Как сдать торговое помещение. Как сдать в аренду помещение. Как быстро сдать коммерческую недвижимость в аренду: возможные варианты

Казалось бы простой процесс поиска помещения под коммерческую аренду и процесс заключения договора. Но, в отличие от аренды жилья, эта область услуг подчиняется другим законам и правилам. Некоторые бизнесмены для решения этого вопроса нанимают человека, который занимается поиском подходящей недвижимости.

Это делается по многим причинам, так как в выборе важными параметрами считаются: район города, наличие конкурентов, этаж, вид помещения, наличие коммуникаций, площадь и другие важные параметры. А вот для заключения договора аренды коммерческой недвижимости, обсуждения условий сдачи в аренду и подписания самого документа договора лучше нанять юриста.

Законодательная база

Весь процесс аренды регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, а точнее статьей 34 «Аренда». Согласно закону все условия, которые возникают во время процесса аренды, прописываются в документе об аренде — договоре, который заключается между клиентом (арендатором) и арендодателем.

Самыми основными обязанностями арендодателя считается поддержание сдаваемого в аренду помещения в исправном порядке, самостоятельное проведение капитального ремонта, согласно ГК РФ статьи 616. В этой же статье обозначены и обязанности арендатора – проведение косметического ремонта, поддержание чистоты и порядка в помещении, оплата всех текущих расходов.

Арендодатель может сдать коммерческую недвижимость в аренду и под другими условиями, но тогда они должны быть прописаны в договоре аренды. Например, арендодатель может переложить свои обязанности проведение капитального ремонта на арендатора или наоборот.

Лучше всего привлечь к этому процессу юриста, который разберется во всех предоставленных бумагах на недвижимость и поможет заключить договор на взаимовыгодных условиях. Привлечение квалифицированного юриста может помочь выявить несанкционированные нарушения, которые в будущем могли бы попасть в статьи расходов бизнесмена.

Такой ненужной статьей расходов может стать не узаконенная перепланировка. Более серьезным случаем станет аренда коммерческого комплекса с участками земли и несколькими помещениями. Тут важно проверить наличие всех необходимых бумаг на все объекты и отсутствие дополнительной аренды на часть помещения или наличие залогов.

Чтобы привести в порядок документы, зарегистрировать и выяснить отношения с другими арендаторами, может уйти слишком много времени и оптимальным вариантом может стать выбор другого помещения.

Поиск недвижимости

Одно из самых тяжелых заданий – это найти подходящий объект недвижимости и желательно без посредников.

Первым делом граждане обращаются к печатным изданиям, которые пестрят объявлениями о сдаче в аренду нежилых помещений. Обычно 90% из них – это агентства, и лишь 10% — это именно владельцы помещений. Для большего удобства бизнесменов такие объявления начали размещать в интернет-ресурсах, в частности на авито аренда коммерческой недвижимости предоставляется с фото и адресом помещения.

Такие ресурсы удобны тем, что с помощью фильтров можно сразу отбросить все варианты, которые не подойдут под критерий поиска. Например, выбрать все предложения аренды офисных помещений в определенном городе или районе, и система автоматически выдаст все подходящие предложения, что значительно ускорит процесс поиска.

Рынок аренды коммерческой недвижимости делится на помещения разного предназначения:

• Офисные.
• Торговые.
• Складские.
• Производственные.

Поэтому, перед тем как начать поиск, определитесь какой тип недвижимости необходимо подобрать, в каком районе города, какой площадью, этажность и другие важные параметры. Определив весь набор условий, искателю будет легче сформулировать свой запрос.

Если же процесс поиска не входит в планы, можно передоверить это дело посреднику. Обычно услуги таких фирм оплачиваются по тарифу полной или половинной стоимости месячной оплаты аренды. Но с ними желательно изначально подписывать договор и определять оплату услуг только после подбора помещения, чтобы они тоже были заинтересованы в сроках и качестве своей работы.

Процесс заключения договора

Это важный процесс, который лучше проделать вместе с юристом. Перед подписанием документов, необходимо тщательно вычитать и обсудить все условия аренды. Проверьте документы владельца: документ о праве распоряжения недвижимостью, план помещения и уставные документы юридического лица, владеющего объектом. После проверки документов обсудите все возможные условия аренды:

1. Коммунальные платежи.
2. Телефоны и доступ в интернет.
3. Стоимость месячной аренды.
4. Сроки сдачи в аренду.
5. Форс-мажорные обстоятельства.
6. Мелкие ремонтные работы.
7. Капитальный ремонт.
8. Условия расторжения договора.

Обсудите, за кем будет закреплено конкретное обязательство, и в какие сроки необходимо его выполнять. Все условия обязательно должны быть зафиксированы в договоре аренды коммерческой недвижимости.

Подписание договора

Лучше всего составлять договор и обсуждать условия лично с владельцем недвижимости, когда производится аренда без посредников. В этом случае легче и быстрее решаются острые вопросы, есть возможность уступок со стороны арендодателя.

При составлении текста договора обязательным пунктом должен указываться полный физический адрес недвижимости, реквизиты и данные владельца. По возможности следует потребовать план помещения и прикрепить его к документу, особенно, если были проведены перепланировки.

Документ обязательно подписывают в нескольких вариантах обе стороны. Только документом определенного образца можно будет подтвердить условия аренды и сам процесс снятия помещения в аренду.

Срок действия аренды может быть прописан, если же его не указывать – договор считается заключенным на неопределенный срок времени. Не забывайте указывать точную сумму арендной платы. Без указанной стоимости аренды коммерческой недвижимости сделка считается не заключенной. Чтобы учесть изменения валюты, необходимо прописать возможный процент увеличения стоимости аренды, но не более 1 раза в год.

Процесс передачи объекта

Еще одним важным документом после договора об аренде станет акт передачи недвижимости арендодателем арендатору. День подписания такого акта считается началом аренды. Подписывать акт нужно только после тщательной проверки здания или помещения. Если при осмотре будет замечена неисправность, ее следует зафиксировать в акте. Этим можно уберечь себя от лишних расходов, которые лягут потом на арендатора.

Кроме этого, такой анализ помещения перед арендой коммерческой недвижимости даст возможность потребовать у арендодателя бесплатно устранить замеченные неисправности, либо уменьшить на определенную сумму стоимость аренды. Если же увиденное состояние недвижимости никаким образом не удовлетворяет клиента, он может совершенно справедливо потребовать расторжения договора.

Помните, что по истечению срока действия договора арендодатель будет принимать недвижимость по акту, который заключался в день принятия помещения в аренду. И если там не зафиксированы неисправности, то арендодатель совершенно законно сможет потребовать устранить их за счет арендатора. И наоборот, если за время аренды были совершенны позитивные изменения в условиях помещения, арендатор вправе потребовать возмещения понесенных расходов. Поэтому тщательно фиксируйте все условия аренды в договоре.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости и заключение договора по такой сделке – дело не слишком сложное . Однако, в сравнении с арендой жилых помещений, эта сфера рынка недвижимости руководствуется другими законами и правилами. Сдача коммерческой недвижимости – прибыльный бизнес, но многие владельцы больших офисных зданий и коммерческих объектов, имеющих небольшую площадь, часто сталкиваются с проблемой поиска добросовестных арендаторов. Если решение данного вопроса для вас актуально, то наша будет для вас весьма полезной: в ней речь пойдет о том, как сдать помещение в аренду, сделать это в кратчайшие сроки и с наибольшей выгодой.

Правовая основа аренды коммерческой недвижимости

Прежде чем, разбирать, как сдавать коммерческую недвижимость в аренду остановимся на законодательных актах, регламентирующих данные действия. Процесс передачи в возмездное пользование коммерческой недвижимости регулируется ГК РФ (ст. 34). В соответствии с этим законодательным актом условия, возникающие в процессе оформления соглашения, отражаются в арендном договоре – основном документе, подтверждающем соглашение собственника и арендатора.

Аренда коммерческой недвижимости

Главной обязанностью владельца недвижимого имущества является поддержание порядка и должного состояния в сдаваемом помещении. Так, например, ст. 616 Гражданского кодекса обязывает арендодателя самостоятельно проводить капремонт в определенные сроки. Эта же статья обозначает и обязанности, возлагаемые на арендатора, в том числе, косметический ремонт помещения, своевременное внесение текущих коммунальных платежей, обеспечение порядка внутри помещения.

За арендодателем закрепляется право сдавать коммерческие объекты и на иных условиях , которые обязательно прописываются в арендном договоре. Допустим, арендодателем могут быть переложена обязанность проведения капремонта на лицо, пользующееся помещением на правах аренды, либо принять на себя обязанности арендатора.

Этапы сдачи недвижимости

При грамотном подходе и понимании всех тонкостей сдачи в аренду коммерческих объектов, практически каждый арендодатель сможет справиться с решением такого вопроса, как самостоятельно сдать в аренду нежилое помещение. Рассмотрим порядок действий, в деталях описав что нужно предпринять, чтобы заключить максимально выгодную сделку.

При сдаче недвижимости главное – установить оптимальную цену, найти добросовестного арендатора и грамотно подготовить документы по передаче объекта в аренду!

Определяемся со стоимостью аренды

Это первый и крайне важный этап. В случае, если арендодатель лично ведет сделку , установление арендной стоимости, как правило, будет не вполне объективным. Поскольку любым арендодателем планируется получение максимальной выгоды. Но завышенная цена отпугивает потенциальных арендаторов, при этом заниженная цифра будет вызывать определенные сомнения. Многие владельцы коммерческих объектов адресуются за помощью специалистов (риэлтор/оценщик), хотя сегодня многие анализирую похожие предложения, размещенные на специальных сайтах, к примеру, Avito, Циан и другие интернет-площадки. Это позволяет разобраться в существующей на рынке ситуации и справедливо оценить собственное помещение.

Помните! Снимая помещение для ведения собственного бизнеса, потенциальный арендатор рассчитывает получать с него прибыль. Вот почему, оценивая помещение, следует учитывать ориентировочный вероятный доход, который он сможет получать.

Кроме этого, при оценке сдаваемого помещения целесообразно учитывать ряд важных факторов, в том числе :

• площадь сдаваемого помещения;
• существующая планировка;
• состояние объекта;
• наличие предметов мебели и коммуникаций;
• месторасположение объекта;
• наличие обустроенных парковок;
• транспортная и иная доступность для бизнес-партнеров и клиентов арендатора;
• трафик посетителей (особенно это касается больших торговых, развлекательных и офисных центров).

