Можно ли заработать на прическах на дому. Парикмахерская на дому. Как открыть? Кулинарная книга на YouTube

Бизнес-центры стали покорять города уже давно. И главный их источник прибыли – это сдача площади в аренду. В них создают одну взаимосвязанную инфраструктуру, которая привлекает и удерживает клиента: кроме офисов здесь создают общепиты, комнаты отдыха, торговые и развлекательные блоки. В этой статье мы расскажем, как составить бизнес-план бизнес-центра, вложив в дело всего 10% от реальной его стоимости.

Бизнес-план бизнес-центра: с чего начинать?

Любой застройщик начинает с поиска земли, ее покупки и оформления, а затем уже строит само здание. Но сколько это требует средств и времени? По оценкам практиков, средний бизнес-центр общей площадью в 11 500 м 2 обходится в 13 000 000$ . Окупаемость таких затрат в среднем около 10 лет. Мы же предлагаем вам боле выгодный способ – приобрести готовый бизнес-центр всего за 10% от его реальной стоимости.

Ежедневно в стране объявляются банкротами около сотни фирм. При правильном процессе закрытия юридического лица по причине банкротства ликвидационная комиссия стремится закрыть максимум кредиторских задолженностей. Один из путей этого процесса – срочная продажа недвижимости на аукционе. В нашей статье подробно описан весь процесс.

Возвращаясь к нашему бизнес-центру в 11 500 м 2 , упомянем, что такое здание здесь можно приобрести за 1 300 000$ . Как вам разница?! А к преимуществу низкой цены стоит добавить и оперативность, отсутствием необходимости заниматься проектированием и постройкой. Это все, в свою очередь, обеспечит ускоренный приток прибыли.

Ежемесячные расходы

После покупки бизнес-центра затраты не кончаются. Для содержания целого здания необходим штат работников, а для их работы обеспечение инвентарем. Ежемесячные расходы для бизнес-центра составлены затратами на:

Уборку и вывоз мусора
Содержание туалетных комнат
Охрану территории и самого здания
Проведение рекламной кампании
Содержание административного персонала
Оплату коммунальных услуг

Для рассматриваемого бизнес-центра общей площадью 11 500 м 2 такие ежемесячные затраты составят около 21 000 $.

Расчет прибыли

В бизнес-центре с приведенной выше общей площадью полезного места будет немного меньше. Все-таки кроме арендуемой площади здесь существует еще и другая, которая не приносит прибыли: это туалетные комнаты, коридоры, лифты и др. Итак, в среднем от 11 500 м 2 площади, проносящей прибыли, будет примерно около 6 000 м 2 .

Сдавая всю площадь в аренду по среднегодовой стоимости 800$ за 1м 2 , можно получать за год 4 800 000$ дохода. Годовая прибыль до налогообложения составит 3 729 360 (с учетом НДС), а чистая прибыль – 2 983 488$.

Как видите, затратив лишь 10% от первичной стоимости бизнес-центра можно получить все и сразу. Вам не придется ждать постройки, подводить коммуникации, руководить процессом. Вы приобретаете здание бизнес-центра всего за 1 300 000$ и окупаете свои вложения уже в первый год!

Общие сведения о таком бизнесе, как производство шлакоблоков Как открыть прибыльный бизнес на кофейных автоматах?

Современные мамы уделяют особое внимание развитию и воспитанию детей. Поэтому в нашей стране стали появляться детские развивающие центры. При этом если ранее посещение коммерческих детских центров могли себе позволить только обеспеченные родители, то сейчас такое дошкольное обучение и развитие доступно людям с любым достатком.

При открытии центра необходимо определить направление его работы и перечень оказываемых услуг. В данном бизнес-плане рассматривается детское дошкольное учреждение, которое ставит целью развитие интеллектуальных и творческих навыков детей в возрасте от 2 до 7 лет.

Курсы, предлагаемые детским центром :

Раннее развитие (2-4года);
Подготовка к школе (4-7лет);
Дошкольный университет (5-7 лет);
Английский язык (4-7 лет).

Успешность детского центра в первую очередь зависит от его преподавателей. Необходимо обратить внимание не только на квалификацию педагогов, но и на то, как он может расположить к себе детей. Нередко молодые выпускники педагогических факультетов оказываются хорошими преподавателями, которые нравятся и детям, и их родителям. К тому же за свои услуги такие специалисты не завышают цены.

Чтобы детский центр пользовался спросом, необходимо выбрать помещение с удобным расположением: в местах с высокой проходимостью или в центре города. Для данного центра подойдет помещение с площадью около 40-50 кв. метров. В составе этого помещения должны быть две учебные комнаты, отдельный санузел и комната, где родители будут ожидать окончания занятий. Можно ограничиться одной учебной комнатой, но тогда сильно сократится выбор предлагаемых курсов.

При выборе помещения необходимо руководствоваться нормами СЭС и органов Пожарного надзора. Детский центр нельзя размещать в подвальном, полуподвальном помещении или цокольном этаже. Помещение должно иметь отдельный вход. Следует обратить внимание и на удобный подъезд к центру, и на наличие парковочных мест для автомобилей.

