать и без субъекта права, вне правовых отношений, например, бесхозяйное имущество. Вновь созданный объект недвижимости как вещь возникает объективно после завершения строительства и существует вне зависимости от возникновения прав на него. С момента государственной регистрации в соответствии со ст.219 ГК РФ возникает вещное право на него, но не сам объект. Предприятие же является «субъективным объектом прав».

Во-первых, его возникновение и существование неразрывно связаны с субъектом прав на него. Одним из принципиальных вопросов правового режима предприятия, который обходят молчанием во всех посвященных этой теме исследованиях, является момент возникновения вещного права на предприятие как на недвижимость. С какого момента возникает право собственности на бизнес? Если бизнес приобретен на основании сделки (купли-продажи, в том числе на открытых торгах, в порядке отступного и пр.), то по общему правилу п.2 ст.8 и п.2 ст.223 ГК РФ, а также по специальной норме п.1 ст.564 ГК РФ право на него как недвижимость возникнет с момента государственной регистрации перехода права.

Во-вторых, как объект прав предприятие, его конкретный состав и наименование определяются правообладателем при совершении сделки с предприятием по согласованию с участником сделки. Указанный в п.2 ст.132 ГК РФ состав предприятия может быть изменен договором. Так, еще до подписания договора продавцом проводится инвентаризация, затем акт инвентаризации, баланс, заключение независимого аудитора и перечень долгов рассматриваются сторонами, после чего состав продаваемого предприятия определяется договором купли-продажи (ст.561 ГК РФ). Определение состава предприятия непосредственно договором, то есть при совершении сделки, предусмотрено и п.3 ст.70 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Договором определяется состав предприятия, передаваемого в доверительное управление (п.1 ст.1016 ГК РФ). То есть можно сказать, что предприятие -- это особый объект прав, который формируется, приобретает имущественную определенность при совершении сделок с ним. Предприятие является скорее предметом сделки, чем объектом вещных прав. Цель такой правовой конструкции заключается в переносе прав на все элементы бизнеса путем заключения одной, а не множества отдельных сделок.

В-третьих, предприятие в отличие от других недвижимых вещей является постоянно изменяющимся объектом права. Вряд ли существует более изменчивый объект прав, чем бизнес, «предприятие на ходу», включающее права требования и долги по обязательствам, связанным с предпринимательской деятельностью.

Четвертой особенностью предприятия является возможность его пространственной неопределенности: по воле собственника в состав предприятия могут входить земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, расположенные на различных территориях, но возможно и их отсутствие в составе предприятия, что не лишает такой «виртуальный» объект правового режима недвижимости. Хотя сложно представить себе предпринимательскую деятельность, не связанную с определенной недвижимостью или правами на нее, «в воздухе», вне собственных или арендованных производственных, торговых, административных помещений, тем не менее такая возможность допускается законодателемСм: О государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс/авт. ст. Пискунова М.Г.«Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование»/жур. №1, 6.2001.

Таким образом, объекты недвижимости являются вещами, и как объекты права они объективны, постоянны, пространственно определены. Предприятия вещами не являются, и как объекты права они субъективны, изменчивы, могут быть пространственно не определены.

Как считает О.М.Козырь, признав предприятие недвижимостью, в дальнейшем ГК РФ не подчиняет его автоматически всем общим правилам о недвижимости, а устанавливает более формализованный и строгий режим для сделок с предприятиями. Ужесточение правового режима предприятия как объекта права путем отнесения его к недвижимому имуществу должно, как и любое стеснение гражданского оборота, иметь определенную цель.

В юридической литературе отмечается, что предприятие представляет собой не просто совокупность самостоятельных разрозненных вещей, а единый имущественный комплекс, обособленный от иного имущества собственника (юридического лица или индивидуального предпринимателя), образующий единое целое, замкнутый производственный цикл. Отдельные объекты недвижимости, относящиеся к предприятию, могут иногда находиться вне места расположения основной массы имущества. В качестве примеров предприятия могут рассматриваться заводы, автозаправочные станции, рестораны и пр.