Учтя вышеизложенные моменты и проанализировав аналогичные варианты, можно установить оптимальную, взаимовыгодную цену на сдаваемое помещение.

Поиск арендатора

Поиск вероятных арендаторов является не менее значимым этапом при сдаче недвижимого имущества. Важно определиться, кому сдать помещение в аренду, ведь встретить добросовестного арендатора зачастую бывает весьма сложно.

После определения размера ежемесячной платы надо подготовить текст объявления.

Обычно в нем в деталях указываются основные параметры объекта – размер помещения, этаж, географическое положение, развитость инфраструктуры, состояние помещения и его оснащение. В тексте целесообразно выделить имеющиеся достоинства помещения. Но не стоит скрывать и возможные минусы сдаваемого объекта, дабы при осмотре не оказаться в неловкой ситуации и не вспугнуть вероятного арендатора.

Следует рассказать поподробнее о вариантах поиска потенциальных арендаторов .

Поиск через друзей/знакомых считается наиболее простым способом найти добросовестного арендатора. Обычно, при наличии обширных «связей» в бизнес-сообществе, собственники коммерческой недвижимости могут достаточно легко и быстро сдать свое помещение.

Публикация объявления на специальных интернет-порталах , коих в сети работает большое количество. Преимущество данного способа состоит в том, что актуальное предложение аренды видит огромная аудитория пользователей, которые заинтересованы в подборе максимально выгодного варианта. Но для привлечения их внимания немаловажно составить хорошее объявление с подробным описанием помещения, указав в тексте имеющиеся плюсы и, не забыв отметить минусы. Правдивая информация об объекте поможет быстрее найти арендатора.

Сопроводите объявление несколькими фото предлагаемого помещения. Это поможет потенциальным арендаторам быстрее сориентироваться – интересен ли им ваш объект.

Отправка предложения по e- mail . Кафе и бары, большие и малые торговые точки, салоны красоты и иные заведения, а также организации часто ищут помещения для открытия новых точек либо переезда в более удобный район. Разузнать e-mail собственников или управляющих бизнеса, которых может заинтересовать ваше помещение, получится на официальном сайте фирмы.

Особенности сдачи больших и маленьких помещений

Сдать нежилое помещение в аренду, в зависимости от площади сдаваемого объекта, помогут рекомендации профессионалов рынка недвижимости .

Для сдачи помещения небольшой площади :

Организовать поиск потенциальных арендаторов можно лично или через риэлторское агентство

1. Воспользовавшись помощью профессионалов, надо будет подписать договор на предоставление услуги. После заключения арендного договора, потребуется оплатить услуги агентства. Конечно, можно сотрудничать, опустив формальности, тогда потребуется написать письмо, содержащее коммерческое предложение с указанием риэлторского вознаграждения, и разослать его по агентствам, которые работают с коммерческими объектами. Обычно риэлторское вознаграждение составляет половину месячной арендной платы (разовый платеж).
2. Решив заняться поиском арендаторов самостоятельно, опубликуйте объявления на бесплатных интернет-площадках, организуйте адресную электронную рассылку, кроме того, эффективным будет размещение баннера на фасаде (платная услуга) в окне сдаваемого помещения (бесплатно).

Сдача помещения большой площади :

Если к сдаче в аренду планируется большое помещение, а значит, оно будет иметь высокую предполагаемую доходность, то можно сделать простой сайт со своим коммерческим предложением. Обычно интернет-сайт продвигается контекстной рекламой, с использованием ключевых запросов. Это позволяет выйти на целевую аудиторию, при этом, в данном варианте можно управлять стоимостью объявления. В этом варианте вы сможете разрекламировать свой объект и сэкономить на агентском вознаграждении.

Подписание договора

Грамотная презентация сдаваемого помещения – гарантия успешного проведения сделки. При показе объекта постарайтесь предоставить максимум информации, обратив внимание потенциального арендатора на преимуществах и вероятной прибыли, которую он сможет получать при аренде данного объекта.

Подписание соглашения – завершающий и самый главный этап сделки. Профессионально подготовленный и оформленный арендный договор выступает защитой для арендодателя от недобросовестного арендатора. В арендном договоре надо прописать:

• идентификационные данные собственника объекта и арендатора;
• адрес нахождения объекта, его площадь и ключевые характеристики;
• регистрационная информация;
• срок действия договора;
• размер арендной платы и регламент ее внесения.

К сведению! Законом запрещается увеличение арендной платы собственником помещения больше одного раза в 12 месяцев. А потому в документе надо прописать наибольший размер вероятного увеличения, уточнив срок обязательного извещения арендатора.

Документ должен содержать детальное описание прав/обязанностей участников договора, а также ответственность сторон за нарушение разделов документа. Не помешает включить в документ опись имущества, которое есть в помещении. Так после окончания аренды собственник может истребовать финансовую компенсацию за испорченное имущество.

Как быстро найти арендатора

Еще несколько полезных советов помогут быстро сдать офис в аренду и объект иного предназначения.

Собственникам, которые не готовы лично заниматься поисками арендатора, проводить показы/переговоры – имеет смысл обратиться за помощью профессионального риэлтера. Он объективно оценит помещение, установив его реальную стоимость, сделает качественные фото, правильно составит текст объявления и станет заниматься демонстрацией вашего имущества.

Впрочем , в сотрудничестве с агентством имеются некоторые нюансы. Их необходимо уточнить до начала сотрудничества.

Если арендодатель хочет быстро найти арендатора своего помещения, то он может возложить оплату агентского гонорара на себя (многие агентства берут оплату за услуги именно с арендаторов). Данный вариант часто применяется собственниками элитной недвижимости или если во владении находится много объектов. Деньги, уплаченные риэлтеру, в том числе, будут потрачены на расходы по сдаче в аренду объекта. Другой быстрый вариант сдать коммерческую недвижимость – уменьшить арендную плату. И совсем не нужно сдавать помещение за «три рубля», достаточно снизить стоимость аренды на 5-10%. Тогда у помещения повышается конкурентоспособность.

Возможные риски при сдаче помещения в аренду

Любой собственник переживает за состояние сдаваемого помещения и хочет иметь доход от сделки. Приведем главные риски собственников коммерческой недвижимости и расскажем, как от них защититься.

Нецелевое пользование помещением

В любом правильно подготовленном арендном договоре указываются цели его использования и условия эксплуатации. Это относится к оборудованию, сдаваемому с помещением.

Допустим, при заключении сделки арендатор обещал пользоваться помещением, как складом, а открыл в нем магазин. Арендодатель имеет право потребовать аннулирования соглашения, не возмещая внесенную арендную плату и наложения штрафа на арендатора.

Повреждение имущества

Объект был передан арендатору в хорошем состоянии, с техникой и оборудованием. Но однажды обнаруживается, что помещение пребывает в состоянии разрухи, оборудование сломано и т.д. В таком случае арендодатель может истребовать полного возмещения нанесенного ущерба. При этом возмещению подлежат не только расходы на ремонтные работы, но и стоимость (рыночная) сломанного оборудования.

Ответственность не предусматривается в тех случаях, когда помещение и имущество были испорчены при форс-мажорных обстоятельствах (пожар и т.д.).

Арендатор отказывается вносить арендную плату

Неаккуратные плательщики обычно наказываются материально. Хотя это осуществимо только при правильном оформлении/составлении арендного договора — в нем четко прописаны сроки, порядок и размер ежемесячной арендной платы.

Арендные отношения проникли во все сферы жизни: взять на время в пользование квартиру или нежилую недвижимость сегодня в порядке вещей. Последнюю в основном используют для коммерческих целей, при размещении офиса или цеха. Сдать в аренду нежилое помещение – подобных объявлений хватает. Для того , важно знать, как это правильно делать.

На данный момент в законе не существует конкретного определения, что такое нежилое помещение, но существуют признаки, по которым это можно идентифицировать, описаны они в Гражданском Кодексе.

Важно! Нежилое помещение – это недвижимость, которая не всегда является отдельным зданием, зато всегда имеет обособленные и четко ограниченные части. Для целей проживания оно использоваться не может ни в коем случае.

Так, дом, в котором не созданы условия для жизни, может быть, переоборудован для организации столовой или кафе. При этом должны быть участки (комнаты), которые возможно приспособить под нужды заведения. Есть свои требования для помещений медучреждений, офисов, аптек, спортивных залов и т.д., причем касаются они как санитарной, так и .

Прежде чем сдать в аренду какое-либо помещение, следует четко определить его целевое использование, так как арендатор ищет площадь под конкретную цель.

Стоит помнить, без доказательств, что, к примеру, жилой дом имеет нежилое предназначение, использовать площадь под бизнес запрещено, включая его аренду.

Нежилой объект с конкретным назначением

Иногда целевое предназначение касательно использования подобного объекта прописывается в бумагах, которые собственник оформляет при постановке на кадастровый учет. Стоит понимать, что перевод в другую целевую категорию порой довольно сложно.

Подобное назначение может быть у нежилых площадей многоквартирного дома, в частности, его первые этажи. Причем то, как площади могут быть использованы, закладывается в проекте, например:

1. Аптека.
2. Магазин.
3. Офис.
4. Стоматологический кабинет.
5. Библиотека.
6. Центры развлечений.

Объект получает конкретное предназначение, а ограничения выплывают из установленных законодательством норм.

Свободное использование

Нежилой фонд включает в себя также площади свободного назначения. Суть таковых – универсальность, то есть брать их в аренду могут лица, занимающиеся самой разной деятельностью, согласно ГК. Их площадь может быть разной, более того, ее можно легко разделить под нужды разных арендаторов за счет быстро возводимых перегородок.

Подобные площади сдать или получить в аренду очень легко, однако, их стоимость гораздо выше за счет отсутствия дополнительных согласований.

Почему аренда лучше, чем покупка

Часто собственники нежилой недвижимости подумывают о продаже объекта, но его аренда может принести, куда больший доход. К тому же он будет стабильным, но это во многом зависит от места расположения.

Среди преимуществ, которые отмечают арендаторы:

1. Доступность. Финансовые затраты на аренду ниже, чем на покупку.
2. Упрощенная процедура оформления – .
3. Возможность сменить арендодателя. Конечно, для того, кто сдает в аренду – это не очень хорошо, но все зависит в большей мере от аппетитов собственника и места расположения объекта.

