Бизнес план риэлторской компании образец. Инвестиции для открытия. Какие нужны разрешения

Бизнес-план

Отзывы (126)

Хороший бизнес-план агентства недвижимости можно изучить на нашем портале, который создан для помощи всем тем, кто решил начать свое дело. Что касается агентства недвижимости, то эта идея является вполне актуальной и прибыльной, рассчитанной на перспективу. Такие агентства обычно оказывают широкий круг услуг: помогают в продаже, обмене, приобретении недвижимости, а также занимаются другими сделками.

Ищите готовый документ, который можно использовать сразу или взять за основу? Обратите внимание на проект, выложенный у нас. Это продуманная, реально работающая схема, которая включает в себя не только общее обоснование проекта, но и все расчеты вложений, окупаемости, которые нужно знать на первом этапе, до начала работы.

Используйте представленный пример бизнес-плана риэлторского агентства прямо сейчас. Его мы предлагаем тем, кто хочет взять «пример» для основы, для того, чтобы получить собственные расчеты. Использование такого проекта, помогает лучше понять, как правильно запланировать функционирование объекта, что учесть и продумать заранее. Действуя последовательно, аккуратно и точно, можно добиться значительных результатов в работе своего агентства.

Решение открыть свое агентство недвижимости чаще всего принимают бывшие сотрудники аналогичных компаний. За время работы они приобретают необходимый опыт, постигают все тонкости организации такого бизнеса, как агентство недвижимости. А некоторые забирают с собой и базу данных, если работодатель не позаботился о том, чтобы обеспечить качественную защиту коммерческой информации.

Такие люди примерно знают, что нужно, чтобы открыть агентство недвижимости, и даже планируют создать компанию с нуля неофициально, не задумываясь над тем, какими проблемами это может обернуться. Им кажется, что никаких особых сложностей возникнуть не должно: достаточно арендовать помещение под офис, приобрести минимум мебели и оргтехники - и все готово для того, чтобы миллионы сами потекли в руки новоявленного бизнесмена.

В действительности все оказывается не так просто, как в мечтах. Рынок недвижимости переживает настоящий бум, и количество новых риелторских агентств растет с огромной скоростью. Но почти такими же темпами увеличивается количество компаний, которые не выдерживают реалий российского рынка недвижимости, и закрываются, не проработав и года.

С чего начать малый бизнес - агентство недвижимости? Этим вопросом задаются предприниматели, решившие урвать свой кусок сладкого, как им кажется, пирога, коим является рынок недвижимости. Низкий порог вхождения в этот бизнес обусловил рост количества новых риелторских компаний. Но при этом далеко не все начинающие бизнесмены осознают, с какими трудностями им придется столкнуться в процессе открытия своего агентства недвижимости с нуля.

Судя по отзывам людей, которые работали агентами по недвижимости, а впоследствии пытались открыть свое агентство, проблемы подстерегают новоявленного бизнесмена повсюду. Прежде всего, не имея собственной базы, обзавестись клиентурой очень сложно. Потенциальные покупатели недвижимости предпочитают обращаться в крупные агентства, давно работающие на этом рынке, поскольку люди боятся быть обманутыми. На то, чтобы заработать репутацию и обеспечить узнаваемость, уходит много времени.

Прибыль агентства недвижимости во многом зависит от рекламы, на которую нужны немалые средства. Вас должны узнавать, а для этого свои услуги нужно постоянно продвигать. Яркий образец рекламы только что созданного агентства недвижимости позволит привлечь внимание потенциальных клиентов. Грамотная маркетинговая стратегия - возможность сократить сроки окупаемости агентства недвижимости. Чтобы убедиться в этом, достаточно познакомиться с примерами успешного бизнеса по реализации недвижимости.

Справиться с многочисленными трудностями, которые неизбежно подстерегают начинающих бизнесменов, несомненно поможет профессиональный пример бизнес плана открытия агентства недвижимости с готовыми расчетами. Используя этот документ, вы легко преодолеете нулевую известность в этом сегменте рынка и почувствуете уверенность в своих силах.

Опытный и квалифицированный персонал - главная ценность любого агентства недвижимости. В связи с этим начинать строить бизнес в сфере недвижимости следует с поиска таких специалистов. В агентстве недвижимости работают, как правило, два вида сотрудников - менеджеры и агенты. Агенты или риелторы занимаются непосредственно заключением сделок, а менеджеры осуществляют контроль над этими сделками.

Найти опытных риелторов практически невозможно, единственная возможность - переманить их из других, уже раскрученных компаний. Но сделать это очень сложно, так как организация бизнеса в сфере агентства недвижимости обычно строится таким образом, чтобы удержать хороших специалистов. Основная причина, по которой сотрудники все же соглашаются сменить место работы - невыполнение прежним работодателем своих обязательств.

Если переманить опытных специалистов не удалось - ничего не поделаешь, придется нанимать новичков, но обязательно при этом заниматься их обучением. Как вариант - обучать премудростям бизнеса можно самостоятельно, но лучше все же отправить их на специальные курсы.

Задумываясь над тем, как открыть свой бизнес - агентство недвижимости, предприниматели не всегда уделяют пристальное внимание такому процессу, как подбор персонала. И это порой приводит к весьма печальным последствиям. Все чаще в последнее время можно услышать информацию о том, что сотрудник агентства недвижимости кинул клиента. Подобная репутация не нужна ни одной компании, поэтому к вопросу поиска специалистов следует подходить очень серьезно.

На должность риелтора необходимо подбирать людей, отличающихся коммуникабельностью, обладающих личным обаянием, умеющих убедительно объяснить потенциальному клиенту все преимущества совершения сделки именно в этом агентстве. Отсутствие соответствующего опыта - не самое страшное, научиться можно всему, если есть желание. Важнее другое - не нарваться на аферистов, устраивающихся в агентства недвижимости с одной целью: своровать базу данных клиентов для открытия своего агентства недвижимости или для продажи ее другим компаниям.

Существует еще одна категория недобросовестных специалистов, которые грешат оформлением левых сделок с недвижимостью, разумеется, в обход компании. Все это говорит о том, что, если человек задумался над тем, в какую компанию пойти работать агентом по недвижимости, то это еще не говорит о его благих намерениях. Так по каким же правилам работает агентство недвижимости, как открыть это бизнес и не ошибиться? Следуя рекомендациям, которые содержатся в грамотном образце бизнес плана агентства недвижимости, вы легко рассчитаете сроки окупаемости и потенциальную выручку.

Низкий порог входа на рынок риелторских услуг привлекает множество начинающих предпринимателей. Но это довольно значимое преимущество легко перевешивается одним, но весьма существенным минусом - высочайшей конкуренцией в этом сегменте услуг. Новичку, решившему открыть свой бизнес - агентство недвижимости, чрезвычайно сложно пробиться к своему клиенту, минуя крупные, уже давно раскрученные компании.

Открытие бизнеса в недвижимости сопряжено с огромным количеством проблем, если начинать действовать в одиночку. С одной стороны, вас готовы "съесть" более успешные конкуренты, с другой - вы подвергаетесь риску быть кинутыми матерыми клиентами, которые пользуются неопытностью начинающих бизнесменов и проворачиваются свои мошеннические сделки.

Отсутствие клиентов в агентстве недвижимости может означать заведомый крах бизнеса, поскольку затраты, хоть и не слишком большие, каждый месяц съедают часть бюджета, а никаких доходов, способных восполнить эту брешь, не существует. И это одна из причин, по которой некоторые бизнесмены понимают всю очевидность безуспешности одиночного плавания, и начинают задумываться о сотрудничестве с более крупными компаниями.

Планируя открыть бюро недвижимости, бизнесмену важно заранее четко оценить свои силы. Сумеете ли вы выстоять в условиях беспощадной конкуренции и выйти на точку безубыточности? Если вы не уверены в своих силах, не стоит рисковать, лучше попробовать найти надежного партнера, под чьим крылом вам будет намного проще развивать свой бизнес. Речь идет о франшизах крупных риелторских компаний, причем, как отечественных, так и зарубежных.

Открывая свой бизнес - агентство недвижимости - с нуля, вы рискуете финансовыми вложениями, поскольку для раскрутки компании потребуется очень много времени. Действуя под началом успешного и раскрученного бренда, бизнесмен получает своеобразную фору. Размер первого взноса при открытии агентства недвижимости по франшизе зависит от того, с какой компанией вам удастся договориться. Необходимо также оговорить с владельцем франшизы определенный процент от оборота компании, а вот процент роялти обычно является уже фиксированным. Подобное партнерство между агентствами недвижимости может принести свои плоды уже в первые месяцы работы.

Еще один способ быстро раскрутить бизнес на торговле недвижимостью - сотрудничество с застройщиками. В этом случае обрасти солидной клиентурой можно намного быстрее. К тому же зачастую владельцы агентств недвижимости, по мере развития своего бизнеса, начинают инвестировать в девелоперские проекты собственные капиталы, а в некоторых случаях - сами становятся девелоперами.

Как выгодно раскрутить агентство недвижимости - пошаговую инструкцию вы найдете в профессиональном образце бизнес плана для риэлторов. Из него вы узнаете, какое значение имеет для агентств недвижимости партизанская реклама, и что нужно компании для того, чтобы в кратчайшие сроки стать заметной на современном рынке недвижимости.

Как правило, о том, как открыть агентство недвижимости, задумываются те люди, которые уже работали в этой сфере, имеют опыт и собственную базу данных. Спрос на услуги риэлторов растет, несмотря на сложную экономическую ситуацию, а денег для открытия такого бизнеса надо не так уж и много. Это приводит к постоянному появлению все новых агентств недвижимости. Что ждет новичков? Что включает в себя бизнес-план риэлторского агентства? Сколько потребуется денег, и окупятся ли вложения? На эти и другие вопросы вы найдете ответы в статье.

Регистрируем бизнес

Начинающий предприниматель должен зарегистрировать ИП (индивидуальное предпринимательство) или ООО (общество с ограниченной ответственностью). Выбирая ИП, вы платите только единый фиксированный налог. А плата за каждый заключенный договор – это агентское вознаграждение. ОКВЭД (классификация видов деятельности) в данном случае 70.3 «Предоставление услуг посредника, которые связаны с недвижимостью».

Как только вы получите свидетельство о регистрации, вам следует встать на учет в отделении налоговой инспекции. Если вы занятой человек и у вас нет времени посещать все инстанции, обратитесь к посреднику, заплатите ему, через несколько дней просто получите на руки все документы.

Разрабатываем прайс-лист и прочие бланки документов

Бизнес-план риэлторского агентства желательно составлять не самостоятельно, а при поддержке знающих о опытных людей, работающих не один год в этой сфере. Дабы иметь неоспоримое конкурентное преимущество, надо не просто найти подходящий для клиента вариант, но сопровождать его «от» и «до».

Это вселяет доверие. Как только вы открываете свой бизнес, не стоит демпинговать ценами, то есть делать их гораздо ниже рыночных. Потребители начинают думать, что эту услугу легко осуществить, а ваш доход только понижается. Клиенту надо доходчиво объяснять, что входит в услугу, каких усилий это стоит риэлтору и т.д.

Набираем сотрудников

Кто бы ни помогал вам составлять бизнес-план риэлторского агентства, знайте – сотрудников набирать желательно только по знакомству. Если нет такой возможности, придется размещать объявление в специализированные СМИ, обращаться за помощью в кадровые агентства.

Кстати, есть бесплатный сайт для агентства недвижимости (и не один), неплохо дать о себе знать и там, многие риэлторы просматривают такие ресурсы в поисках работы. Количество сотрудников – дело индивидуальное. Порой один человек со своей базой данных заменит десяток «специалистов».

Кроме того, придется нанять на работу и бухгалтера, и редактора сайта (если таковой будет), и менеджера, и водителя, и юриста (не обязательно, но желательно).

Арендуем офис

Конечно же, выбирать помещение стоит не в промышленном районе города, а в месте с хорошей транспортной развязкой. Офис должен быть достаточно просторным и уютным, чтобы вмещать в себя всех сотрудников и клиентов.

Последние должны чувствовать, что здесь их не обманут и не возьмут с них лишнего. Поэтому сделайте хороший и стильный ремонт, но не вычурный. Не забывайте, что нужно будет приобрести и всю необходимую технику (столы, стулья, компьютеры, факс, телефоны и т.д.)

Реклама для агентства недвижимости

Это довольно затратный, но очень важный пункт. Реклама агентства недвижимости должна быть размещена во всевозможных газетах, журналах, на специализированных сайтах. Если вы собираетесь купить в газете место на последней страничке для своей рекламы, то лучше вовсе этого не делать.

Что может подумать человек о престижности такого риэлторского агентства, которое не может позволить себе объявление на первой полосе? Ничего хорошего. Также неплохо было бы сделать наружную рекламу на улицах, транспорте и т.д.

Никто не отменял так называемое сарафанное радио. Это, пожалуй, лучшая реклама всех времен, поэтому не стоит забывать о достойном обслуживании каждого клиента.

Формируем базу данных

С этого начинается процесс работы любого риэлторского агентства. Для пополнения базы продавцов и покупателей используют метод так называемого «псевдочастного» размещения объявлений. В чем его суть?

Пишется объявление типа «Молодая семья снимет/купит квартиру недалеко от метро…» и расклеивается где только можно. Начинают поступать звонки, ваше дело – заносить все в базу. А поскольку продавцы ничего не должны платить агентству, то они охотно соглашаются на то, чтобы информация была размещена в агентстве.

А вот сформировать базу данных покупателей гораздо сложнее. Здесь используют метод рекламы-фантома. В специализированных газетах размещаются объявления о продаже хороших квартир по неимоверно низким ценам.

Главное – зацепить возможного покупателя и наладить с ним контакт. Конечно, в разговоре агент скажет, что именно эта квартира, к сожалению, продана, но есть и другие варианты. Риэлтор возьмет номер телефона, уточнит нужные критерии для поиска квартиры, вот и весь секрет.

