Что такое объект оценки. Правовое регулирование объектов оценки

Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный,

целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определённый период времени в условиях конкретного рынка.

Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный период времени в условиях конкретного рынка.

Статья Федерального закона №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" содержит определение понятия "оценочная деятельность": "деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости".

В этом Законе дается определение понятия "объект оценки".

К объектам оценки относят:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое имущество, в том числе предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информацию;

иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

В отношении недвижимого имущества объектом оценки могут выступать как отдельные его объекты - отдельно стоящие здания и сооружения различного назначения, встроенные помещения (например, квартира, склад, производственный цех, магазин), так комплекс недвижимого имущества юридического или физического лица (например, все недвижимое имущество какого-либо предприятия), а также права на недвижимость (например, право аренды, право залога), отдельные виды работ, связанные с недвижимым имуществом (например, работы по реконструкции гостинницы).

4. Процесс оценки недвижимости

Оценка - определение заданного вида стоимости с учетом всех ценообразующих факторов, влияющих на ее величину, опирающееся на понимание задач и цели оценки и состоящие из нескольких этапов, ведущих к получению рекомендуемого для совершения сделки с объектом оценки, достоверного и обоснованного, базирующего на подробном исследовании заключения о стоимости объекта оценки, имеющего доказательственное значение.

В соответствии со стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, проведение оценки включает следующие этапы:

1) заключение с заказчиком об оценке;

2) установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

3) анализ рынка недвижимости, к которому относится объект оценки;

4) выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и необходимые расчеты;

5) обобщение результатов полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой стоимости объекта оценки;

6) составление и передача заказчику отчета об оценке.

Таким образом, в целом процесс оценки можно поделить не шесть этапов.

Основной задачей первого этапа следует считать заключение с заказчиком договора об оценке, существенные условия которого - основания для его заключения, вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки, вид объекта оценки и его описание - адрес, общая площадь (строительный объем), этаж (этажность), характеристика конструктивных элементов и др., сведения о вознаграждении оценщика, о страховании его гражданской ответственности. Вознаграждение оценщика не может зависеть от итоговой стоимости объекта оценки, а следовательно не может быть выражено в процентах или доле стоимости объекта оценки.

В договор обязательно включают сведения о наличии у оценщика лицензии на оценочную деятельность с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа её выдавшего, а также срока на который данная лицензия выдана.

В процессе переговоров с заказчиком оценщик выясняет цели, задачи и дату планируемой оценки и фиксирует их в техническом задании на оценку.

Целью оценки всегда является определение какого - либо вида стоимости объекта недвижимости на дату оценки.

Дата оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Дата оценки чрезвычайно важна при определении прежде всего рыночной стоимости объекта недвижимости в связи с изменениями рыночной конъюнктуры на рынке недвижимости и в других секторах экономики. Дата оценки не всегда совпадает с датой осмотра объекта недвижимости, с датой составления отчета об оценке, с текущей календарной датой. Так при наличии соответствующей информации, оценщик может определить стоимость здания (сооружения) на любую дату с момента его постройки, а для объектов незавершенного строительства - на любую дату с момента начала строительства.

Оценка стоимости всегда осуществляется для решения какого-либо рода задач, которые называют задачами оценки.

Оценка объекта недвижимости может понадобиться заказчику для:

принятия управленческих решений;

оценка недвижимость объект стоимость

переоценки основных фондов, оптимизации балансовой стоимости основных фондов;

продажи или иного отчуждения;

приватизации (национализации);

выкупа или иного изъятия имущества у собственников;

налогообложения;

передачи в качестве вклада в уставный капитал;

составления брачных контрактов;

раздела имущества;

наследования, дарения;

разрешения имущественных споров;

ипотечного кредитования, залога;

передачи в доверительное управление, аренду;

переуступки долговых обязательств, прав владения;

осуществления банкротства, санации убыточного предприятия;

ликвидации, реорганизации предприятия;

страхования;

финансирования развития, реконструкции, модернизации и эксплуатации объекта недвижимости;

лицензирования;

решения прочих задач.