Важно! До тех пор, пока в нашей стране процветает бизнес, его участники будут нуждаться в площадях под офисы, склады, магазины, салоны красоты и т.д. Это означает, что владельцы коммерческой площади могут рассчитывать на стабильную пассивную прибыль.

Специфика сдачи в аренду помещений нежилого фонда

Согласно закону физические и юридические лица могут сдавать в аренду помещения, не предназначенные для жилья, являясь полноправным владельцем, без оформления ИП и в размере 13%.

Есть исключение, когда оформление ИП все же необходимо – это деятельность, которая реализуется через сдачу помещения в аренду, с получением постоянного и стабильного дохода. Владелец обязан вести отчетность и иметь устойчивые связи со съемщиками, при условии заключения арендного договора на срок 1 год и более.

Если условия такой деятельности нарушаются, и физическое лицо не оформляет ИП, для него могут быть следующие последствия:

1. на срок до 6 месяцев или 300 тыс. рублей штрафа, или общественные работы длительностью до 480 часов.
2. Административная ответственность. Взыскание в размере от 500 до 2 тыс. рублей.

Этапы сдачи в аренду: шаг за шагом

Казалось бы, что проще, подать объявление о сдаче объекта в аренду и ждать толпу желающих. Но, если сделать все по представленному ниже алгоритму, удастся избежать заминок и неприятностей. Неважно, что будет сдаваться: склад, офис или помещение под магазин.

Риелторы: нужны или нет

Конечно, быстрее и надежнее будет провернуть сделку через риелторов, но это не бесплатно. При этом следует обратить внимание на настоящих профессионалов, обладающих следующими характеристиками:

• Опытом работы с коммерческой недвижимостью.
• Репутацией.
• Наличием базы данных.

Арендная плата

От того, какой размер платы будет, во многом зависит успешность сдачи, а точнее, насколько быстро получиться оформить аренду. Опять же тут есть 2 пути:

1. Привлечь к помощи риелтора, пусть он определит стоимость.
2. Самостоятельно проштудировать аналогичные предложения в городе.

Размер арендной платы зависит от следующих показателей:

• От площади.
• Целевого предназначения.
• Близости транспортных развязок.
• Ситуации на рынке коммерческой недвижимости.

Совет! Если есть желание быстро сдать недвижимость и начать получать доход, рекомендуем сдавать немного дешевле, имеющихся предложений на рынке.

Поиск арендатора

Если доверились риелтору, то эти хлопоты перекладываются на его плечи. При этом он получает определенную комиссию при успешном заключении сделки. Решив действовать своими силами, варианты поиска желающих такие:

1. Если помещение небольшое (на 1 арендатора), то можно разместить объявление на специальных интернет-площадках города. А также можно подать объявление в местную газету. . Эффективный вариант – баннер на окне сдаваемого в аренду помещения.
2. Если помещение большое, то лучшее решение – это создать тематический сайт. Конечно, нужно продвигать его при помощи современных инструментов интернет-маркетинга. Арендовать всю площадь сразу, вряд ли кто сможет, поэтому придется набраться терпения.

Договор аренды: правила составления

В законах РФ нет четких правил регулирования арендных отношений. При составлении документа следует ориентироваться на общие правила составления договоров, в которых суть сделки заключается в том, что собственник передает во временное пользование арендатору оговоренную площадь за определенную плату.

Составляется договор обязательно в письменной форме в двух экземплярах. В тексте должны быть указаны следующие существенные условия:

• Реквизиты сторон – субъектов.
• Характеристики предмета договора. Причем они должны быть таковыми, что дают возможность однозначно его идентифицировать. Среди важных пунктов: инвентарный номер, точный адрес, целевое предназначение, название, площадь.
• Условия использования арендной площади.
• Сумма выплат согласно договору.

Если период сдачи помещения в аренду превышает 1 год, то в Россреестр следует подать такие документы:

1. Заявление.
2. Технический план, подготовленный кадастровым инженером.
3. Договор с приложениями.
4. Паспорт.
5. Квитанция об оплате госпошлины.
6. Дополнительная документация, если таковая имеется.

Данный алгоритм и правила работают в равной степени как для физических, так и для юрлиц. Во втором случае особенность договора, это наличие реквизитов и размера госпошлины.

Риски для арендодателя

Конечно, любые отношения касательно объектов недвижимости несут в себе определенные риски, среди основных:

• Нецелевое использование. Хотя в договоре аренды существует четкая формулировка, в каких целях будет использоваться помещение, арендаторы могут и нарушать эти пункты в угоду своей прибыли. Если подобное происходит, то собственник имеет полное право .
• Повреждения помещения, оборудования. Случается, что приличный, на первый взгляд, арендатор ведет себе неподобающим образом: приводит в непригодный вид оборудование и само помещение. В таком случае арендодатель имеет полное право требовать от него возмещения убытков, при этом допускается обращение в суд.
• Не внесения платежа. С такой проблемой может столкнуться любой, но лучше всего это предупредить, предварительно прописав ответственность за просрочку платежей, такой элемент договора позволит чувствовать себя уверенно. Если в договоре нет пункта касательно сроков внесения арендной платы, то и жаловаться не на что.

Муниципальные объекты

Часто сдаются в аренду объекты нежилого фонда, которые . Они в основном более доступны по цене, нежели недвижимость частников. За счет оформления сделок по аренде удается пополнить бюджет города. Преимущественно заключаются договора, которые касаются зданий и помещений, реже муниципальных предприятий.

Важно! Основная проблема, с которой сталкиваются арендаторы – это неудовлетворительное состояние объекта, приходится тратиться на ремонт и доведение до приемлемого состояния.

Еще одна особенность в том, что такие помещения могут передаваться в руки арендатору только после проведения торгов. В остальном никакой специфики заключения договора нет. Он составляется по стандартному образцу в двух экземплярах на срок до 5 лет, плюс один для Росреестра. Очень важный момент, при получении в аренду недвижимости от муниципалитета на срок более 3 лет, арендатор получает преимущественное .

Вывод

В аренду предоставляются самые разные объекты недвижимости из нежилого фонда. Сделки по их получению во временное пользование встречаются все чаще. Представленный образец договора поможет составить его правильно, не упустив важных моментов.

Сдача в аренду нежилых помещений, например, под магазин предполагает поиск подходящего объекта и заключение письменного договора. Необходимо не только правильно заполнить все его разделы, но и соблюдать точную последовательность действий. Как правильно сдать нежилое помещение с юридической точки зрения?

Законодательство

Вопросы аренды нежилых объектов регулируются Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Гражданским кодексом РФ. Согласно законодательству, к нежилым объектам относятся те, которые входят в состав построек, но не являются пригодными для проживания.

Самостоятельно сдать в аренду нежилое помещение может собственник на договорной основе. Он может заключаться только в письменном виде. Если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев, договор не придется регистрировать. Если же аренда оформляется на срок более 1 года, договор следует зарегистрировать в установленном порядке в Росреестре. Арендодатели обязуются платить налоги от получаемого от аренды дохода в установленные законодательством сроки.

Последовательность действий

Собственник имеет право сдать в аренду нежилое помещение в многоквартирном доме, в офисном или торговом центре. Необходимо знать последовательность действий, которая должна соблюдаться обеими сторонами сделки.

Подбор недвижимости

Поиск подходящего объекта является самым сложным этапом. Арендатор подбирает помещения, исходя из таких параметров, как транспортная доступность, инфраструктура и проходимость. Поиск может осуществляться через агентства недвижимости и специализированные сайты. Опытные бизнесмены уделяют этому процессу немало времени.

Рынок нежилой недвижимости делится на помещения по следующим назначениям:

• Офисные;
• Торговые;
• Производственные;
• Складские.

Необходимо изначально определиться с типом недвижимости, районом расположения, этажностью и площадью. Запрос проще сформировать, когда эти данные становятся понятными. После подбора нескольких вариантов будущий арендатор проводит осмотр помещений. Это необходимый этап. Арендодатель должен представить помещение с выгодных сторон. Но не стоит скрывать имеющиеся недостатки, так как впоследствии они могут проявиться. А это может привести к расторжению договора аренды.

Если нет времени на поиск помещения, арендатор может перепоручить данную работу доверенному лицу или посреднику. Сообщаются все детали и требуемые параметры. Это платные услуги, которые оплачиваются в размере от 50 до 100 % от ежемесячной арендной платы. С посредником необходимо заключить договор. Оплата должна вноситься после подбора подходящего помещения.

Заключение договора

К данному процессу лучше привлечь юриста. Он поможет правильно составить договор и объяснит спорные моменты, а также проверит юридическую чистоту сделки. Данную работу можно выполнить самостоятельно. Перед подписанием договора необходимо запросить следующие документы:

1. документы о собственности;
2. план помещения;
3. уставные документы собственника.

После проверки документов следует обсудить условия аренды. Они могут касаться следующих пунктов:

• оплаты коммунальных платежей;
• размера арендной платы;
• срока сдачи помещения;
• наличия телефонной связи и доступа в интернет;
• проведения ремонтных работ;
• условий расторжения договора.

Важно обсудить, за кем из сторон закрепляется каждый пункт и в какие сроки выполняются обязательства. Достигнутые договоренности прописываются в договоре или в виде дополнительных соглашений к нему.

В договор важно внести пункт о действиях при наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Лучше, если арендатор и арендодатель будут подписывать договор в личном присутствии без посредников. В этом случае проще решить спорные моменты, стороны могут пойти на некоторые уступки. При составлении договора важно полностью прописать сведения об объекте недвижимости. Они должны включать полный адрес, этаж, площадь помещения. К соглашению следует приложить план помещений. Только в таком случае соглашение можно считать действительным.

Договор подписывается в 2-х экземплярах, если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев. Если планируется долгосрочная аренда от 1 года, подписывается 3 экземпляра договора. По одному экземпляру остается у арендодателя и арендатора. Еще один экземпляр остается у регистратора.

Передача помещения

После подписания договора составляется передаточный акт от арендодателя арендатору. День его подписания будет считаться началом аренды. Акт подписывается только после того, как помещение будет полностью проверено. Если при осмотре обнаруживается неисправность, ее фиксируют в акте. Это позволяет избежать лишних расходов в будущем.