Бизнес-план риэлторского агентства . Финансовая часть

Итак, основные пункты расходов мы обсудили, теперь укажем более конкретные цифры:

• аренда офиса – 15000-20000 рублей;
• закупка необходимого оборудования – примерно 80000-100000 рублей;
• программное обеспечение – приблизительно 30000 рублей;
• реклама – 5000-15000 рублей ежемесячно;
• оплата коммунальных услуг – 5000 в месяц.

Работа агентов, как правило, оплачивается сдельно. Вознаграждение составляет 30-60% от всей комиссии за удачно выполненную сделку.

А что можно сказать о прибыли? Средняя стоимость услуг риэлтора – 3-6% от общей суммы сделки. Если в фирме есть 5 сотрудников, то доход может составлять примерно 200000 рублей ежемесячно. При благоприятном стечении всех обстоятельств бизнес окупится через 3-6 месяцев.

Что ожидает начинающего предпринимателя?

Как показывает статистика, 2-3 сделки в месяц для одного риэлтора – это практически недостижимо. Дело не в профессионализме сотрудника, а в том, что многие сделки не совершаются в одночасье, а длятся месяцами. Это еще один момент, от которого зависит срок окупаемости бизнеса. Небольшая компания окупится за вышеуказанный срок, а крупной могут потребоваться даже годы.

1. Резюме

Агентство «Новое жильё » создаётся с целью предоставления Клиентам всего спектра риэлторских услуг, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Агентство будет предлагать следующие виды услуг:

Операции с жилыми помещениями на первичном рынке, в том числе посреднические услуги по реализации жилой площади, полученной по взаиморасчётам;

Деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены жилых помещений (в том числе посредническая), по расселению коммунальных квартир, отселению жителей из домов, подлежащих реконструкции;

Заключение договоров купли-продажи жилых помещений с пожизненным содержанием;

Оказание услуг по оценке стоимости жилых помещений;

Деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду жилых помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц;

Купля-продажа, аренда, иные операции с недвижимостью в соответствии с законодательством РФ.

Наша компания будет действовать строго в рамках законодательства РФ.

В настоящее время в России существует огромное количество риэлторских компаний, но лишь немногие из них являются действительными конкурентами на рынке в этой области, т.к. многие из действующих компаний не предоставляют Клиентам услуг, в которых они нуждаются, т.е. спектр предлагаемых услуг неполный, или предоставляют, но качество этих услуг очень низкое.

Целью создания компании « Новое жильё » является предоставление населению различных видов риэлторских услуг и оказание им помощи при выборе и совершении этих услуг. Получение же прибыли стоит на втором плане. Ведь чем качественнее будет обслуживание Клиентов и чем их будет больше по количеству, тем больше прибыли будет получать агентство.

При оказании услуг мы будем пытаться создать с Клиентами такой контакт, в результате деятельности которого обе стороны останутся довольны. Мы надеемся, что в будущем наши Клиенты, оставшиеся довольными нашей работой, будут рекомендовать нашу фирму своим друзьям и знакомым. В связи с этим, после завершения сделки мы дарим Клиентам различного рода презенты. В нашей фирме будет создаваться база данных наших Клиентов, которых ежегодно мы будем поздравлять с различными праздниками, т.е. мы не будем их забывать и будем напоминать о себе этими поздравлениями. Те презенты, которые мы будем дарить, также будут напоминать о нашей работе и нашем сотрудничестве. Мы сталкивались с этим на Западе, поэтому решили воспользоваться таким же приёмом по привлечению будущих Клиентов здесь, в России.

Мы подобрали хороших, высоко квалифицированных специалистов, которые помогут фирме выйти на высоко профессиональный уровень и создать хорошую репутацию на рынке недвижимости. В течение работы у каждого сотрудника нашей фирмы обязательным условием будет наличие лицензии на оказание именно этого вида услуг.

Я думаю, что мы на правильном пути и правильно выбрали деятельность, которой будем заниматься, мы добьёмся больших успехов.

2. Характеристика отрасли

В России уже существует рынок риэлторских услуг, но время его существования относительно небольшое, но назвать его новым тоже нельзя. Во всех цивили-зованных странах этот вид услуг уже давно развит, и всё население прибегает именно к нему, когда возникают проблемы с недвижимостью. На данном этапе развития риэлторских услуг, данная отрасль переживает не столь эффективное развитие. Перспектива резкого роста в ближайшее время не столь велика, но через несколько лет рынок будет успешно развиваться вследствие медленно растущего спроса на данный вид услуг.

В настоящий момент существует достаточно большое количество фирм, занимающихся риэлторскими услугами. Но в тоже время многие вновь созданные фирмы могут занять нишу (часть рынка), которая осталась свободной вплоть до настоящего времени.

Потенциальными Клиентами, которым необходимы риэлторские услуги, являются все категории людей: есть элитное жильё для состоятельных людей;

Типовые проекты, которые пользуются спросом у среднего класса; а также категория людей, которая вынуждена все материальные проблемы решать через недвижимость. В зависимости от обстоятельств, люди вынуждены прибегать к услугам риэлторских фирм, чтобы решить неожиданно возникшие проблемы.

Мы не являемся единственной риэлторской компанией в Западном районе, но, по сравнению с конкурентами, у нас есть один большой плюс: наша фирма ближе всего и удобнее всего расположена.

Инвестиционная привлекаемость на данном этапе развития отрасли не очень велика вследствие причин, указанных выше. Но со временем она обязательно будет расти.

3. Характеристика фирмы.

Фирма « Новое жильё » была зарегистрирована 9 апреля 2009г. как общество с ограниченной ответственностью.

Наши учредители — генеральный и исполнительный директора, а также один независимый учредитель, который не участвует в управлении фирмой, но является таким же равноправным учредителем, как и первые два. Все трое внесли в уставной капитал фирмы « Новое жильё » по 10 ООО руб.

Общество может быть ликвидировано добровольно в порядке, установленном Гражданским кодексом (ГК) РФ, а также по решению суда на основаниях, предусмотренных в ГК РФ. В случае банкротства учредители отвечают только размерами своих вкладов.

У нас есть главный бухгалтер, а также менеджер, который подчиняется исполнительному директору и которому подчиняются 3 специалиста по недвижимости, каждый из которых имеет высшее образование, является профессионалом в этой области и имеет лицензионную карточку, дающую право заниматься этой деятельностью.

Считаем, что в ближайшее время наша фирма приобретёт хорошую репутацию.

4. Выбор товара

Мы будем заниматься риэлторской деятельностью, оказывая услуги, которые требуются Клиенту Мы решили выбрать именно этот вид услуг вследствие того, что потребность растет, и на рынке образовалось не так много риэлторских компаний, которые являются действительными противниками.

Прежде чем принять окончательное решение, мы исследовали рынок и выяснили сколько в настоящий момент действующих компаний, занимающихся данным видом услуг, выяснили слабые и сильные стороны некоторых из них и пришли к выводу, что на рынке мы найдём свою нишу и реально будем в состоянии конкурировать с сильнейшими из существующих организаций. "Так как наша фирма не являлась действующей в момент кризиса августа 1998г. и в послекри-зисное время, у нас будет явное преимущество с уже существующими фирмами Мы будем в состоянии догнать и перегнать всех конкурентов — юридических лиц из-за того, что мы — молодая компания, у которой достаточно энергии, способности и активности, чтобы стать если не № 1, то по крайней мере быть в первых рядах по качеству и количеству оказываемых услуг и Клиентов.

Полезный эффект для Клиента данного вида услуг состоит в следующем:

Организация предлагает Клиенту «защиту» и гарантию того, что произведённая операция имеет законный характер, и даёт гарантию, что Клиент не будет обманут, обратившись в данную фирму.

Например, при продаже человеку «со стороны», который заверил, что платёж за купленную недвижимость будет произведён, не означает ещё, что реально Клиент получит принадлежащие ему по праву деньги;

Специалист по недвижимости, занимающийся данной сделкой, значительно упрощает Клиенту бумажную сторону дела, т.е. Клиент будет обязан только предоставить необходимые для ведения дела документы и подписаться там, где нужно, а остальное (поиск продавца, покупателя, регистрация контракта у нотариуса и т. д.) уже ложится на плечи риэлтора.

К каждому Клиенту мы будем подходить индивидуально и попытаемся максимально удовлетворить требованиям каждого из них. Наши клиенты — отечественные физические лица, которым необходимо либо продать, либо купить, либо совершить ещё какие-либо операции с недвижимостью.

Риэлторский вид услуг доступен всем категориям населения, не зависимо от того, кто является Клиентом и какая услуга ему необходима: сдача в аренду квартиры или покупка дорогостоящего жилья в центре города. Любой человек может обратиться в фирму « Новое жильё», и наши риэлтеры сделают всё возможное и невозможное, чтобы оказать данному конкретному Клиенту услугу, в которой он нуждается. Мы будем пытаться сократить до минимума, равному нулю, число Клиентов, неудовлетворённых работой фирмы. Благодаря такому подходу к Клиентам, мы надеемся, что быстро сможем завоевать их расположение и приобрести репутацию надёжной фирмы, занимающейся оказанием качественных риэлторских услуг.

Спрос на услуги данного вида в настоящее время растёт и будет продолжать неуклонно расти, потому что жилищный вопрос всегда будет стоять впереди остальных. Дети вырастают, создают свои семьи и хотят отделиться от своих родителей. В более состоятельных семьях родители в состоянии приобрести отдельную квартиру или даже дом для своих детей. Но это в состоянии сделать лишь небольшая часть населения. В большинстве случаев этот вопрос решается путём разъезда на меньшие по площади жилплощади. Например, из четырёхкомнатной квартиры разъезжаются на две двухкомнатные.

Мы наняли несколько специалистов, которые не только высоко квалифицированные профессионалы со стажем работы не менее 3-х лет, но они также (каждый из них) имеют лицензионные карточки, которые дают право заниматься легальным предоставление всех видов риэлторских услуг, в то время, как для всех остальных риэлтеров, не имеющих данных карточек, предоставление услуг носит незаконный характер.

Когда речь идёт о слабых сторонах риэлторских услуг, имеются в виду слабые стороны их предоставления. Слабые стороны включают в себя:

1. неквалифицированное предоставления услуг данного вида риэлтером, не умеющим найти общий язык с Клиентом, т.е. быть общительным и гибким;

2. неумение правильно заполнять документы, связанные с данной конкретной сделкой;

3. плата завышенных комиссионных за оказанную услугу;

4. отсутствие проверки каждого человека, который является стороной данной сделки, что может пагубно отразиться на результате всей работы: наличие уголовного прошлого (судимостей) или появление детей или родственников, ранее ущемлённых в правах.

Так как предоставление риэлторских услуг — это, в первую очередь, работа с людьми, поэтому мы набираем только таких специалистов, которые имеют навыки в работе с людьми и к каждому человеку могут подойти индивидуально.

В нашей стране нет еще вузов, которые готовили бы специалистов именно этого профиля. Поэтому при принятии на работу к людям применяются некоторые требования, которыми они должны соответствовать, чтобы заниматься успешной риэлторской деятельностью. Главным требованием является умение входить в контакт с любой категорией людей, расположить Клиента к себе, чтобы он мог довериться риэлтеру, чтобы он был уверен, что это именно та фирма, именно тот человек (риэлтер), которые в состоянии помочь ему решить проблему. Поэтому нашей компании нужен высоко профессиональный уровень кадров. Предпочтение при принятии на работу отдается людям, знающим юридическую сторону дела.

Итак, наша фирма « Новое жильё» собирается заниматься риэлторскими услугами по причинам, указанным выше.

5. Производственная программа фирмы

В зависимости от бизнеса в плане производства надо дать описание технологического процесса оказания услуг. Для оказания риэлторских услуг необходимы некоторые ресурсы, использование которых осуществляется в процессе оказания услуг (компьютеры, другая вычислительная техника и т.д.).

Этапы технологического процесса в фирме «Алена»:

1. получение заявки на оказание услуги;

2. определение круга источников информации;

3. заключения с Клиентом договора на определённый срок;

4. собственно процесс оказания услуги:

Организация показов квартиры;

Нахождение покупателя;

Если альтернативная продажа (разъезд), то нахождение альтернатив покупки;

Сбор документов по всем квартирам (продаваемым и покупаемым);

Передача собранных документов нотариусу для оформления договора;

Сама сделка:

Оформление дополнительных условий для закладки денег в депозитарий банка;

Закладка денег;

Подписание документов, оформленных нотариусом;

Сдача подписанных у нотариуса документов на регистрацию в МКРП (Московский Комитет Регистрации Прав);

После регистрации в МКРП документы вступают в юридическую силу;

Окончание сделки сопровождается выдачей Клиенту фирменных презентов;

Клиент заполняет статистические листки, в которых указывает достоинства и недостатки специалиста, проводившего риэлторскую операцию, пишет рекомендации на будущее для компании.
Таблица №1. Расчет амортизационных отчислений.

№ п/п
Виды основных средств

Кроме амортизационных отчислений (таблица №1) у любой фирмы существуют и другие расходы, которые включают и налоги, и отчисления в ФЗП (фонд заработной платы), и т.д (таблица №2).
Таблица №2. Схема расходов фирмы.

6. Организационная структура фирмы

В качестве правового статуса мы выбрали общество с ограниченной ответственностью (ООО). Эта форма проста в управлении, а также удобна своей структурой. В этой ОПФ часто используется линейная структура.

Преимуществами такой структуры являются:

1. единство и чёткость распоряжений;

2. личная подотчётность исполнителя одному лицу;

Недостатками этой формы управления являются:

1. увеличение времени прохождения информации;

2. принятие решения узким кругом специалистов;

3. исполнители выполняют также учётную и контрольную функцию (следят за выполнением правильности работ сами).

Наше ООО имеет уставной капитал в размере 30 тысяч рублей. Он образовался в результате вложения 10 тысяч рублей каждым учредителем: генеральным и ис-полнительным директорами, а также независимым учредителем, который имеет такие же права, как и два предыдущих.