На этот бизнес оказывает значительное влияние фактор сезонности. Это связано в зимний период с новогодними праздниками, а летом - с периодом отпусков. Поэтому максимальный спрос на посещение занятий в детском центре приходится на периоды с сентября по декабрь и с февраля по май.

При открытии детского развивающего центра необходимо уделить особое внимание планированию расписания занятий. В первой половине дня приходят заниматься малыши - до обеда и дневного сна (с 9.00 до 13.00). Дети постарше занимаются после 17 часов, когда их забирают из детских садов. Чтобы период с 13 до 17 часов не выпадал из расписания, в центре можно проводить индивидуальные занятия.

Сумма первоначальных инвестиций - от 600 000 рублей.

Стоимость одного абонемента на 8 занятий - от 3 000 рублей.

Срок окупаемости составляет 1 год.

2. Описание бизнеса, продукта или услуги

В рассматриваемом детском развивающемся центре представлены занятия по следующим направлениям:

Направление	Количество групп	Количество занятий в неделю для одной группы	Общее количество занятий в неделю
Раннее развитие
Группа кратковременного пребывания
Подготовка к школе
Английский язык
ИЗО (рисование, лепка)

Рассмотрим подробнее каждое направление занятий.

Раннее развитие . В два года ребенок готов к общению со сверстниками, поэтому на занятиях особое внимание уделяется взаимодействию детей между собой. Данное направление помогает развивать основные познавательные процессы у детей: восприятие, внимание, память, мышление, воображение. Важное место отводится развитию речи, мелкой и крупной моторики. С трех лет начинается знакомство со счетом, художественным творчеством.

Группа кратковременного пребывания . Порой возникает необходимость оставить детей без собственного присмотра. Идеальным вариантом в такой ситуации будет возможность доверить ребенка профессиональным педагогам. В такую группу принимаются дети от 2 до 6 лет. Группа формируется не более чем из 10 человек. Во время занятий детки знакомятся с окружающим миром, играют в подвижные игры, занимаются лепкой, рисованием. Занятия проходят в утренние часы с 9:00 до 11:45.

Подготовка к школе . Дети с четырех лет легко обучаются чтению. Когда ребенок начинает читать короткими словами, начинается обучение математике. Сначала дети учатся считать в пределах десяти, затем ребенок свободно ориентируется в сотне. Не остается без внимания и овладение письмом, поэтому педагоги учитывают все особенности подготовки руки к письму. Во второй половине занятия проходит игровой интеллектуальный тренинг, который направлен на эффективное развитие восприятия, внимания, мышления, памяти и воображения ребенка.

Английский язык . На занятиях преимущественно общаются на английском языке. Это происходит спонтанно, дети не задумываются о том, как это нужно делать, общаются легко, непринужденно и с удовольствием!

ИЗО (рисование, лепка) . На занятиях каждый ребенок развивает цветовое восприятие и воображение, чувство прекрасного и художественный вкус. Дети осваивают законы композиции и различные техники рисования, учатся выражать свое я, свои мысли и чувства, настроение и желания.

Количество групп для каждого направления зависит от спроса на данный вид занятий и возраст детей в группе.

В детском развивающем центре есть возможность заниматься как в группе, так и на индивидуальных занятиях. Отличием является расписание занятий и стоимость. Индивидуальные занятия проходят с 13:00 до 17:00, т.к. в утренние и вечерние часы все комнаты заняты групповыми занятиями. Стоимость индивидуального занятия дороже группового занятия в 1,5 раза.

На каждый вид занятий можно приобрести как разовое посещение, так и абонемент. Абонемент действует в течение одного месяца и включает в себя 8 занятий.

Полный перечень услуг с указанием стоимости представлен в таблице:

Если ребенок регулярно занимается в течение трех месяцев, то абонемент на следующие месяцы можно приобрести со скидкой 10%.

Данная система оплаты позволяет привлекать постоянных клиентов.

3. Описание рынка сбыта

Целевая аудитория детского развивающего центра

Планируя открыть детский развивающий центр необходимо предполагать то количество детей, которое может прийти.

При открытии детского центра необходимо обратить внимание и на количество детских садов, школ, расположенных поблизости. Очень часто дети после садика приходят на развивающие занятия. А также у этих детей могут быть младшие братья и сестры, которых удобно привести утром на занятия после того, как старшего отвели в сад или школу.

Анализ конкурентов

Конкурентные преимущества детского развивающего центра

Среди конкурентных преимуществ детского развивающего центра можно выделить:

Высококвалифицированный педагогический персонал;
Большой выбор занятий;
Удобное месторасположение, наличие парковочных мест;
Индивидуальный подход к каждому ребенку;
Бесплатное проведение мастер-классов;
Организация различных детских праздников, дней рождений;
Гибкая система ценообразования;
Наличие скидок.

Безусловно, главное конкурентное преимущество центра - это ваша благоприятная репутация, благодаря которой родители будут сами рекомендовать ваш центр своим друзьям и знакомым.