Анализ позволяет требовать от арендатора устранения дефектов и неисправностей, уменьшить арендную плату. Поэтому собственнику лучше заранее привести в порядок помещение и коммуникации. После подписания передаточного акта арендатор может полноценно пользоваться помещением и вести предпринимательскую деятельность.

Согласно действующему законодательству, в договоре должны содержаться следующие основные условия:

1. Стороны соглашения - арендатор и арендодатель. В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи нежилого помещения принадлежит собственнику.
2. Предмет договора. Указываются подробные характеристики помещения. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, в случае их отсутствия соглашение считается недействительным.
3. Условия использования недвижимости. Они могут фиксироваться максимально подробно. Указывается, кто обязан проводить косметический и капитальный ремонт.
4. Оплата. Фиксируется сумма платежа. Без этого договор считается безвозмездным, а это не допустимо для соглашений об аренде.
5. Срок действия. Его определяют стороны по взаимному соглашению. Если он не определен, договор будет считаться заключенным на неопределенный период.

Договор, период действия которого составляет менее 12 месяцев, не подлежит обязательной регистрации. Если после его окончания заключается еще одно соглашение на аналогичный срок, также не требуется регистрации. Договор сроком от 12 месяцев подлежит обязательной регистрации. Но важно учитывать, что на основе статей 619 и 620 Гражданского кодекса РФ, возможно досрочное расторжение договора.

Арендатор может передать недвижимое имущество по договору субаренды. Но это возможно только с согласия арендодателя, являющегося собственником объекта. Договор субаренды также необходимо регистрировать в установленном законом порядке.

Но важно учитывать, что возможно досрочное расторжение договора аренды. Это право есть и у арендодателя, и у арендатора. Фактически, стороны сделки обладают полной свободой действий. Но в договоре должны содержаться основания, по которым возможно досрочное расторжение.

Существуют следующие особенности субаренды:

• Период действия ограничивается сроком действия договора аренды с собственником;
• Если договор аренды прекращает действие, у субарендатора есть возможность перезаключить договор с собственником до окончания периода субаренды на тех же условиях;
• Если договор заключен на период от 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать.

Выделяют следующие права и обязанности арендатора:

1. Осуществление контроля за использованием помещения по назначению.
2. Своевременность оплаты аренды.
3. Выполнение ремонта по соглашению сторон.
4. Содержание помещения в надлежащем порядке.
5. Составление передаточного акта с субарендатором.

При любых нарушениях принятых обязательств у каждой стороны сделки есть возможность прекратить обязательство до окончания срока договора.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Необходимые документы

По договорам, заключенным на срок от 12 месяцев, проводится государственная регистрация. Для этого формируется следующий пакет документов:

• заявление установленного образца;
• договор аренды со всеми приложениями;
• кадастровый паспорт;
• российские паспорта - для физических лиц, правоустанавливающие документы - для юридических лиц;
• доверенность, если документы подает представитель;
• нотариальное согласия супруга или супруги, если объект находится в совместной собственности или был приобретен в браке;
• разрешение из органа опеки и попечительства, если имущество оформлено на недееспособного или несовершеннолетнего гражданина;
• письменное разрешение от залогодержателя, если имущество находится в залоге;
• квитанция об оплате госпошлины.

Налоги

Предусматриваются налоги за сдачу в аренду нежилого помещения. Оптимальным налоговым режимом является упрощенная система налогообложения. Специальные налоговые режимы обладают не только простотой учета, но и меньшей налоговой нагрузкой. Действуют следующие особенности:

1. если определена кадастровая стоимость и действует специальный региональный закон, оплачивается налог с офисной, административной и торговой недвижимости;
2. на местном уровне ставка составляет 2 %.

Если на местном уровне не принят специальный закон, для предпринимателей на упрощенной системе налогообложения устанавливаются следующие ставки:

• УСН 6 % - с общего дохода;
• УСН 15 % - с доходов за вычетом расходов.

Если организация находится на общей системе налогообложения, устанавливается высокая налоговая нагрузка. В этом случае арендный бизнес не выгоден. Традиционно устанавливается три основных налога:

1. на прибыль организации и НДФЛ для ИП - 20 % для юридических лиц и 13 % для предпринимателей;
2. на имущество - 2 % по кадастровой стоимости и 2,2 % при расчете от остаточной стоимости;
3. на добавленную стоимость - 18 %, если квартальная выручка более 2 млн. рублей.

Как не платить налоги по доходам, получаемым за аренду нежилой недвижимости? С одной стороны, законодательство устанавливает обязанность уплаты налогов по всем договорам аренды. Если договор оформлен на период от 1 года, он регистрируется в Росреестре. Данная информация передается в налоговую службу в соответствии с соглашением об обмене сведениями. Если же договор оформлен на период до 1 года, налоговой службе придется доказать факт аренды, что не всегда возможно.

Действующее законодательство предполагает административную и уголовную ответственность за осуществление незаконного предпринимательства. Уголовная ответственность устанавливается, если ведется незаконная предпринимательская деятельность или извлекается крупная прибыль в размере от 1,5 млн. рублей.

В случае фиксации нарушения судьи учитывают конкретные обстоятельства человека и множество других факторов. Как правило, не возникает проблем в случае сдачи квартиры или загородного дома. Если же сдается нежилой объект, можно выделить несколько признаков предпринимательской деятельности. Если помещение покупается непосредственно для сдачи в аренду, деятельность требует регистрации, так как признается предпринимательской.

Это же относится к аренде длительного срока или к договорам, которые перезаключаются многократно. Данный признак трактуется как факт систематического и намеренного получения прибыли от владения нежилым объектом. Если выявляются эти признаки, гражданину рекомендуется зарегистрировать ИП. В этом случае налог составляет 6 % от общей суммы дохода. НДФЛ же составляет 13 %.

Владелец помещения должен ежегодно подавать налоговую отчетность.

Таким образом, аренда нежилого помещения имеет свои ряд особенностей. Необходимо юридически грамотно составить договор, предусмотреть все особенности соглашения и своевременно оплачивать налоги. Это позволит избежать проблем в будущем и на законном основании получать прибыль.

Как происходит сдача нежилого помещения в аренду? Какими законами регулируется данный процесс и какие необходимо соблюсти условия, чтобы сделка по аренде коммерческой недвижимости была законна и правомерна для обеих сторон? Об этом читайте в нашей статье.

Процедура аренды объектов нежилого фонда представляет собой форму имущественного договора, согласно которому арендодатель (собственник помещения) передает арендатору (нанимателю) объект недвижимости во временное пользование на условиях арендной платы. Чаще всего такие сделки по аренде совершаются между юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями. Порядок аренды помещений нежилого фонда регламентируется ГК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с Гражданским кодексом РФ , который заключается на срок менее 12 месяцев, не подлежит государственной регистрации, при этом, соглашение, оформленное более чем на год, в обязательном порядке регистрируется в компетентных органах. Сдаче в аренду подлежат различные сооружения, здания в целом либо отдельные помещения, входящие в нежилой фонд. Аренде не подлежат отдельные элементы помещений (например, подвальное помещение, крыша, лестничный марш и т.д.). Нежилое помещение передается арендатору вместе с документами и ключами, в противном случае договор расторгается на основании отсутствия условий для эксплуатации помещения.

Аренда объектов нежилого фонда: оплата налогов

Сдача в аренду любого жилого или нежилого помещения непосредственно связана с вопросами уплаты налогов с получаемой прибыли. Многих ответственных собственников помещений, в частности, физических лиц, интересуют ответы на вопросы - в каком размере нужно платить налог, нужно ли при этом регистрироваться в качестве ИП, и многие другие. Попробуем разобраться во всех тонкостях сдачи в аренду объектов нежилого фонда. Итак, нужно ли платить налоговый сбор при сдаче в аренду помещений нежилого фонда?

Каждый арендодатель, будь то физическое или юридическое лицо, обязан оплачивать налог с прибыли, получаемой от аренды помещения!

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ арендная плата за пользование помещением является доходами, с которых собственник помещения (физ.лицо) должен уплачивать , размер которых составляет 13% от общей полученной суммы за период действия договора. Стоит отметить, что скрытие факта сдачи аренды помещений зачастую выливается для владельцев взысканием всей суммы налога, и, кроме того, штрафов в размере 20% от неуплаченной суммы и пени. Узнать, что жилое или нежилое помещение, находящееся в собственности, сдается в аренду, для налоговой службы не составляет труда: источниками могут служить регулярные банковские переводы на карту в определенной сумме (как правило, более 100 тысяч рублей ежемесячно), непосредственная информация в налоговые органы от арендатора, и другие причины, служащие отличным рычагом давления на арендодателя.

Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?

В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2, 250 млн. рублей в год соответственно. Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела. Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется. Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, сдача в аренду помещения будет рассматриваться, как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:

1. Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит, данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
2. Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
3. Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
4. Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом, как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.

При наличии названных признаков, согласно закону, собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя. В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%). Также стоит учесть, что владельцу помещения, как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.

Субаренда нежилого помещения

Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и наличии особого условия в договоре аренды. Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица. Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия. Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.

1. Срок действия договора субаренды не может быть больше срок действия первоначального/основного арендного договора. В случае, если договор арендатора с собственником прекратил свое действие, субарендатор вправе заключить с владельцем этого помещения договор аренды на тех же условиях до конца срока действия договора субаренды.
2. Любой договор аренды/субаренды, заключаемый на срок более 12 месяцев, должен регистрироваться в уполномоченных государственных органах.
3. В права и обязанности арендатора входят: предоставление помещение субарендатору в оговоренный срок и на определенных условиях, осуществлять контроль за использованием помещения по соответствующему назначению.
4. В права и обязанности субарендатора входят: своевременная арендная плата, выполнение ремонтных работ (по договоренности), содержание помещения в порядке и использовать исключительно по назначению.
5. Факт передачи помещения арендатором субарендатору фиксируется передаточным актом.
6. Любые нарушения договорных обязательств дают право каждой стороне расторгнуть договор субаренды до окончания его срока действия в судебном порядке.

Аренда муниципального нежилого фонда

Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем, передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории. Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий. Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность. Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь, кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это, соответственно, уже капитальные вложения. Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ, и другие. Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут, как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст. 447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.

Важно! Договор аренды муниципального имущества, который был заключен без проведения соответствующих торгов, считается недействительным.