Оставшееся после завершения расчётов с кредиторами имущество ликвидируемого общества распределяется ликвидационной комиссией между участниками общества в следующей очерёдности:

В первую очередь осуществляется выплата участникам общества распределённой, но невыплаченной части прибыли;

Во вторую очередь осуществляется распределение имущества ликвидируемого общества между участниками пропорционально их долям в уставном капитале общества.

Требования каждой очереди удовлетворяются после полного удовлетворения требований предыдущей очереди. Если имеющегося у общества имущества недостаточно для выплаты распределённой, но невыплаченной части прибыли, имущество общества распределяется между его участниками пропорционально их долям в уставном капитале общества.

Организационная схема управления риэлторской компанией «Алена»

Обязанности работников компании и требования к ним:

Генеральный директор — женщина 25 лет, занимается заключением крупных сделок, таких, как заключение договора с банком о кредите или привлечения различных крупных инвесторов для финансирования деятельности компании (не только физических, но и юридических лиц), заключение контракта с рекламной компанией, также издаёт указы и устанавливает деловые отношения с другими компаниями, посещает различные форумы и конференции.

Исполнительный директор — мужчина 25 лет. В его обязанности входит подбор кадров по европейской системе кастинга, а также подтверждение (одобрение) каждой операции. Исполнительный директор несёт личную ответственность за проверку информации по каждой сделке и её участников. Он подотчётен генеральному директору.

Главный бухгалтер — женщина 30 лет, опыт ее работы до вступления в штат компании «Новое жилье» составил 7 лет. В его обязанности входит финансовая сторона дела:

1. выдача заработной платы;

2. подсчёт и выдача комиссионных специалистам в зависимости от количества проведённых ими операций;

3. погашение задолженности банку;

4. оплата налогов;

5. оплата арендной платы и другое.

В конце каждого месяца она предоставляет отчёт генеральному директору, в котором должны быть записаны не только все проводки по расчётам, проводимым в течение месяца, но также и какой результат получила фирма в конце месяца: прибыль или убыток.

Кассир — женщина 27 лет, опыт работы до принятия на работу в компанию «Новое жилье» составил 5 лет. Её прямыми обязанностями является выдача заработной платы, оформление платёжек и др.

Менеджер — женщина 29 лет, опыт работы составил 6 лет. Занимается главным образом работой со специалистами по недвижимости, т.е. ведёт сделку специалист, а менеджер подключается в конфликтных ситуациях, когда идут сложные переговоры. Также он обязан предоставить полный спектр всей информации специалисту. Подотчётен исполнительному директору.

Специалист по недвижимости — их 15 человек, каждый из которых имеет лицензионную карточку, что говорит об их высокой квалификации. В обязанности риэлтеров входит непосредственное оказание услуг, за которыми обращаются Клиенты.

Курьер — их 5 человек, в его обязанности входит распространение рекламных листовок, в которых содержится информация о компании.

7. План маркетинга

Одним из самых эффективных способов привлечения внимания потребителей является реклама. Реклама действует на людей намного «сильнее», чем любой другой способ. Чтобы привлечь внимание, реклама должна быть запоминающейся и несложной. Обращение, содержащееся в ней, — будь то реклама по телевизору, по радио, или рекламные плакаты — должно содержать основную мысль фирмы. Лучше было бы, чтобы у неё был бы свой особый слоган, в котором содержалась бы суть фирмы. Например, у нашей фирмы будет такой слоган: «Мы сделаем, всё возможное и невозможное, чтобы удовлетворить ВАШИ потребности».

Также существует множество других способов прорекламировать свою услугу: участие в ярмарках, выставках и т.п.

Наша фирма будет предлагать бесплатную консультацию, что привлечёт внимание потребителей данного вида услуг. Мы будем выставлять рекламные щиты с эмблемой нашей фирмы в людных местах, где большое скопление людей: в метро, на проезжей части; звуковая реклама в наземном транспорте; рекламные стикер-сы вдоль дорог, реклама в газетах, на радио.

Мы рассчитываем, что нашими Клиентами будут все слои населения, что каждый, кому будет необходима помощь по вопросу, связанному с недвижимостью, будет обращаться именно к нам.

Прежде чем принять окончательное решение о создании фирмы «Новое жилье», мы провели исследование рынка, на котором будем работать. Мы изучили всю информацию, взяли в учёт все факторы, связанные с данным видом услуг:

Состояние рынка в настоящий момент, количество и качество конкурентов -фирм, как политическая ситуация отражается на деятельности риэлторского рынка и т.д. Сложив и проанализировав это, учредители, т.е. мы, решили, что рынок в настоящее время является достаточно стабильным и что возможности недавно созданной компании по реализации данного вида услуг приемлемы.

Риэлторский вид услуг в РФ появился не так давно, в то время, как, например, в европейских странах он практикуется уже много лет. Ёмкость рынка не так уж велика в данный момент его развития. Это сам по себе не «новый» рынок компаний, предлагающих вид услуг, который раньше нигде не «практиковался», но в тоже время он является «новым» только в России, т.к. только недавно здесь «появился». Сейчас ситуация на рынке меняется не так резко, и рынок претерпевает достаточно стабильный рост вследствие создающихся риэлторских компаний, предлагающих один и тот же вид услуг.

Наша ценовая политика будет зависеть не только от затрат, заранее запланированных, но также и от политической ситуации в стране, от уровня инфляции и т.д., т.е. от тех факторов, которые предсказать невозможно.

Ценовая политика учитывает факторы:

1. налоговая политика государства;

3. предложение, насыщенность рынка данным видом услуг;

4. уровень инфляции.

Принципы ценовой политики:

1. обеспечение плановой нормы прибыли на 1 % вложенного капитала;

2. стабилизация положения на рынке;

3. учёт государственных правовых норм.

Ценовая стратегия фирмы преследует цели:

1. удержание Клиентов;

2. "оттеснение" конкурентов;

3. максимальная прибыль по всем видам оказываемых услуг;

Рост цен вызывают факторы:

1. монополизация на рынке;

2. увеличение массы денег в обращении;

3. рост заработной платы и налогов;

4. повышенное качество услуг;

5. экономическая нестабильность.

Способствуют снижению цен факторы:

1. снижение комиссионных %;

2. конкуренция;

3. снижение налогов;

5. уменьшение количества посредников

8. Оценка рисков

Каждое предприятие, выходя на рынок — внутренний или внешний — сталкивается с множеством трудностей, в которые включаются и различные риски. Поэтому предприятие, прежде чем принять окончательное решение о выходе на рынок, должно реально оценить все те риски, которым будет подвергаться предприятие.

В риски, которым может подвергнуться компания «Новое жилье», входят:

Риск форс-мажорных обстоятельств;

Политические риски, связанные с нестабильной ситуацией в российской экономике;

Недооценка конкурентов.

Но возможное действие некоторых рисков можно ограничить:

Строгим контролем за собственной деятельностью;

Анализом быстроменяющейся ситуации на рынке;

Анализом деятельности конкурентов.

Сведение к минимуму риска «сделки» с физическими лицами происходит вследствие изымания право устанавливающих документов у физических лиц на жильё.

Сведение к минимуму риска «о дееспособности участников сделки» можно путём наличия у Клиента справки из психоневрологического диспансера (ПНД).

9. Финансовый план предприятия

Расчёт издержек за 1 месяц.

На начальном этапе развития фирмы «Новое жилье» нам будут необходимы дополнительные средства, т.е. кредит. Источником получения кредита является Мега-БАНК, в котором и находится расчётный счёт фирмы. Мы знаем не понаслышке о хорошей репутации данного банка, поэтому мы выбрали именно его. Кредит, предоставляемый фирме «Новое жилье» составляет 200 ООО тысяч рублей. Мы обязуемся ежегодно выплачивать 10% банку за использование предоставленного кредита. По сегодняшним рамкам такая процентная ставка является наиболее приемлемой. В качестве обеспечения кредита мы предоставляем банку недвижимость (загородный дом), принадлежащую одному из учредителей общества, которая перейдёт в собственность банка в случае неспособности возврата кредита и неспособности выплаты по нему процентов.

Расчёт точки безубыточности для ООО «Новое жилье»

Мы рассчитываем, что в месяц у нас будет в среднем минимум 5 сделок, связанных с оказанием риэлторских услуг. Процент, который будет брать фирма «Алена» за реализацию услуг, составляет 3%. Если в среднем стоимость покупае-мой или продаваемой недвижимости составляет 600 ООО рублей, то фирма получает 18 ООО рублей, что и составляет 3% от общей суммы.

Точка безубыточности — это такая точка, которая обеспечивает минимальное количество сделок по предоставлению данного вида услуг, при котором доход от реализации будет равен издержкам производства.

Точка безубыточности равна отношению постоянных издержек к разнице между ценой единицы услуги и удельными (переменными) издержками:

Х = Ип. / (Ц- Ипер.)

X — точка безубыточности;

Ип. — постоянные издержки;

Ц — цена за услугу;

Ипер — переменные издержки за одну операцию (сделку).

Х= 49 822.5 / (18000 — 8050/5) = 3

Безубыточная точка равна 3, это означает, что в месяц нам достаточно «провернуть» 3 сделки, и фирма уже не получит убыток в конце месяца. Большее же число операций будет приносить фирме «Алена» прибыль.

Пояснительная записка: с. 53, рис. 2, табл. 29, схема 1, 3 графика, библиогр. назв. 13, прил. 2.

РАЗРАБОТКА БИЗНЕС – ПЛАНА АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ «АСТРЕЯ»

Агентство недвижимости «Астрея» – это агентство, которое занимается купле–продажей и арендой недвижимости.

Объектом разработки является проектирование информационного и программного обеспечения агентства недвижимости «Астрея».

Цель работы автоматизация процессов бизнес – планирования.

Бизнес–план включает характеристику объекта планирования, организационный и финансовый план, а также оценку рисков.

В процессе выполнения работы были проанализирована предметная область, конкретизированы поставленные задачи, разработаны алгоритмы их решения, проведены маркетинговые исследования рынка жилья и прогноз цен.

Степень внедрения – расчеты выполненные в данном бизнес–план могут быть использованы при необходимости.

Введение

Постановка задач

Актуальность выбранной темы

РАЗДЕЛ 1. ИНФОРМАЦИОННЫЙ РАЗДЕЛ

1.1. Определение бизнес-плана

1.2. Краткая характеристика агентства. Основные направления деятельности

1.3. Структура бизнес-плана

1.3.1. Резюме

1.3.2. Описание услуг

1.3.3. Составление бюджета агентства

1.3.4. Конкуренты

1.3.5. Организационный план

1.3.6. Оценка возможных рисков

1.3.7. Товарная политика

1.3.8. Маркетинг

1.3.9. План инноваций

1.3.10. Стратегический план деятельности

1.4. Экономические информационные системы существующие в агентстве их задачи и назначения

1.5. Перечень бизнес процессов в рамках функционирования агентства

1.6. Рынок недвижимости и его характеристики

1.7. Проблемы рынка жилья

1.8. Коммерческая недвижимость

1.9. Первичный и вторичный рынки

РАЗДЕЛ 2. ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ РАЗДЕЛ

2.1. Программное обеспечение для бизнес - планирования

2.2. Понятие программного продукта

2.3. Использование программы Excel для создания программного продукта

2.4. Математическая модель и программная реализация бизнес-плана

2.5. Экономическая выгода от реализации бизнес-плана

2.6. Концепция разработки информационной системы в MS Excel

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ РЕСУРСЫ

ПРИЛОЖЕНИЕ А

Целью дипломной работы является разработка бизнес-плана агентства недвижимости «Астрея» для прогнозирования результатов ее деятельности в период с 01.01.2009 г. по 01.01.2011 г., с использованием Microsoft Excel.

Исходя из поставленной цели, требуется решить следующие задачи:

1. запланировать годовой бизнес-план риэлтерской деятельности по видам услуг, количеству сделок, стоимости услуг, выручке, затратам и чистой прибыли;

2. выполнить маркетинговые исследования рынка жилья и прогноз цен;

3. составить бюджетные планы доходов (выручки), затрат и прибыли от риэлтерских услуг;

4. составить годовой бюджет по прибыли с контроллингом квартальных отклонений планируемых параметров входящих и исходящих денежных потоков;

5. осуществить анализ поведения затрат и прибыли через классификацию затраты на постоянные и переменные с определением точки безубыточности агентства недвижимости на первый месяц работы.

Мой бизнес-план включает в себя следующие подразделы:

· резюме;

· описание услуг;

· инновационный план деятельности;

· конкуренты;

· организационный план;

· оценка возможных рисков;

· товарная политика;

· маркетинг;

· план инноваций;

Для своей дипломной работы я выбрала разработку бизнес-плана агентства недвижимости, так как в современном развитии бизнеса без бизнес-плана обойтись очень трудно.

Классический финансовый план, как правило, выполняет следующие функции:

· доказывает надежность бизнеса, делая его выгодным объектом для инвестирования;

· формирует кадровую и финансовую политику компании;

· предоставляет анализ перспектив развития бизнеса, сроков его окупаемости;

· дает возможность быстро реагировать на все изменения конкурентного рынка;

· план ставит конкретные цели, которые должно достичь агентство в процессе развития бизнеса.

Таким образом, бизнес-план позволяет описать главные аспекты коммерческой организации, определить проблемы, с которыми она может столкнуться в процессе развития бизнеса, и найти пути их решения.

Ну а что касается агентства недвижимости, я выбрала эту тему, потому что в современной жизни уже трудно представить какую-либо область купли-продажи жилья без участия в ней агентов по недвижимости, то есть риэлторов.

Результатом выполнения дипломной работы явилось разработка программного продукта – бизнес-плана агентства недвижимости «Астрея».