4. Продажи и маркетинг

5. План производства

Начинать предпринимательскую деятельность необходимо с государственной регистрации организации. При открытии детского развивающего центра лучше зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. Во время регистрации необходимо правильно выбрать коды ОКВЭД: 85.32 - предоставление социальных услуг детям, 92.51 - открытие учреждения клубного типа, 93.05 - предоставление персональных услуг. Для деятельности детского развивающего центра лучшим выбором будет упрощенная система налогообложения (УСН), которая предполагает уплату налога в размере 6% от полученной выручки. В завершении регистрации предпринимательской деятельности необходимо открыть расчетный счет в банке, встать на учет во всех фондах: пенсионном фонде, фонде обязательного медицинского страхования и фонде социального страхования.

Важно отметить, что лицензия на открытие детского развивающего центра не требуется. Она будет необходима, если в центре будут предоставляться услуги по программам дошкольного образования.

После регистрации нужно подобрать помещение для детского развивающего центра. Помещение следует разделить на несколько отдельных комнат:

Приемная;
Две комнаты для игр и занятий;
Комната для персонала;
Два туалета - один для детей, а второй для взрослых.

Подбор помещения следует делать с учетом удобного расположения детского центра. Критериями выбора такого местоположения являются:

Центр города или район с многоэтажной застройкой;
Вблизи от остановок общественного транспорта;
Наличие парковки.

Мебель;
Напольное покрытие: мягкий и теплый ковер, специальные мягкие покрытия в игровых зонах;
Развивающие игрушки: кубики, пирамиды, мозаики, пазлы и др.;
Учебные материалы: книжки, тетрадки, альбомы, карандаши, краски, пластилин и др.;
Офисная техника: компьютер, принтер;
Кулер с водой.

В комнатах для игр и занятий располагаются столики и стульчики для детей, стол и стул для педагога, шкафчики и стеллажи для учебного материала, игрушек и поделок, на стене висит классная доска, на окнах - вертикальные жалюзи. В каждом классе должно быть качественное освещение и вентиляция.

6. Организационная структура

Для детского развивающего центра лучше выбрать организационно-правовую форму Индивидуальный предприниматель. Чтобы начать работу детского развивающего центра нужно подобрать квалифицированный персонал. В штате должны состоять следующие специалисты:

Администратор;
Педагоги-специалисты:

Преподаватели по раннему развитию детей (2 специалиста);

Преподаватели по подготовке ребенка к школе (2 специалиста);

Преподаватель по английскому языку

Бухгалтер;
Хозяйственный работник.

Для эффективной работы детского центра необходимо подробно прописать должностные инструкции для каждого сотрудника.

Должностные обязанности сотрудников

Администратор

1. Подготовка помещения к началу занятий;

2. Предварительная запись клиентов на занятия;

3. Ведение клиентской базы;

4. Встреча клиентов;

5. Консультирование клиентов по всем услугам детского развивающего центра;

6. Продажа услуг центра, принятие оплаты;

7. Проведение телефонных переговоров;

8. Поиск новых клиентов;

9. Учет посещаемости занятий.

Преподаватель

1. Своевременное начало каждого занятия;

2. Индивидуальный подход к каждому ребенку;

3. Проведение занятий по современным методикам;

4. Развитие собственной клиентской базы;

5. Привлечение новых клиентов;

6. Регулярное самостоятельное повышение квалификации.

Бухгалтер

1. Ведение бухгалтерского учета в соответствии с законодательством РФ;

2. Своевременная подготовка и сдача отчетности в ПФР, ФСС, ИФНС;

3. Расчет и перечисление заработной платы;

4. Оплата налогов и отчислений в ФСС, ПФР, ОМС.

Бухгалтер может работать неполный рабочий день или по совместительству.

Фонд заработной платы

*Указана средняя заработная плата преподавателей, т.к. оплата преподавателя зависит от часов работы. Ставка составляет 500 руб./час.

7. Финансовый план

Самыми затратными в открытии детского развивающего центра являются инвестиции в рабочее оборудование. Затраты на оборудование составляют 295 900 рублей. Общая сумма инвестиций составляет 600 000 рублей.

*Прочие расходы - это возможные расходы на канцтовары, а также расходы на проведение детских праздников

Доходы детского развивающего центра

Доходы детского развивающего центра зависят от количества проданных абонементов. В среднем группы формируются по 4-6 детей. Отличие только в группе кратковременного пребывания - в ней занимаются 8-12 детей.

			Нояб
Месяц работы
Количество проданных абонементов
Средняя цена абонемента, руб.
Доходы всего, руб.
Расходы всего, руб.

Коммунальные платежи
ФОТ (оклад+процент от выручки)
Налоги УСН (6% от дохода)
Взносы в ФСС (ежемесячно)
Взносы в ПФР и ФОМС (ежемесячно)

Что такое бизнес-центр представляют все читатели. Однако многие считают, что для «простых смертных» этот бизнес недоступен, вследствие крайне высоких затрат на его реализацию. Так ли это? Прочтите данный бизнес-план бизнес-центра, может быть после этого ваше мнение изменится?