Материальные и нематериальные объекты, входящие в состав предприятия и образующие его имущественный комплекс, могут быть условно разделены на следующие группы в зависимости от правового режима:

- земельные участки, другие объекты недвижимости или права на них;
- движимые вещи;
- права требования и долги по обязательствам, связанным с деятельностью предприятия;
- исключительные права.

Имущественный комплекс предприятия нельзя свести к понятию «сложная вещь», так как последняя состоит из реальных, наличных вещей, а предприятие образуют не только вещи, но и иное имущество, в том числе права. В законодательстве термин «имущественный комплекс» употребляется не только при характеристике предприятия. Могут существовать иные имущественные комплексы, не являющиеся предприятием. Так, в п.1 ст.607 и в ст. 1013 ГК РФ говорится о возможности передачи в аренду и в доверительное управление предприятий и других имущественных комплексов.

Однако правовой режим имущественных комплексов как сложных недвижимых вещей отличен от режима предприятий, хотя правообладатели иногда отождествляют эти понятия. Имущественные комплексы отвечают критериям недвижимости в силу физических свойств, они, в отличие от предприятия, являются вещами, хотя и сложными. Практические аспекты данной проблемы исследованы в работе А.А.Завьялова, посвященной особенностям регистрации прав на недвижимое имущество производственных организаций газовой, нефтяной, металлургической и энергетической отраслей. Недвижимые имущественные комплексы как сложные вещи подчиняются обычному правому режиму недвижимости, не отягощенному правилами о предприятиях. Возможно, правообладатель имущественного комплекса пожелает заключить сделку, предметом которой будет предприятие, в состав которого включен только имущественный комплекс как сложная вещь без других атрибутов бизнеса (движимых вещей, имущественных и исключительных прав). С точки зрения экономического содержания это тождественно сделке с имущественным комплексом как единой недвижимой вещью. Но определение сторонами в качестве предмета договора предприятия (передачи его в собственность, пользование, ипотеку) подчиняет такой договор правилам сделок с предприятиями независимо от его состава См: О государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс/авт. ст. Пискунова М.Г.«Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование»/жур. №1, 6.2001.

Введение в Гражданский кодекс нового объекта вещных прав - единого недвижимого комплекса призвано упростить процедуру оформления и повысить эффективность оборота комплексных инфраструктурных объектов. Практическая востребованность данной правовой конструкции во многом будет зависеть от последующей гармонизации корреспондирующих положений законодательства.

В рамках продолжающейся реформы гражданского законодательства 1 октября 2013 года вступили в силу поправки, внесенные в Законом № 142 ФЗ 1 . Изменения, помимо прочего, касаются понятия и состава объектов гражданских прав. Введен новый вид недвижимого имущества - единый недвижимый комплекс (далее - ЕНК) 2 , а также внесен ряд корреспондирующих уточнений в понятие неделимой вещи.

Правовая конструкция ЕНК
Под ЕНК понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь 3 . При этом ЕНК признается недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, и к нему применяются правила о неделимых вещах.
Введение в гражданское законодательство такого понятия, как "ЕНК", вероятно, призвано закрепить правовой статус и, следовательно, упростить процедуру оформления, а также повысить эффективность использования в гражданском обороте комплексных инфраструктурных объектов (включая линейные).
До настоящего времени при определении статуса таких объектов не возникало трудностей только в отношении линейно-кабельных сооружений связи, которые отнесены к недвижимому имуществу в силу прямого указания закона. Так, пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 126 ФЗ "О связи" предусмотрено, что сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи, относятся к недвижимому имуществу.
В других случаях, ввиду отсутствия специального законодательства, статус вышеуказанных объектов определялся нередко в том числе судом на основании анализа технических и иных характеристик конкретных объектов с учетом нормативно-правовых актов, регулирующих порядок их эксплуатации. При этом из-за отсутствия специального регулирования в судебной практике складывались различные подходы к определению правового статуса таких объектов.
С учетом изложенного выше, правовая конструкция ЕНК, вероятно, может представлять интерес для владельцев сложных промышленных и (или) комплексных инфраструктурных объектов в тех случаях, когда оформление и оборот данных активов предполагается в виде единого объекта. Однако эффективность, целесообразность и практическая востребованность такой конструкции во многом будут зависеть от развития и гармонизации корреспондирующих положений законодательства в части регулирования земельных и градостроительных отношений, а также вопросов кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество.
Так, уже предусмотренная гражданским законодательством концепция признания предприятия в целом как имущественного комплекса недвижимостью не нашла широкого применения, в том числе в связи с практическими трудностями регистрации предприятий как единых объектов.