Программный продукт обладает возможностью производить автоматизированный анализ конкурентоспособности агентства недвижимости «Астрея» по основным разделам бизнес-плана, производить вывод отчетной документации.

РАЗДЕЛ 1. ИНФОРМАЦИОННЫЙ РАЗДЕЛ

1.1 Определение бизнес-плана

Бизнес-план – это документ, описывающий все основные аспекты будущего коммерческого предприятия, анализирующий все проблемы, с которыми оно может столкнуться, а также определяющий способы решения этих проблем. Поэтому правильно составленный бизнес-план, в конечном счете, отвечает на вопрос: «Стоит ли вкладывать деньги в это дело и принесет ли оно доходы, которые окупят все затраты сил и средств?»

Целью бизнес-плана является изучение конкретного направления деятельности агентства на рынке и в сложившихся организационно-экономических условиях, определение стратегии развития агентства, подробная разработка экономического и финансового аспекта стратегии, технико-экономическое обоснование конкретных мероприятий.

Бизнес-план позволяет решать целый ряд задач. Основными из них являются следующие: обоснование экономической целесообразности направлений развития агентства; расчет ожидаемых финансовых результатов деятельности, в первую очередь объемов прибыли, доходов на капитал; определение намечаемого источника финансирования и реализации выбранной стратегии, т.е. способы концентрирования финансовых ресурсов; подбор работников, которые способны реализовать данный план.

Кроме того в бизнес-плане, основное внимание сосредоточено на маркетинговых и финансово-экономических аспектах проблемы достижения успеха. Бизнес-план является одним из ключевых элементов стратегического планирования.

1.2 Краткая характеристика агентства. Основные направления деятельности

В целях ведения агентства недвижимости «Астрея» принята следующая организационно – правовая форма приобретения и эксплуатации коммерческой недвижимости – частное предпринимательство (ЧП) с общей системой налогообложения. Куплю – продажу и эксплуатацию нежилых помещений и земельного участка, необходимых для агентства недвижимости, планируется осуществлять через индивидуальное предпринимательство.

Агентство является коммерческой организацией. Имеет круглую печать, содержащую его полное фирменное наименование на русском языке и указание на его место нахождения. Агентство является собственником принадлежащего ему имущества и денежных средств и отвечает по своим обязательствам собственным имуществом.

Целью агентства является извлечение прибыли. Основные плюсы: минимум организационных формальностей и бухгалтерских документов; хозяйственная самостоятельность; нет необходимости вносить уставный капитал (при регистрации он не требуется); минимум налогообложения. Основной недостаток ЧП: ответственность всем своим имуществом. ЧП несет ответственность и исполняет обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом.

Бизнес-план состоит из следующих разделов:

· резюме;

· описание услуг;

· составление бюджета агентства;

· конкуренты;

· организационный план;

· оценка возможных рисков;

· товарная политика;

· маркетинг;

· план инноваций;

· стратегический план деятельности.

1.3.1 Резюме

Идея: создание агентства недвижимости по купле-продаже и аренде недвижимости.

1. Основная цель агентства – сбор данных о рынке недвижимости, оказание услуг по купле-продаже и аренде недвижимости, создание базы данных с целью предоставления клиентам информационных и консультационных услуг.

2. Услуги, которые будет предлагать агентство – проведение маркетинговых исследований рынка жилья и предоставление информации по следующим проблемам:

· возможность прогнозирования конкретного товара или группы товаров на рынке;

· группа потенциальных потребителей данной недвижимости;

· потребительские ожидания;

· основные конкуренты, исследование конкурентных преимуществ;

· потенциальная емкость рынка;

· возможность стратегии действий на рынке;

· оценка эффективности деятельности агентства.

3. Особенности наших услуг, позволяющие превзойти подобные услуги конкурентов:

· надежность сведений;

· качественная информация (высокая степень полноты и точности);

· консультирование по сути предмета;

· быстрота оформления сделок;

· выработка оптимальных решений.

4. Основные требования:

· помещение : хорошее техническое состояние, респектабельный внешний вид;

· персонал : маркетолог, бухгалтер со специальным образованием, секретарь, специалист по купле-продаже недвижимости, специалист по аренде недвижимости. Коммерческий директор исполняет обязанности владельца агентства.

Консалтинговое агентство предоставляет клиенту информацию по интересующим его вопросам о рынке недвижимости:

· анализ реальной и потенциальной позиции конкретного товара на рынке;

· стратегические альтернативы действий конкретного агентства на данном рынке;

· консультации с учетом и анализом полученной информации.

Данные услуги удовлетворяют потребности клиентов в получении необходимой, качественной, максимально полной информации, обладающей высокой степень достоверности.

Уникальность данных услуг существует в отношении быстроты сбора информации, возможности глубокого профессионального анализа полученной информации, разработки краткой и долгосрочной маркетинговой стратегии.

Эти качества наших услуг и будут привлекать потребителя.

Жизненный цикл программного продукта – это период времени, охватывающий время принятия решения, создание программного продукта до изъятия его из эксплуатации.

Жизненный цикл такой отросли как услуги по предоставлению информации, и последующие консультации имеют 4 этапа:

1 – зарождение;

3 – зрелость;

На российском рынке агентства недвижимости находятся на втором этапе (рост). Спрос на них еще не удовлетворен полностью. Поэтому в данной отросли пока нет необходимости снижения цен, но нужна активная реклама для привлечения клиентов.

1.3.3 Составление бюджета агентства

Для составления бюджета нужно подготовить оперативный производственно – финансовый план деятельности агентства в рамках годового цикла внутрифирменного бизнес – планирования, который должен включить два типа бюджетов:

Операционный бюджет агентства, т.е. производственный план работы, состоящий из: бюджета продаж как ежемесячных, квартальных планов запланированных объемов продаж товаров в натуральных показателях реализации продукции.

Финансовый бюджет агентства (планирует и управляет прибылью и рентабельностью агентства) включает в себя:

· бюджет движения денежных средств как ежемесячные, квартальные планы входящих и исходящих денежных потоков по видам деятельности агентства;

· бюджет доходов и расходов (прибыли и убытков) как ежемесячные, квартальные планы денежных потоков по реализации недвижимости, прибыли (убытков);

· бюджет налоговых платежей как ежемесячные и квартальные планы налоговых потоков.

Таблица 1

Конкуренты

Таблица 2

Расчет конкурентоспособности (условные единицы)

В процентном выражение коэффициенты конкурентоспособности отражает действительное положение агентства на рынке. Преимущества нашего агентства «Астрея» выше, чем аналогичные преимущества агентства «Сокол» на 30,8%, агентства «Атлантида» – на 24%. Эти конкуренты не очень опасны, наше положение на рынке относительно них устойчивое.

Однако наше агентство следует обратить особое внимание на агентство «Мой дом», которого мы превосходим лишь на 9,5%, и на агентство «ХИРШ» (5,1%). Эти агентства имеют сложившуюся, прочную репутацию, пользуются уважением клиентов.

Следует предпринять меры по улучшению качества услуг, чтобы завоевать симпатии клиентов. Наш самый большой плюс – быстрота и надежность информации. Это позволит привлечь значительное количество потребителей наших услуг и обеспечит место на рынке агентства.

1.3.5 Организационный план

Открыт расчетный счет в Россельхозбанке, на котором агентство остановило свой выбор для осуществления безналичных расчетов и различных банковских услуг. Руководство агентством осуществляет директор (учредитель). Ему непосредственно подчиняются:

2. Главный бухгалтер осуществляет все финансовые операции, контролирует правильность расходования денежных средств, осуществляет безналичные расчеты, расчеты с покупателями, учет товарно-материальных ценностей.

Схема 1. Схема управления

Осуществляя реализацию товаров покупателям, агентство получает доходы, которые признаются выручкой от продажи жилья, у агентства есть уверенность в том, что в результате операции купли-продажи произойдет увеличение экономических выгод, иными словами прибыли, в чем и заключается основная цель деятельности.

· Организационная структура управления агентства: необходимые отделы, службы; потребность в менеджерах, маркетологах, специалистах по купле-продаже и аренде недвижимости и их должностные инструкции; условия труда и оснащенность; уровень возможной оплаты и системы материального и морального стимулирования работников; штатное расписание агентства.

· Правовое обеспечение деятельности агентства: подготовка учредительных документов агентства (Устав, учредительный договор, акта о внесении средств партнеров в уставной капитал, расчет долей участников и пр.); государственная регистрация агентства как юридического лица; правовое сопровождение деятельности.

· Возможные организационные этапы создания и развития бизнеса.

Область работы нашего агентства – достаточно рисковая, так как цены изменяется чрезвычайно быстро. Поэтому оптимальная ответственность – в пределах только своего вклада, а не всем имуществом. В случае банкротства и по заключенным договорам учредитель отвечает в размере своего вклада, а агентство всем своим имуществом.

1.3.6 Оценка возможных рисков

Риски оцениваются в условных единицах.

1. Риск потери времени: 0,2.

2. Риск имущественный: 0,5.

3. Риск денежный: 0,5.

4. Риск трудовой: 0,2.

5. Риск связанный собственным здоровьем: 0,3.

6. Риск престижа, потери лица: 0,2.

7. Политические риски: 0,4.

8. Риск форс-мажорных обстоятельств: 0,3.

Возможные источники возникновения рисков:

· недостаточная информация о спросе на данную недвижимость;

· недостаточный анализ рынка;

· недооценка конкурентов;

· повышение цен на данную недвижимость;

· падения спроса на данную недвижимость.

Действие перечисленных рисков может быть ограниченно:

1. регулярным анализом рыночной ситуации;

3. своевременной разработкой и введением новых услуг;

4. анализом действий конкурентов;

1.3.7 Товарная политика

Основные принципы, которых мы придерживаемся:

· обеспечение стабильного положения на рынке;

· активизация покупательского спроса;

· соблюдение государственных правовых актов.

Наши цели:

· достижение максимальной прибыли;

· удержание покупателей и расширение круга своих клиентов;

· оттеснение конкурентов;

· завоевание устойчивого положения на рынке.

1.3.8 Маркетинг

Основные методы привлечения покупателей.

2. Участие в выставках, ярмарках, посещение деловых семинаров и т.д. внимание потребителей будет привлекать с помощью личных контактов.

1.3.9 План инноваций

Инновационные элементы вносятся в:

· рынок – в России уже существует рынок агентств недвижимости, но время его существования относительно небольшое, хотя «новым» его считать нельзя;

· недвижимость – услуги по изучению рынка конкретного товара, разработка стратегий позиционирования и продвижения товара, в коротком и длительном периодах;

· технологию – сочетание маркетинговых и стратегических методов.

Потенциальная доля рынка: для нашего агентства она составляет около 10% от потенциальной емкости рынка информационных и консалтинговых услуг.

Необходимость в разработке товарного знака и символики агентства, которые будут привлекать внимание клиентов, т.е. продумать создание фирменного стиля.

В течение трех лет работы мы должны:

· освоить рынок новой недвижимости;

· создать собственный раздел статистических исследований;

· начать применение новых технологий.

1.3.10 Стратегический план деятельности

12 недель: работа по заказам клиентов, начало работы по созданию собственной панели (определение первоначальной объема выборки).

24 недели: заказы, начало формирования панели.

1 год: расширение агентства, привлечение 2 – 8 новых специалистов, начало исследований новых рынков, внедрение новых методов в анализе эффективности деятельности.

3 год: начать работать над созданием собственного отдела статистических исследований.

5 – 7 лет: основные клиенты – крупные фирмы, значительно расширение агентства, прием на работу новых специалистов, возможно создание одного – двух филиалов.

Под системой понимают любой объект, который одновременно рассматривается и как единое целое, и как объединенная в интересах достижения поставленных целей совокупность разнородных элементов. Информационная система - взаимосвязанная совокупность средств, методов и персонала, используемых для хранения, обработки и выдачи информации в интересах достижения поставленной цели.

Экономическая информационная система - это среда, составляющими элементами которой являются компьютерные сети, программные продукты, базы данных, персонал, технические и программные средства связи. Это система, направленная на достижение множества целей, одной из которых является производство информации, необходимой для поддержки принятия управленческих решений.

Экономическая информационная система предназначена для решения задач обработки данных, автоматизации конторских работ, выполнения поиска информации и отдельных задач.

В современных условиях функционирования рынка внедрение информационных систем является важнейшей задачей любого динамично развивающегося агентства, в число которых входит агентство недвижимости «Астрея». Без использования информационных систем невозможно вести точный бухгалтерский и налоговый учет, что очень важно для руководителя агентства.

Любая форма хозяйственной деятельности требует достаточного количества документооборота, поэтому правильная обработка данных обеспечивает хранение экономической информации с целью выдачи (регулярной или по запросам) сводной информации, которая может потребоваться для управления экономическим объектом.

Автоматизация конторских работ предполагает наличие в агентстве системы ведения картотек, системы обработки текстовой информации, системы машинной графики, системы электронной почты и связи. Так как агентство ведет экономическую деятельность было бы целесообразно рассмотреть информационные системы в экономике.

Агентство использует широкий спектр информационных систем, таких как программы бухгалтерского учета и налоговой отчетности. Все компьютеры в офисе агентства образуют единую сеть для удобства сотрудников и экономии рабочего времени.

Microsoft Excel современная вычислительная программа относится к электронным таблицам, в ячейках которых производятся взаимозависящие функциональные вычисления по введенным формулам.

Агентство для автоматизации бизнес-процессов использует программу Excel.

В целом можно сказать, что механизм бизнес процессов нацелен на повышение эффективности разработки и сопровождения прикладных решений. Бизнес процессы нацелены на более глубокое вовлечение в процесс проектирования и настройки конкретных прикладных систем специалистов качественно иного уровня – бизнес–аналитиков, консультантов, а также менеджеров заказчика.

Появление механизма бизнес процессов в прикладных решениях позволяет агентству перейти от традиционной функциональной модели управления к современной процессно-ориентированной схеме, качественно улучшить деятельность агентства за автоматизации бизнес-процессов. Наиболее эффективной оказывается автоматизация ключевых бизнес-процессов, - которые начинаются и заканчиваются во внешней по отношению к агентству среде.