Предполагает наличие кадастрового паспорта на объект недвижимости. Соответственно, если земля не состоит на кадастровом учете, потенциальный арендатор должен собрать пакет документов на него и изначально поставить на кадастровый учет, затем подается заявка на проведение торгов, дающих право аренды данного муниципального имущества. В случае единоличного участия в торгах, они считаются состоявшимися и дают арендатору право на заключение прямого договора. Договор на аренду муниципального помещения заключается посредством подписания соглашения двумя сторонами. В договоре должно быть прописана полная информация об объекте недвижимости, его кадастровый номер, площадь и адрес места расположения. Для подачи заявки для участия в торгах и договора понадобятся:

• паспорт будущего арендатора;
• государственное свидетельство о регистрации юридического лица или ИП;
• заявка по форме арендодателя с указанием целей и срока аренды;
• иные документы, предусмотренные документацией о торгах.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества на срок более 12 месяцев арендатору необходимо подать сведения в Росреестр для внесения информации об аренде в единый государственный реестр.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества сроком на 3 и более лет, арендатор приобретает преимущественное право выкупа арендованного помещения в частную собственность.

Амон

Сергей (старший юрист) 08.02.2019 14:02:32 Здравствуйте! Без РВП или ВНЖ статус ИП Вам никак не оформить. Эти документы обязательно предоставляются при регистрации ИП. Но Вы можете сдавать помещение без оформления ИП. Если у Вас только одно помещение, то сложно доказать, что Вы занимаетесь предпринимательской деятельностью. Здравствуйте Серей/ Болшое спасибо за реактивный ответ)) Еще такой вопрос если я не смогу оформит ИП тогда как мне оплатить 13% налог от дохода. Да только одно помещение в бизнес Центре хочу сдать под оффис. но хотел бы легально платить налоги. Как мне оформиться в налоговом и платит 13% от дохода? спасибо Амон

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Для оплаты подоходного налога не обязательно иметь ВНЖ или РВП. Раз Вы будете получать доход на территории России, то Вам достаточно подавать каждый год налоговую декларацию по НДФЛ.

Амон

Добрый День: Я не гражданин Р.Федерации и проживаю за границей. Имею нежелое помешение в Москве. Хочу сдать ее под офис. Что бы открыть мне ИП я дольжень иметь РВП или Вид на Жительство но я так как не живу там не имею но так как гражданин СНГ могу без виза находиться на теретории Россиской Федерации. Как мне поступить что бы арендовал не желое помешение без Вид на жительство? могу ли оформиться как частный предприниматель? спасибо большое Амон

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Без РВП или ВНЖ статус ИП Вам никак не оформить. Эти документы обязательно предоставляются при регистрации ИП. Но Вы можете сдавать помещение без оформления ИП. Если у Вас только одно помещение, то сложно доказать, что Вы занимаетесь предпринимательской деятельностью.

Софья

Здравствуйте! В июне муж приобрёл нежилое помещение делал там ремонт, работник был без российского паспорта его забрали приехали с ФМС и депортировали в Узбекистан. В сентябре закончили ремонт, у меня ИП мы подписали договор о безвозмездном оказании и я открываю там салон красоты ИП с 2015 года(ранее работала арендовала помещение у ИП) Сегодня мне звонят с миграционной службы и говорят что штраф большой будет мне, а возможно и прикроют салон 😂 на каком основании? Если ремонт делал муж как физ лицо?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Софья! Данный вопрос надо адресовать работникам миграционной службы, так как неизвестно, какие документы у них есть и какими фактами они оперируют. Если уж привлекать к ответственности за незаконное использование труда мигрантов, то Вашего мужа, так как у Вас договор безвозмездного пользования помещением только с сентября.

Валентина

Магазин в общей долевой собственности на 3 совладельца,без разделения долей. Могу ли я сдать на 9-11 месяцев помещение в магазине под торговлю размером 1/2 часть моей доли (36м.кв.) ,как физлицо,без ИП,с подачей годовой декларации от себя и уплатить 13% от дохода. Если да,то могу ли я в дальнейшем перезаключать краткосрочный договор в тех же рамках далее, без требования открыть ИП.Мне 70 лет и лишние бумаги мне совсем ни к чему

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Валентина! Нет, не можете без получения согласия остальных собственников, так как Ваша доля никак не выделена.

Алексей

Добрый день!Для того чтобы сдать гараж в аренду под автосервис какие документы я должен предоставить арендатору? и нужно ли мне переводить землю в коммерцию и менять назначение земли для этого? Т.К. это дачный участок.Земля и гараж находится в собственности.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Алексей! Надо предоставить договор и документ о праве собственности на землю и гараж. Менять или не менять разрешенное использование земельного участка, зависит от существующих видов разрешенного использования. Это надо смотреть в градостроительном плане территории, возможно, в других подобного рода документах.

Алексей

Спасибо Сергей!У меня еще один вопрос.Потому же сервису. Дачный участок в собственности, построенный на нем так называемый автосервис зарегистрирован как (ГАРАЖ 100 кв.м.) и имеется свидетельство на него как моя собственность. Могу ли я в нем работать как самозанятый человек и при этом платить налог 4% без открытия ИП. И если это возможно,могу ли я сдать в аренду часть гаража своему отцу для того чтобы он также работал и считался самозанятым.? Заранее спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Алексей! Если Вы живете в регионе, где проводится эксперимент, то можете зарегистрироваться в статусе самозанятого. Аналогично решается и вопрос относительно отца.

Алексей

Добрый день!Я являюсь собственником дачного участка на котором построил гараж.могу ли я его сдавать под автосервис? И какие документы мне нужно для этого собрать? Заранее спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Алексей! Вы, как собственник имущества, имеете право его сдавать в аренду на основании обычного договора аренды. Никаких документов для этого собирать не надо, заключаете договор и все. Но нужно быть готовым к тому, что соседи могут начать жаловаться на Вас, так как, скорее всего, размещение автосервиса на дачном земельном участке не предусматривается разрешенным видом использования земельного участка.

Владимир

Занимаюсь розничной торговлей на ЕНВД.Построено нежилое помещение 500 м хочу его сдать в аренду как правильно это сделать чтоб не было проблем с налоговой (сдавать как физ лицо или как

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Владимир! Можете сдавать его как физическое лицо и не забывать при этом платить НДФЛ. Также можете сдавать его как ИП с оформлением правового режима налогообложения, который можно применить под данный вид деятельности. Просто платите налоги вовремя и не будет никаких проблем с налоговой.

Оксана

Здравствуйте.Я ип на "упрощенке ", сдаю в аренду помещение под торговый комплекс, собственником которого является муж. Имеем ли мы право на освобождение от имущественного налога. спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Оксана! Налог на имущество в любом случае должен платиться, в независимости от того, сдается имущество или нет.

Елена

Добрый день! Мы ООО, совмещаем ЕНВД и УСН. Арендуем безвозмездно помещение у физлица и сдаем в аренду нескольким арендаторам. Среди арендаторов есть физ.лица. Имеет ли право ООО предоставлять помещения в аренду физлицам? Договора стандартные. Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Елена! ООО может предоставлять в субаренду помещения любым лицам, гражданам и организациям, если такое право у нее есть по договору аренды. Теоретически, такая деятельность может быть признана незаконной, если сдача помещений в аренду противоречит уставным целям и задачам ООО, но это маловероятно.

Гришина Надежда Николаевна

Добрый день!Я единственный учредитель ООО,сдаю кафе в аренду дочери И П без арендной платы.Нужно ли мне подавать декларацию в налоговую и какие налоги я должна платить.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Надежда Николаевна! Если Вы сдаете помещение как физическое лицо и при этом не получили от этого дохода, то подавать декларацию по НДФЛ не надо, так как нет налогооблагаемого дохода.

Константин

Здравствуйте! Скажите пожалуйста могу ли я сдать в аренду полуподвальное нежелое помещение для жилья, отопление есть, вода хол. гор. канализация, окно, отдельный выход, высокие потолки.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Константин! Вы можете сдать его как нежилое помещение, так как статуса жилого у данного помещения нет. А вот как будут использовать арендаторы данное помещение - это уже другой вопрос. Если Вы согласитесь, чтобы они там жили, то никаких проблем не будет. Только лучше не указывать в договоре аренды про то, что помещение будет использовано для жилья.

Вероника

Здравствуйте! ИП на ОСНО занимается оптовой торговлей. Как физлицо сдает нежилые помещения, принадлежащие ему на праве собственности, в аренду. Оплата за аренду поступает на его карту, как физлица. Одна организация удерживает НДФЛ и перечисляет его в бюджет. Другая оплачивает аренду в полном объеме. Можно ли сдавать в аренду как физлицо? Если нет, то как правильно поступить? Или зарегистрировать сдачу в аренду как вид деятельности на УСН? Спасибо

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Вероника! Гражданин имеет право распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению, в том числе сдавать его в аренду. Это не является предпринимательской деятельностью. Но если у гражданина несколько помещений, которые он сдает в аренду, то это является признаком предпринимательской деятельности. Поэтому лучше вести данную деятельность как индивидуальный предприниматель.

Ольга

Здравствуйте! Я ИП на ЕНВД, розничная торговля продуктами, магазин в собственности. Хотела сдать часть помещения в аренду. Как правильно сделать? Спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ольга! Сдавайте помещение как физическое лицо по договору аренды. В этом случае надо будет платить 13% НДФЛ. Можете сдавать как ИП и в отношении сдачи в аренду применять упрощенный или общий режим налогообложения.

Людмила

Здравствуйте! Я единственный учредитель ООО, находимся на ЕНВД, у меня нежилое помещение в котором работает магазин, собственник помещения мое ООО, хотела бы сдать на длительный срок другому ООО, скажите пожалуйста какие налоги необходимо будет платить и на какую систему налогообложения лучше перейти, что бы меньше платить эти налоги.Так же обязательно ли мне вносить в учред. документы изменения,т.к. вид деятельности изменится.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Людмила! Полученные от сдачи недвижимости доходы не подпадают под ЕНВД. Поэтому в отношении них надо будет платить налог на прибыль организаций. Как вариант, можно перейти на упрощенную систему налогообложения. В связи с изменениями вида деятельности внести изменения в устав желательно.

анна

Добрый день. я физ лицо имею в собственности землю. через какое то время открыла ООО (я учредитель) и на этой земле построила здание под офис. (на землю заключен между мной и ооо договор безвозмездной аренды). Возникает ли тут доход? нужно ли подавать декл 3-ндфл?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Анна! В Вашей ситуации дохода нет, так как Вы не получаете никакого дохода от сдачи имущества в аренду. Поэтому декларацию подавать не надо.