Предприятие и ЕНК
Следует отметить, что первоначально обсуждалась возможность исключить из Гражданского кодекса понятие "предприятие" и оставить только "единый недвижимый комплекс" (в качестве одного из исходных названий предлагалось понятие "единый имущественный комплекс"), но в итоговом варианте Закона № 142 ФЗ понятие "предприятие" сохранено.
Обе вышеуказанные правовые конструкции предполагают, что в их состав могут входить как недвижимые, так и движимые вещи, которые в целом признаются недвижимым имуществом в силу прямого указания закона. Вместе с тем данные конструкции имеют и существенные различия, к которым, в частности, можно отнести следующие:

ЕНК отнесен законом к неделимым вещам, в то время как предприятие может участвовать в коммерческом обороте и как единый объект, и по частям;
в отличие от предприятия в состав ЕНК входят только вещи и не входят имущественные права и обязанности, а также исключительные права;
обязательным признаком предприятия является его использование для осуществления предпринимательской деятельности, в то время как в отношении ЕНК законом такого требования не установлено;
в отношении предприятия законом прямо установлен порядок совершения отдельных видов сделок, в то время как правовой статус ЕНК регулируется только общими положениями.

Несмотря на наличие вышеуказанных различий между ЕНК и предприятием, в настоящее время представляется затруднительным оценить, как именно будут соотноситься между собой указанные два понятия по вопросам кадастрового учета, регистрации прав, налогообложения и бухгалтерского учета.

Перспективы применения конструкции ЕНК в гражданском обороте
Как отмечено выше, Законом № 142 ФЗ установлены лишь общие положения касательно правового статуса ЕНК, при этом отсутствие последовательного правового регулирования порядка и правил применения ЕНК в гражданском обороте может привести к снижению практической привлекательности данной конструкции для хозяйствующих субъектов. Рассмотрим некоторые аспекты, которые, по нашему мнению, требуют внимания с точки зрения дальнейших перспектив применения правовой конструкции ЕНК в гражданском обороте.

1. Кадастровый учет и регистрация прав на ЕНК
В настоящее время законодательство не предусматривает специальных и последовательных правил ни в отношении порядка постановки ЕНК на кадастровый учет, ни в отношении государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества.

2. Реализация собственником ЕНК исключительного права на приватизацию или аренду земельного участка под ЕНК
Земельного кодекса предусматривает исключительное право собственников зданий, строений, сооружений на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, на которых такие здания, строения и сооружения расположены. ЕНК прямо не поименован в названной статье, однако представляется, что и собственник ЕНК также должен быть наделен указанным выше исключительным правом в отношении земельного участка под ЕНК.
Кроме того, необходимо учитывать то, что объекты недвижимого имущества в составе ЕНК могут вводиться в эксплуатацию в разное время. При этом, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ 4 , земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному Земельного кодекса, именно и только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Применение же указанного порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно только в случаях, прямо указанных в законе. Таким образом, если данная позиция суда будет применена и к ЕНК, то реализовать исключительное право на выкуп земельного участка под ЕНК будет возможно только после завершения строительства всех объектов недвижимого имущества в составе данного комплекса.