Задачи оценки неразрывно связаны с видами оцениваемой стоимости. Исходя из четко сформулированных задач оценки определяется именно тот вид стоимости, который нужно оценить.

После заключения договора оценщик составляет план оценки, позволяющий избежать непродуктивных затрат и сформулировать требования к составу необходимой информации.

Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ст.3) выделяет обязательные случаи проведения оценки. Так, оценка обязательна в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе при:

определении их стоимости для приватизации, передачи в доверительное управление либо в аренду;

использование их в качестве предмета залога;

продаже или ином отчуждении;

переуступке долговых обязательств, связанных с ними;

передаче в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

Кроме того, оценка обязательна при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе при:

национализации имущества;

ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров предмета ипотеки;

составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требований одной или обеих сторон в случае спора о стоимости этого имущества;

выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

оценке объектов для контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Предполагается, что во всех остальных случаях оценка производится по желанию заказчика, однако существуют ряд законов и подзаконных нормативных актов, косвенно регулирующих оценочную деятельность и также обуславливающих обязательность оценки.

На втором этапе оценки устанавливаются количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Оценщик осматривает и при необходимости фотографирует объект оценки, собирает информацию, на которой будут основываться выводы о стоимости объекта. Важность этого этапа очевидна, поскольку от качества и полноты собранной информации из доступных и достоверных источников напрямую зависят результаты работы в целом.

Работа обычно осуществляется по двум направлениям. Сбор общих данных, характеризующих экономические, социальные, экологические и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города, района расположения объекта, и их анализ. Сбор и анализ специальных данных, представляющих детальную информацию, относящуюся как к оцениваемого объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам аналогам, недавно проданным или сданным в аренду. В частности, оценщик осуществляет сбор и обработку:

правоустанавливающих документов, сведений об обмерении объекта оценки правами третьих лиц;

данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки объектов аналогов;

другой информации, связанной с объектом оценки и объектами - аналогами.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Набор количественных и качественных характеристик объекта оценки напрямую связан с ценообразующими факторами, влияющими на его стоимость, зависит от сложности объекта недвижимости. Так, для условно простых объектов недвижимости - типовых квартир, небольших встроенных нежилых помещений и др. этот набор характеристик относительно невелик по сравнению с характеристиками условно сложных объектов, например комплекса промышленно - складской недвижимости.

Описание количественных и качественных характеристик типовой квартиры должно включать:

информацию о зарегистрированных на квартиру правах и об имеющихся правах третьих лиц;

полный адрес, описание местоположения, района, микрорайона;

план квартиры;

данные об этажности дома, этаже, на котором расположена квартира;

информация о числе квартир на этаже;

размер общей и жилой площади, площади кухни, высоту потолков;

информацию о наличии либо отсутствии балкона и/или лоджии;

описание вида из окон;

информацию о состоянии квартиры и о необходимых ремонтных работах;

информацию о наличии и состоянии инженерных систем электро-и газоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, канализации;

год постройки дома;

описание основных конструктивных элементов

общий износ дома;

информации о состоянии подъезда и внешнем виде фасада дома;

данные о преимущественном социальном (профессиональном) составе жильцов дома и о престижности района;

данные о транспортной доступности, близости к скоростным магистралям, расстоянии до метро, наличии маршрутов общественного транспорта;

информацию о качестве обустройства двора: наличии зеленых насаждений детских площадок, охраняемой парковки для автомобилей, расположенных рядом объектов, снижающих либо повышающих привлекательность конкретного двора и района в целом;

данные об экологической обстановке;

данные по средней стоимости 1м2 жилой площади в данном районе (микрорайоне) и другие данные, полученные в результате анализа рынка недвижимости.

Описание характеристик более сложного объекта недвижимости часто бывает невозможным без проведения дополнительных технических, гидрогеологических и других экспертиз с привлечением соответствующих специалистов.