Резюме

Настоящий проект представляет собой бизнес-план бизнес-центра — строительства и реализации торговых и других площадей в нем со сроком окупаемости в два года.

Цели проекта:

Создания высокодоходного предприятия
Организация получения стабильной прибыли
Удовлетворение рынка спроса на аренду офисных и торговых площадей.

Источник финансирования проекта: собственные средства, банковский кредит, привлечение частного инвестора

Форма ведения предпринимательской деятельности: ООО

Полная стоимость реализации проекта: 250 млн. рублей

Срок окупаемости: 2 года

Заложенная в расчеты процентная ставка: 25%

Общая сумма выплат по процентам составит: 125 млн. рублей

Доход инвестора составит :125 млн. рублей

Выплаты кредитных средств и процентов по кредиту начнутся с первого месяца реализации проекта.

Основные этапы реализации проекта

Начало реализации проекта – непосредственно после принятия бизнес-плана Заказчиком, либо после получения кредитных средств.

Основные этапы по реализации настоящего проекта, условия и сроки их выполнения представлены в Таблице №1:

Этапы выполнения проекта	Сроки выполнения
Заключение инвестиционного договора	1 месяц
Получение заемных средств	1 месяц
Внесение в госреестр, постановка на учет в административных и налоговых органах	1 месяц
Подбор местоположения и оформление документации	1-6 месяцев
Приобретение и монтаж оборудования	1 месяц
Подбор персонала	1 месяц
Проведение маркетинговой кампании	1-24 месяца

Общее описание проекта

Строительство бизнес-центра предназначено прежде всего для предоставления торговых площадей различным компаниям, фирмам, и организациям. Сосредоточение продажи различных видов товаров в одном месте создает эффект синергии, который позволяет увеличивать объем продаж на 15-20%.

Востребованность строительства бизнес-центра в определенном, заранее выбранном недооценить сложно. Вне всякого сомнения, любой компании, какой бы деятельностью она не занималась, необходим комфортабельный офис, расположенный в удобном месте, либо торговые площади, которые находились бы в векторе плотного посетительского трафика.

На сегодняшний день найти пустующие здания, этажи, и даже комнаты в центре крупного города практически невозможно, или только за крайне высокую арендную плату. Собственно, в настоящее время постройка бизнес-центров возможна только на окраинах городов, однако это совсем не мешает им становится своего рода «центром притяжения» деловой жизни и любых видов отдыха.

Бизнес-центры предоставляют все условия и возможности для создания и развития практически любых видов предпринимательской деятельности. Успешная работа отдельно взятого бизнес-центра зависит прежде всего от нескольких основных факторов:

Близостью к главной городской транспортной магистрали
Наличием инженерных и коммуникационных систем высокого уровня
Качества отделки
Вместительной парковкой
Наличием квалифицированной службы безопасности и установкой систем безопасности

Из перечисленных условий одним из самых важных является инженерно-коммуникативная система, которая должна включать в себя:

Современные охранные технологии и наличия контроля доступа в здание и контроль над передвижением людей во всех доступных для наблюдения местах
Современные мощные системы вентиляции и кондиционирования
Квалифицированную службу безопасности, работающую круглосуточно, и ресепшн – стойку дежурной администрации, также работающую круглые сутки
Систему эскалаторов, лифтов, и лестниц
Систему высокоскоростного интернета (в т.ч. Wi-Fi) и цифровых способов связи

Архитектура и внутренняя планировка, как правило, зависят от утвержденного владельцем бизнес-центра проекта. Создание нескольких вариантов планировки необходимо поручить архитектурному дизайнерскому бюро с богатым портфолио и надежными рекомендациями. Основная задача такой работы – создание необходимой атмосферы на каждом этаже согласно их будущей планировке: деловой, расслабляющей, астрой на покупки, и т.д.

«Стандартные» отделы в бизнес-центре:

Помещения для офисов
Торговые бутики
Гипермаркеты
Рестораны, кафе, и другие заведения общественного питания
Конференц-залы
Кинотеатры

Конструкция каждого этажа должна быть рассчитана на то, чтобы удовлетворить запросы на помещения самой различной конфигурации. Высота потолков должна быть не менее 3,5 метров, в отдельных помещениях для создания необходимых звуковых и зрительных эффектов этот параметр может быть намного выше. Окна (возможно панорамные) должны быть изготовлены из небьющегося тонированного стекла, и обеспечивать отличную звукоизоляцию и привлекательный внешний вид.

Все инженерные системы и системы безопасности должны быть многократно проверены перед сдачей здания в эксплуатацию. Управление инженерными коммуникациями должно предусматривать как единый центр управления, так и возможность управления в автономном режиме. Бизнес-план бизнес-центра должен содержать чертежи всех строящихся коммуникаций.

Здания бизнес-центра должно возводиться с применением последних передовых технологий, с использованием экологичных, надежных, и качественных строительных и отделочных материалов. Наряду с открытой автостоянкой возле здания бизнес-центра должна быть предусмотрена подземная, либо крытая парковка, и отдельно – стоянка для автомобилей сотрудников бизнес-центра.