3. Вопросы раздела и обращения взыскания на ЕНК
Как указано выше, к ЕНК применяются правила о неделимых вещах. Понятие неделимой вещи 5 было изменено Законом № 142 ФЗ, вероятно, и для целей учета особенностей ЕНК как нового вида недвижимого имущества. Ранее к неделимым относились вещи, раздел которых в натуре невозможен без изменения их назначения. Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь устанавливались соответствующими нормами Гражданского кодекса в отношении раздела имущества, находящегося в долевой собственности 6 .
С 1 октября 2013 года под неделимой понимается вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав 7 . При этом уточнено, что неделимой может быть и вещь, имеющая составные части.
Кроме того, Законом № 142 ФЗ дополнено, что замена одних составных частей неделимой вещи другими составными частями не влечет возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются 8 . Взыскание может быть обращено на неделимую вещь только в целом, если законом или судебным актом не установлена возможность выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях продажи ее отдельно 9 . Отношения по поводу долей в праве собственности на неделимую вещь регулируются правилами и Гражданского кодекса. Таким образом, применяя конструкцию ЕНК, хозяйствующий субъект должен учитывать перечисленные выше особенности в части порядка и правил отчуждения ЕНК и порядка обращения взыскания на него, а также правил и порядка распоряжения ЕНК при его нахождении в общей собственности.

4. Налог на имущество организаций и особенности бухгалтерского учета в отношении ЕНК
Отдельного внимания заслуживают вопросы налогообложения и бухгалтерского учета операций в отношении ЕНК. По общему правилу, объектами налогообложения для российских организаций признаются движимое и недвижимое имущество, учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств (далее - ОС) в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета 10 . При этом не признается объектом налогообложения по налогу на имущество организаций движимое имущество, принятое на учет в качестве ОС с 1 января 2013 года 11 .
ЕНК как новый вид недвижимого имущества, безусловно, попадает в категорию имущества для целей обложения налогом на имущество. При этом, несмотря на то что в состав ЕНК могут входить как недвижимые вещи, так и движимое имущество, ЕНК в силу закона является недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект. Следовательно, в отсутствие специальных правил налогообложения включение в состав ЕНК движимого имущества фактически может привести к увеличению налогового бремени, то есть для целей налогообложения организации будет более выгодно не регистрировать совокупность движимых и недвижимых объектов в качестве ЕНК (то есть единой недвижимой вещи), а учитывать объекты движимого имущества (которые были приняты на учет в качестве ОС с 01.01.2013) в качестве самостоятельных объектов, так как в таком случае стоимость таких объектов не будет учитываться при расчете налога на имущество организаций.
Законом № 142 ФЗ фактически предусмотрена возможность, а не обязанность собственника зарегистрировать в качестве ЕНК совокупность принадлежащих ему объектов движимого и недвижимого имущества, отвечающих критериям, установленным Гражданского кодекса. При этом в настоящее время в силу новизны правовой конструкции ЕНК затруднительно предположить, какой именно подход в отношении порядка расчета налога на имущество может быть применен налоговыми органами в ситуации, когда организацией будет принято решение о регистрации совокупности отдельных объектов в качестве ЕНК, но при этом для целей оптимизации налогообложения ряд движимых вещей не будет включен в состав такого ЕНК.

Так, согласно разъяснениям Минфина России организация может не включать отдельные инвентарные объекты движимого имущества в состав здания или другой недвижимости, если эти объекты соответствуют следующим критериям 12:
учитываются как отдельные инвентарные объекты движимого имущества (ОС);
могут быть использованы вне объекта недвижимого имущества;
демонтаж таких объектов не причиняет несоразмерного ущерба назначению недвижимого имущества;
функциональное предназначение указанных объектов не является неотъемлемой частью функционирования самого недвижимого имущества.