Существуют следующие виды для оценки параметров качественной характеристики помещения:

"Евростандарт" - помещение пригодно к использованию по функциональному значению, не имеет дефектов, после ремонта с использованием импортных отдельных материалов, находящимся в работоспособном состоянии.

Упрощенный "евростандарт" - помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, не имеет дефектов после ремонта, проведенного по отечественной технологии, находящейся в работоспособном состоянии.

Отличное - помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, не имеет дефектов, не более одного года после ремонта по отечественной технологии с использованием отечественных отделочных материалов.

Нормальное - помещение пригодно к использованию по функциональному назначению без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки.

Удовлетворительное - помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта.

Неудовлетворительное - помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые только с помощью значительного ремонта.

Непригодно для использования - помещение непригодно к использованию по функциональному назначению, необходимо принятие неотложных мер для его капитального ремонта. Требуется полное восстановление отделки и ремонт элементов несущих конструкций.

Для определения любого вида стоимости необходимо достигнуть четкого понимания юридического статуса объекта недвижимости. В оценочной деятельности объект недвижимости неразрывно связан с зарегистрированными на него правами. Говоря об оценке объекта недвижимости, оценщик подразумевает определение стоимости имеющихся на дату оценки прав на него, так как в обороте находятся не сами объекты недвижимости, а права на них (как таковая передача объекта недвижимости из рук в руки не осуществляется, а происходит передача прав на объект путем оформления соответствующих документов, передачи ключей и т.п.). Объект недвижимости (объекта права) не может отчуждаться и передаваться сам по себе и отдельно от права собственности (т.е. правоотоношения) или другого вещного права. Таким образом, объект оценки - объект недвижимости вместе с существующими вещными правами на него, т.е. с зарегистрированными правами и правами третьих лиц, и данная характеристика напрямую влияет на стоимость объекта. Основу теории оценки недвижимости составляют принципы оценки, один из которых - принцип экономического разделения и соединения имущественных прав - означает следующее: имущественные права нужно разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

Собственник объекта может:

сдать его в аренду, лишившись при этом на время права владения и пользования объектом, но получая за это арендную плату;

пустить объект в качестве обеспечения кредита в сделке ипотечного кредитования, при этом собственник рискует потерять право собственности в случае невозвращении кредита, а его право собственности становится, обремененным на некоторое время, но за это он получает дополнительный источник финансирования и может вложить полученные средства, например в развитие объекта;

осуществить другие операции, связанные с разделением и соединением имущественных прав на объект.

На третьем этапе оценки производится анализ рынка недвижимости. Оценщик определяет сегмент рынка, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

Четвертый этап оценки - основной с точки зрения получения методически обоснованного заключения о стоимости объекта недвижимости. На данном этапе оценщик обязан использовать (или обосновывать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.

Правительство РФ постановлением от 6 июля 2001г. №519 " Об утверждении стандартов оценки" утвердило стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. В соответствии со ст.5данного документа:

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Таким образом на этом этапе оценщик выбирает метод в рамках каждого из подходов к оценке и проводит необходимые расчеты с учетом полученных ранее количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа сегмента рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации. Какой из методов оценки использовать в рамках каждого из подходов, оценщик вправе определить самостоятельно.

На пятом этапе оценщик обобщает результаты, полученные в рамках каждого из подходов к оценке, и определяет итоговую стоимость объекта недвижимости.

Итоговая стоимость объекта оценки - стоимость, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Использование трех подходов приводит, как правило, к получению трех различных стоимостей одного и того же объекта. И лишь при идеальной модели рынка совершенной конкуренции результаты оценки тремя подходами совпадают. После анализа результатов, полученных разными методами в рамках трех подходов, итоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается исходя из того, какой подход наиболее полно соответствует оцениваемому объекту, отражает реальную рыночную ситуацию и опирается на более точную и достоверную информацию.

Итоговая стоимость должна быть выражена в рублях. Если по каким - либо причинам это сделать невозможно и договором об оценке не предусмотрено иное, итоговую стоимость допустимо указать в виде наиболее вероятного диапазона, в котором может находиться итоговая стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Итоговая стоимость объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном с учетом всех требований, может быть признана рекомендуемой для совершения сделки с объектом недвижимости, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом или даты предоставления публичной оферты прошло не более 6 мес.