Бизнес-процессы формулируют и реализуют правила выполнения отдельных операций и их взаимосвязь, что позволяет значительно сократить или даже полностью исключить ошибки в ходе выполнения бизнес-процесса, связанные с человеческим фактором, к примеру, если в документе что, то сделано не правильно программа не проводит документ, это значит что документ не будет отражен в учете. Работа с простым списком заданий позволяет сотрудникам сконцентрироваться на выполнении своих непосредственных обязанностей.

Использование данной программы позволяет формализовать организационную деятельность и возложить обязанности по управлению совместной работой сотрудников на прикладное решение, что ведет к более эффективному использованию рабочего времени. Данные о выполнении задач и ходе бизнес-процессов могут служить источником информации для руководителей с целью оптимизации деятельности и организационной структуры агентства, выявления узких мест и скрытых ресурсов, и стать средством поддержки процессного управления.

Бизнес-процессы в Excel нужны для того, чтобы объединять отдельные операции (выписка счета, прием наличной оплаты, отпуск товара покупателю и т. д.) в цепочки взаимосвязанных действий, приводящих к достижению конкретной цели.

Моделирование бизнес-процессов в агентстве позволяет проанализировать не только, как оно работает в целом, но и как взаимодействует с другими организациями, заказчиками и поставщиками, но и как организована деятельность на каждом отдельно взятом рабочем месте.

Моделирование бизнес-процессов – это:

· описание бизнес-процессов агентства, позволяющее руководителю знать, как работают рядовые сотрудники, а рядовым сотрудникам - как работают их коллеги и на какой конечный результат направлена вся их деятельность;

· эффективное средство поиска, возможность улучшения деятельности агентства;

· средство позволяющее предвидеть и минимизировать риски, возникающие на различных этапах реорганизации деятельности агентства;

· метод позволяющий дать оценку текущей деятельности агентства по отношению к требованиям, предъявляемым к его функционированию, управлению, эффективности, конечным результатам деятельности и степени удовлетворенности клиента.

Агентство недвижимости «Астрея» как и многие другие агентства, вынуждено постоянно заниматься улучшением своей деятельности. Это требует разработки новых технологий и приемов ведения бизнеса, повышения качества конечных результатов деятельности и, конечно, внедрения новых, более эффективных методов управления и организации деятельности агентства

Согласно Российскому законодательству (Гражданский Кодекс РФ, статья 130), недвижимость – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относятся подлежащие обязательной государственно регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению: рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости. Рынок жилья представляет собой рынок квартир, коттеджей, то есть, всех объектов, в которых возможно проживание человека. Рынок коммерческой недвижимости - это рынок объектов, используемых для коммерческой деятельности: офисы, склады, торговые площади, даже самолеты (согласно Российскому законодательству).

Рынок жилья традиционно классифицируется следующим образом: рынок купли-продажи недвижимости и рынок аренды недвижимости.

Рынок купли-продажи в свою очередь можно разделить на: первичный рынок - это рынок жилых объекты, которые впервые предложены на рынке жилья, или находятся в стадии строительства. Например, квартиры в новых или строящихся домах, новые коттеджи, и т. д.

Вторичный рынок - это рынок жилых объектов, которые уже построены и выводились на рынок жилья ранее. Значительная часть этого рынка – жилые квартиры.

Действия, которые можно совершить над объектами, принадлежащим к первым двум типам рынков - полная передача прав владения и распоряжения объектом недвижимости.

Рынок аренды недвижимости – это рынок жилых объектов, которые используются их владельцами (арендодателями) для извлечения постоянного дохода, получаемого от арендаторов. На этом рынке передаются права пользования объектами недвижимости.

В России в условиях становления рыночной экономики все большую роль главную роль играет недвижимое имущество, его стоимость и участники рынка.

Как известно цена и рынок неразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуют друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

Таким образом, невозможно быть полноценными и профессиональными участниками рынка недвижимости и оценивать недвижимое имущество, не познав основных особенностей рынка.

Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающими особый колорит на экономические процессы. В условиях рыночных отношений непосредственным выражением этой специфики являются особенности рынка недвижимости.

Однако прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости, определимся, что же понимается под самим термином «рынок недвижимости».

Такое определение важно не только с позиций академического интереса, но и с практической точки зрения, поскольку позволяет выделить среди субъектов рыночных отношений тех, чьи интересы в первую очередь связаны с недвижимым имуществом, показать специфику этих интересов, раскрыть, механизмы, присущие рынку недвижимости, их взаимосвязь и зависимость друг от друга, а на этой основе сформировать собственную стратегию и тактику поведения на этом рынке.

Если обратиться к литературе, то в ней под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок оборота прав на недвижимость.

Подобные определения фиксируют весьма важную составную часть проблемы – рыночные механизмы обеспечивают переход прав на недвижимость, распределение и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использования.

Однако при таком определении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы многих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвестор при вложении средств в недвижимость, безусловно, интересуют его права, но, скорее, это не права на недвижимость, а права на получение дохода от недвижимости, их надежность. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны и вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина его издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом, оборот прав - это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.

В связи с этим более правильным представляется следующее определение рынка недвижимости:

Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:

· в ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;· в процессе оборота прав на недвижимость - между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;· в процессе эксплуатации объектов недвижимости - между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом - объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д.«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг.Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает купли-продажи различных объектов недвижимости.Рынок недвижимости – это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

Планы правительства по вложению денежных средств в заказ социального жилья не помогут строителям. Изначально планировалось потратить 100 млрд. бюджетных средств на поддержку крупных застройщиков в обмен на снижение цен на недвижимость. Тем самым планировалось хоть как-то обеспечить поддержку программы «Доступное жилье», сделать квадратные метры действительно дешевыми (см. приложение А, график 1). Планировалось, что покупать будут по цене 30 тыс. за кв.м., но строители не согласились. А теперь конкретно для Пензенской области Минэкономразвития установил цену в 26,2 тыс. за кв.м., а по утверждению строителей это ниже себестоимости.

Проблемы рынка жилья наблюдается и в ситуации с банками. Резкое ужесточение условий выдачи кредитов и фактическая остановка выдачи ипотечных кредитов, как считают эксперты, мера временная. По упомянутой уже региональной программе поддержки социального строительства планируется предоставлять покупателю ссуду 30 %, из них 15% - безвозвратно. По новым правилам, возможно, использовать на приобретение жилья и материнский капитал. Несмотря на то, что покупательская способность на рынке жилья снизилась, покупатели есть.

1.8 Коммерческая недвижимость

Коррекция цен на рынке аренды коммерческой недвижимости к маю составит 25%. В последнее время по значительному количеству сделок переговоры были приостановлены, сокращено финансирование многих проектов, происходит смена собственников объектов коммерческой недвижимости, которые корректируют арендные ставки, стимулируют срочный приток денежных средств. Почти в каждом офисном или торговом здании в Пензе появились пустующие помещения, чего год-два назад не наблюдалось, особенно в центре города. Многие средние и малые компании начали переезжать в менее престижные, а затем, и более дешевые помещения. Происходят у компаний и сокращения в сфере дополнительных офисов, что тоже ведет к снижению количества площадей.

По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный. Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. Под вторичным рынком недвижимости - сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому. Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат. Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации. Первичный рынок недвижимости – объекты недвижимости, которые еще не были оформлены в собственность. Как правило, речь идет о строящихся или только что построенных домах. Первичный рынок недвижимости формируется предложением различных застройщиков.

Когда идет речь о предложении на первичном рынке, то под этим понимается весь объем предложений на рынке новостроек. По мнению риелторов, основным достоинством первичного рынка недвижимости является отсутствие у квартиры какой-либо «истории», т.е. ее юридическая чистота. Кроме того, первичный рынок недвижимости предлагает квартиры, при строительстве которых были учтены все недостатки предыдущих проектов, а также использованы новые строительные материалы и технологии. Все представленные на первичном рынке недвижимости типовые новостройки делятся на два типа: панельные и монолитно-кирпичные. Панельные дома построены из блоков, и квартиры в них имеют стандартные планировки, низкие потолки и посредственные эксплуатационные характеристики. Монолитно-кирпичные дома имеют каркас из железобетона, который снаружи отделан кирпичом. Минимальный срок эксплуатации таких домов значительно выше, чем у панельного жилья, и составляет по прогнозам 200 лет. Одним из существенных достоинств монолитного домостроения является наличие свободных планировок и более высоких потолков, но и площади квартир в таких домах существенно больше, чем в панельных, а, следовательно, и стоимость квартиры будет выше.

К марту произошло значительное оживление рынка. Если на январь в строящихся домах не продавалось более 1800 квартир (90 тыс. кв.м.), то в марте, по данным риэлторов, от 70 до 80 % было уже распродано. На графике 2 (см. приложение А) можно отследить динамику изменения цен на вторичное жилье. Начиная с февраля цены предложения, фактически не менялись. Колебания составляли порядка 30 рублей, что списывается на статистическую погрешность. Необходимо понимать что это – цена предложения. Реально квадратные метры в новостройках уходили по другим ценам.

По словам председателя Пензенской областной ассоциации риэлторов Александра Чуваша, «реальные сделки происходят по ценам на 10 – 20 % ниже от заявленных в базах риэлторов и рекламе. Фиксируемая в газетах и журналах заявленная продавцами стоимость жилья постепенно пошла вниз еще в осени. Что не характерно для обычной сезонности пензенского рынка недвижимости (осенью и зимой цены росли, весной стояли, а летом слегка снижались)». Однако, мера это временная и вынужденная. «То небольшое количество квартир на рынке, которое выставлено с дисконтом, исчезнет через два – три месяца. Надо понимать, что при этой разнице цен, которая существует сегодня, и надо действовать, чтобы не упустить момент, пока строительные компании и продавцы чрезвычайно слабы и не могут диктовать конечному покупателю свои правила».

Летом по прогнозам следует ждать повышения цен из-за инфляции. В следующем году, когда начнет ощущаться нехватка жилья, цены подрастут уже более существенно. Это будут уже не те цены, которые были даже полгода назад. Предполагаемая продолжительность кризиса на рынке недвижимости – на уровне 2 – 3 лет.

Главная тенденция вторичного рынка - расслоения по сегментам. Это ожидалось уже давно, но происходить стало только сейчас. Если еще летом прошлого года цены на квартиры в сравнительно новых домах и ветхих панельных 60-х годов постройки были сопоставимы, то сейчас они изменились. Первыми – покупатели, спрос на жилье в ветхих домах упал значительно уже в прошлом году, а теперь и продавцы стали осознавать, что их цены высокие. Особенно в условиях падения цен на новое жилье. Произошло осознание того, что затраты на ремонт и отделку нового и вторичного жилья по сегодняшним условиям не сильно различаются. В целом, на данное время вторичный рынок жилья подешевел (см. приложение А, график 3).

Рассмотрим, что происходит в Пензе со строительством. По официальным данным, в 2008 году в нашей области введено в строй 602 тысячи квадратных метров жилья, против 700 тысяч планируемых. Строители обладают достаточным запасом прочности, все, что находится на стадии строительства, будет достроено. Правительство РФ объявило о готовности вложить средства в заказ доступного социального жилья по сниженным ценам. В Пензенской области принята региональная программа поддержки социального строительства, предполагающая увеличить социальный заказ на жилье. Для Пензенской области планируют выделить 400 млн. рублей на расселение фонда ветхого жилья. 900 квартир планируется приобрести за счет бюджета для военнослужащих.

Сроки реализации новых проектов будут существенно увеличены по причине малых объемов финансирования строек. Препятствием в этом вопросе стало именно расселение ветхого жилого фонда в зоне строительства.

Свои предложения у НП «Союз пензенских строителей». Его председатель, Александр Гах заявил, что «в скором времени планируется подготовить обращение к главе администрации Пензы о выделении земельных участков, занимаемых предприятиями строительного комплекса, в отдельный вид использования земель с установлением базового размера арендной платы, равной 1% от кадастровой стоимости участка. Также прорабатывается вопрос о подключении инженерных сетей с отсрочкой платежа либо с их оплатой после подключения, а так же разрабатываются предложения по сокращению сроков рассмотрения документации на строительство жилья в согласующих организациях и ведомствах».

Исходя из этого, можно прогнозировать, что уже в следующем году Пензе придется столкнуться с фактической нехваткой нового жилья.

1.11 Информационная безопасность

Термин безопасность информационных технологий понимается специалистами по-разному. Например, с точки зрения производителей источников безопасного питания серьезную угрозу для вычислительной системы предоставляет нестабильность энергии, а с позиции антивирусных программ риск по уничтожению данных.

Под информационной безопасностью понимают, обеспечение безопасности информации от попыток хищения (несанкционированного доступа) от угроз безопасности методами и средствами защиты информации. Развитие новых информационных технологий и всеобщая компьютеризация привели к тому, что информационная безопасность не столько становится обязательной, она еще и одна из характеристик информационных систем.

Под безопасностью информационной системы понимают, защищенность системы от случайного или преднамеренного вмешательства в нормальный процесс ее функционирования.

Под угрозой безопасности информации понимается, события или действия, которые могут привести к искажению, несанкционированному использованию или к разрушению информационных ресурсов.

Защита от умышленных угроз – это своего рода соревнования обороны и нападения, т. е. кто больше знает, предусматривает действенные меры, тот и выигрывает.

Утечка конфиденциальной информации – это бесконтрольный выход конфиденциальной информации за пределы информационной системы или круга лиц, которым она была доверена.

Несанкционированный доступ – это противоправное преднамеренное овладение конфиденциальной информации лицам, не имеющим право доступа к охраняемым сведениям.

РАЗДЕЛ 2. ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ РАЗДЕЛ

2.1 Программное обеспечение для бизнес - планирования

Бизнес-план можно выполнить с помощью офисных программ (Word, Excel) или с помощью специализированных программ Project Expert, Альт – Инвест, Comfar и т.д.