Общая схема строительства бизнес-центра выглядит следующим образом:

Создание проекта здания
Документальное оформление проекта, создание презентации
Получение одобрения заказчиком
Согласование строительства во всех необходимых инстанциях и получение необходимых разрешений
Полный цикл строительства бизнес-центра – от закладки фундамента до проведения работ по внутренней и внешней отделке
Предоставление арендных площадей
Установка необходимого оборудования по согласованию с арендатором
Завершение предоставления арендных площадей

За каждый этап реализации всего проекта отвечает конкретный подрядчик, каждая стадия возведения здания согласуется с заказчиком. В идеальном варианте – строительство бизнес-центра с офисными площадями должно происходить, ориентируясь на конкретные компании (либо с учетом пожеланий таких компаний при наличии договора аренды в строящемся здании).

Особый подход в строительстве бизнес-центра к индивидуальным пожеланиям, либо ориентиру на компании, занимающиеся конкретными видами деятельности (продажа мебели, торговля ювелирными украшениями, гипермаркет – розничная торговля продуктами и другими товарами). При этом учитывается масса требований:

По использованию и применению экологически чистых строительных и отделочных материалов
Эргономичность здания и его отдельных элементов
Прочность и надежность постройки
Повышенные нормы к пожарной безопасности и проникновению влаги
Эстетическая составляющая
Влияние деятельности бизнес-центра на окружающую среду

В настоящее время существуют множество небольших компаний, специализирующихся на реализации отдельных этапов строительства бизнес-центров. Именно поэтому особой конкуренции в этой сфере пока не наблюдается, и рынок строительства бизнес-центров достаточно свободен. Данный проект представляет собой бизнес-идею с долгосрочной окупаемостью, поэтому для успешной работы просто необходим бизнес-план бизнес-центра со всеми расчетами, определением сроков строительства, и расчетами возможных рисков.

Маркетинговый план

Перед тем, как начать рассмотрение конкурентной среды, необходимо проанализировать состояние рынка данной отрасли актуальное на настоящий момент (2016 год). На сегодняшний день экономический кризис в стране, начавшийся в конце 2014 года, внес свои коррективы, как в жизнь граждан, таки в работу практически всех предприятий.

Однако постепенно, начиная с января 2016 года рынок стал демонстрировать плавное возвращение на «докризисный» уровень. «Слабые» предприятия, не готовые выдержать здоровую конкуренцию прекратили свое существование, освободив тем самым свою нишу для устойчивых к негативным явлениям компаниям.

Банки стали более избирательные в выдаче кредитов – одних из самых популярных инструментов финансирования для создания и развития бизнеса. Причем кредитование на организацию бизнес-проектов снизилось более чем на 50%, кредитные организации предпочитают работать с уже действующим бизнесом, который может предложить какое-то обеспечение кредитных средств.

Впрочем, многие компании успешно привлекают денежные средства и из других источников:

Выпускают облигации
Размещают на торговых биржах акции
Привлекают к финансированию частных инвесторов
Используют собственные накопления

Строительство различных торговых объектов в России на момент 2013-2014 годов ознаменовалось довольно сильным спадом. С 2015 года, как абсурдно бы это ни звучало, несмотря на экономический кризис в стране, строительная сфера стала наращивать объемы. Отчасти это можно объяснить советами экспертов отрасли (в том числе и из числа европейских агентств) о том, что коммерческая недвижимость в России была и остается одним из самых выгодных вложений в настоящее время и на ближайшие несколько лет.

Прирост торговых площадей в нашей стране больше, чем у любой другой страны в Европе, и даже возможное снижение объемов коммерческого строительства на 5-10% на ситуацию значительно не повлияет.

Одновременно можно отметить, что несмотря на введение экономических санкций, и запретов для иностранных инвесторов на ведение предпринимательской деятельности в России, многие компании продолжают «окольными путями» проявлять самый живой интерес и участие в строительном рынке страны. Именно этот факт в некотором роде позволил отрасли удержаться «на плаву», и «не упасть», как этого ожидали многие аналитики, не сумевшие предусмотреть простой человеческий фактор – получение собственной выгоду в ущерб интересам своего государства (речь идет о западных странах).

Кроме этого весьма оптимистичные прогнозы подтверждает активная деятельность многих ритейлеров в регионах страны. Так, в качестве примера можно привести торговую сеть «Магнит», принадлежащую АО «Тандер». Одним из правил этой компании является отказ от строительства собственных торговых точек (не важно будет ли это магазин в формате «у дома», либо крупный гипермаркет), и только аренда подходящих торговых площадей.

Если учесть стремительный рост этой компании (каждый день открывается примерно 4-5 новых магазинов, каждую неделю по 1 гипермаркету, которые располагаются только в торговых и бизнес-центрах), то становится актуальным рассмотрение возможности сотрудничества с этой компанией.

Также можно отметить тот факт, что многие компании в последнее время предпочитают переместить свои офисы либо на окраины городов, либо вообще переехать в регионы, т.е. как раз туда, где на сегодняшний день наиболее актуально строительство бизнес-центров. Причиной этому отчасти стала серьезная транспортная проблема в крупных городах (автомобильные пробки, плохие дороги), более низкая арендная плата, и др. факторы.