Людмила

Здравствуйте! Магазин находится в долевой собственности: 1/2 у физ.лица и 1/2 у ИП. Физ. лицо хочет заключить с ИП договор о безвозмездном пользовании нежилым помещением, т.к у физ.лица нет возможности заниматься деятельностью. ИП будет сдавать в аренду весь магазин и платить налоги. Будет ли физ.лицо освобождено от налога на имущество физических лиц?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Людмила! Нет, не будет, так как право собственности сохраняется за физическим лицом. Налоговая будет присылать уведомления об уплате налога на имущество именно собственнику, в независимости от того, кто фактически пользуется помещением.

Анна

Здравствуйте я снимаю помещения под бытовые услуги, договор аренды у меня безвозмездный. В данный момент мне пришло письмо из налоговой о корректировки декларации за 3 кВ. 2018 г.по моему виду деятельности на вменённый доход И просят прислать договор аренды с 2015 по 2018.в письме написано «выявлены ошибки содержащимися в документах, либо несоответствия сведений, предоставленых налогоплательщиком,сведениями,имеющимся у налогового органа, и полученным им в ходе налогового контроля « Должна ли Налоговая спрашивать с меня договор аренды.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Анна! Налоговая инспекция вправе запросить любые документы, связанные с исчислением и оплатой конкретного налога. Если на размер вмененного дохода и связанных с ним платежей влияют параметры договоров аренды, то Вы должны их предоставить. Если же не влияют, то предоставлять данные документы Вы не обязаны.

Амелия

Добрый день! Подскажите пожалуйста, заключен договор безвозмедного пользования нежилого помещения между матерью и дочерью. Мать как физ.лицо передает на безвозмездное пользование нежилое помещение дочери сроком на 30 лет. Дочь оформила ООО, где выступает генеральным директором (мать глав.врач), на упрощенке "доходы минус расходы". Вопрос: Нужно ли ставить на баланс организации здание? (оно же получается арендованное?) И кто оплачивает налог на имущество и коммунальные услуги?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Договор заключен между физическими лицами, поэтому не надо ставить помещение на баланс ООО. Налог на имущество должен платить собственник помещения. Оплата коммунальных услуг по умолчанию возлагается на лицо, которому передали в пользование помещение, но в договоре могут быть прописаны другие условия.

Галина

Здравствуйте, подскажите пожалуйста! Возникла необходимость переехать в помещение магазина с розничной торговлей (одежда), где только закончили ремонт, но статус нежилого помещения магазин пока не имеет (в процессе, и скорее всего не на месяц). Я ИП на ЕНВД. Как быть мне с договором аренды, как с налогом?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Галина! Вам лучше повременить с заключением договора аренды, так как он не имеет статуса нежилого помещения. По закону в жилых помещениях запрещено осуществление большинства видов предпринимательской деятельности. Поэтому это чревато проблемами с налоговой.

Полина

Здравствуйте! Я ИП, имею в собственности здание магазина. Как физическое лицо сдаю часть магазина юр лицу, произведена государственная регистрация договора в 2012 году. все это время отчитывалась в налоговую и платила налог как с торгового места. ИП на ЕНВД. После камеральной проверки юр лица из налоговой поступило требование о предоставлении пояснений или в течении 5 дней внести изменения в налоговую отчетность. но по НК сдача части магазина под ЕНВД не попадает, к тому же договор на физ лицо, а не с ИП. Какие мои дальнейшие действия? и разве в этом случае арендатор не обязан выступать налоговым агентом?

Скан_20181015 (3).pdf

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Полина! Вы можете сослаться в своем ответе, что сдавали помещение как физическое лицо и в соответствии с договором арендатор должен был платить за Вас НДФЛ. Но надежд на то, что такое объяснение удовлетворит налоговую, достаточно мало, так как помещение сдавалось организации для ведения предпринимательской деятельности и вследствие этого именно Вы должны были подавать декларации по доходам от сдачи в аренду помещения. В этом случае арендатор не должен был исполнять функции налогового агента. Вам лучше обратиться к юристу, чтобы более предметно заняться налоговой проверкой, так как для Вас есть существенный риск доначисления налогов.

Туран

Здравствуйте, Я не имею Российское гражданство и у меня в Москве нежилое помещение. Я хочу ее сдавать в аренду. Сколько и каким образом (ИП, патент и/или другие) я должен оплатит налоги?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Вам надо открыть ИП. Налоги будете платить в зависимости от системы налогообложения, которую Вы выберете. Особенности систем налогообложения достаточно многочисленны, в коротком ответе их не раскрыть. Поэтому Вам лучше обратиться к юристу, который подробно расскажет обо всех нюансах оплаты налогов.

Никита

Добрый день, подскажите пожалуйста, я арендую помещение под детскую студию развития и творчества, в помещении отсутствует пож. Сигнализация и тому подобное. Скажите, есть какие либо стандарты сдачи в аренду помещений, что должно быть в помещении??? И кто должен устанавливаться системы может.сигнализации?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Никита! В законодательстве стандартов сдачи помещения в аренду не существует. Каждый арендодатель может самостоятельно выработать такие стандарты, но это не обязательно. Но в законодательстве присутствуют обязательные требования к помещениям определенного назначения. Вопрос об установке системы противопожарной сигнализации решается сторонами договора аренды по взаимному соглашению, то есть как договоритесь, так и будет. Но обычно такие вопросы должен решать арендодатель, так как он обязан сдать помещение, в состоянии пригодном для дальнейшей эксплуатации.

Алексей

Добрый день! Я являюсь собственником нежилого помещения в Москве, сейчас хочу сдать его в аренду и есть варианты как долгосрочный договор аренды так и на 11 месяцев. -Нужно ли мне регистрироваться как ИП или достаточно платить налог по 3ндфл? -Второй вопрос? При продаже помещения я как физ лицо сейчас обладаю правом на вычет по понесённым расходам на приобретение нежелого помещения или такое право даётся только на жилую недвижимость? -при выборе ИП 6 или 15 процентов сохраняется ли право на вычет по понесённым расходам на приобретение нежилого помещения?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Алексей! Если помещение одно, то регистрировать ИП не обязательно. Но платить НДФЛ с полученных доходов нужно. Налоговый вычет предоставляется только при покупке жилой недвижимости.

стелла

Мы управляющая организация. к нам пришел запрос с куми.куми просит предоставить информацию о заключенных договорах на содержание,тех.обслуживание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома с арендаторами арендующие муниципальные нежилые помещения. впрос:должна ли УК давать договора,если арендатель через куми все регистрирует?если можно мне статью покажите с трудового кодекса

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Данный вопрос решается по усмотрению управляющей компании, так как КУМИ правами по истребованию информации о хозяйственной деятельности коммерческих организаций не обладает.

Любовь

Добрый день. Моя мама пенсионерка, на данный момент у нее есть ИП на ЕНВД. магазин в собственности. Сейчас хочет закрыть ИП. В магазине буду работать я, открыв ИП. Можно ли работать в этом магазине без аренды, просто оформив право о распоряжении в свое усмотрение?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Любовь! Конечно, можно. Если собственник против этого не возражает, то работайте, сколько хотите. В законодательстве ничего не сказано про то, что ИП обязан иметь какое-либо помещение в аренде.

Евгений

Здравствуйте. Я физ.лицо хочу сдать нежилое помещение физ. лицуна собственном участке под индивидуальное садоводство, мне нужно оформлять помещение в собственость и как легально все сделать. Заранее спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Евгений! Если нежилое помещение - это дачный домик, то не обязательно его регистрировать. Достаточно в договоре аренды земельного участка прописать, что участок предоставляется в аренду вместе с дачным домиком.

Александр

Собственник - физическое лицо сдаёт в аренду небольшое нежилоепомещение 12кв.м. Срок договора 11 мес. с пролонгацией, Нужно при этом платить 13НДФЛ, каждый год или регистрировать ИП?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Александр! НДФЛ в любом случае по закону надо платить. ИП регистрировать не обязательно, так как вряд ли данная деятельность подпадает под предпринимательскую.

Ольга

Добрый день! Собственником нежилого помещения является физическое лицо, которое хочетсдать его в аренду. Но регистрироваться в качестве ИП не хочет. Может ли другое физ.лицо, являющийся ИП, его сдавать нам по доверенности от собственника? В доверенности собственник дается право управления нежилым помещением, в том числе заключение договора аренды, за цену и на условиях по своему усмотрению с правом получения денег в качестве аренды и распоряжением деньгами по своему усмотрению, оплата налогов и т.д. Признается ли эта доверенность правомочной и при такой формулировке будет ли признаны доходы от сдачи собственностью ИП, а не собственника физ. лица? и будет ли ИП уплачивать налог самостоятельно?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ольга! Нет, не может. Доверенность может быть выдана только на заключение договора аренды, но он все равно будет заключен в пользу собственника. У этого ИП нет никаких прав на сдачу в аренду чужого помещения. Но если Вас не смущает то, что договор будет являться юридически ничтожным, то для избежания проблем с налоговой можно использовать такой вариант. По доходам все будет зависеть от того, кто будет арендодателем в договоре. Если арендодателем будет выступать собственник, то ИП ничего не надо будет платить.

Галина

Добрый день! У меня вот такая нестандартная ситуация. ИП на ОСНО, занимается оптовой торговлей бакалейных товаров и пр. консервации. В 2017 году построил административно-управленческое здание. Право собственности оформлено на каждый кабинет на него, как на физлицо. Предполагалось, что объекты будут проданы, но в связи с отсутствием спроса в настоящее время один кабинет сдан в аренду, еще один планируется продать. Как поступить в данной ситуации и как вести учет? Заранее спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Галина! Средства от сдачи помещений в аренду необходимо учитывать в качестве полученного дохода и использовать при расчете подлежащих уплате налогов.

Алексей

Здравствуйте. Снимаю помещение, написано заявление о прекращении договора, по договору за 2 месяца. через 1,5 месяца Арендодатель заключил договор аренды на это же помещение с новым лицом. Сейчас мне выставили счет за 15 дней, которые уже новый арендатель пользуется помещением. Со мной договор еще не расторгнут. Правомерны ли их действия по требованию оплаты за эти 15 дней. Спасибо за ответ

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Алексей! Для ответа на данный вопрос необходимо смотреть условия договора аренды. По всей видимости в договоре прописан пункт про оплату арендных платежей в случае досрочного расторжения договора. Само по себе такое условие не противоречит действующему законодательству.