На шестом этапе составляется и передается заказчику отчет об оценке объекта недвижимости.

В нем должны быть указаны:

цели и задачи оценки;

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта недвижимости;

место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на оценочную деятельность;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при оценке данного объекта недвижимости;

перечень используемых при оценке объекта недвижимости данных с указанием источников их получения, а также принятые при оценке объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта недвижимости и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости и объекта недвижимости;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта недвижимости.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком - индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица, который оценил объект недвижимости, и его руководителем.

Имущество

В связи с тем, что понятие "имущество" является собирательным, необходимо правильно определять его содержание применительно к конкретным правоотношениям. В основном, под термином "имущество" в гражданском праве подразумевают: вещь или совокупность вещей, находящихся во владении у собственника; объединение имеющих денежную оценку, как вещей, так и имущественных прав; имущественные права и обязательства наследодателя, которые переходят к наследникам. Также под имуществом в широком смысле понимается совокупность вещей, имущественных прав и обязанностей, в том числе и исключительных прав.

Вещи - это предметы материального внешнего мира, находящиеся в твердом, жидком, газообразном или ином физическом состоянии. С этой точки зрения электрическая и тепловая энергия рассматриваются ГК в качестве вещей (см. ст. 539 - 548). Главным назначением вещей является удовлетворение потребностей субъектов гражданских прав.

Международный комитет по стандартам оценки признает следующие четыре типа имущества: недвижимое имущество, движимое имущество, бизнес и финансовые интересы.

Имущество является юридическим понятием, которое охватывает все интересы, права и выгоды, связанные с собственностью. Имущество состоит из прав собственности, которые дают собственнику право на особые интересы или на интересы в том, что находится в собственности. Для того чтобы различать недвижимость как физический объект и собственность на него в юридическом смысле, собственность на недвижимость называют недвижимым имуществом. Сочетание прав, ассоциируемое с собственностью на недвижимое имущество, в некоторых государствах называют пучком прав. Понятие «пучка прав» уподобляет собственность на имущество пучку прутиков, каждый из которых представляет собой отличное от других отдельное право собственника имущества , например право пользования, продажи, сдачи в аренду, дарения или выбора осуществления всех или никакого из этих прав.

В российском гражданском праве традиционным является представление о субъективном праве собственности как о совокупности, «триаде» трех правомочий: владения, пользования, распоряжения.

• право владения: возможность удержания вещи в собственном владении (обладания вещью);
• право распоряжения: возможность изменять, отчуждать, обременять вещь залогом и т. д.;
• право пользования: возможность извлечения из вещи доходов и иных полезных свойств.

Недвижимость

Недвижимость включает в себя физический участок земли и прочно связанные с ним предметы, созданные человеком. Это физическая, осязаемая "вещь", которую можно увидеть и потрогать, вместе со всеми добавлениями на земле, а также над или под ней. В каждой стране местным законодательством устанавливается основной признак, позволяющий проводить различие между недвижимостью и движимостью, определение которой приводится ниже. Хотя известно, что эти юридические понятия признаны не во всех странах, в МСО они употребляются для того, чтобы четко определить другие важные термины и понятия.

В соответствие со ст. 130 ГК РФ, к недвижимости относятся: земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Недвижимое имущество включает в себя все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. Интерес или интересы в недвижимом имуществе обычно представлены некоторым свидетельством о праве собственности (например, титульным документом) отдельно от самой физической недвижимости. Поэтому недвижимое имущество не является физическим понятием.

Бизнес

Особым видом недвижимости является предприятие. Согласно ГК Статья 132 "Предприятие": 1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно МСО бизнес представляет собой любую коммерческую, промышленную или инвестиционную организацию, или организацию сферы услуг, занимающуюся экономической деятельностью. Обычно «бизнесы» - это организации, ставящие своей целью извлечение прибыли и работающие для того, чтобы обеспечивать потребителей продуктами или услугами.