Проводя анализ ситуации, которая сегодня сложилась на рынке строительства бизнес-центров, можно сделать вывод, что данный вид деятельности стал более выгодным для его участников работы на данном направлении. Объем потребителей торговых, офисных, и другого назначения площадей остался на прежнем уровне, а количество «игроков» на рынке значительно уменьшилось, что открыло новые возможности для оставшихся.

Тем не менее, проведение комплекса мероприятий по формированию общественного мнения и привлечению целевой аудитории, необходимо. Такими инструментами могут стать:

Массированная реклама в местных средствах массовой информации (газетах, журналах, телевидении)
Размещение рекламных объявлений в специализированных печатных и интернет-изданиях
Размещение вблизи строительного объекта билборда с рекламной информацией
Создание собственного интернет-ресурса
Организация собственной инфраструктуры и приемлемых условий труда

Причем проведение всех мероприятий должно быть начато даже еще до начала строительства бизнес-центра. Как показывает практика, торговые площади обычно бывают сданы в аренду задолго до сдачи объекта в эксплуатацию.

В Таблице № 2 представлены средние цены на аренду торговых площадей в бизнес-центрах в различных городах страны:

Город	Класс А	Класс В	Класс С
Москва	3000-40000 руб./кв. м/месяц	1400-18000 руб./кв. м/месяц	1200-10000 руб./кв. м/месяц
Санкт-Петербург	2500–30000 руб./кв. м/месяц	1000–15000 руб./кв. м/месяц	600–10000 руб./кв. м/месяц
Другие города в России	2000-25000 руб./кв. м/месяц	1000-10000 руб./кв. м/месяц	500-6000 руб./кв. м/месяц

Производственный план

Оборудование, инвентарь, и техника, необходимые для строительства бизнес-центра, как правило, являются собственностью подрядчика, выполняющего строительные работы. Единственное. Что требуется от заказчика – это тщательная проверка соответствия всей технической стороны необходимым нормам безопасности, росту производительности, строительной сметы, репутации компании, и некоторым другим критериям.

Финансовый план

Начало финансового года предприятия – январь месяц.

Принятая в расчетах валюта – российские рубли.

Основные налоговые отчисления представлены в Таблице №3:

Вид налога	База налога	Период	Процентная ставка
Налог на прибыль	Поступающая прибыль	Месяц	20%
Налог на имущество	Оценочная стоимость имущества	Согласно графика платежей	2,2%
НДС	Добавленная стоимость	Месяц	18%
Подоходный налог	Фонд оплаты труда	Месяц	13%
Социальные выплаты	Фонд оплаты труда	Месяц	34%

Примерный план объемов предоставления услуг за условный жизненный цикл бизнес-центра площадью 23 000 кв. метров представлен в Таблице №4:

Период	Вид услуги	Объем реализации в месяц (кв. м)	Стоимость	Прибыль от реализации
1-12 месяц	продажа площадей	3 000	От 15000-30000 руб./кв. м	От 45000000 до 90000000 рублей
1-12 месяц	сдача площадей в аренду	9 000	От 750-3000 руб./кв.м/месяц	От 6300000 до 22500000 рублей
13-24 месяц	продажа площадей	1 000	От 17000-35000 руб./кв. м	От 17000000 до 35000000 рублей
13-24 месяц	сдача площадей в аренду	10 000	От 800-3500 руб./кв.м/месяц	От 8000000 до 35000000 рублей

При сохранении текущей тенденции развития рынка строительства бизнес-центров, выражающейся в увеличении объемов строительства на 10-17% в год, окупаемость проекта составит 23-25 месяцев.

Сроки вхождения на рынок возможно ускорить, используя в строительстве только высококлассное оборудование и качественные материалы, что будет составлять основные затраты на реализацию проекта.

Привлечение квалифицированных рабочих и административных управляющих необходимо провести с помощью конкурсной системы найма персонала. На отбор кандидатов необходимо отвести не менее 1 месяца.

Анализ возможных рисков

Существующие риски главным образом состоят из факторов, неподвластных минимизации – это нестабильность политической и экономической ситуации в стране. Единственное, на что может повлиять заказчик – это выбор выгодного месторасположения бизнес-центра, от чего зависит уровень продажи (сдачи в аренду) торговых и других помещений, и недобросовестность подрядчиков строительства, что можно устранить тщательным контролем над проведением строительных работ. к оглавлению

СПб. Доходность бизнес-центра зависит от его размеров и расположения.

"Достигнуть высокой заполняемости бизнес-центра можно при максимальной близости к центру города, развитой транспортной инфраструктуре", - считает Игорь Водопьянов, управляющий ООО "Структура-Петербург".

Для успешности проекта важно также точно знать своего арендатора. "Перед тем как строить бизнес-центр, нужно определиться с тем, какого рода компании будут арендовать площади", - говорит Леонид Салютин, руководитель ООО "УК Tи Би эС Девелопмент".