Алексей крайнов

Здравствуйте. Планирую приобрести нежилое помещение для сдачи его в аренду. Пока я как физ лицо и приобретаю его на себя, в дальнейшем планирую открыть ип и буду сдавать его как ип. Скажите можно ли так сдать в аренду или подскажите лучшие варианты как поступить в отношении сдачи в аренду

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Алексей! Вы можете спокойно сдавать в аренду помещение как физическое лицо. Никаких ограничений на это законодательство не содержит. Для такой деятельности даже не обязательно оформлять ИП. Достаточно каждый год предоставлять налоговую декларацию.

Наталья

Здравствуйте! Я ИП и сдаю нежилое помещение тоже ИП. Оплата идет на расчетный счет. Сейчас Арендатор заявил, что у них реорганизация и они будут уже ООО. Просят перезаключить договор. Изменится ли у меня что то от этого при дальнейшей деятельности по сдаче в аренду им? При финансово- хозяйственным вопросам или по оплате через расч с? Спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Наталья! Принципиальных изменений не должно произойти. Они могут быть в зависимости от того, на какой системе налогообложения будет ООО. Возможно, они будут просить у Вас предоставление тех или иных документов, касающихся заключения и исполнения договора аренды.

Раиса

Здравствуйте Сергей. У меня такая ситуация есть киоск торговый на рынке который я постоянно пере сдавала в субаренду платила за него енвд так как администрация рынка в свое время взяли хорошие входные за установку киоска но пере сдавать в договоре аренды прописали нельзя...Это договор субаренды и безвозмездного пользования.Так как сейчас требования налоговой ужесточились с вводом ккм мой арендатор не захотел работать с кассой я решила закрыть енвд и открыть аренду введя доп оквэд...Скажите договор найма нежилого помещения между ип и физ.лицом подайдет в моей ситуации.? Я хочу себя обезопасить я ведь там не торгую и хочу что бы арендатор сам отвечал за свою деятельность? как правильно поступить мне?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Договор найма нежилого помещения не предусмотрен законодательством. Нежилое помещение можно снимать только на основании договора аренды.

Светлана

Добрый день! Подскажите пожалуйста, какой нужно заключить договор по сдаче в аренду, что бы не потерять право на лицензионный вид деятельности? У меня в собственности помещение, как физ лицо сдаю в аренд ооо, где являюсь учредителем, хочу один кабинет сдать другой ооо. У этой ооо деятельность ни лецензированная. Какой договор я должна заключить, что было без последствий? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Светлана! Если Вы сдаете как физическое лицо, то ООО тут вообще не причем. Можете заключить обычный договор аренды объекта недвижимости.

Ольга

Здравствуйте. ООО Сдает часть помещений юридическому лицу, договор долгосрочной, номера помещений прописаны в договоре. Можно ли применить льготу по налогуна имущество на остальные помещения, которые в аренду не сданы.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ольга! Вряд ли, так как при проверке выяснится, что фактически сдавалось не все помещение, зарегистрированное как единый объект, а только его часть.

Марина

Здравствуйте! Подскажите, нужно ли ООО вносить в ЕГРЮЛ и устав новый вид ОКВЭД, если планируется сдача помещения, принадлежащего ООО, в аренду? Основной вид деятельности - продажа, оказание услуг.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Марина! Данные сведения вносить надо, в противном случае могут быть проблемы с налоговой.

Наталья

Здравствуйте. Может ли благотворительный фонд сдать в субаренду часть помещения.? Фонд на осно. Какое налогообложение? НДС и налог на прибыль?.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Наталья! Может, если получаемые от сдачи в субаренду деньги идут на благотворительные цели. Получаемые доходы, скорее всего, будут учитываться в качестве дохода при определении налога на прибыль.

Татьяна

Здравствуйте! Заключен договор аренды здания с одним юр.лицом, зарегистрирован в Росреестре.Обслуживанием здания занимается это юр лицо самостоятельно. Сейчас часть здания необходимо сдать в аренду второму юр. лицу, зарегистрировав в Росреестре.Могут ли эти юр лица самостоятельно осуществлять эксплуатацию и обслуживание здания без участия собственника. Собственник согласен.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Татьяна! Если не будет противоречия между двумя договорами аренды, то обслуживание здания можно возложить на данные юридические лица путем соответствующих формулировок в тексте договора.

Юлия

Добрый день.Арендодатель торговый центр, Арендатормагазин канцелярских товаров, напротив в торговом центре магазин игрушки. Магазин канцелярских товаров расширил ассортимент, добавив игрушку, игры, конструкторы и т.д. ВопросИмеет ли право арендодатель Торговый Центр ограничивать ассортиментный портфель арендатора, ссылаясь на присутствие в торговом центре другого арендатора с однотипным ассортиментом?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Юлия! Если такие условия предусмотрены договором, то арендатор обязан его исполнять. Но при отсутствии в договоре подобных положений законодательство не предоставляет арендодателю права регулировать ассортимент арендаторов.

Эдик

Скажите пожалуйста у меня в аренде муниципальное помешения я имею право поменять выд деятельности работы, у меня под спорт зал хочу поменять вид деятельности под торговли заранее спасибо!!!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Если в договоре аренды не указано целевое назначение помещения и при изменении назначения не произойдет перепланировки или реконструкции, то Вы можете поменять вид деятельности.

Евгений

Здравствуйте. Я ИП долгое время снимал авторемонтный бокс на территории автомойки. Мною были установлены роллетные ворота и оплачена залоговая сумма за последний месяц. Договор заключен не был, денги ежемесячно передавались налом. Решил съехать. Предупредил за 2 недели. Залоговую сумму и деньги за роллет, либо сам роллет возвращать отказывается. Возможно ли их привлечь административной или уголовной ответственности или вернуть своё?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Евгений! Можно попробовать обратиться в полицию с заявлением о совершении самоуправства, так как хозяин автомойки пытался реализовать свои гражданские права в не предусмотренном законом порядке.

елена

Здравствуйте! Я являюсь ИП у меня в собственности магазин общей площадью 40 кв где я осуществляю торговую деятельность,могу ли я сдать с этой площади 15 кв в аренду другому ИП, эти 15 кв ограждены стеклянной витриной.Веду налоговую отчетность как ЕНВД и УСН 6 без кассы. Как надо будет отчитываться за площадь сдаваемую в аренду?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Елена! Вы можете сдать часть помещения в аренду. Вам надо будет указать доходы от сдачи помещения в составе своих налогооблагаемых доходов.

Магомед

Здравствуйте. Проживаю в Республике Ингушетия, для моих несовершеннолетних племянников-сирот 10 и 13 лет я построил небольшое помещение размером 14 на 5, разделив его на 4 маленьких помещений размером по 12 кв.метров для сдачи в аренду под небольшие магазинчики. Помещение построенно на собственной территории детей. Разъясните пожалуйста, нужно ли платить налог с аренды таких помещений и нужно ли регистрировать ИП? Я действую как частное лицо, как близкий родственник на доверительных отношениях. Общий доход от всех помещений составляет не более 45 тысяч в месяц и минус расходы на газ, электричество ремонт и содержание помещений. Средний месячный доход составляет в летний период 35-38 тысяча рублей, взимний период 30-33тысяча рублей. Все средства получаю наличными и направляются на улучшение жилищных и бытовых условий детей у которых пенсия по потере кормильца. Мать не работает. Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Такая деятельность может расцениваться как предпринимательская, но в любом случае необходимо уплачивать НДФЛ в независимости от регистрации ИП.

Магомед

В продолжение темы Ингушетия - налоговый инспектор предложил мне заключить договора аренды и предъявить в налоговую, обязательно ли заключать с арендаторами такие договора с точки зрения закона, если не регистрировать ИП и платить налог как физическое лицо, арендаторы надежные ребята для которых слово дороже закона? И еще вопрос -если можно, выгодно ли при данном раскладе регистрировать ИП что бы платить по упрощенной системе 6? Я впервые сталкиваюсь с такими вещами и поэтому прошу прощения. Спасибо!

Сергей (старший юрист)

По закону договора аренды недвижимости должны быть заключены в письменной форме, иначе они недействительны. В определенных случаях выгоднее регистрировать ИП и платить 6 с выручки,чем платить 13 НДФЛ. Но при регистрации ИП придется оформлять письменные договора с арендодателями, чтобы подтвердить законность выручки.

Магомед

Спасибо Сергей за помощь. И заключении если можно хотел бы еще один вопрос, договора аренды нужно заверять у нотариуса или можно предъявить в простой письменной форме? Спасибо за помощь. Всего вам доброго!

Сергей (старший юрист)

Требуется только составление простого письменного договора. У нотариуса его заверять не обязательно. Об этом сказано в ст. 651 Гражданского кодекса РФ. Удачи!

Маша

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, если здание является собственностью города, помещения в этом зданииарендует МУП "...", директор этого МУПа может сдавать эти помещения в аренду, например ООО? Или ООО может взять в Субаренду у МУПа или напрямую заключать договор аренды с администрацией города?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Мария! МУП может сдавать помещения в субаренду только при наличии согласия арендодателя по основному договору аренды. ООО может заключить договор аренды напрямую с администрацией при условии расторжения договора аренды с МУП.

Ирина

Добрый день, в какой момент необходимо регистрировать ип для сдачи нежилого помещения в аренду, если само помещение ещё не построено? Важно ли это для последующей продажи помещения?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ирина! Желательно перед получением первых денег от сдачи помещения в аренду. Наличие статуса ИП не имеет никакого значения для целей продажи имущества.

Виктор

Здравствуйте! Я ИП, отчитываюсь по форме ЕНВД. Для своей работы заключаю договор аренды нежилого помещения c собственником физ.л.. Должен ли к арендной плате добавляться НДС?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Виктор! Сдача имущества в аренду не входит в объект налогообложения по НДС. Поэтому в договор аренды не надо включать условия об НДС.