Использование офисных программ с помощью макросов в программе MS Excel. Можно создавать различные шаблоны для подготовки бизнес-плана с изменяемыми данными. Такие создаваемые документы, претендуют на звание самостоятельных оболочек их ценность в разработанных формулах, закрепленные в таблицах. Эти формулы могут быть защищены.

В основе большинства специализированных программ лежит методика ЮНИДО (Организация Объединенных Наций по промышленному развитию) при этом учитывается специфика Российской экономики (система бухгалтерского учета, налогообложение, инфляция и т.д.).

Назначение и возможности этих программ:

· детально описать инвестиционный проект и схему денежных потоков;

· определить схему финансирования агентства;

· оценить возможности и эффективность привлечения денежных средств из различных источников;

· проиграть различные сценарии развития агентства, изменяя различные параметры;

· сформировать бюджет проекта с учетом изменения внешней среды (инфляция, ставка, рефинансирование Центрального Банка);

· оценить финансовую самостоятельность проекта рассчитать показатели рентабельности, оборачиваемости, ликвидности;

· сформировать основные формы финансовой отчетности (отчет о движение денежных средств, отчет о прибыли, балансовый отчет);

· эти программы позволяют провести анализ чувствительности проекта к изменению основных параметров;

· получить результаты расчетов в табличных и графических видов.

Специализированные программы делятся на 2 вида систем:

· закрытые;

· открытые.

Закрытые системы позволяют пользователю использовать готовые формы, результаты вычислений от пользователя скрыты и не могут быть изменены, это страхует от ошибок и подтасовок. Можно внести изменения адаптировать программу с помощью создания собственных форм отчетности и аналитических таблиц.

К закрытым системам можно отнести Project Expert, Сomfar - одна из первых специализированных программ распространенная под системой ЮНИДО.

Программа Project Expert предлагаемая фирмой Expert System позволяет выполнить экспертное заключение, смоделировать прибыли и убытки. Разработан целый ряд программ – Lite, Standart, Proffessional, – рассчитанных на различную подготовленность пользователя. Это автономный продукт интерфейсом, близким Microsoft. Для работы Project Expert не нужно дополнительное программное обеспечение. Программа обеспечивает передачу отчетов в MS Word, возможность копирования итоговых таблиц в MS Excel и другие электронные таблицы. В последней версии появилась возможность формирования документов в формате HTML для публикации отчетов в Интернет. Сетевой вариант программы позволяет работать над проектом нескольким пользователям.

Сomfar – эту систему позиционируют как наиболее универсальную и пригодную для бизнес планирования по всему миру. К сожалению, она не адаптирована к российским условиям, к тому же последние пять лет не выходило ее обновлений. Как и большинство закрытых систем, Сomfar построена таким образом, чтобы вести пользователя через весь процесс разработки. Программа практически не требует времени на изучение. Сразу после запуска даже неподготовленный пользователь может начинать работу. То есть попросту ввод исходных данных. Однако интерфейс программы устарел и неудобен для пользователя.

Открытые системы привлекательней для профессионалов в них формулы для вычислений не скрыты пользователь может сам проверить их пригодность к своим условиям и корректировать (при изменение законодательства, инфляции и т.д.).

Открытые системы используют специфическую среду электронных таблиц, как правило, это Excel. Из наиболее популярных стоит упомянуть «Альт - Инвест» (фирма «Альт - Инвест»), «Аналитик» (фирма «ИНЭК»), «ТЭО-ИНВЕСТ» (разработчик – Институт проблем управления РАН), ENERGY-INVEST (Научный центр прикладных исследований РАО «ЕЭС России») и система проектов в нефтяной промышленности FOCCAL (фирма CIS).

Программа Альт - Инвест представляет собой набор таблиц в оболочке Excel. Пользователь имеет возможность создавать:

· необходимую схему описания исходных сведений для расчетов;

· просматривать последовательность выполнения расчетов;

· изменять заложенный алгоритм расчетов;

· вводить новые табличные формы и показатели, которые становятся полноценными элементами модели.

При запуске программы к стандартным инструкциям добавляются кнопки: параметры проекта, отображение открыть таблицу, открыть график, формирование отчета, о программе.

Структура программы Альт – Инвест представляет рабочую книгу Excel состоящую из нескольких взаимосвязанных листов:

· о программе;

· проект основной работы – лист, где производят настройку ввода данных и отчет итоговых показателей;

· анализ – отражает зависимость проекта от таких параметров как уровень цен, объем продаж, стоимость материалов и комплектующих, общие издержки, размер инвестирования и ставка дисконтирования.

· отчет – лист для формирования отчетов.

Расчетные формулы в программе открыты, редактирование формул производится как в строке формул, так и в ячейке.

Представленные программы являются дорогостоящими, поэтому мной бизнес-план сделан в программе MS Excel.

2.2 Понятие программного продукта

Программный продукт (software product) – это любой набор компьютерных программ, процедур и связанных с ними документации и данных, получаемых в результате разработки программного продукта и предназначенных для поставки пользователю.

Качество программного продукта (software quality) – полный набор параметров и характеристик, связанных со способностью программный продукт удовлетворять установленным или предполагаемым потребностям.

Метрика качества программного продукта (software quality metric) – количественная шкала и метод, который может использоваться для определения значения характеристики конкретного программного продукта.

Основными требованиями моего ПП являются проникновение в рынок фотосалона и последующее расширение рыночной доли предприятия, расширение спроса за счет увеличения и стимулирования объема продаж, ценовой политики.

2.3 Использование программы Excel для создания программного продукта

Microsoft Excel – современная вычислительная программа относится к электронным таблицам, в ячейках которых производятся взаимозависящие функциональные вычисления по введенным формулам.

Электронные таблицы (такие как Microsoft Excel 2007) позволяют составлять бюджет, проводить инвентаризацию или следить за расходами организации с помощью персонального компьютера.

Система Microsoft Excel, наряду с Microsoft Word, является одной из наиболее существенных и популярных составных частей пакета Microsoft Office. MS Word в основном предназначен для работы с текстовыми данными, Microsoft Excel – главнейший инструмент при работе с числовыми данными и формулами и т.д.

Преимущество электронных таблиц заключается в том, что, во-первых, этот процесс автоматизирован, во-вторых, теперь изменение одного или нескольких показателей автоматически ведет к мгновенному перерасчету результатов.

В общем виде таблица состоит из множества ячеек (клеток), образуемых пересечением строк и столбцов таблицы. В электронной таблице каждая ячейка имеет адрес в виде: имя столбца и номер строки и может быть пустой, либо содержать информацию в виде текста, числа, формулы.

Группа ячеек, образующих прямоугольный фрагмент таблицы, называется диапазоном.

Содержимым ячеек может быть текст, число, дата, время, формула. Формула представляет собой выражение, по которому вычисляется новое значение из уже существующих. Формула может содержать операторы и функции, константы, ссылки на ячейки, диапазоны. При создании формул часто приходится ссылаться на отдельные ячейки или диапазоны.

2.4 Математическая модель и программная реализация бизнес-плана

Данный вид бизнеса является стабильно перспективным, с минимальными требованиями к стартовому капиталу для начала предпринимательской деятельности, отсутствием лицензирования, достаточно привлекательным уровнем дохода и высокой степенью конкуренции.

Организации риэлтерского бизнеса потребует следующих затрат:

Перспективу развития риэлтерского бизнеса выполняем через прогнозирование его основных исходных параметров в виде табл. 1. Все таблицы, представленные в этом подразделе, находятся в приложение Б.

В качестве неизменных исходных данных выступает план риэлтерских услуг по количеству сделок купли-продажи N i и план риэлтерских услуг по аренде жилья N j .

В качестве переменных величин принимается прогнозная стоимость 1 м² общей площади жилья (Ц i), стоимость услуг (y i , у j)..

Маркетинговые исследования рынка жилья и прогноз цен выполняется с целью годового прогноза цен на рынке жилья по принятым сегментам рынка услуг в виде графических моделей (рис. 1) состоит из двух этапов: ретроспективный маркетинг цен за прошедший годовой период; годовой прогноз цен по сегментам рынка услуг риэлтерского бизнеса. При этом принят следующий прогнозный темп инфляции на цены всех типов риэлтерских услуг =3%.

Расчет изменения стоимости цен на услуги производим через индекс инфляции следующим образом:

Ц 0 - расчетная стоимость услуг (i , j ) по состоянию на Т 0 ;

Индекс инфляции цен на t - месяц для условий постоянства ежемесячной инфляции 3% в месяц на весь прогнозный период.

Прогнозный ежемесячный индекс арендной платы за недвижимость, %; - стоимость оказываемых услуг, %.

Все данные для расчета берутся из таблицы 1 с помощью ссылок. Чтобы рассчитать доход двух комнатной квартиры за январь (табл. 2) необходимо сделать ссылку на лист "План бизнеса" и в итоге получится ячейка С6 которая ="План бизнеса"$I7*"План бизнеса"!$E7*"План бизнеса"!$H7*"План бизнеса"!$F7. Таблицы 3,4,5 рассчитываются аналогично.

Затем я рассчитала годовой бюджет доходов от риэлтерских услуг в форме таблиц 6.

Все данные по доходу (Di , Dj) берутся поквартально с помощью ссылок из табл. 2,3,4,5 из ячеек в которых показана общая сумма дохода за 3 месяца.

Количество жилья по сделкам купли-продажи N i и план риэлтерских услуг по аренде жилья N j берется также из таблицы 1 из ячеек, где показана сумма реализованной недвижимости по квартально за каждые 3 месяца.

Расчет бюджета затрат на оплату труда персонала я выполнила в форме таблиц 8,9,10,11 без учета прибыли директора (учредителя).

Заработная плата специалисту по купле-продаже недвижимости учитывается по штатному расписанию (табл. 7) и по формуле

Фк-п =∑ Di ∙30% (5),

где 30% это сумма совершенных сделок по купли-продажи недвижимости.

Чтобы рассчитать заработную плату за январь (табл. 8) специалисту по купле-продаже недвижимости необходимо сделать ссылку на лист "Доход 1кв" ячейку C10, где рассчитана выручка от купли-продажи недвижимости за январь и умножить на ячейку D4 в которой находится % от суммы совершенной сделки, тыс. руб., и в итоге получается ="Доход 1кв"!$C10*D4.

Заработная плата специалистов по аренде недвижимости учитывается также по штатному расписанию и по формуле

Фар=∑ Dj ∙35% (6),

где 35% это сумма совершенных сделок от аренды недвижимости.

Чтобы рассчитать заработную плату за апрель (табл. 9) специалисту по аренде недвижимости необходимо сделать ссылку на лист "Доход 2кв" ячейку C14, где рассчитана выручка от аренды недвижимости за апрель и умножить на ячейку D5 в которой находится % от суммы совершенной сделки, тыс.руб., и в итоге получается ="Доход 2кв"!$C14*D13. Остальные таблицы 10,11 рассчитываются аналогично.

Затем я рассчитала годовой бюджет на оплату труда персонала в форме таблицы 12. Все данные по оплате труда берутся поквартально из табл. 8,9,10,11 из ячеек, в которых показана общая сумма дохода за 3 месяца каждого из специалистов.

Индивидуальный предприниматель будет использовать упрощенную систему налогообложения, при которой объектом налогообложения является доходы (ставка – 6% от суммы доходов). Расчет налогов производится согласно налоговому законодательству Российской Федерации в соответствии со ставками налогов таблицы 13. Бюджет налоговых выплат рассчитывается в форме таблиц 14,15,16,17.

Единый социальный налог (ЕСН) рассчитывается по формуле ЕСН=ФОТ ∙ 20% (7),

20% ставка налога, ФОТ - фонд оплаты труда. Чтобы рассчитать ЕСН за январь ячейка C5 (табл. 14) нужно сделать ссылку на лист "Бюджет на оплату труда" ячейку E6, где рассчитан итог заработной платы персонала за январь и умножить на лист "Ставка налога" ячейку D3, где находится ставка ЕСН налога и в итоге получается ="Бюджет на оплату труда"!$E6*"Ставка налога"!$D3.

Налог на доход (НD) рассчитывается по формулеНD=(D-ЕСН) ∙ 6% (8),

6% - ставка налога.

Чтобы рассчитать НD за апрель ячейка C15 (табл. 15) нужно из ячейки C13 (доход от риэлтерских услуг за апрель) отнять ячейку C14 (ЕСН за апрель) и умножить на лист "Ставка налога" ячейку D4 в которой находится ставка налога на доход и в итоге получается =(C13-C14)*"Ставка налога"!$D4.

Подоходный налог (ПН) рассчитывается по формуле ПН=ФОТ ∙ 13% (9),

13% ставка налога. Чтобы рассчитать ПН за июль ячейка C25 (табл. 16) необходимо сделать ссылку на лист "Бюджет на оплату труда" ячейку E22 где рассчитан итог заработной платы персонала за июль умножить на лист "Ставка налога" ячейку D5, где находится ставка ПН и в итоге получается ="Бюджет на оплату труда"!$E22*"Ставка налога"!$D5.

Таблица 17 рассчитывается аналогично.

Годовой бюджет налоговых платежей рассчитывается в таблицы 18. Все данные по налоговым платежам берутся поквартально с помощью ссылок из таблиц 14,15,16,17 из ячеек, в которых показана общая сумма дохода за 3 месяца.

Квартальные бюджеты по прибыли я выполнила в форме таблиц 19,20,21,22.

Чтобы рассчитать бюджет за январь (табл. 19) необходимо сделать ссылку на лист "Доход 1кв" ячейку C10, где рассчитана выручка от купли-продажи недвижимости за январь и на лист "Доход 1кв" С14, где рассчитан доход от аренды недвижимости за январь, получаем ячейку С7 - общий доход (D0).