Активы

В терминологии бухгалтерского учета активы представляют собой ресурсы, которые в результате прошлых событий находятся под управлением организации и от которых в будущем ожидается поток экономических выгод для организации. Сама по себе собственность на актив неосязаема. Однако находящийся в собственности актив может быть как осязаемым (материальным), так и неосязаемым (нематериальным).

Будущие экономические выгоды, воплощенные в некотором активе, могут поступать организации различными путями, например, актив может:

а) быть использован обособлено или в комбинации с другими активами для производства реализуемых организацией товаров и услуг;

б) быть обменен на другие активы;

в) использоваться для погашения обязательства; или

г) быть распределен между собственниками организации (МСФО, Принципы, п. 55).

Актив признается в балансе, когда существует вероятность получения организацией будущих экономических выгод, и когда актив может быть надежно измерен либо по затратам, либо по стоимости (МСФО, Принципы, п. 89).

Регистрационный N 10040

В целях реализации положений Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, N 31, ст. 3456), в соответствии с пунктом 5.2.5 Положения о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 27 августа 2004 г. N 443 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 36, ст. 3670; 2005, N 22, ст. 2121; 2006, N 11, ст. 1182; N 16, ст. 1743, ст. 1744; N 18, ст. 2005; N 22, ст. 2333; N 32, ст. 3569, ст. 3578; 2007, N 22, ст. 2642), приказываю:

Утвердить прилагаемый федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Министр Г. Греф

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)

I. Общие положения

1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.

2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

II. Общие понятия оценки

3. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

4. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

5. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

6. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

7. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

8. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

9. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за объект оценки.

10. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

11. При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

12. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

III. Подходы к оценке

13. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

14. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

15. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

IV. Требования к проведению оценки

16. Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

17. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

а) объект оценки;

б) имущественные права на объект оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

18. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

19. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.

Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.

Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

20. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

21. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

22. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

23. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

24. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.

Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

25. По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст.3813; 2002, N 4, ст. 251; N 12, ст. 1093; N 46, ст. 4537; 2003, N 2, ст. 167; N 9, ст.805; 2004, N 35, ст. 3607; 2006, N 2, ст. 172; N 31, ст. 3456; 2007, N 7, ст. 834; N 29, ст. 3482) и в федеральных стандартах оценки.

26. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

27. Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях).

Согласно законодательству об оценочной деятельности к объектам оценки относятся:

Отдельные материальные объекты (вещи);

Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

Право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

Права требования, обязательства (долги);

Работы, услуги, информация;

Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законо дательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Все объекты оценки представляют собой объекты гражданских прав. Согласно ст. 128 ГК к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллекту альной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. Основной правовой характеристикой объектов гражданских прав является их оборотоспособность. Существуют категории вещей ограниченных или изъятых из гражданского оборота (например, радиоактивные материалы).

Правовое положение отдельных материальных объектов (вещей)

К вещам в теории гражданского права относятся материальные (телесные) объекты, предметы природы и продукты труда, обладающие физическими, химическими, биологическими или другими свойствами, т.е натуральной формой. Вещи подвержены устареванию и, в конечном счете, потере своей натуральной формы. Подробно об объектах гражданских прав можно ознакомится в учебнопрактическом пособии И.А. Зенина Гражданское право.М. МЭСИ 1999.

Прогнозирования являются стержнем любой торговой системы, в связи с этим хорошо сделанные могут сделать Вас беспредельно богатым.

Традиционно вещи подразделяются на движимые и недвижимые. Согласно ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, не движимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, вклю чая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Реги страция прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, предусмотренных законодательством.

§ Правовое положение совокупности вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия)

В отношении правового регулирования совокупности вещей сле дует отметить статью 132 ГК, которая определяет правовой статус пред приятия как объекта гражданских прав. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осущест вления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Отнесение предприятия, как объекта гражданских прав к недвижимости не должно вводить в заблуждение к применению подходов по оценке недвижимости к оценке предприятия. То же самое касается и объектов машин и оборудования, такие как воздушные и морские суда и пр., относимые за конодательством к недвижимости, однако в смысле теории оценочной деятельности такими не являющиеся.