С учетом изложенного выше, нельзя исключить, что при использовании конструкции ЕНК и невключении в состав ЕНК ряда объектов движимого имущества организации придется доказывать соответствие таких объектов движимого имущества вышеуказанным критериям, а следовательно - обоснованность самостоятельного учета таких объектов для целей налогообложения.
С точки зрения бухгалтерского учета, включая вопросы списания стоимости объектов ОС, также сложно предположить, будет ли обязан хозяйствующий субъект в любом случае учитывать ЕНК как один инвентарный объект или будет вправе учитывать объекты в составе ЕНК отдельно, если сроки полезного использования таких объектов существенно отличаются. Также на данном этапе сложно оценить, могут, будут ли и в какой мере применяться к ЕНК правила, используемые для целей бухгалтерского учета в отношении имущественных комплексов и сложных вещей.
Таким образом, практическая востребованность и эффективность применения конструкции ЕНК в гражданском обороте будут во многом определяться уточнением и усовершенствованием соответствующих положений земельного и градостроительного законодательства, законодательства по вопросам кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество, а также вопросов налогообложения и бухгалтерского учета с целью создания понятных и последовательных механизмов для использования ЕНК в гражданском обороте, не приводящих к возникновению дополнительных практических трудностей для хозяйствующих субъектов при применении данной конструкции.

Предприятие как имущественный комплекс

В соответствии со статьей 132 ГК РФ под предприятием понимается имущественный комплекс, признаваемый в целом НИ.

В данном качестве предприятие выступает как объект гражданских прав. Предприятию как объекту гражданских прав присущи следующие признаки: это единый имущественный комплекс, включающий все виды имущества, предназначенные для осуществления деятельности, - земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслуживания и другие исключительные права; это только такой имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности. Он может являться государственной или муниципальной собственностью либо принадлежать коммерческой организации, созданной в форме хозяйственного общества или товарищества, производственного кооператива, либо быть собственностью некоммерческой организации, осуществляющей в соответствии с законом и ее уставом предпринимательскую деятельность. В качестве предприятия может выступать и имущественный комплекс, принадлежащий индивидуальному предпринимателю либо членам крестьянского (фермерского) хозяйства; совершение сделок с предприятием не влечет прекращения производственной или иной предпринимательской деятельности, которая осуществлялась предыдущим владельцем, то есть объектом является имущественный комплекс "на ходу"; при совершении сделок с предприятием как с имущественным комплексом юридического лица само юридическое лицо не прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права. Если юридическое лицо ликвидируется как субъект гражданского права, предприятие является уже не единым имущественным комплексом, а лишь отдельными видами имущества. Помимо этого в него не входят долги юридического лица.

Следует отметить, что в текст ГК РФ включены нормы, отражающие специфику продажи предприятий (ст.559-566). При этом указано, что правила о продаже НИ применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия (п.2 ст.549). Это связано с тем, что продажа предприятия в целом предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца. Сложные отношения, возникающие при такой продаже, требуют специального регулирования.

В договоре продажи предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость продаваемого предприятия, которые определяются на основе полной инвентаризации предприятия.

Гражданский кодекс РФ содержит правила, позволяющие удостоверить состав продаваемого предприятия (п.2 ст.561). Стороны еще до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть такие документы, как акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Указанные документы служат обязательным приложением к договору продажи предприятия, который заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Отсутствие какого-либо из названных документов расценивается как несоблюдение формы договора продажи предприятия, что влечет его недействительность (п.2 ст.560 ГК РФ).

Договор продажи предприятия считается заключенным с момента государственной регистрации.

Государственной регистрации подлежит, помимо договора продажи предприятия, переход права собственности к покупателю. Регистрация осуществляется после исполнения продавцом обязательств по договору продажи предприятия.

Исполнение обязательств по договору продажи предприятия требует от продавца совершения определенных действий, не свойственных иным договорным обязательствам. В частности, если иное не будет предусмотрено договором, продавец за свой счет должен подготовить предприятие к передаче покупателю, составить и представить на подписание покупателю передаточный акт. В передаточном акте в обязательном порядке должны найти отражение сведения об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, данные о составе предприятия, о недостатках, выявленных в передаточном имуществе, перечень утраченного продавцом имущества.

День подписания продавцом и покупателем передаточного акта признается моментом передачи покупателю предприятия и перехода на него риска случайной гибели или случайного повреждения имущества предприятия.

Вместе с тем момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собственности. Однако, не являясь собственником переданного предприятия (до регистрации), покупатель получает право распоряжаться имуществом предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых приобреталось предприятие. И соответственно продавец, сохраняющий право собственности на переданное предприятие до момента государственной регистрации, лишается такого права (ст.564 ГК РФ).