Далее рассчитывается чистый доход по исходящим (затратным) потокам. C помощью ссылки на лист "Бюджет налоговых платежей" ячейку C5, где рассчитан единый социальный налог за январь получаем ячейку С9. Остаток дохода (D1) я нашла по формуле D1=D0-ЕСН (10)

получила ячейку С10, которая =C7-C9. Делаем ссылку на лист "Бюджет налоговых платежей" ячейку C6, где рассчитан налог на доходы (НD) за январь получаем ячейку С11. Далее рассчитывается остаток дохода по формуле D2=D1–НD (11) получается ячейка С12 которая =C10-C11. Далее заполняются ячейки с остальными затратами (∑3) суммируем их СУММ (C15:C20) получаем ячейку С21 и находим в ячейке С23 чистый доход по формуле D3= (D2-∑3) (12) получаем C12-C21. Остальные табл. 20,21,22 рассчитываются аналогично.

Затем рассчитывается годовой бюджет по прибыли с контроллингом квартальных отклонений планируемых параметров входящих и исходящих денежных потоков в форме табл. 23. В данной таблицы показаны поквартально данные по плану которые берутся по квартально с помощью ссылок из табл. 19,20,21,22 из ячеек в которых показана общая сумма за 3 месяца. Отклонение от плана считается по формуле Δ= факт – план и переводится в %.

Расчеты 2010 года считаются аналогично 2009 году.

Контроль поведения затрат и прибыли я выполнила через классификацию затрат на постоянные и переменные с определением точки безубыточности агентства недвижимости на первый месяц работ на основе графической модели (рис. 2).

Все данные для построения точки безубыточности берутся из бюджета по прибыли за 1 квартал (табл. 19). К постоянным затратам отнесены все стартовые затраты. Переменные затраты и включают: ЕСН, налог на доходы, операционные затраты и фонд оплаты труда. D3 – чистая прибыль.

Рис. 2. График поведения затрат и прибыли с определение точки безубыточности

2.5 Экономическая выгода от реализации бизнес-плана

Планирование деятельности агентства с помощью бизнес-плана сулит немало выгод, например:

· заставляет руководителей заниматься перспективами агентства;

· позволяет осуществлять более четкую координацию предпринимаемых усилий по достижению поставленных целей;

· устанавливает показатели деятельности агентства, необходимые для последующего контроля;

· заставляет руководителя конкретнее определять свои цели и пути их достижения;

· делает агентство более подготовленной к внезапным изменениям рыночных ситуаций (повышает скорость адаптации);

· наглядно демонстрирует обязанности и ответственность руководителя агентства.

В ходе выполнения дипломного проектирования была достигнута основная цель данной работы – разработка бизнес-плана агентства недвижимости «Астрея» для прогнозирования результатов ее деятельности.

Для достижения поставленной в дипломном проекте цели проделана следующая работа:

· анализ средств создания проекта;

· собран и обработан материал по экономическим показателям;

· сформулировано общее представление о проекте и выделены основные направления деятельности агентства.

Разработанный бизнес-план решает следующие задачи, поставленные агентством:

· цены на услуги, предоставляемые агентством;

· планируемая прибыль;

· функционирование и дальнейшее развитие.

Применение программы MS Excel для разработки бизнес-плана позволило составить структуру организации, план сбыта услуг; разработать план по каждому кварталу; а так же значительно упростить и ускорить процесс подготовки отчетности о балансе агентства, о движении денежных средств.

Несмотря на эти и другие ограничения, средства управления данными в Excel – это мощный инструмент для создания небольших баз данных и работы с выборкой записей из крупных баз данных.

При создании рабочих листов, которые используются в качестве базы данных, необходимо соблюдать два правила:

· пустая строка указывает на окончание базы данных. Не оставляйте пустых строк между заголовками столбцов и записями данных;

· имена полей располагаются в верхней части столбцов.

Любой ранее созданный рабочий лист можно использовать как базу данных, хотя может возникнуть необходимость в удалении или добавлении строк или в редактировании заголовков столбцов, чтобы удовлетворить этим требованиям.

Ввод данных с помощью формы базы данных.

В Excel предусмотрено мощное, удобное и в то же время простое средство для облегчения ввода в базу данных – форма ввода данных. Для того чтобы воспользоваться формой данных:

· выделите диапазон базы данных;

· выберите команду меню «Данные», «Форма». Откроется диалоговое окно с именем рабочего листа, на котором находится база данных;

· с помощью полосы прокрутки выберите запись, которую необходимо отредактировать или удалить;

· нажмите кнопку «Удалить», если необходимо удалить запись;

· нажмите кнопку «Добавить», если нужно создать новую запись, при этом поля ввода очистятся, и в них можно будет ввести данные.

· если необходимо внести данные в область критериев, нажмите кнопку «Критерии». Для возврата к вводу в область базы данных нажмите кнопку «Форма»;

· по окончании ввода нажмите кнопку «Закрыть».

Первичная и вторичная информация. Ввод информации в ячейку.

В ячейки листа можно вводить два типа данных: константы и формулы. Константы разделяются на три основные категории: числовые значения, текстовые значения и значения дат и времени.

АКЛЮЧЕНИЕ

В рамках данной работы объектом исследования и управления было агентство недвижимости «Астрея», расположенное по адресу г. Пенза, ул. Богданова 22, оф.111.

Мной был запланирован годовой бизнес-план риэлтерской деятельности по видам услуг, количеству сделок, стоимости услуг, выручке, затратам и чистой прибыли, выполнить маркетинговые исследования рынка жилья и прогноз цен. Составлен бюджетный план доходов (выручки), затрат и прибыли от риэлтерских услуг. Составлен годовой бюджет по прибыли с контроллингом квартальных отклонений планируемых параметров входящих и исходящих денежных потоков. Осуществлен анализ затрат и полученной прибыли через классификацию затраты на постоянные и переменные с определением точки безубыточности агентства недвижимости на первый месяц работы.

В заключение хочется подчеркнуть, что в современных условиях хозяйствования целью деятельности любого предприятия является получение прибыли, для этого руководитель должен предпринимать все возможное для сокращения затрат, а для этого необходимо внедрение современных информационных технологий и моделирование бизнес процессов. На мой взгляд агентство внедрив современные технологии может сократить затраты и время для достижения наилучшего результата работы своих сотрудников и агентства в целом.

Проведение экономических расчётов позволило выработать практические рекомендации по эффективному управлению и стратегическому развитию агентства недвижимости «Астрея».

Таким образом, проведенная работа позволила провести комплексную оценку бизнес идей и дать положительное заключение заказчику.

Проект бизнес – идеи агентства недвижимости «Астрея» рекомендуется к реализации.

ИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ РЕСУРСЫ

1. Алексеева М.М. Планирование деятельности фирмы: Учебно-методическое пособие. –М.: Финансы и статистика, 1997.

2. Акулов О.А., Медведев Н.В. . Информатика: базовый курс: Учебник для студентов вузов, бакалавров, магистров, обучающихся по направлениям 552800, 65460 «Информатика и вычислительная техника».-М.: Омега-Л, 2004.-550 с.

3. Буров В. П.;. Морошкин В. А.; Новиков О. К. Бизнес-план. М, 1995

4. Информационные системы в экономике: Учебник / под ред. Дика В.В. -М.: Финансы и статистика, 1996.

5. Бизнес-план. Под редакцией проф. Маниловского Р.Г. “Финансы и статистика”. - М, 1996

6. Трубицын В.А. «Успех и Бизнес-план», Ставрополь, 1997г.

7. Тельнов Ю.Ф. Реинжиниринг бизнес-процессов. - М.: изд-во МЭСИ 2000 - 122 с.

8. Уткин Э.А. «Как развивать собственное дело» // «Акалис», Москва, 1997

9. Уткин Э.А. «Организация и планирование предпринимательской деятельности» // «Акалис», Москва, 1997

10. Стратегическое планирование / Под ред. Уткина Э.А. – М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Издательство ЭКМОС, 1998

11. Учебное пособие Бизнес – план: методика составления и анализ типовых ошибок / шестое издание, стереотипное. - Москва 2007.

12. Пособие по составлению бизнес-плана. ERNST&YOUNG Москва, 1995

13. http://www.biz-plan.ru/

РИЛОЖЕНИЕ А

График 1. Среднестатистическая стоимость 1 комнатных квартир по районам г. Пензы

Табл. 1. Среднестатистическая стоимость 1 комнатных квартир по районам г. Пензы

График 2. Динамика среднерыночной стоимости 1 кв. м². на рынке вторичного жилья с 16 июня 2008 по 9 марта 2009 года

Табл. 2. Динамика среднерыночной стоимости 1 кв. м². на рынке вторичного жилья с 16 июня 2008 по 9 марта 2009 года

График 3. Среднестатистическая стоимость 10,76 кв. м². на рынке вторичного жилья

Табл. 3. Среднестатистическая стоимость 10,76 кв. м². на рынке вторичного жилья

ПРИЛОЖЕНИЕ Б

Табл. 1. Прогнозирование исходного годового плана риэлтерского бизнеса на 2009 год

Табл. 2. Бюджет доходов (выручки) от риэлтерских услуг за 1 квартал 2009 г. тыс.руб.

Табл. 3. Бюджет доходов (выручки) от риэлтерских услуг за 2 квартал 2009 г. тыс.руб.

Табл. 4. Бюджет доходов (выручки) от риэлтерских услуг за 3 квартал 2009 г. тыс.руб.

Табл. 5. Бюджет доходов (выручки) от риэлтерских услуг за 4 квартал 2009 г. тыс.руб.

Табл. 6. Годовой доход (выручки) от риэлтерских услуг на 2009 г. тыс.руб.

Табл. 7. Штатное расписание и порядок расчета фонда оплаты труда (ФОТ) на 2009 г.

Табл. 8. Бюджет на оплату труда персонала на 1 квартал 2009 г., тыс. руб.

Табл. 9. Бюджет на оплату труда персонала на 2 квартал 2009г., тыс. руб.

Табл. 10. Бюджет на оплату труда персонала на 3 квартал 2009г., тыс. руб.

Табл. 11. Бюджет на оплату труда персонала на 4 квартал 2009г., тыс. руб.

Табл. 12. Годовой бюджет затрат на оплату труда на 2009 г., тыс. руб.

Табл. 13. Ставка налога на 2009 год

Табл. 14. Бюджеты налоговых платежей за 1 квартал 2009 г., тыс. руб.

Табл. 15. Бюджеты налоговых платежей за 2 квартал 2009 г., тыс. руб.

Табл. 16. Бюджеты налоговых платежей за 3 квартал 2009 г., тыс. руб.

Табл. 17. Бюджеты налоговых платежей за 4 квартал 2009 г., тыс. руб.

Табл. 18. Годовой бюджет налоговых платежей на 2009 г, тыс. руб.

Табл. 19. Бюджет по прибыли за 1 квартал 2009 г., тыс. руб.

Табл. 20. Бюджет по прибыли за 2 квартал 2009 г., тыс. руб.

Табл. 21. Бюджет по прибыли за 3 квартал 2009 г., тыс. руб.

Табл. 22. Бюджет по прибыли за 4 квартал 2009 г., тыс. руб.

Табл. 23. Годовой бюджет по прибыли с контроллингом квартальных отклонений планируемых параметров входящих и исходящих денежных потоков на 2009г, тыс. руб.

Как известно, даже со временем недвижимость не обесценивается, так как спрос на нее есть всегда. В то же время, далеко не каждый человек может сам найти подходящий вариант, который устроит его по стоимости, площади и другим параметрам. Чтобы решить эту проблему, люди идут в агентства недвижимости. Как показывает практика, даже в периоды кризиса проблемы с клиентами тут бывают довольно редко.

Факторы, влияющие на успех проекта:

• большое количество потенциальных клиентов;
• широкий выбор ресурсов и инструментов для работы;
• всегда свободный вход на рынок;
• низкие первоначальные затраты;
• весомый доход от сделок.

При этом не стоит думать, что бизнес является простым и легким. Для успешной работы необходим четкий план, который позволит вести деятельность с минимальными рисками. Крайне желательно, чтобы у предпринимателя уже был опыт в этой сфере. Учитывая эти факторы, можно уже уверенно стартовать в данном бизнесе.

Рассмотрим предполагаемые финансовые показатели:

1. Сумма первоначальных вложений составит 428 тысяч рублей.
2. Выход на точку безубыточности произойдет в первый месяц работы.
3. Примерный срок окупаемости составит полгода.
4. Вероятная рентабельность составит 88%.
5. Чистая прибыль за месяц должна составить 77 тысяч 275 рублей.

Итак, рассмотрев инвестиционный меморандум, перейдем к другому этапу.

2.Описание бизнеса

В нашем случае агентство недвижимости будет предоставлять услуги по купле-продаже и аренде недвижимости. Основными клиентами будут физические лица, но при этом возможно оказание услуг и юридическим лицам. Сезонности в бизнесе не будет, а главным приоритетом будет грамотное выстраивание работы и гибкость к изменению внешних условий.

Основные функции, которые будет выполнять агентство недвижимости

Работа сотрудников агентства будет заключаться в том, чтобы найти возможных покупателей и арендаторов недвижимости. Также будут подбираться подходящие варианты недвижимости по запросу покупателей или арендаторов. Будет проводиться ознакомление клиентов с объектами недвижимости.

В ходе сделки агентство будет оказывать помощь в сборе и оформлении всех необходимых документов. Сотрудники компании будут следить за грамотностью оформления всех бумаг, а также они будут проверять их на соответствие действующему законодательству.

Агентство может выступать посредником при представлении интересов клиента. Это может потребоваться, например, при взаимодействии с государственными органами и с различными специалистами, участвующими в сделке.

В агентстве клиент сможет получить полную и правдивую информацию о том объекте, который участвует в сделке. Также клиент изучает все условия сделки. Специалисты по недвижимости могут предложить клиенту страховку на недвижимость.