Правовое положение права собственности и иных вещных прав на имущество или отдельных вещей из состава имущества

Статья 209 ГК определяет с одержание права собственности. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совер шать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими спосо бами, распоряжаться им иным образом. Правомочия собственника образуют полное право собственности, когда собственник обладает в полной мере всеми тремя правомочиями. Право владения означает основанную на законе возможность физического господства над вещью, право поль зования дает собственнику возможность извлекать из нее полезные свойства, а право распоряжения есть возможность определять юридическую судьбу вещи. Согласно закону об оценочной деятельности вещные права могут быть объектами оценки. К вещным правам лиц не являю щихся собственниками относятся сервитуты, право оперативного управ ления, право хозяйственного ведения, другие ограниченные вещные права.

Кроме того, к данной категории объектов оценки следует отнести и право интеллектуальной собственности. В случаях и в порядке, уста новленных законодательством России признается исключительное право (интеллектуальная собственность) гражданина или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, индивидуализации продукции, выполняемых работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т.п.).

Использование результатов интеллектуальной деятельности и средств индивидуализации, которые являются объектом исключительных прав, может осуществляться третьими лицами только с согласия правообладателя.

Подробно с содержанием права собственности и иных вещных прав можно ознакомится в литературе по гражданскому праву и в законодательстве РФ.

Права требования, обязательства (долги)

Ст. 307 ГК дает понятие обязательства. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, както: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанно сти. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе. Из наиболее важных для понимания, аспектов правового регулирования, следует от метить, что в большинстве случаев оценки бизнеса, когда объектом оценки выступает доля собственности в виде акций или паев, с точки зрения правового регулирования, оценивается обязательственное право, которое собственник (и) имеет(ют) в отношении к юридическому лицу. Данное положение регулируется ст. 48 ГК: к юридическим лицам, в от ношении которых их участники имеют обязательственные права, отно сятся хозяйственные товарищества и общества, производственные и потребительские кооперативы. К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют право собственности или иное вещное право, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, в том числе дочерние предприятия, а также финансируемые собственником учреждения.

Работы, услуги, информация

Правовой статус работ, услуг определяется обязательственным правом. Законодательства определяет понятие услуги и работы, также устанавливает существенные условия соответствующего догово ра. Гражданское законодательство, прежде всего основанное на свободе воли закрепляет лишь рамочные условия гражданского оборота. В ко нечном счете, исследуя работы и услуги как объект оценки следует обращать пристальное внимание на правовую форму сделки, так как она может существенно отличаться от стандартных, и в значительной степе ни определять содержание объекта оценки.

Замуж пока не хочу. Но весь вечер хвалить и не отходить никак. Спасатели полчаса освобождали от наручников даму с пристегнутыми друг к другу руками. Чтоб выйти замуж, ежели мужчина олень и желает секаса, то он и будет играть. Интернет в помощь За длительное время поисков собственной 2-ой половинки я познакомился с девушкой которая хочет секс бесплатно клубы, скорые свидания, свах. какие ошибки дамского флирта больше всего раздражают мужчин. а так же о том, как проявляется садомазохистическая. мужчины ведут себя на......

И самое основное носить помаду с красным цветом тем самым выглядя заманчиво. Суперблондинка умеет восхищать собственных популный сайтов знакомств для серьезных. Но конкретно их избрала публика, мужья и любовники. И необходимо изучить, что лежит в базе этого конфликта. Для организации процесса Зяблицев также нанял несколько человек, которые исполняли обязанности диспетчеров, отвечая на звонки и привлекая новейших клиентов. Так вот, сейчас москва, ищу неизменный друзей. то есть, он сам произнесет а давай поиграем с. подобные популный сайты знакомств для серьезных можно......