Татьяна

Сергей, добрый день. Я - Арендодатель, могу ли сдать одно нежилое помещение по согласию Арендаторов двум ООО по установленной на фирме цене за м2 каждому? Или обязательно делить? Одно ООО зарегистрировано ранее и платит арендную плату с м2, второе ООО в процессе регистрации по этому-же адресу. Как быть с двумя? Спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Татьяна! Во избежание недоразумений лучше указать в каждом договоре конкретную часть помещения, передаваемого в аренду каждому ООО. В законе, конечно, нет прямого указания насчет этого, но предоставив одно и то же помещение одновременно двум организациям Вы не только создаете неопределенность, но и теоретически рискуете быть привлеченной к уголовной ответственности за мошенничество. Также есть риск признания данных договоров недействительными.

Наталья

Здравствуйте. Физическое лицо сдает в аренду нежилую недвижимость организации, налог не платит. Кто несет ответственность за неуплату НДФЛ - физическое лицо или организация? Если по закону налоговым агентом физлица в этой ситуации является организация, следовательно, уплата НДФЛ является ее обязанностью и ответственность за неуплату также несет организация?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Наталья! Ответственность должна нести организация, которая должна исчислить и уплатить НДФЛ за физическое лицо.

Анжела

Добрый вечер. Я являюсь физическим лицом, сдаю в аренду нежилое помещение, договор аренды заключен на 11 месяцев. Должна ли я платить налог?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Вы обязаны платить НДФЛ 13 с полученного Вами дохода.

Дина

Здравствуйте! Хотелось бы уточнить один вопрос. Увидела похожую на нашу ситуацию: физлицо сдает ООО в субаренду зем. участок за ту же цену, что и снимает 15000 руб.. Дохода получается у физлица нет. Но как быть с обязанностью налогового агента? Ведь ООО обязано удержать и перечислить НДФЛ? Разве нас должно касаться, куда и сколько перечисляет физлицо полученную от нас оплату? Или налоговой можно показать оба договора, чтобы нам потом не доначислили налог? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Формально в соответствии с налоговым законодательством ООО обязано удержать НДФЛ и перечислить его в бюджет.

Виктория

Добрый день! Подскажите пожалуйста, какой существует штраф за сдачу в аренду помещения кабинет одновременно нескольким юр лицам?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Виктория! Административная ответственность за такого рода действия не установлена. Но при определенных обстоятельствах арендодатель может быть привлечен к уголовной ответственности за мошенничество. Также в порядке гражданского судопроизводства с него обманутый арендатор может потребовать компенсации причиненного ему ущерба и убытков.

Галина

Здравствуйте!Я физ.лицо имею в собственности нежилое помещение, могу ли сдать в аренду себе так как зарегистрирована как ИП побезвозмездному договору.Как составить договор,что бы не было претензий от налоговой. С уважением.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Галина! Такой договор по законодательству заключить нельзя, так как обе стороны договора будут фактически являться одним лицом, то есть Вами.

Галина

Здравствуйте!Сергей,спасибо за ответ. Мне67 лет я думаю что сдавать одно помещение я могу без образования ИП.На этом же основании считаю, что можно заключить договор между мной и моим ИП который находиться на ЕНВД на безвозмездное пользования этим помещением,так как оно мне не будет приносить дохода.Договор гражданско-провавого характера.Согласно 608 статье ГК РФ, собственник может сдавать свое имущество в аренду.Получение статуса индивидуального предпринимателя не налагает на человека обязанности дополнительно передавать своему ИП имущество. Единственные отличия проявляются в системе налогообложения и социальных выплат.Прошу подсказать правильно ли я думаю.С уважением.

Сергей (старший юрист)

Не имеет значения, что Вы не будете получать доход. В соответствии со ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается по основанию совпадения должника и кредитора в одном лице. Нельзя самому себе сдать имущество как в аренду, так и в безвозмездное пользование.

Андрей

добрый день! как физлицо являюсь собственником ком.недвижимости. Сдаю недвижимость в аренду ООО как физлицо. У меня существует собственное ООО, где я единственный учредитель и директор. могу ли я оформить договор арендымежду двумя ООО или нужно регистрировать ИП? И если да, то что выгоднее: договор ООО с ООО, ИП с ОООили физлицо с ООО? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Андрей! Для того, чтобы ООО могло сдавать помещение в аренду, необходимо нахождение этого имущества в собственности ООО или на правах аренды с последующей сдачей в субаренду. Поэтому в данный момент Вы никак не сможете сдать помещение в аренду от имени ООО. Самым удобным вариантом будет действующая схема, так как не надо будет включать помещение в состав активов ООО, проводить соответствующий налоговый учет.

Андрей

В продолжении темы. а если у меня как у физлица будет договор с ООО на право безвозмездного пользования? и на основании этого договора ООО будет заключать договор на субаренду

Сергей (старший юрист)

Такой вариант допустим, по крайней мере не противоречит законодательству.

Нелли

Здравствуйте! Арендодатель, имеющий статус ИП, длительное время сдавал части помещения разным арендаторам под розничную торговлю. Аренду собирал наличкой документы об оплате не выдавал. Полтора года назад продал помещение. А сейчас выяснилось, что через суд. на меня повесили порядка 100 тысяч задолженности, якобы эти деньги не были уплачены... Возможно ли доказать обратное и насколько это правомерно? Заранее благодарна.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Возможно, но потребуется кропотливая работа по изучению документов и других доказательств. В суде надо доказывать наличие злоупотребления правом арендодателя. Это можно доказать тем, что он никогда не требовал денег. Если была бы задолженность, то он мог расторгнуть договор или, как минимум, постоянно напоминать о долге. В зависимости от конкретных обстоятельств следует строить тактику защиты. Лучше всего привлечь на свою сторону профессионального юриста.

Оксана

Здравствуйте, мы два физ.лица, владельцы нежилого помещения в равных долях. Хотим сдать в аренду нежилое помещение юр.лицу. Для этого откроем ИП УСН или патент на одного владельца. Допускается ли заключение договора аренды только от одного из владельца, какие в этом случае нужны доверенности, договора от второго владельца в пользу первого? Платежи от юр.лица будут поступать на счет ИП и ИП будет платить налоги с дохода. Или необходимо заключать договор с множественностью лиц на стороне арендодателя и юр.лицо будет платить аренду двум арендодателям поровну и каждый должен платить налог со своего дохода?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Оксана! Для сдачи всего помещения в аренду в любом случае необходимо получение волеизъявления второго собственника. Оно может быть выражено в виде доверенности первому собственнику на заключение от его имени договора аренды. Второй способ также был указан Вами. Но и в первом случае первый собственник не освобождается от обязанности платить налоги.

Лера

здравствуйте. Подскажите может ли арендодатель заключить договор аренды с двумя юр.лицами. если один заключен чуть ранее, и там оказываются мед.услуги до 1июня, а другой фирме этот договор нужен только пока для получения лицензии и в договоре прописано, что фактическое пользование наступает только с 1 июня, при условии получения лицензии. Заранее спасибо

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Законодательство не содержит запрета на заключение подобных договоров. Просто во втором договоре надо указать, с какого времени начнется аренда. Также можно заключить предварительный договор со второй компанией.

СЕРГЕЙ

Здравствуйте! Мы ООО при УСНО арендуем муниципальную нежилую недвижимость, хотим часть помещения сдать под офис другому ООО. Какой налог мы должны заплатить?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Сергей! Никакого. Доходы от сдачи имущества в аренду будут включаться в состав доходов для определения налогооблагаемой базы по УСНО.

Сергей

Добрый день! Мы НДСники ихотим снять в аренду нежилое помещение у упращённика. Какой налог в итоге платить???

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Сергей! В этом случае НДС не выделяется и не платится.

Сергей

Спасибо Вам

Елена

Добрый день! Если у меня, как у физ. лица есть коммерческая недвижимость. Я хочу использовать ее в личных целях: студия танца, где я же буду преподавать система абонементов. Плюс я хочу сдавать зал почасово другим инструкторам. Какие налоги мне нужно платить и какую систему НО выбрать? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Елена! Все будет зависеть от того, как Вы оформите свою деятельность: ИП или ООО. Для каждого типа имеются свои особенности налогообложения.

Валерий

Здравствуйте,хочу купить помещение с арендатором МУП, в договоре аренды указана стоимость в том числе НДС. Будет ли уменьшена аренда так как я не плательщик НДС.Спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Валерий! Данный вопрос необходимо решать по договоренности с арендатором посредством заключения дополнительного соглашения.

Юрий

Здравствуйте! Я являюсь частным лицом,собственником нового офиса. Намерен сдать офис в аренду юридическому лицу. Что посоветуете, регистрировать ИП для уплаты налога 6, или лучше по итогом года подать декларацию НДФЛ? Если последнее, то как в течении первого года аренды доказать фискальным органам, что я планирую в последствии предоставить декларацию и оплатить причитающиеся налоги?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Юрий! Спокойнее будет зарегистрировать ИП. Да и арендаторам будет проще работать с ИП, а не с частником. Кроме того, фактически Ваша деятельность является предпринимательской и есть риск привлечения к ответственности за незаконное предпринимательство.

Ольга

Здравствуйте. Я ИП, прошла регистрацию несколько дней назад. Еще не прошла постановку на учёт в налоговой. Хочу арендовать помещение под магазин. Владелец помещения не является ИП. Могу ли я заключить договор аренды с физ.лицом? Чем это чревато обоим сторонам?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ольга! Вы можете заключить договор с физическим лицом. Это не запрещено законодательством. Никаких негативных последствий от этого не будет.

Валентин

Я являюсь собственником нежилого помещения, которое хочу сдать а аренду. Но регистрироваться в качестве ИП не хочу. Может ли мой племянник, являющийся ИП, его сдавать? Нужно ли при этом как то оформлять мои взаимоотношения с племянником? Какой налог он при этом будет платить?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Валентин! Племянник может сдавать, если сам получит официально право на использование помещения, например, возьмет его у Вас в безвозмездное пользование. Между Вами должен быть заключен договор аренды или безвозмездного пользования. Его налогообложение будет определяться избранной им системой уплаты налогов.

Артем

Добрый день! Я ИП снимаю помещение у фгуп, в договоре есть заперт на субаренду. Хочу сдать часть помещения в аренду. Занимаюсь бытовыми услугами, хочу сдать под ателье. Работаю по УСН. Как и какой договор составить, что бы было законно и у арендодателя не было основании для расторжения договора? Как быть? Спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Артем! Если собственник запретил передавать помещение в субаренду, то никакими другими договорами ситуацию не изменить: такой договор легко признать недействительным.