Следует обратить внимание, что несмотря на то что в состав предприятия могут входить многие объекты НИ, передаваемые покупателю, требуется лишь один акт государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие в целом.

Специальные правила установлены Градостроительным кодексом РФ и в отношении некоторых других видов договоров, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс: аренды (ст.656-664); доверительного управления (пп.1 и 3 ст.1013). Особые положения, регулирующие сделки с предприятием, содержатся также в федеральных законах "О несостоятельности (банкротстве)" (ст.85); "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" (ст.26); "Об ипотеке (залоге НИ)" (ст.69-73).

Так, по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется:

Предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства,

Передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства:

права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием;

права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия; другие исключительные права;

Уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (п.1 ст.656 ГК РФ).

Договор аренды так же, как и договор продажи предприятия, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор, заключенный с нарушением этих требований, является недействительным и не подлежит регистрации. Договор аренды предприятия вступает в силу с момента его государственной регистрации (ст.656 ГК РФ).

По договору доверительного управления предприятием как имущественным комплексом учредитель (собственник предприятия) передает доверительному управляющему предприятие в доверительное управление, а последний обязуется осуществлять управление предприятием в интересах учредителя или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом право собственности на предприятие сохраняется за учредителем (п.1 ст.1012, п.1 ст.1013 ГК РФ).

При решении вопроса о государственной регистрации договора доверительного управления предприятием необходимо учитывать ограничения, установленные ГК РФ в отношении объектов доверительного управления и субъектного состава договора. Не могут быть объектами доверительного управления имущественные комплексы, закрепленные за государственными или муниципальными предприятиями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (казенные предприятия) (ст.1013 ГК РФ).

Учредитель доверительного управления должен быть собственником предприятия, за исключением учреждения доверительного управления на основании закона (ст.1014 ГК РФ).

В качестве доверительного управляющего могут выступать только индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, кроме унитарного предприятия. Это требование не распространяется на случаи, когда доверительное управление осуществляется по основаниям, предусмотренным законом. Установлен также запрет на передачу имущества в доверительное управление государственным органам и органам местного самоуправления (ст.1015 ГК РФ).

Договор доверительного управления предприятием, как и каждый гражданско-правовой договор, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям (ст.432 ГК РФ). Непосредственно в ГК РФ имеется указание на следующие существенные условия договора доверительного управления:

Состав имущества, передаваемого в доверительное управление;

Наименование юридического лица или имя гражданина, являющихся учредителем и (или) выгодоприобретателем;

Размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;

Срок действия договора (п.1 ст.1016 ГК РФ).

К форме договора доверительного управления предприятием применяются правила, предусмотренные в отношении договора продажи предприятия.

Федеральный закон о государственной регистрации прав в статье 22 предусмотрел специальный порядок регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс, учитывающий особенности регистрации входящих в предприятие отдельных объектов НИ. Поскольку переход прав на предприятие влечет соответственно и изменение субъекта в отношении прав на все объекты НИ, входящие в состав имущественного комплекса, то законодатель определил, что государственной регистрации подлежит соответствующая сделка и переход прав, объектом которых является само предприятие, а не многочисленные сделки, связанные с отдельными объектами НИ, входящими в состав этого предприятия. Поэтому местом регистрации является не место нахождения указанных отдельных объектов НИ, а место регистрации предприятия как юридического лица.

Таким образом, право на предприятие (переход права) подлежит государственной регистрации по месту нахождения юридического лица правообладателя. В отношении отдельных объектов НИ, входящих в состав этого предприятия, осуществляется не государственная регистрация, а внесение записей в Единый государственный реестр о новом собственнике (владельце) предприятия, а следовательно, и субъекте права на соответствующие объекты НИ. Основанием для внесения таких записей применительно к каждому из субъектов НИ, входящих в состав предприятия, по месту их нахождения является государственная регистрация предприятия в целом как имущественного комплекса.