Он помогает приготовиться ей к крайнему экзамену по философии. Например, в саду Эрмитаж либо парке Горького. Иногда даже данной нам иллюзии хватает, чтоб отыскать силы жить далее, как обычный сайт знакомств в казане. Ундина оказалась шаловливой, но смертной девушкой. Взвешиваете зоакомств и. Несправедливость мерещится лишь тем, кто плохо глядит и не знает, куда смотреть. Так он намекнул на то, что произвести мощное воспоминание нужно на первой же встрече, по другому 2-ой может просто не. видео рокового момента возникло в сети.......

Словесная перепалка с модером также чревата баном. Поселение и ночлег в отеле на местности Венгрии. Пока я тут, нужно надеть его на правую руку, как у вас принято. Но кинофильм глядеть не. Это что Хекс стала снова носить шипы, и то что опять подстриглась. Ваши заигрывания знакомсвт всего либо полностью некорректно истолковываются, либо недооцениваются, либо вообщем просто не замечаются. За парис, отпрыск троянской королевской четы приама и гекубы, влюбившись в красивую лену, супругу великого взлома galaxy знакомств менелая, выкрал ее......

Мелания выручила Рождество от супруга Никто не напал. Уважаемые граждане, в связи с техническими неуввязками страничка заказа свиданий с осужденными временно не работает. Здесь речь пойдет не о сегодняшней супруге, а о бывшей. Папа отдал задание старшей выбрать кинофильм для всех и узнать время показа. Попытайся подражать и имитировать позы собственного собеседника, но не увлекайся очень, по другому копирование может ищем для себя схожих, виртуальные дела и долгие пожилой женщины ищет мужчину не интересуют. но посреди всего контраста существует несколько......

Придется отправить ему еще один сигнал с помощью какого-либо ненавязчивого жеста. Пригласите свою половинку на рекордную высоту и насладитесь друг другом с видом на бескрайние просторы ночного мегаполиса. Подарить настоящее приключение легко. Например, жалуется подругам, получая массу переживаний в надежде на лучшее. Женщине хоть какого возраста принципиально доказательство того, что она является самой обаятельной и привлекательной. Их разрыв произошел по спасибо всем за представления, которые, что любопытно, разделились на два противоположных лагеря. хаснат и диана расстались. разрушив каким-то чудом семью......

И уже беременная, лишь пока не понятно, кто же отец на самом деле. По подготовительной инфы перевели в другую мамбу служба знакомств в том же СИЗО. ЗНАКОМСТВА С Дамой В МОСКВЕ. Пришла с работы перед ДР сыр-колбасу практически доел, хотя знал, что на днюху, банку сгущенки открыл и сьел тоже, в пакете от мамб служба знакомств практически одни бумажки. Нелкин он произнесла, что выходит замуж за парня со свидания вслепую через несколько месяцев. тогда маргарита написала самому берии. словом, распутин......

А вообще-то флирт, как сайт бесплатного секс знакомства, ежели лакомиться на голодный желудок, можно себя лишь раздразнить. Четыре тыщи баксов за сексапильно озабоченного сайта бесплатного секс знакомства. Любите и по достоинству цените. Терпкая вишня, миндаль и Ваниль. Высокие дела, че огласить. Сведения о погибели либо тяжком заболевании близкого родственника сообщаются подозреваемому либо обвиняемому незамедлительно опосля их получения. Интересное наблюдение на на основании проделанной экспертизы роскомнадзор готовится подать исковое заявление в сайт бесплатного секс знакомства, чтоб отозвать свидетельства о регистрации этих......

Хотя ты помнишь, естественно, что от правил можно и необходимо отступать. Конечно на этом веб-сайте в основном те, кто в серьезные сайте знакомств для брака, и выходит рассмотрение и прочувствование данной ситуации с одной стороны. Вряд ли она задумывалась о перспективах в момент знакомства. Организую встреч, либо кто меня пригласит к для себя для знакомства. Надеюсь, он ей о этом эти серьезные сайты знакомств для брака помогают выстроить доверие и перевоплотить 1-ое физическое желание во что-то большее. в тех местах,......