Риелторы обязаны хранить тайну сделки и всю информацию, полученную в ходе работы. Также представители агентства отвечают за сохранность документов, доверенных ему в процессе взаимодействия с клиентом.

Агенты по недвижимости должны постоянно изучать рынок и заниматься поиском предложений на недвижимость. Кроме того, они изучают и уровень спроса на те или иные объекты для оценки вероятной прибыли.

Чтобы по максимуму увеличить доход, агентство недвижимости будет оказывать дополнительные услуги:

• юридические консультации;
• помощь в заключении договоров;
• сбор и оформление различных документов.

Агентство будет работать по следующему графику:

С 10.00 до 21.00 – в рабочие дни;

С 9.00 до 18.00 – в выходные дни.

3.Описание рынка сбыта

Клиентами агентства будут лица, заинтересованные в аренде, покупке, продаже или сдаче в аренду недвижимости. Предполагаемый средний возраст клиентов: от 30 до 55 лет.

Что касается социального положения потенциальных клиентов, то они будут, как правило, из среднего класса и выше, так как большинство людей будут приобретать квартиры с более-менее высокими доходами (аналогично и при покупке жилья в ипотеку).

Вероятный семейный доход у клиентов агентства будет составлять от 70 до 120 тысяч рублей. Учитывая условия банков, можно предположить, что они смогут позволить себе ипотеку с ежемесячным платежом в размере от 15 до 30 тысяч рублей. Если будут клиенты с более низкими доходами, то предполагается подбор более дешевых вариантов жилья.

Как показывает практика, клиентами подобных агентств являются на 60% семейные пары, 30% - это, как правило, одинокие люди в возрасте до 30 лет и 10% – это люди других возрастных и социальных категорий.

Примерно восемьдесят процентов клиентов будут с высшим образованием, десять – со средне-специальным и оставшиеся десять – со средним.

Планируется, что жилье в нашем агентстве будет приобретаться со следующими целями:

• для личного пользования;
• для коммерческих целей;
• в качестве инвестиционного проекта (например, когда жилье приобретается еще на этапе строительства и продается по его завершению).

Как отмечается Росстатом, ежегодно число квартир в нашей стране увеличивается. Основываясь на этом, можно сделать вывод, что число сделок постоянно увеличивается. Таким образом, потребность в услугах риелторов возрастает.

Количество сделок в Москве

4.Продажи и маркетинг

Конечно, нужно понимать, что среди агентств недвижимости очень высокая конкуренция. В связи с этим следует значительную часть усилий приложить для создания эффективной рекламной кампании. Наряду с этим, следует подходить к этому вопросу грамотно и действовать рационально, стараясь по возможности экономить средства.

1.Интернет-каталоги бесплатных объявлений

Тут, опять же, все тоже очень просто и, как правило, бесплатно. Можно создать сообщество, пригласить в него своих друзей и начать продвигаться. Естественно, можно сделать и отдельную страничку пользователя с рекламой.

3.Разработка и продвижение собственного сайта

В этом случае придется немного потратиться, но результаты должны быть хорошими. После того, как сайт готов, для него можно настроить контекстную рекламу или SEO-продвижение по ключевым запросам.

Число сделок в г.Казань

5.Производственный план

Итак, ключевой целью тут является открытие агентства недвижимости и извлечение из этого бизнеса максимальной прибыли. Разобьем весь процесс открытия на этапы.

1 этап

Как и полагается, сначала происходит оформление документов, необходимых для регистрации предприятия – это может быть ИП, либо ООО. В данном случае использует код ОКВЭД 70.31.1. (под ним подразумевается предоставление посреднических услуг при заключении различных сделок с недвижимостью). Лицензирование тут не требуется.

Что касается налогов, то предприниматель в данном случае может выплачивать ЕНВД или работать по УСН. В нашем бизнес-плане будет использоваться ЕНВД.

Открываем расчетный счет – это можно сделать в большинстве известных банков и с условиями лучше ознакомиться в конкретном учреждении.

Для полноценной работы риелтерского агентства желательно использовать печать, хотя законом это не требуется. По крайней мере, это позволяет выработать некую лояльность со стороны клиентов.

2 этап

Ищем место для ведения деятельности. Для подбора подходящего помещения для работы можно изучить рынок соответствующей недвижимости. Желательно, чтобы это был офис площадью примерно в пятнадцать – двадцать квадратных метров. Рекомендуется подбирать помещение в здании, рядом с которым есть нормальная парковка для некоторого количества автомобилей. Также желательно, чтобы офис располагался неподалеку от центра города. Возможно, лучше работать в торговом комплексе или крупном бизнес-центре.

3 этап

После подбора подходящего офиса делается ремонт, если это требуется. Закупается мебель, техника и канцелярские принадлежности для ведения бизнеса. Осуществляется поиск и обучение сотрудников. Проводится рекламная кампания, о которой говорилось выше. После выполнения всех изначальных планов можно уже начинать полноценную деятельность агентства.

6.Организационная структура

Одним из основных факторов, влияющих на прибыль, будут сотрудники агентства. Согласно плану, штат компании будет состоять из следующих должностей:

• директор;
• риелторы (четыре человека);
• юрист;
• офис-менеджер;
• уборщица.

Таким образом, всего потребуется найти семь сотрудников (если, конечно, директором будет работать владелец бизнеса). От риелторов потребуются такие качества, как коммуникабельность, доброжелательность и вежливость при общении с людьми. Юрист, само собой, должен обладать профильным образованием и сопутствующим опытом. На должность офис-менеджера можно взять, по сути, любого ответственного и добросовестного человека. Уборщица, вероятно, не будет постоянно находиться в офисе и ее график работы вместе с конкретными обязанностями можно будет обсудить уже в индивидуальном порядке.

Нужно учесть и то, что текучесть кадров в большинстве агентств очень высокая. Это объясняется тем, что заработок у риелторов весьма нестабилен и порой его вообще нет в первое время работы. Для того, чтобы удерживать и мотивировать людей, возможно, стоит подумать о минимальном окладе и/или других особенностях заработной платы.

Большое внимание нужно уделить обучению риелторов, которые в первую очередь должны во всех деталях ознакомиться со своими обязанностями. Функции агента по недвижимости могут со временем меняться, но в целом такой сотрудник обычно выполняет следующие обязанности:

• поиск клиентов и собственников недвижимости;
• проведение переговоров и консультаций;
• сопровождение сделок с недвижимостью (сюда входит сбор документов и заключение договоров);
• проведение мониторинга рынка недвижимости, изучение основных тенденций и ценовой политики по разным отраслям.

Между клиентом и риелтором будет обязательно заключаться договор, в котором подробно будет расписываться весь порядок оказания услуг. Если это понадобится, агентом также будут представляться и интересы клиента, а действовать этот сотрудник будет в полном соответствии с существующими нормативно-правовыми актами. В идеале для успешной работы риелтор должен быть знаком с гражданским, жилищным, семейным и земельным кодексами.

Как было сказано выше, в штате агентства будет и опытный юрист – он будет заниматься решением различных правовых вопросов. По сути, он будет помогать риелторам в заключении договоров и решении различных спорных моментов.

Заниматься текущими задачами и обрабатывать первоначальные звонки от клиентов будет офис-менеджер. От него, помимо основных обязанностей, потребуется грамотная устная и письменная речь. Естественно, у этого сотрудника должен быть презентабельный внешний вид, так как клиенты будут иногда приходить в офис компании.

Зарплата юриста, офис-менеджера и уборщицы будет фиксированной. Обязанности этих сотрудников будут обсуждаться в индивидуальном порядке, но при этом их работа не будет иметь четкого плана. Риелторы, в свою очередь, будут получать оклад в виде 10 тысяч рублей в месяц и премиальную часть, которая будет составлять сорок процентов от прибыли, полученной агентством за счет усилий конкретного агента.

Рассмотрим зарплатный фонд для первого месяца работы:

1. Риелторы (четыре человека) – оклад 40.000 + премия 150.400 = 190.400 рублей на всех.
2. Директор – 30.000 рублей.
3. Юрист – 25.000 рублей.
4. Офис-менеджер – 20.000 рублей.
5. Уборщица – 10.000 рублей.
6. Оплата страховых взносов за всех сотрудников – 37.500 рублей.

Получается, что всего за первый месяц на зарплату работников уйдет 272.900 рублей. Предполагается, что при дальнейшей работе этот показатель будет составлять не более 314.700 рублей в месяц.

7.Финансовый план

Конечно же, прибыль сама по себе будет зависеть от нескольких параметров, которые могут не войти в рамки данного бизнес-плана. В данном бизнес-плане мы постарались разобрать абсолютно все статьи расходов, которые при необходимости можно будет сократить или даже полностью исключить. В результате будет гораздо проще посчитать приблизительные доходы и расходы.

Первоначальные вложения

Изучим вероятные расходы, необходимые для открытия агентства недвижимости:

1. Оформление документов – 20.000 рублей.
2. Плата за аренду помещения на три месяца – 48.000 рублей.
3. Ремонт офиса – 40.000 рублей.
4. Закупка мебели – 50.000 рублей.
5. Закупка техники – 120.000 рублей.
6. Создание сайта – 50.000 рублей.
7. Разработка и проведение первоначальной рекламной кампании – 100.000 рублей.

Итого: 428.000 рублей.

Ежемесячные расходы

Что касается регулярных ежемесячных расходов, то цифры будут уже несколько другими:

1. Аренда офиса – 16.000 рублей.
2. Оплата телефонной связи и интернета – 3.000 рублей.
3. Транспортные расходы – 5.000 рублей.
4. Оплата коммунальных услуг – 3.000 рублей.
5. Фонд оплаты труда (в среднем) – 294.583 рублей.
6. Затраты на рекламу – 30.000 рублей.
7. Оплата услуг бухгалтера (аутсорсинг) – 3000 рублей.

Итого: 354.583 рублей.

План продаж

Далее рассмотрим план продаж, который также будет иметь средние цифры. Все-таки не стоит забывать, что риелторский бизнес зависит от многих факторов и в какие-то месяцы прибыль не будет покрывать расходы. Это абсолютно нормально, тем более риелторский бизнес может зависеть и от времени года. Например, в летний период сложнее будет сдать или продать квартиру, так как потенциальные клиенты могут уехать на отдых. В то же время, объем сделок может увеличиться в новогодние праздники и выходные дни, когда клиенты (равно, как и собственники квартир) обладают большим количеством свободного времени. Со временем агентство может подстроиться под спрос и это позволит сформировать наиболее грамотную и выигрышную стратегию работы. Получается, что при удачном стечении обстоятельств заработок может в разы превысить стандартную планку. Далее разберем основные услуги, которое будет оказывать агентство недвижимости.

Итак, при покупке и продаже жилья комиссия от сделки будет составлять три процента. При этом число таких сделок в месяц, допустим, будет две. Средняя сумма сделки составит 2.5 миллиона рублей. Получается, что общий доход за месяц с этой услуги будет составлять 150 тысяч рублей.

Теперь рассмотрим посредническую услугу по купле-продаже коммерческой недвижимости. Здесь комиссия составит три процента, а в месяц должна быть хотя бы одна подобная сделка. При этом средняя сумма сделки составит 2.7 миллиона рублей. Получается, что заработок от оказания этой услуги составит 81 тысячу рублей.

Также будет предоставляться услуга по сдаче жилья в аренду. Комиссия от сделки здесь составит пятьдесят процентов, а всего за месяц таких сделок будет примерно десять. Средняя стоимость аренды квартиры составит 15 тысяч рублей. Выходит, что общий доход от услуги за месяц – 75 тысяч рублей.

Заработок будет строиться и на сдаче коммерческих помещений в аренду (здесь подразумеваются исключительно посреднические услуги). Размер комиссии тут составит семьдесят процентов, а подобных сделок в месяц должно быть не менее пяти. Средний размер аренды составит 20 тысяч рублей и, следовательно, общий доход от оказания этой услуги составит 70 тысяч рублей в месяц.

От оказания дополнительных услуг (консультации, сбор документов, оформление договоров и т.д.) заработок будет ежемесячно составлять от 10 тысяч рублей (вероятно, это будет в первое время работы) и до 27 тысяч рублей (при дальнейшем ведении деятельности).

Получается, что общий заработок агентства будет составлять примерно от 326 до 495 тысяч рублей ежемесячно. Чистая прибыль, которую в итоге получит предприниматель, составит в первые месяцы около 39 тысяч рублей, а в дальнейшем она будет доходить до 105 тысяч рублей в месяц.

Получается, что срок окупаемости вложений составит примерно полгода. Средний общий доход за месяц составит примерно 380 тысяч рублей.

8.Факторы риска

Получается, что открытие агентства недвижимости – это довольно сложный процесс, требующих большого количества усилий. Начиная этот бизнес, необходимо учитывать некоторые факторы риска.

Прежде всего, в этом бизнесе нет какого-либо конкретного порога вхождения. То есть, риелтерством сегодня может заниматься практически любой человек и без особых вложений. В связи с этим на рынке появилось достаточно большого количество подобных агентств, которые появляются и исчезают довольно быстро. При этом большинство клиентов предпочитает обращаться в наиболее крупные и проверенные временем агентства, поэтому тут большое значение имеют такие факторы, как репутация и опыт работы.

Основываясь на сказанном выше, можно сделать вывод, что поначалу у агентства будет проблема с узнаваемостью и уровнем доверия клиентов. Возможно, потребуется проработка фирменного стиля и понадобится создание наиболее эффективной маркетинговой политики. За счет слаженных и систематических действий можно будет с минимальными усилиями получить целевых клиентов. Правда, в этом бизнесе могут быть и другие проблемы. Все-таки не стоит забывать и о том, что на прибыль будет влиять и высокая конкуренция в целом. Для устранения такой проблемы, возможно, потребуется проработка ценовой политики, так как менее известные риелторы могут в какой-то степени демпинговать. Чтобы оперативно решать эти проблемы, понадобится четкий план действий, который позволит успешно преодолеть все трудности и достигнуть максимального заработка.