В наиболее популярном сегменте класса В доходным считается бизнес-центр, приносящий 15-22% годовых. (В Москве средняя доходность бизнес-центров класса А - 12-14%, для класса В - 24%.)

Составляющие дохода

Основную часть дохода от использования бизнес-центра (до 90%) приносят арендные сборы.

Остальное приходится на дополнительные услуги, такие как кафе, ресторан, фитнес-центр, бассейн и др. Несмотря на то что сервисная составляющая в доходах невелика, с ее помощью можно привлечь арендаторов к себе.

Для снижения издержек многие привлекают стороннюю управляющую компанию. "На мой взгляд, это наиболее целесообразно для компании, которая только выходит на рынок офисной аренды, - привлечь для начала внешнюю управляющую компанию, а подготовив собственных менеджеров, переходить на самостоятельное управление", - считает Леонид Салютин.

По сведениям ЗАО "ВМБ-Траст", управляющие компании за свои услуги берут 8-15% от сбора арендной платы при полном перечне услуг по управлению.

Дорогое удовольствие

Чем более полный комплекс услуг и решений предлагается в рамках единого центра, тем выше затраты владельцев.

На содержание и управление бизнес-центрами расходуется в средней 30-35% от валового дохода объекта. Из них расходы на управление составляют около 20-30%. На оплату коммунальных услуг (водо-, тепло-, газо-, электроснабжение) уходит 8-12%; техническую эксплуатацию (уборка и содержание территорий, текущий ремонт, покупка инструментов, зарплата персонала и др.) - 20-30%; обеспечение безопасности (зарплата сотрудникам службы безопасности, покупка спецодежды, установка и эксплуатация камер видеонаблюдения) - 8-10%; налог на имущество - 2,2% от стоимости.

Старту любого бизнеса должна предшествовать такая процедура как расчет рентабельности. Значения перспективности и способности приносить доход являются главными чертами процветающего бизнеса. Наличие стабильной прибыли в любой экономической ситуации (благоприятной и не очень) может обеспечить открытие бизнес-центра.

Офисный центр относится к очень выгодному виду бизнеса, так как в услугах, которые он предоставляет, заинтересованы многие компании и индивидуальные предприниматели. Ведь далеко не у каждого бизнесмена есть возможность построить собственный офис, а поиск помещения под него как раз и сводится к центру, так как он обычно находится в удобном месте, имеет стильный и солидный вид, а также полностью обеспечивает комфортное ведение деятельности.

Анализ рынка и конкурентов

Прежде чем принять какое-либо важное решение, касающееся рынка недвижимости, нужно провести тщательный анализ, так как эта сфера является довольно сложной. Нужно следить за тенденциями данного сегмента рынка, заниматься изучением его характеристик, исследованием конкурентов и их основных преимуществ, а также выделением собственных плюсов.

Кроме того, нужно уделить внимание потенциальным потребителям и разработать условия, которые смогут полностью удовлетворить их основные запросы. Именно подробное изучение рынка позволит достичь эффективной реализации бизнес-плана. Подходящими источниками в этом случае являются: интернет, периодические издания и информация о фирмах и компаниях, занимающихся реализацией схожих идей.

Анализ рынка позволит определить жизнеспособность бизнеса, потенциальных потребителей и сформулировать цели, ведущие к успешному развитию.

Любая бизнес-идея должна рассматриваться с нескольких сторон:

с позиции компании, которая эту идею разработала;
с позиции потенциального потребителя;
с позиции конкурента;
с позиции компании-компаньона.

Собственный анализ должен включать в себя проработку деталей, сводящихся к характерным особенностям предлагаемых услуг, а также к определению ключевых словоформ и фраз для выхода на рынок. Анализ с точки зрения потребителей должен учитывать интересы покупателя, пользователя и того, кто может каким-либо образом повлиять на выбор услуги.

Конкурентов тоже можно разделить на несколько категорий: первичные, вторичные и прочие . Все зависит от того, насколько часто возникает конкуренция и от складывающихся при этом взаимоотношений. Анализ бизнес-идеи с позиции фирмы-компаньона предполагает определение компаний, для которых ваш успех будет интересен и полезен.

Результатом является формирование четкого понимания об исполнении сформулированных в начале целей.

Если в результате анализа была выявлена конкуренция, то следует побеспокоиться о получении достоверной и полной информации об услугах, предоставляемых конкурентами. Без этого нельзя достичь улучшения собственных услуг, ведь маркетинговая программа должна базироваться на недостатках компании-конкурента.

Определение уровня ценовой политики является не менее важным моментом. В самом начале реализации идеи стоимость предоставляемых услуг не должна быть выше, чем у аналогичных фирм. Установление завышенных цен допустимо только в том случае, если вы предлагаете дополнительные услуги, являющиеся существенными для потребителя.

Месторасположение постройки

Офисный центр должен располагаться рядом с метро или с крупной транспортной магистралью. Для достижения максимального эффекта постройка должна быть расположена в центральной части города, но это не всегда представляется возможным, так как там чаще всего нельзя найти свободное пространство. Тогда можно попробовать найти нерентабельное здание, выкупить его, снести и построить свое.

Подробная информация о том, как грамотно написать бизнес-план, представлена на видео:

Оптимальная инфраструктура

Внешний вид здания должен быть респектабельным, а прилегающая территория — ухоженной.

Планировка бизнес-центра может быть как коридорно-кабинетной, так и свободной. Внутренняя отделка обязательно должна быть высококлассной и соответствующей европейскому стандарту. Каждое помещение следует оснастить современной системой отопления, кондиционирования, вентиляции и охлаждения воздуха, телефонной связью и бесперебойным доступом к интернету, а также круглосуточным видеонаблюдением.

Кроме того, в офисном здании должны быть созданы максимально комфортные условия для арендаторов:

кафе;
столовая;
минимаркет;
вендинговый автомат;
терминал оплаты;
буфет.

Еще одним важным моментом является обеспечение пожарной безопасности. Обязательно должны быть установлены датчики, распознающие возгорание, система, оповещающая людей о чрезвычайной ситуации, продуманы эвакуационные выходы.

Только совокупность функционального офисного пространства, развитой инфраструктуры и передовых информационных технологий способны обеспечить продуктивную работу.

Документы и разрешения

Прежде чем приступать к строительству, нужно обеспечить наличие:

документов, устанавливающих право на земельный участок;
градостроительного плана земельного участка;
материалов, прописанных в проектной документации (пояснительная записка, схема участка с полным соблюдением градостроительного плана, проект капитального строительства, проект сноса или демонтажа объекта капитального строительства или его части);
положительного заключения, предоставление которого осуществляет государственная экспертиза;
согласия от каждого из правообладателей в случае, если потребуется реконструкция;
разрешения на отклонение от какого-нибудь предельного параметра или на реконструкцию.

Начало строительства обычно касается интересов многих лиц, следовательно, придется получить далеко не одно разрешение или согласование для соблюдения всех условий и требований.

При этом нужно учитывать не только закон, но и многочисленные законодательные акты, в которых часто содержится ряд дополнительных требований, юридическая сила которых ничуть не уступает Градостроительному Кодексу.

Скорость самого строительства во многом зависит:

от правового зонирования территории, на которой был выбран земельный участок;
от готовности проекта планировки соответствующего пространства;
от количества и наличия инженерных коммуникаций;
от наличия охранной зоны;
от того, входит ли земельный участок в историческую часть города;
от характеристик планируемого объекта;
от наличия какого-либо ограничения или обременения в отношении данного участка земли;
от других обстоятельств.

Финансовая сторона строительства

Создание успешного и прибыльного бизнес-центра требует сотрудничества таких специалистов, как маркетологи, экономисты, архитекторы и строители.

Вся процедура строительства от момента, когда был заложен фундамент, и до официального открытия, в соответствии со статистическими данными, длится около 2-х лет .

Если предварительный анализ был выполнен корректно и тщательно, то инвестиции, вложенные в возведение здания, окупятся за несколько лет.

Скорость строительства полностью зависит от таких показателей, как слаженность в работе команды и правильная организация процесса. Следовательно, одна команда, обладающая большим опытом работы в этой области, может обеспечить быстрый и качественный результат.

Для строительства центра необходимы значительные финансовые вложения, но пытаться сэкономить не стоит, так как это может ухудшить результат, и реализация идеи уже не будет такой впечатляющей, как планировал заказчик, а снижение популярности негативно скажется на сроке окупаемости.

Величина первоначальных инвестиций может составлять от 40 до 500 млн. рублей . Все зависит от месторасположения, площади и инфраструктуры. Проектирование колеблется от 500 до 1100 руб. за 1 кв. м, а стоимость строительства берет начало от 30 тыс. рублей за метр площади.

Как привлечь арендатора?

Договорные отношения с арендатором офиса могут носить разный характер. У каждого владельца бизнес-центра есть в запасе скидки и бонусы, информацию о которых он не сообщает сразу, а использует только в крайней ситуации: арендатор решил съехать или не может принять положительное решение.

Привлечь клиента можно при помощи:

предоставления скидки при условии единовременного авансового платежа;
комфортного графика платежа;
наличия возможности проведения индивидуальной перепланировки и ремонта;
«историчности» центра. Начинающие компании или юридические фирмы, стремящиеся к повышению популярности, точно заинтересуются таким бонусом, как историчность здания;
дополнительных услуг — фитнес-центра или SPA-зоны.

Окупаемость и прибыльность проекта

Под окупаемостью понимается временной отрезок, в течение которого величина вложенных инвестиций и полученный доход становятся одинаковыми.

Как говорилось выше, точную сумму первоначальных финансовых затрат определить сложно, ввиду большого количества факторов. Примерно, срок окупаемости наступает в период от 1 года до 5 лет .

Значение прибыльности также зависит от нескольких факторов: стоимость, площадь, месторасположение и т. д. Цена 1 кв. м офисного помещения может варьироваться от 500 до 5000 руб. В дальнейшем, при помощи простой арифметики можно рассчитать ежемесячную доходность центра.